1．正确的态度
2．合理的知识结构
1）客户知识（最重要）
2）产品知识
3）公司知识
3．纯熟的销售技巧
所有的销售都遵循两条最基本的原则：
1）见客户（第一原则）
2）销量和拜访量成正比
4. 详述产品益处—fab 法则
featureadvantagebenefit
产品属性作用利益
5.优秀销售员的特征
1．诚实
优秀销售员的首要特征就是与客户以诚相待、共同成长。
2．专业
销售员必须变得更加专业。因为现在的客户更加挑剔，又有更多的选择机会，所以销售员必须变得更加专业才能与客户进行良好的沟通。
3．善于聆听
一个优秀销售员，也许他并没有掌握很多表达技巧，但是他一定要掌握聆听的技巧。能够聆听客户的呼声，关注客户的需求，正是优秀销售员的重要特征。
4．了解客户购买流程
现在的优秀销售员必须了解客户的购买流程，并由客户的购买流程来决定自己的销售工作，因此优秀的销售员必须懂得如何去了解客户的购买流程。基于以上这些情况，现在的销售员还需要掌握以下三个重要的技能：
■提问的技能
■聆听的技能
■回答客户问题的技能
第二篇：201*年房地产开发商房屋销售工作计划201*年销售计划 201*年就要到来了，在201*年这一年中楼市的销售有喜有悲，当然也有大起大落，为了在201*年有一个好的销售前景，特定制以下售楼工作计划。
我国的市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须制定和执行正确的市场营销计划。
计划概要
一、 市场营销现状
二、 机会与问题分析
三、 目标
四、 市场营销策略
五、 案场管理
六、为了让201*年的销售工作有个突破性的进展，现将项目做详细分析并制定销售策略。计划内容为以下几个步骤： 结束
一、市场营销现状
1.市场情势
近年来房地产在中国发展成突破趋势，而购房则是一种民生大计，在改革开放的过程中房地产行业占中国市场经济的主导地位，带动了多行业的发展，为祖国经济发展和人民城市建设有不可估量的作用。也是由于这种发展，在201*年年底中国人民住建部先后出台了控制房价上涨，抑制炒房、囤房等行为出台了相关政策，尤其201*年国内大部分地区出台了限购令，银行出台了相关房贷的多项约束性政策。而且201*年住建部又出台了以政府出资修建的廉租房、安居房的相关政策，导致房地产业停留在了201*年的进程中。保安时代项目是志丹县一个体量较大、档次最高、配套最好的一个标志性项目，而由于市场影响目前销售处于滞销状态。据统计，市场需求面积大多以小户型和中等户型较为俏手，购房目标多为年轻一族。
2.竞争情势
目前市场竞争对手主要是城南长庆油田开发的项目，但是大多是内部职工购买，市场上购买者较少，就此仍然给项目带了损失，部分内部职工则会放弃在市场购房。
二、机会与问题分析
1.机会与挑战分析
目前的转折就在于抓住时间点，避其锋芒，加快项目施工速度，配合广告宣传，因为市场暂时未出现待建或在建房屋，其竞争对手只是长庆油田项目，再此期间应加大销售力度个广告宣传力度，以增强
销售回款速度。
2.优势与劣势分析
优劣分析主要是以对比法来阐述，强化自己的优势，弱化自己的劣势，强化对手的劣势，优化对手的弱势。就项目现状而言，容积率的对比，绿化率的对比，设施配套的对比，楼间距以及采光的对比，其宗旨是以我们的优势去对比对方弱势。分析和汲取对方可以学习和借鉴的方法及策略，以具备见招拆招和出招制敌的本领。
3.问题分析
⑴今年的房子怎么去销售?
⑵销售到什么价格？
⑶销售到什么程度？
⑷用什么途径销售？
⑸采取什么样的销售策略？
今年主要围绕这5个问题来展开销售以达到销售目标。
三、目标
有两类目标-----财务目标和市场营销目标。
1.财务目标
月平均销售目标为200万，回款150万，年销售目标位201*万，回款 1500万。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。也就每月200万目标，平均为4套房屋，回款要达到150万时，资料收集和银行审批就必须加
快。
目标的确立的标准：
每月平均的4套房屋可下达至置业顾问，与工资业绩相挂钩，实行业绩考核制。
四、市场营销策略
策略陈述书如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于私企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争对手。
配销渠道：主要通过活动策划和广告策划营销两部分。服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高品质、高享受、高档次等特点，广告预算增加1％。研究与开发：增加1.5％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加0.5％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
其途径来源主要是活动策划和广告策划。（详见广告方案）
五、案场管理
1、 业务处罚方面
根据市场动态定制当月销售任务，初步任务定为每人每月100万，
完不成任务的扣100元，0业绩的扣除200元，连续三个月0业绩的公司予以解雇。根据已销售和在销售的客户的 联系、催款、合同的签订、后期的催款、按揭、交房等业务落实到个人，谁的客户谁负责到底，中途辞职或者公司解雇的职工预留15%的销售提成不予发放，由接替业务职工继续负责和领取。在负责客户业务期间出现因个人原因导致的客户滋事事件罚款200元。
平时加大培训力度，增强业务知识和自身修养。
2、 业绩奖励方面
每月评比一位销冠，方式以完成任务起步，任务额外有超出部分最多的奖励100元，每季度评比季度销冠，评比方式以300万起，任务额外有超出部分最多的奖励200元，半年进行一次年中奖励，奖励方式以半年的总业绩600万起，满600万或600万以上最多的由公司领导出面正式奖励1000元
3、 专业化标杆的塑造
房地产销售的企业专业化和员工职业化塑造着以下几方面：
1.房地产销售的基础业务知识；
2.房地产销售以及房地产建筑施工、产权纠纷、理赔责任等法律知识；
3.房地产销售的种类和房地产销售技巧；
4.房地产的策划、广告、招商、管理等；
5.房地产建筑的各类结构、构造、成本、采购、地基、测算、验收等；
6.关于房地产的企业文化和公司的企业文化的管理宣传；
7.各类文件的打印、校稿、格式、符号的规范及应用；
8.各部门的岗位职责以及权力和义务；
9.白领的职业操守和礼仪；
六、结束
以上内容为201*年销售部销售计划书，呈领导预览，望批评指正。
提交人：雷辉
201* 年 销 售
销
售
计
划
书
提交人：雷辉
部
第三篇：房屋监理工作总结一、工程概况
我监理公司于201*年8月承接了某工程的监理任务。该小区是由某集团开发。工程地处***厂旧址，南临**街，北临**路，介于**街与开**之间,共有 19栋框架结构高层住宅楼，1栋砖混结构住宅,1座会馆, 1座钢结构商业超市, 三处大型地下停车场。
我公司监理的某工程共分二期。其中一期工程包括1#楼、2#楼、19#a楼、19#b楼、1#地下车库,一期工程于201*年8月下旬开工，于201*年12月17日正式竣工。二期工程包括4#楼、5#楼、21#楼、13#楼、14#楼、2#地下车库、3#地下车库、20#楼，二期工程于201*年3月2日开工，于201*年1月25日正式竣工（除5#b楼与20#楼）。5#b楼与20#楼于201*年10月 20 日正式竣工。
一期工程除2#楼为砖混结构外，其余均为框架结构。其中，1#楼为地上十二层、地下一层，并附有夹层，建筑面积为11739m2；2#楼为地上七层、地下一层，并附有夹层，建筑面积为8441m2；19#a、b楼为地上五、地下一层，建筑面积为9939m2。
二期工程均为框架结构。其中，4#楼为地上十一层、地下一层，建筑面积为13064m2； 5#楼a区为地上十一层、地下一层，建筑面积为13157m2；b区为地上九层（局部三层）、地下一层，建筑面积为7199m2;21#楼为地上三层、地下一层，建筑面积为1849m2; 13#楼为地上八层、地下一层，建筑面积为11071m2；14#楼为地上十六层、地下一层，建筑面积为201*7m2；2#地下车库一区建筑面积为1350m2，二区建筑面积为2435m2；3#地下车库一区建筑面积为201*m2，二区建筑面积为4639m2；监理总面积达127660m2。20#楼为地上六层（局部七层）、地下一层，建筑面积为10970m2；
二、监理概况
（一）项目监理部组织机构
我公司根据委托监理合同规定的监理范围和控制目标，并结合考虑监理人员的年龄层次、专业水平等条件，由公司副经理亲自带队，组建了一支精干的监理队伍进驻现场开展监理工作。项目监理部共有10名成员，组织形式如下：
（二）监理工作制度
根据监理规划、监理细则的要求，项目部在总监理工程师主持下订立了监理例会制度、监理人员岗位责任制、旁站监理制度、文件档案管理制度、交接班制度等各项规章制度，并将各项制度上墙公布，督促所有成员努力工作，为业主尽职尽责。
1、各专业安排专人每天按栋号负责填写监理日记。
2、各专业监理工程师每天对各栋号施工现场巡检四次（上、下午各二次），关键工序、关键部位全过程旁站监理，项目监理部实行夜间值班制度，工地每天24小时不断人。
3、每周由总监或总监代表组织召开工地例会，总结上周各栋号工作计划完成情况，布置下周工作，协调解决工作中出现的矛盾和问题，并对突出的重点问题重点解决。
4、每月召开一次由业主和承包方参加的小区质量、安全、进度、文明施工总结会，对各方面表现突出的栋号给予肯定和表扬，对出现问题的栋号，进行分析、查找原因，并督促其及时解决改正。
5、每月由总监或总监代表组织编写监理月报，总结本月内各栋号各专业监理情况，及时向业主及公司汇报。
6、各专业委派专人负责编制整理监理内业资料。派专人负责管理公司、业主下发的工程文件，以及对承包单位发出的指令文件，并形成收发文记录备查。
7、项目监理部在总监或总监代表主持下每季度分专业进行一次阶段性监理工作总结；竣工验收后，对全年的监理工作进行一次全面总结。
（三）项目部内部管理制度
1、监理部办公室墙上嵌挂“总监、监理工程师岗位责任制”、“监理工程师职业道德守则”、“质量控制程序”、“进度控制程序”等制度题板，用以指导监理人员有序工作。设公告栏，专人负责将各项规章制度、工程相关人员通讯录、各项通知等工程信息列入栏内。
2、项目部所有监理人员进入现场工作时，统一着带有公司标志的工作制服，佩带胸卡。
3、办公室内微机、打印机、饮水机等一应俱全，各种文件、表格均用微机形成，实现规范化管理。
三、项目监理部工作方法及原则
项目监理部进入施工现场后，以总监理工程师为首的项目监理部各专业监理工程师从工程建设项目实际出发，以贯彻、落实有关政策、严格履行《建设工程委托监理合同》、认真执行有关技术标准、规范和各项法规为原则，以建设质量高、投资合理、速度快的工程为控制目标，以“守法、诚信、公正、科学”为行业标准，以事前指导、事中检查、事后验收等为工作方法，全面地开展监理工作。同时，在工作中，(请你关注：www.bsmz.net沥青砼下面层，18cm水稳定碎石（水泥5.5%）上基层和20cm水稳碎石（水泥5%）下基层。
2、通过投标我单位很荣幸地参与了本项目的建设工作，负责施工该项目的全部工程。我单位于201*年6月进驻工地，组织平整场地和原材料进场、设备进场等，全部工程于201*年10月份结束，顺利地完成了本项目的施工。
3、工程组织情况及负责人名单：
为了优质、高效地完成本项目，沁源通达路桥设备有限公司进行了如下的施工组织，成立了沁源通达路桥设备有限公司g208线漳源—常金路面大修改造工程施工项目部，项目经理由张锐敏担任，全权负责行使公司使生产指挥、协调、经营等业务，刘红义担任生产副经理。项目部下设施工技术部，机械设备部、质量检验部、物质供应部，财务部、地方协调部、试验室、办公室等部门，项目部共计33人。
4、施工工艺、方法、技术措施、冬雨季施工情况，新技术、新工艺、新材料的应用情况：
施工方法：
（1）、路基挖补工程施工方法
我们进驻工地以后，根据施工现场的实际情况，首先采用砼破碎机击碎需要进行挖补的原水泥砼块，用装载机或挖掘机装运，汽车拉到指定的弃土坑。然后采用20号片石砼进行处理。
（2）、下基层、基层施工方法
本标段路面下基层和基层均采用厂拌法施工，一座500t/h稳定粒料拌和机拌和混合料,20t自卸车运输,下基层采用推土机和平地机的作业，基层采用摊铺机作业,人工辅助整平,静压路机和振动压路机组合碾压密实、光滑,洒水养生，基层养护7—10天以后可开放交通。
（3）、面层施工方法
本标段面层施工采用厂拌法进行，采用2套201* t/h拌和楼拌制沥青，20t自卸车运输到摊铺现场，本标段采用2台xg-951型摊铺机进行作业。
沥青混合料在拌和厂先进行试拌，通过试拌确定拌和时间，拌和方式以及出厂温度等，拌和好的沥青混合料应均匀，无花白料，无离析，无结块等，运输过程中应加盖蓬布，运至摊铺地点不低于130度 ，摊铺宽度为半幅，混合料均匀缓慢，连续不间断地摊铺。摊铺机前进30—60m后开始进行初压，用光轮压路机进行；复压用振动压路机进行，最后再用光轮压路机进行终压赶光。在碾压中严格控制碾压温度，选择合理的振频和振幅，以获得较好的压实效果。
（5）、雨季施工的主要技术措施
编制雨季施工方案，安排好施工项目，备足雨季施工材料和防雨物品。在进入雨季后做好防水、排水工作。雨季填筑路基时，及时取得气象资料，随时注意天气变化，根据气象资料调整施工工序，合理配置机械劳力，精心组织，周密安排，不大面积展开施工，几个施工区段工作面紧凑衔接，施工一段成型一段。水泥库建在地势较高的地方。及时检测粗细集料含水量，准确调整砂浆、混凝土配合比，施工完砌体和混凝土表面要及时覆盖。
（6）、夜间施工的主要技术措施
合理安排施工，尽量避免或减少夜间施工，需要连续作业的工程项目，夜间施工将采取以下措施，确保工程质量与安全。建立夜间值班制度，做好周密的组织和技术交底，配备足够的物质，确保工程质量与安全。安装足够的照明设备，保证夜间施工有良好的照明条件。严格复核、检查制度，确保各项技术质量指标准确无误。做好夜间施工防护，在作业地点附近设置警示标志，悬挂红色灯，以提醒行人和司机注意，并安排专人看守。
（7）、炎热季节施工技术保证措施
施工应在夜间温度低时进行，高温下的搅拌时间应力求缩短，运输时间应保证在最小值内完成。高温下必须连续养护，并以洒水法为宜，在基层摊铺后的最初几小时，应不间断洒水，防止表面干燥。
（8）新技术、新工艺、新材料的运用情况：
本次上面层设计为4cm改性沥青混凝土，我们在以往面层施工经验的基础上，严格按照有关操作规程进行施工。在保证工程质量的同时，也取得了较好的社会效益。
5、工程地质、地形、水文特殊地基的处理情况：
本工程为改建工程，所有路线均在原先道路上进行施工。我们主要在业主及监理单位的帮助下，并且积极和地方政府协调,对原来路面破坏严重的路段进行了挖补处理,使之达到了设计的强度.
6、工程质量情况：工程质量目标、重大质量事故及处理情况：
本项目通过严格的质量管理未发生质量事故,达到了预先的质量目标。
7、工程设计及变更执行情况
本项目严格按照设计施工，除了完成设计图纸与招投标文件内要求的工程项目外，我们还在设计单位的指导下，并征得监理单位，业主单位等同意进行了设计变更。主要包括（1）针对施工雨季带来的路基病害，原设计文件中未提到的软弱路基.(2)配合社会主义新农村建设，我们对与g208线平交的各种道路，而原设计未提到或不够完善的。（3）我施工段落内有两座桥梁，本次为了优化行车环境而做的粉刷防撞墙、伸缩缝改造、安装栏杆等一系列原设计未提到的工作等。
8、工程监理概况及质量监督单位各称、监督形式。
本项目工程监理单位由山西路杰公路工程技术咨询有限公司，总监李海平，监理工程师罗清平、安龙龙。质量监督部门为：长治市交通质量监督站。
9、工程竣工情况：
我们已经完成设计及变更设计的各项施工任务，施工完毕后，我项目部还组织大量的劳动力和机械设备对路基两侧的路基弃土等进行了清理，为今后的绿化、养护建设创造了较好的条件。
10、工程遗留问题及养护建议事项的条件
在今后的养护工作中要加强排水工程的疏通清理，使路面各结构层处于干燥状态，减少水对路面工程的破坏作用。另外本路段平交路口较多，应该加强平交路口的安全管理包括平交路口水系的沟通工作。
同时，我们根据施工中存在的问题总结如下：
施工方面：a 健全的质量保证体系是质量管理和重要环节。b雨季施工路面施工中应加强临时排水，减少水对路面工程施工的各种影响。c改建工程不阻断交通的情况下，应组织好交通，从而更好地进行施工设计方面。
设计方面：a 加强设计前的工程地普查，提供较为翔实的地质资料。 b加强研究，采取有效的技术措施防止新老路基的接茬存在的各种情况。
总之，我们在分局和项目部领导的大力支持下，在监理单位的监督和配合下较顺利地完成了本项目的施工，工程质量达到了预期的目标。同时积累了改建工程的宝贵的经验。 我们决心在上级单位的正确领导下，继续发扬我们一贯的优良作风，为家乡的公路建设贡献自己的力量。
沁源通达路桥设备有限公司
g208线路面大修改造工程第13合同段项目部
二〇一四年十月二十八日
第五篇：201*年房屋执法工作总结201*年执法工作总结
转眼间，紧张和忙碌的一年将要过去了。这一年中，我紧跟领导和同事们的脚步，端正自己的工作态度，严格的遵守单位工作纪律，紧紧围绕中队的中心工作，以依法行政为主线，全面深入地参与执法工作，取得了较好成效。现将201*年执法工作情况总结如下：
在工作方面，房屋执法是现在的工作，按照现有的政策依据，我负责（区域 ）的执法工作，主要是做好违法物业管理规定的案件的立案调查工作，物业管理是城市管理的一部分，因此在工作中要及时对违反物业管理规定的案件作出行政处罚。今年的，我完成了———案子的立案调查工作，并配合上级部门的精神，认真的参与了~~~~的拆除工作。在工作中我认真履行岗位职责、竭尽全力做好本职工作。严格要求，自我加压。始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态，在工作中做到不拖拉，认真执行单位的各项规章制度。以制度、纪律规范自己的一言一行，严格遵守单位各项规章制度，不断改进工作。作为一名执法队员，努力提高高自己的工作综合能力，提高案件的结案率，第一时间调查案件，做出相应的处理，及时回报举保人，为和谐社会做出自己的一份力。
在思想方面，我牢固树立宗旨观念，主动热情的为群众服务。以全心全意为人民服务为自己的行动指南，充分认识到自己所在岗位是为群众服务的，处处想群众所想，急群众所急。在工作中多为群众着想，在接到群众投诉的时候第一时间到现场，及时的调查案件，对违章现象及时的制止和做出处罚，减少群众的损失，在工作中遇到有情
绪的人民群众的时候耐心的解释我们的政策法律和法规，努力提高群众的满意度。
在学习上我不仅学习法律、学执法业务等自己岗位上的业务知识，提高自己的业务技能和执法水平，而且认真学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论等科学理论，精读有关重点文章，及时学习领会党的文件精神，用邓小平理论武装自己的头脑，提高自己的政治理论修养，坚定社会主义初级阶段的信念。通过认真学习，积极开展自我剖析，认真查找在业务能力、思想认识等方面存在的不足，从角色、职责、工作标准和工作要求几个方面准确定位、及时纠正。
回顾一年来的工作，我在思想上、学习上、工作上取得了新的进步，但我也认识到自己存在的不足之处，全面协调工作的能力还需进一步的加强，自身的法律素质还需进一步提高。在新的一年里，我将按照上级的部署要求，进一步发扬成绩，克服不足，力争取得新的突破。
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房屋销售代理合同
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