新形势下房地产供给侧改革及创新管理培训感想

房地产行业一直是很热门的行业，住宿需求是每个人都有的，对于房地产供给侧改革和管理培训你有什么感想？下面小编带来的是新形势下房地产供给侧改革及创新管理培训感想。

通过三天的集中培训，系统性地对房地产项目的计划与运营管理、房地产建筑技术创新、房地产走势与政策前瞻、供给侧结构改革与房地产发展、人口发展与住房需求几个课题进行了学习和探讨，从理论与实践层面对相关知识体系进行了梳理，通过与授课老师的交流，对房地产行业相关管理方式方法、建筑技术、行业现状、发展趋势和相关决定因素有了新的认识与了解，对国家关于房地产业的相关政策与调控手段有了更深的理解，以下对几天的培训收获做简要摘要与记录：

一、房地产项目的计划与运营管理

**大学经管学院**教授认为，计划管理具有明确性、可衡量性、可达成性、相关性、时限性等几个特点，运营管理是指对运营过程的计划、组织、实施和控制。房地产企业的项目管理根据企业规模，可分为单项目管理、同城市多项目管理、跨区域多项目管理、跨国多项目管理。越是项目多、跨越区域多，越需要涉及多项目跨区域跨层级的协调，设置合理的组织结构形式，整合资源与人、财、物等要素就变得至为重要，项目的运营管理也需从战术层面向战略层面递进。

企业计划和运营管理的主要工作内容有：1、战略制定和开发决策；2、组织、制度、流程管理；3、沟通、协调及管理；4、计划管理（开发、营销）；5、绩效跟踪与监控；6、重要节点、交付物管理；7、成果管理；8、资源管理；9、资金预算与成本管理；10、融资管理；11、风险与机遇管理；12、知识管理。计划与运营管理职能在各公司的部门名称也不一，有运营管理中心、企业管理部、经营管理部、营运管理部、总经办等等。计划和运营管理的目标是提高净资产收益率，提升企业品牌，从而为企业的发展增值。

通过对计划和运营管理的学习，进一步了解了投资决策的判别依据和方法，了解了跟踪管理对计划和运营管理的重要性，也就是我们工作中所说的过程管理。对于房地产项目来说，要先制定进度计划，再配合上成本与资源计划，过程中注意成本控制、进度控制、质量控制、投融资管理、风险监控、正常意外事故的预防。此外，老师还介绍了绿色建筑、美国WELL健康建筑认证体系、BIM、区块链等概念和技术。

二、房地产建筑技术创新

**大学土木学院任晓丹教授认为房地产行业目前高周转的格局，讲求效率优先、忽视个性化创造、人才扁平化、重视规模经济、厌恶风险，对技术创新具有挤出效应。任教授认为建筑设计是建筑的灵魂和首要环节，不仅决定了建筑的外观、空间和使用功能，还决定了建筑***工成本、建筑质量安全、建筑***工进度以及建筑能耗等，他认为设计成本占建造成本的比重为3%~~5%，但设计自由裁量权占建筑成本的比重可达20%~30%。对于这一点，深有感触，房地产项目在设计阶段，选择不同的空间和平面布局、结构形式、桩基形式、地下室挖深、窗地比、防水保温材料、饰面材料、门窗系统、机电系统、水电材料等，对项目的成本影响重大，公司需要结合项目的土地成本、预售价格、目标定位等，采取不同的设计定位和设计限额，从而实现公司的项目开发成本目标。

另外，老师从上海中心等项目案列，对建筑前言的新科技新技术进行了全面的介绍，另外还介绍了UHPC、ECC、透光砼、铝合金结构、预制装配式建筑、消能减震技术、BIM、CAE、拓扑优化、网络云计算与大数据等建筑前沿科技技术。

三、房地产走势与政策前瞻

**大学楼江教授的房地产政策与市场走势报告，系统地阐述了房地产目前的形势、调控手段、决定房价的因素以及未来房地产市场趋势预判。楼教授认为，目前纵览全国，因城***策，2018年房地产基本调控思路是继续通过限购、限售、限贷等手段积极抑制非理性需求，同时强调通过供地端的保证、开发端的转化、存量端的激活来扩大并落实“有效供给”。

从GDP角度来说，房地产对GDP的贡献从之前20%~30%逐步下降到10%以下。一线城市住宅供地逐步以租赁房用地为主，开发商谨慎拿地。关于目前的调控手段和房产形势，楼教授认为：1、房价涨跌关键是要防止房地产泡沫崩溃危及银行系统以及社会稳定问题；2、住宅限购是非市场行为，应该时机成熟后废除；3、城镇化和改善需求的愿望加之经济发展是推动房地产需求的重要原因；4、征收房产税目的应该是挤出存量，转变政府财政结构，而不是限制有效需求；5、房地产市场调控政策应该有区域差异化。

同时，楼教授认为，决定房地产价格和走势的三大因素是人口（潜在需求）、经济（有效需求）和政策（实际需求）。从人口角度来说，中国目前的城市化率在58%左右，离发达国家的80%还有一定的上升空间，未来还有相当数量的进城人口带来的购房需求，人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的观点；从经济角度来讲，房地产周期与经济周期存在密切关系，经济增长率与房地产发展状况存在正相关性；从目前政策角度来说，短期内政府会选择一条滞胀发展之路，政府从供给端和需求端入手，既会压住市场，又要让市场保持一定热度，即“滞胀”的状态。所以从人口和经济趋势角度，看好房地产市场前景10年。

此外，讲座还就多重占地问题、农村闲置集体用地、城市土地利用结构不合理等问题进行了交流。就目前宁波是否适合发展租赁住房，推动宁波房地产市场的动因是什么，宁波市场目前的供求特征是什么，有效的房地产市场调控政策建议等话题进行了探讨。

四、供给侧结构改革与房地产发展

上海社会科学院戴晓波研究员介绍了波特发展阶段理论，指出城市发展从资源阶段（人均GDP小于1000美元）-投资阶段（人均GDP5000美元）-创新阶段（人均GDP1-2万美元）-财富阶段（人均GDP2万美元以上）四个阶段发展转变，同时也对应了目前国内三四线城市依赖资源、工业发展到一二线城市依靠创新财富发展。针对目前的房地产形势，戴老师指出目前已基本完成上一轮三四五线城市的房地产去库存任务，要逐步建立租售并举、市场分开、税收调控的长效机制。从长期来讲，房地产价格与GDP、货币发行量、税收、居民收入具有正相关性。

此外，戴老师还重点就上海的城市发展规划、新型城市化、园区城区社区校区四区联动开发共同演化、中国城市群发展等话题进行了交流。

五、人口发展与住房需求

上海社会科学院周海旺老师从人口发展与住房需求度全面阐述了自己的观点，指出增量人口是城市房价上涨和房地产发展的重要因素。通过预测未来人口发展与住房需求，研究人口自然结构、家庭结构、社会结构，可以从需求出发制定合理的住房供给数量和模式，具有实践意义。周老师对上海保障性住房的供给、管理、监督和推出机制谈了自己的观点和看法。

同时，对宁波的人口和住房市场进行了展望，指出宁波的人口数量还将进一步增长，主要来源是外来人口；宁波的人口城市化水平还有提高空间，城镇住房需求还将增加；保障房建设要加强，对贫困家庭、青年人才和劳动力提供过渡性住房；在户型结构和城市社区规划角度要适应二孩政策和人口老龄化的发展趋势。

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