有机更新是一种新的更新模式，是为了建设更好的街道，为社会、为祖国创建更文明和谐家园的一种工作措施，这个方案的实施也让我们有了较大的变化，你写好调研报告了吗？下面给大家带来的是2019年街道有机更新工作调研报告。
**街街道作为开福区老城区的重点区域，包括西园片区、潮宗街片区、吉祥巷片区等，与繁华而现代的五一商圈形成鲜明对比的是，这里房屋大多年代久远，道路狭窄，基础设施落后，很多家庭几代同室，居民群众幸福感不强。今年以来，**实施老城区有机更新，以留住城市记忆，改善人居环境，提升居民幸福感。为了切实做好“有机”文章，彰显“宜居”理念，保留“**记忆”，**街街道认真抓好落实，全力推进老城区有机更新工作。
一、街道范围老城区基本概况
**街街道地处**市老城区中心、开福区最南端，东起**北路，西抵湘江大道，南接五一大道，北至湘春路，由原西长街、**街、如意街三街合并而成，总面积1.2平方公里。老城区由北至南分为西园片区、潮宗街片区、吉祥巷片区等三个片区，其中，西园片区东至**北路，西至湘江大道，南至营盘路，北至湘春路，涉及西园社区和湘春路社区，共计有2376户，其中，楼栋53栋，1828户，独栋548户，文保单位或者历史保护建筑8 处，危房6处。潮宗街片区东至**北路，西至湘江大道，南至潮宗街，北至营盘路，涉及寿星街社区和连升街社区，范围内共计3648户，其中，楼栋47栋，2049户，独栋183户，文保单位或历史保护建筑12处。吉祥巷片区东至**北路，西至湘江大道，南至五一大道，北至中山西路，涉及轩辕殿社区、盐道坪社区，共计有3648户，其中，楼栋65栋,2554户，独栋1094户，文保单位或历史保护建筑14处，危房8处。清朝中期至民国时期，**街老城区曾是湖南省的政治、文化和教育中心，城市肌理、街巷格局和特色地名大多得以保存。但是由于房屋老旧，年久失修，房屋密度高，建筑老化严重，人居环境较差，交通拥挤，基础设施陈旧，公共用地不足，配套设施缺乏，存在较大的危房及消防等安全隐患。
二、有机更新主要做法及成效
近年来，我街先后进行了**北路一期棚户区改造项目、潮宗街一期棚户区改造项目。过去，和全国大多数棚改项目一样，我街执行的是**旧城改造“拆、改、留”的“大拆大建”旧理念，直至今年3月，市委，市政府主要领导来一期项目视察后，对棚改理念进行了大的调整，核心区域只进行有机更新，不进行大拆大建，执行“留、改、拆”的“微改造”新理念。
今年3月，**首条历史步道首发段西园北里完成改造。随后，**街按照老城区有机更新的理念和要求，于6月7日迅速铺开二期工程，着力解决老城区居民基础设施老旧、“危积漏”等突出问题，预计由政府补助1200万元，遵循居民自愿的原则，对房屋进行功能性完善改造，560余户老旧民居将“变了面子变里子”，按照区委区政府的规划，2020年底前将完成西园北里、吉祥巷、潮宗街三大片区的改造，惠及4万余居民。
有机更新的目的是“留住历史的文脉，改善老百姓的生活环境”，为此，我街道打出“组合拳”，根据实际情况将微改造、综合整治、环境提质、拆除重建这四个方面工作有机结合，让居民看着靓、住的爽。
“微型改造”为着手点。微型改造是在保持历史城区空间肌理基本不变，原则上不改变建筑主体和使用功能的情况下，通过对建筑修缮、环境的整治，公共服务设施与基础设施的改善等办法实施的更新方式。以“危积漏”、改厨改（增）厕、消防安全等实际问题为抓手，着力改善老旧城区居住环境。
“综合整治”为着重点。综合治理是为适应历史城区空间肌理，优化城市功能，通过建筑物功能置换等方法对建筑物的整治改造，并考虑改善基础设施和公共服务设施的更新方式。通过加大绿化，公园广场打造，停车场等功能地恢复打造便民，宜居环境。
“环境提质”为着眼点。环境提质是通过对片区综合分析，对房屋质量较好的新建建筑，在尽可能与历史城区环境和风貌协调的前提下进行环境提质的更新方式。全面整治辖区内脏乱差现象。
“拆除重建”为着力点。拆除重建是通过对片区综合分析，对严重影响城市风貌格局（包括乱搭乱建的违章建筑）以及因公共服务设施建设需求需要进行拆除的地块及现已拆除的区域进行重建。
目前，西园北里片区、潮宗街一期1、3、4、5、6、7、8单元及潮宗街片区市政工程已全面进场施工，2单元与万科公司合作，长租公寓正在推进施工；潮宗街二期已完成房屋现状测量，准备进行设计招标；吉祥巷片区已出具概念性方案设计初步成果。具体成效如下：
1、房屋功能性完善方面：截至11月30日，潮宗街片区共受理申请304户（寿星街社区253户，连升街社区51户），24户已完成（寿星街社区17户，连升街社区7户），验收18户（寿星街社区14户，连升街社区4户），50户正在实施改造（寿星街社区45户，连升街社区5户）。西园片区共受理申请496户（西园社区256户，湘春路社区240户），327户已完成改造（西园社区195户，湘春路社区132户），247户已验收（西园社区147户，湘春路社区108户），20余户正在实施改造，预计在12月中旬前全部完成。
2、市政工程建设方面: 潮宗街片区已完成北正街燃气管、强电管、弱电管铺设，启动了潮宗里、梓园巷、群胜里、九如里弱电下地；完成了三贵街燃气管、弱电管铺设及基层混凝土施工；基本完成永清巷弱电管道敷设及路面基层混凝土施工；潮宗街西入口堵点改造已完成，并完成150米的麻石路面修缮；3个公厕改造基本完工；北正街新增3个化粪池。
3、微循环打通方面: 潮宗街一期计划打通33条微循环，目前已打通25条。微循环打通和片区环境整治中，拆除危房10栋、违章15处，完成23000余立方垃圾清运。
4、历史步道建设方面：寿星街、永清巷、三贵街历史步道已初见成效。
5、停车场建设方面:拟在北正街东南侧建设立体机械车位34个、潮宗街东南入口建设立体机械车位165个、中山西路北侧近临街处建设立体机械车位63个，正在方案设计之中。
6、示范点建设方面：楠木厅示范点已完成“楠木旧事”建设，楠木厅巷3、4、6、9、10号基本完工，14号栋开始搭设脚手架；福庆街示范点主楼已完成建设并投入使用；永清巷54号筒子楼示范点已完工。
三、有机更新面临的问题
1、资金限制。我街属于老城区，为了达到老城区有机更新工作“四性”（即生活宜居性、历史传承性、文化地域性、风貌完整性）要求，需要修缮的老旧房屋多，改建及增加的消防设施，绿化等配套设施多。由于老城区以中老年人群及低收入人群为主，基本没有自我进行旧房更新的能力，主要的资金来源都是政府提供。近年来**房价上涨，居民对房屋补偿的预期较高，原居民无论是外迁或是保护修缮都需要大量的资金成本，有机更新资金缺口增大。
2、规划限制。 规划先行，守住底线，是推动**老城区有机更新的关键。我街道属于潮宗街历史风貌区，涉及不可移动文物多，在下一步的改造过程中，规划是定心丸，希望尽快出台一个既能突出宜居性和“原真性”，又能兼顾路网建设和城市发展方向的历史街区有机更新规划。
3、现实限制。由于街道属于棚户区，居民群众已经习惯了**旧城改造“拆、改、留”的“大拆大建”旧理念，对于现在执行的“留、改、拆”的“微改造”新理念不理解，不认同。有机更新施工过程导致路面开挖，水管暴露，噪音吵闹，偶有停水停电现象，影响居民的日常生活，有些居民不理解，甚至偶有阻工闹事行为，不利于有机更新的顺利进行。
四、有机更新的策略建议
老城区有机更新改造是一个动态的、持续的过程，城市在不断发展，相应的策略也要适时调整。有机更新理念包涵保护和发展这两个相互矛盾又相互促进的理念，一方面传承和延续老城区的历史、文脉、居民生活方式，另一方面激发老城区新的活力。我街充分意识到历史街区中原居民的价值,因此特别重视对原居民的保护及生活方式的保留。结合**街街道的特点以及实际情况,形成了一套具有特色的有机更新方式。其最大的特点就是将有机更新的理论贯彻到历史街区的保护与更新中去,强调物质形态和非物质形态共同保护。
1、保留街区原生态。有机更新之路,就是要避免“一拆了之”的做法,统筹好改和留的有机结合,保留街区的原生态，突出“宜居”理念，保留“**记忆”。一是改善居住环境，对破旧房屋进行功能性改造，着力解决老房子狭窄、阴暗、潮湿,水电气不配套,安全没有保障等问题。保留城市空间结构、组织结构、生态结构,打通老城区的交通微循环，全力配合区有机办拆除节点违章、围墙和危房，提高内部街巷通畅率和便民性；对已鉴定为D级危房的空置楼栋，精心组织拆除倒地，清除安全隐患，腾出更多公共空间；对已进行破坏性拆除且无保留价值的独栋房屋全部进行拆除清场，开展垃圾堆物大清运，围挡修缮破旧房屋，全面清理安置房屋内的流浪人员和强占户，结合有机更新施工推进，彻底改变因棚改征拆造成的破败景象。二是留住原住民。街道干部开展有机更新大走访，形成包户责任制，逐户上门宣讲有机更新政策，听取居民诉求，并想办法解决居民实际问题。对未涉及交通微循环打通等不用拆除的房屋采取自愿征收的原则，居民可以自由选择留下来继续居住。着力改善居住环境，让老城区焕发新生机，让他们住的更舒适，正如有的居民所说的,“改造后的街区环境就是不一样”“没想到自己有生之年还能住上新房子”。
2、传承历史文脉。清朝中期至民国时期，**街老城区曾是湖南省的政治、文化和教育中心，潮宗街片区、西园片区、吉祥巷片区分别有文保单位或者历史保护建筑12处、8 处、14处。除了部分在这里生活时间很久的老人能够讲述一些历史文化信息外，多数的居民其实对自己所生活街区历史并不是非常的清楚，当问及是否知道街区中的历史建筑和一些传统风俗时，很多居民都表示不了解，也缺乏对历史文化的认同。如何将这些城市肌理、街巷格局和特色地名得以保存显得尤为重要，我们邀请专家参与，广听民意，着眼于挖掘和保护街巷残留的古建遗迹、地名遗存及史志载记、掌故轶闻等，力求重现老城的文化和特色。对**街街道的麻石路面和老建筑进行复原保护,整体形成潮宗街、梓园、九如里、连升街相连的完整街区。从文化书社故址纪念碑,到小巷两侧的文化墙,到防空洞、亭台楼阁;从布景,到材质,到工艺,整个工程坚持高标准规划,高质量建设,使老街浓厚的文化积淀通过通俗易懂的故事和解说得到充分展现，让潮宗街的居民们处处受到湖湘文化的浸润。
3、重视公众参与度。大部分居民基本上是被动的通过政府的相关政策来参与到老城区的有机更新当中，参与方式也非常单一，且大多是一种自上而下的参与，公众的参与度不够。如果能将有机更新工作建立在广泛的群众基础之上，可在一定程度上确保有机更新工作的顺利实施。在房屋功能性改造中，征求户主同意对其房屋进行更新，并对改造更新的具体项目征求户主意见。可以由政府部门组织居民、设计单位针对方案进行讨论。虽然协调各户意见和利益会使得讨论历时很久，也可能出现最后无法协调，只能暂缓处理的情况。但是这种居民参与显然大大提高了居民对老城区有机更新的积极度，也是尊重原住居民的最好体现。同时，加大公众参与意义在于提高当地原居民对历史街区价值、意义的认知，增强居民对街区的历史认同感主动投入到历史街区的有机更新工作中去。
4、协调商旅功能。目前有机更新的主体是政府，而有机更新工程需要的大量资金投入往往超出地方财政的能力，因此资金的短缺成为有机更新中最为突出的问题，直接影响到工程的开展进度以及施工质量。老城区低收入居民占大多数，借助居民自身力量来进行投资可能性不大。这就需要政府找寻其他投资主体，鼓励集体或企业参与到有机更新中来，建立多种融资途径，并从部分商业、旅游等产业税收上拓宽有机更新的资金来源。考虑到有机更新的可持续性，建议成立专门的管理维护运营机构，负责改造后老城区的日常管理，包括协调商旅功能，但是对商业和旅游的引入一定要根据实际状况来规划实施。在保证街区居住功能不受干扰的情况下，适当更新重组商业和旅游功能，不仅能够为街区带来新的活力，而且可以增加额外的经济收入，使街区的有机更新形成良性循环。
“城市既要奔向未来，也要找到回家的路”**街街道有机更新工作正是要朝这一目标努力，通过老城区有机更新，改善居民的生活环境，“刷新”城市颜值，突出留住街区的原生态，留住湖湘文化的精髓，彰显“宜居”内涵，让**这座城市越来越有内容、越来越有气质、越来越有魅力。
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