第一篇：郑州房地产调研报告
郑州房地产调研报告
——郑州楼市小户型房价调查
经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。
小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。
经查资料，201*年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引， 201*年，90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。
此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、
鑫苑·中央花园等均已基本售完。在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。
一、精装小户型价格走势分析
201*年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定。总体看来，郑州精装小户型所占的比例并不是太大，装修标准难以界定，拉长工期等诸多因素或许是受局限的原因。但精装小户型占领郑州房价的“至”高点。像一面旗帜，旗杆一插，就你争我赶地追上来，是郑州高房价的推手。像思达·数码公寓，刚推出时6200元/平方米，在郑州惊为天价，而其它的项目都在4000元/平米左右，如今，思达数码又涨了700元/平方米，而其它的项目则疯涨上千元。精装小户型均价已高达5862.5元/平方米。
二、普通小户型房价走势分析
在201*年小户型扎堆之后，201*年楼市依然出现小户型群雄并起的局面。201*年以来市场上在售的小户型项目有五六十家，据
不完全统计，201*年中小户型投放量约在320万平方米。据目前市场上产品设计的普遍情况，90平方米以下的楼盘又分成两居室或者一居室两种。如果按照面积来划分的话，60平方米又成了二者之间一个分水岭。来自郑州楼市201*年上半年市场的最新动态显示，60平方米以下一居室小户型今年以来异常活跃。它们的售价也往往以高于周边多层每平方米500元到1000元左右的水平引领市场价格前行。从区域看，管城区小户型项目虽然不多，但大多地处郑州市中心，项目售价最高，均价高达5333元/平方米，金水区销售均价4760元/平方米，排第二。而金水区小户型项目占了郑州小户型市场大半壁江山，其它区域小户型项目相对较少。
可以想见，在建筑面积30平方米到60平方米之间的空间里，小户型的户型设计很难有什么“花样”。而一居室的使用定位也让这些小户型难以摆脱“酒店标准间”式的设计窠臼。许多项目户型设计都差不多，一般就是一个开放式厨房、一个小卫生间和一间卧室，它们的户型设计大同小异，感觉比较生硬。由于小户型集中供应，出现了一些区域内的同质化竞争，产品相似、户型相似，不少项目打出了精装修、小豪宅的概念。小户型同质化背后另一个深层次隐患是，有些开发商仅仅盯着面积和销售额而忽视了小户型的功能，小户型是能卖掉，但卖掉之后往往给消费者带来了麻烦。市场上存在不少像这样有着迷人包装，入住后却让消费者感到不舒服的小户型项目。
根据郑州市房管局公布的数字，201*年8月份郑州市商品住宅的销售均价为3636元／平方米，而郑州市目前二手房的月租赁参考
均价为8．8—8.9元／平方米，租售比为1∶413—1∶404。 （“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。）
如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。据了解，在中部城市里面，郑州的租售比最低。郑州房产市场是否真的已经到了警戒线的边缘了呢？
租售比的合理范围是根据资金的长期收益率来确定的。1∶300—1∶200的租售比，折算成长期的投资年收益率是4％—6％。而商业银行的年利息目前在4％以下。如果租售比低于1∶300，则意味着收益率低于银行存款收益。租售比过低，一套房屋收回成本的时间拖得就长。
根据郑州市房管局房产租赁市场管理处统计，郑州市房屋租赁的价格虽然一直在上涨，但是涨幅不大，每年的上涨幅度能达到10％就已经很不错了。而从去年到今年，郑州市商品住宅的价格涨幅则为21％。
另外，在调查过程中我们对一些居住者做了一些走访，发现有五成多的被访者认为现有楼盘开发商提供的服务一般，也就是不是太尽人意，只有极少部分的被访者认为满意。建议房地产开发商在开发楼盘的同时也要提高各项服务措施，用良好的服务态度来赢得更多的客户群体。
虽然小户型是房地产大家族中的佼佼者，但也应该居民选择的过程中微笑服务。希望小户型可以更好的引领房地产潮流。
第二篇：关于房地产的调研报告
201*年寒假关于房地产的调研报告
一、 调查目的
寒假期间，为了增长见识，更好的了解本专业今后要面临的工作方向，为了之后的学习更有着重性。本次我向一名员房地产公司员工进行了关于方房地产市场情况面的询问调查学习，学到了许多书本以外的知识，受益非浅。下面是我对进行房地产市场情况的一点简单探讨
二、 调查时间：201*年2月12日
调查地点：房地产公司
调查过程：询问房地产经理
三、 调查方法：观察分析法,资料分析法
内容: 了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.
四、调查的结论：
1．房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.
在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪","网易"这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房","安家"等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息(多为文字描述地址,大小,联系方式,极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算 现有房地产网站极具区域性.
2．现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于html表现手法有限,极大地制约了房地产网站的跨地域发展.
3．房地产网站表现形式.
a,html超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式. b,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量
互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少. c,vrml虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.
4.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.
5.地产商销售手段需要创新. 随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.
6.二手市场将相对活跃 城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的.
7.现今房地产网站信息远未达到消费者要求,需要技术创新. 如上所说,单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求,网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息,网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.
8．房地产推广是一个高利润行业,如果互联网是计电视,广播,报章杂志后的一时代传媒,那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站,定位在一手楼盘的销售,利润来源主要定在地产开发商,而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告,究其原因,为以下几点:
1:认为电视,报章等广告是主动的,不管消费者是否接受,都难以拒绝,至少要看一眼,才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的,消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的,而忽略了广告的效果和效率,这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上,互联网广告是有针对性的,有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站,而且在网上做广告是无地域限制,无时间限制的.
2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构
及人口结构考虑,未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.
3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确,用传统超文本格式(html)表现房地产信息,远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.地产商广告投入,目的是让消费者认知其楼盘,所以,房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者,而不是地产商,要吸引房地产准消费者,从而吸引地产商广告投放.
就调查所得的资料统计,如果房地产网站广告份额可以达到1%,即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司,应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站,提供房地产信息服务市场存在,风险很少.
第三篇：房地产调研报告范文
房地产开放调研告报告
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因， 促进榆林房产业的健康有序发展，按照201*年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为 完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这 次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林 城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
201*年至201*年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中201*年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
201*年榆林市区商品房均价1646元/㎡，201*年涨至2300元/㎡，201*年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，201*年 1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管201*年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主 要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。201*年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成 成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。201*年--201*年全市累计完成经济适用房 85.1万㎡，其中201*年完成22万㎡；201*年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；201*年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住 房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是201*年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营 销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的 房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区 的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，201*年全市共建商品住房 空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。201*年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额 17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到201*年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区201*年第一季度较去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源 自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形 势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了201*年三季度楼市的大爆 发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿 元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于201*年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和 1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为 积极配合
国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部
6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县201*年-201*年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。201*年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了 房价的强势上涨。但从201*年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观 望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需
求在推 动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备 是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从201*年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土 地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制 度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：
201*年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而201*—201*每亩均价为207.4万元，201*年亩均价94.1万元，基本与 201*年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，201*年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品 房，是以前的储备土地。201*年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定 因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成 本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从201*到201*年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。201*年至201*年，榆林市房 地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得201*年至201*年土地购置费用有较大幅度下 降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从201*年的201*元/㎡上升到201*年的2394元 /㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价 上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，201*年股市持续低迷，存款利率较 低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来 的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成 本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成 本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从201*年—201* 年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。201*年 榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到201*年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到 201*年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展 政策的具体体现。201*年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续 下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控 政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 1998年到201*年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到201*年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增 长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到201*年榆林市房 地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。201*年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未 见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：
4、房地产业对财政收入的贡献。201*年—201*年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。201*年房地产税收 7116万元，较上年同期减少2742万元。201*年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。 201*年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，201*年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，201*年房地产税收收入占税收总收入的 2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入201*年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完 成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。201*年1—10月份，房地 产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平 相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要 把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”， 享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调 研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信 息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求 信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提 供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业 12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企 业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守 法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全 国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房 地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产 权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违
反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台 “小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项 目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为 58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在 房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统 征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要 按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用 地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行 招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地 行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息 要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信(本站向你推荐：www.bsmz.net)息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加 强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等 手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城 市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多 斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业 18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺 应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产 业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消 费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的 提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要 精心考虑。另一方
面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售 前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政 府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定 相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城市配套建 设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品 质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关 注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未 能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的 影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加 广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易市场。 目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序 的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分 税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
第四篇：开平市房地产调研报告
开平市房地产市场调研报告
一、 开平市宏观经济环境概述
开平市作为一个二线城市，位于广东省中南部、珠三角西南面，是珠三角与粤西地区进行商业、经济、文化交流的重要通道。珠江三角洲经济的快速发展并向四周迅速扩张的趋势和开平在珠三角的特别位置，令到开平有广阔的发展空间和强劲的后发优势。近几年来，开平市经济稳步发展，第三产业发展势头迅猛。随着经济的发展，人们的生活水平也得到了提高，楼市也逐步升温。
二、 开平市房地产市场发展概况
据《开平市201*年国民经济和社会发展统计公报》显示，开平市在201*年全年固定资产完成投资总额97.67亿元，其中房地产完成投资15.79亿元，增长94.93%，增速极快。近几年来，开平市房地产市场蓬勃发展，各大楼盘如雨后春笋，林立而起。
从面积上来看，201*年开平市商品房施工面积178.24万平方米，比上年增长16.65%；竣工面积21.45万平方米，比上年增长123.35%；商品房销售面积34.53万平方米，比上年增长49.03%；商品房销售额13.42亿元，比上年增长76.30%。可见，全市商品房销售额增长速度已远远高于商品房销售面积增长速度。在一定程度上，也反映了房价在一步步提升。
从人均来看，全市城乡家庭户人均住房建筑面积为27.4平方米，与201*年相比增加了2.5平方米。户均住房间数为3间，比201*年增加0.43间，城镇住户户均住房间数为2.9间，居民家庭的住房空间
进一步扩大。
整体上来说，开平市房地产业发展迅速，全市城乡居民家庭的居住条件得到了明显改善，居住面积不断增加，住房配套化水平逐步提高。
三、 开平市主要楼盘调研情况
本次调研走访了开平市现时一些具有代表性的在售及待售楼盘。以下是各大楼盘的基本情况：
首先，从目前开平市各大楼盘的情况来看，主要存在以下几个特点：1、户型创新是一个共同的特点。目前房价在快速提高，而总价又需严格控制，所以户型创新、紧凑化是一种趋势，而且就目前开平的房地产市场而言，中小户型比大户型更受欢迎。2、楼盘大多有大规模、相对高档的小区建设。人们已经认识到小区建设的优势。生活配套完备、物业管理专业，更易受到购房者的青睐。3、社区绿化、景观也由粗放式正在逐步向精细化、格调化转变，优美的社区环境正成为人们购房的一个重要因素。4、完善的社区及周边配套，衣、食、住、行、学对购房者的影响正越来越强烈，并且周边生活配套设施完善对房价的影响也较大。5、开平市区内的平均房价现已超过3000元，剔除低价位商品房的房价已超过4000元，城区中心地带达到5000元。开平房价近年来一路高企，但目前平均房价仍处于合理水平。
其次，从各大楼盘的对比来看，目前开平房地产市场存在的主要问题是需求与供给结构不匹配的问题，主要表现在大户型、豪华型住房供给较多，而中小户型比例偏低。各大楼盘的开发销售成功与否在
很大程度上取决于其定位。
开平房地产市场主要的购房人群以白领和工薪阶层为主。年龄段集中于25-35岁之间。近年来，随着开平外向型经济的发展以及楼市的洼地效应，使得外地白领和投资者这一消费人群也有所扩大，他们的有效需求也成为开平楼市的有力支撑者。虽然目前开平房价在全国而言远远不算高，但近几年来，开平房价也在一路高攀。这一庞大的准购房人群，都是步入社会不久，积累财富不多，对大户型、豪华型住房暂消费不起，中小户型市场需求较大。
据201*年开平市第六次人口普查显示，全市15个镇（街道办事处）中，总人口增长幅度最大的是长沙街道办事处，达到47.63%，平均每年递增3.97%；其次是水口镇，增长25.68%，平均每年递增3.31%；而三埠街道办事处人口增长率也在10%以上。很明显，201*年以来，开平人口增长幅度最大的集中在长沙、三埠、水口三地，这里地处开平政治经济文化中心，第二、三产业发达，聚集了大量的流动人口，使常住人口总量急剧增加。随着城镇化水平的不断提高，人们对提高和改善住房条件的愿望不断提升，住宅需求量也不断增加，同时土地价格的上涨，再加上国内国际宏观形势的影响，以及少数地产开发商为牟取暴利的恶意炒作，开平未来房价继续上升的可能性仍然较大。201*年开平市的房地产销售价格平稳中略有增长，市民购房趋于理性。而目前新盘也陆续上市，抢占客户。 四、 宏观调控政策对开平市房地产市场的影响
由于开平市的楼价整体不高，因此，政府的宏观调控对开平的房
地产市场整体影响不大，但它为开平市房地产市场今后的发展指明了方向，就是政府有责任营造和谐健康楼市，让更多的人买得起、住得上房。政府不但要推出鼓励大型优秀小区建设的优惠措施，同时也要考虑推出鼓励安居房、廉价房建设的优惠措施，使楼盘产品向多元化的方向发展，楼盘档次环境等的开发建设能满足不同层次人群的需求，为更多的工薪阶层和进城务工、经商的农民创造买得起房的有利条件。
201*年10月8日
第五篇：房地产调研报告
房地产调研报告
我县房地产市场现状及发展趋势
房管处课题调研组
当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境
下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。201*年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。201*年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，201*年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。201*年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了201*年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。201*年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从201*年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。201*年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；201*年完成房地产开发投资额201*6万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，201*年为3.32,201*猛增至13.25，201*年再创新高达为24.71，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，201*年---201*年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70、67.6、64.9；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86、29.2、33.86。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。201*年全县总投放为16亩；201*年总投放为98亩，是上年的6倍；201*年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。201*年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，201*年为10.59亩，201*年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。201*年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72，华埠镇约占总开发投资额的22，其他乡镇约占6。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。201*年比201*下降69.06，201*年比201*年下降22.55。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另
一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。201*年至
201*年分别为8.7、22.37和42.41；同期国内货款所占比重分别为2.08、31.88、32.39;而同期自有资金分别为61.95、38.04、25.01。
（二）房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。201*年-201*年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从201*年开始，预售面积超过了销售面积。201*年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83，90m2以下户型占12，130平方米以上户型占11.74，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。201*年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9；201*年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，201*年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，201*年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76，201*年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48、10.63。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，201*年共成交184起，面积16396.17m2，201*年共成交243起，面积201*5.54m2，201*年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62，房改房约占住宅交易起数的62.2，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。
而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30计，将有近201*套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡，价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。201*年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。201*年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看，201*年为4.94公顷，201*年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），201*年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑201*年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据201*年11月对11家开发企业的调查资料显示，201*年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
（二）发展动力十足，发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划（201*-201*）》对人口规模的预测，规划近期（至201*年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至201*年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。
要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。
要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。
通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后劲。
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