序言………………………………………………………………………………………
工作内容…………………………………………………………………………………
一、服务策略—在资金快速安全性的情况下的利润最**
二、第一阶段：项目市场定位研究与规划………………………………………………
1.区域调查分析
2.目标客户市场研究
3.项目物业形态分析
4.可比性项目研究
5.项目定位
6.项目规划建议
7.物业管理策略建议
8.项目开发经济指标分析
三、第二阶段：总体策划与执行……………………………………………………………
9.项目总体策划方案的形成与执行
四、第三阶段：项目的营销与推广…………………………………………………………
10.项目推广
11.项目销售代理
合作流程表………………………………………………………………………………………………
合作条件…………………………………………………………………………………………………
一、全程服务收费标准
二、合作方式
附件：策划、推广、销售代理合同
经过与贵公司的接洽并实地勘察了贵公司项目地块，对于项目所在地的地貌、交通、商业配套做了初步了解，并且我公司的工作团队经过2天的认真市场调查对**县城经济收入水平、房地产开发现状、发展经历（园林、户型、售价）、商业配套以及未来2-3年内将开发项目有了初步认识。
鉴于对贵公司拟建项目的具体情况只是初步了解，故我司只能本着充分发挥对市场研究的专业性、项目运作的独创性、产品定位的准确性，笼统地对贵公司项目的全程合作服务工作提出相关工作内容计划，在具体实施操作过程中再进一步完善。希望通过此次精诚合作，加强贵我双方的相互了解，为进一步合作打下良好的基础。
【工作内容 】
一、 服务策略—— 在保证开发资金快速、安全周转的情况下帮助开发商做到利润最**
**的房地产开发自2002年**万兴房地产开发公司兴建的“万兴都市广场”为契机，拉动整个**县城的**新区发展规划，在整个县城的城市发展中占地179亩的“学府雅园”项目在开发规模上、建筑规划上、园林规划上、建筑形态上，又将**县的整体开发水平带入了一个新的高度。从而使**新区成为**最集中、档次最高的居住及商业片区。从而为贵公司的“恒源新城项目”的开发销售做了良好的铺垫！但同时由于县城13万的常住人口、以及没有支柱产业支撑，加之在该项目销售期同时会有几个项目投入市场。那么为了保证销售利润、销售周期能达到一个理想水平我们必定要在项目之初做到 “人无我有、人有我新、人新我恒”的差异化竞争战略，从而保证在激烈的竞争中做到开发利润最**和贵公司的长足的发展，就必须充分考虑公司的品牌形象和项目的标志性以及社会影响力。从这个意义上来说，营销策划的成功，是本项目成功的首要因素。所以本公司为贵司项目提供专业顾问服务的立足点和出发点是：
确保做出拥有鲜明的产品主题、产品特性，园林特色、商业业态组合、和内部户形布局合理的、成功的优质大型居住社区。将开发商的投资风险控制在尽可能低的水平，而同时又使投资在相对安全的前提下，回报得到最**保证。并在项目运做的过程中，充分建立开发商的良好社会公众形象，达到“名利双收”的最佳效果。
1、本项目需要迫切寻求答案的问题
◎ 项目的核心竞争力是什么？如何在未来销售周期内与县内同期项目形成质的区别？
◎ 如何解决项目体量和市场阶段性容量的矛盾？县城13万的常住人口和上百万平方的供应量
◎ 如何解决销售时机和竞争项目带来的威胁？
◎ 什么样的产品组合才可以既满足消费市场的有效需求，又可以获得最**的开发价值，同时对品牌的提升起到积极的作用？
◎ 本项目在可通达性(Accessibility)方面如何与周边环境配合与沟通？
◎ 4万平方米的商业面积是作为社区配套？还是县城中心商业区？
◎ 如何充分利用政府对该区域的长远规划，结合县城的商业发展趋势其他商业形态，拾遗补缺，主动形成，以本项目商业部分为中心的沿挞子丘大道带状分布的新商业中心，从而取代沿210省道分布的老商业中心？从而达到商业部分的利润最**。
◎ 该项目地块高差最高达40米，是否要充分考虑庞大的土方量所带来的成本的增加，或是因地制宜利用区内高差造景，形成有别于传统**的园林模式？
◎ 从销售和现金流的周转速度来考虑如何分期、分段开发？
要回答这些问题，就需要进行详细而完全的市场调研和双方的深度沟通、讨论。其另一个目的是为项目未来的推广和销售工作做前期基础准备。充分而切合实际的市场状况把握，是说服购房者最有力的工具。
2、本项目需要解决的的几个主要问题
◎ 如何进行商业物业的整体规划定位？
◎ 园林与居住环境作为项目求新求异的载体的整体规划定位？
◎ 在拆迁可能会遇到一定阻碍的情况下，开发顺序和推广节奏的全盘考虑？
◎ 如何进行销售手段的创新？
◎ 如何进行客户市场细分?
◎ 出租收益与售价的关系？
本公司在项目的不同阶段提供的服务中，将认真研究市场变化，并与贵司一起为以上问题找出圆满的答案。
本公司将深入研究**市乃至全国高校商业情况和发展趋势，从市场角度出发，对本项目未来的推广与销售工作提供以下专业性意见和服务：
◎ 项目市场定位分析
◎ 项目规划建议
◎ 项目运作的全程策划
◎ 项目的包装与推广
◎ 项目的销售代理
二、第一阶段：项目市场定位研究与产品规划
1、区域调查分析
本节的调研集中于消费者对本区域已出现和可能出现的产品形态做一些定性和定量的分析，如：
◎ 不同人群对居住环境及商业形态的理解与预期
◎ 不同人群对**新区户型，园林环境及商业形态的理解与预期
◎ 挞子丘片区可类比项目的Swww.bsmz.net2；商业 m2；
3、销售产值：
4、委托期限：
第四条 双方责任与义务：
1、乙方责任与义务：
（1）负责拟定该项目物业营销策划方案及销售计划，在甲方将该项目《预售许可证》办理完毕后，按照计划规定的时间开始执行
（2）在代理期间全权负责该项目销售过程的所有工作和所需的客户服务；负责催收客户应付的所有购房款及负责客户的合同登记；协助甲方办理银行按揭、公积金贷款及产权办理的相关手续。（甲方需指定专人负责与银行、产权等相关部门的工作对接。）
（3）负责该项目的销售代理，并承担相关费用。该项费用包括：人员开支、市场调查费、交通费、住宿费及合同约定由乙方承担的广告费等。但销售过程中的合同购置，交易登记费、销售部办公家具及装修等相应费用由甲方负担。
（4）为维护甲方之公众形象，乙方对客户承诺之范围，仅限于甲方确认之答客问和经过甲方书面确认的其他事项，否则越权代理由此产生的纠纷由乙方自行承担。
(5) 在代理销售期间若有客户一次性购买多户或团体购买，需要低于底价销售，乙方必须报与甲方并征得甲方书面同意后方可售出，但乙方提取佣金标准不变。
（6）乙方必须为甲方保守商业机密、维护企业形象。
（7）按本协议有关约定向甲方收取销售代理佣金。
（8）乙方保证对所代理房屋以合法的标准程序进行销售，诚实经营，绝不搞欺蒙拐骗，不做任何损坏甲方企业形象的事，并愿为此承担责任。
（9）乙方必须按照双方确认的销售进度完成销售任务,定时向甲方提供销售周报表。
（10）对该项目的广告推广工作提出指导性建议，如平面设计、媒体投放、公关活动等。
２、甲方责任与义务：
（1）甲方保证对委托销售之物业有合法出售的权利，质量保证，无任何债权债务纠纷，买卖、典当等情况，并可依约配合交房和提供相关的书面证明。同时须保证客户能够办理房产证。如该物业销售过程因甲方原因产生任何的债权债务纠纷，与乙方无关，概由甲方承担一切责任。
（2）甲方提供该楼盘销售的策划、广告及销售工作中所需要的一切有关物业资料、数据及完成时间等合法有效的文件。如因甲方提供虚假资料而造成的纠纷，与乙方无关，概由甲方承担责任。如甲方不能按时开工或工程进度不能按期进行，则每逾期一月，甲方应向乙方支付3万元工作成本，乙方的销售指标完成时间相应顺延并调整。
（3）甲方向乙方移交该物业的销售工作，甲方同意乙方以甲方的名义在现场销售，甲方负责提供售楼部场地及相应必需之销售道具，并在协议规定之期限内甲方不再介入该物业的销售工作（现场收银除外）。若因甲方原因而成交的客户，其产生的相关佣金仍计入乙方业绩佣金提成。
（4）在乙方代理期限内，甲方不得干预乙方售房，不能为关系客户托人情降低房价，优惠幅度仅限于双方商定的范围内。
（5）甲方为该物业销售提供有关政府规定之标准协议文本，每一套房屋销售合同为一式三份，在销售移交之日，甲方编号后提供给乙方。在销售过程中所有涉及财务收据以及相关发票，均由甲方财务提供及处理。
（6）在乙方代理期限内，甲方有权对乙方的销售工作的展开进行指导和监督，并负责建设装修售楼部、样板房等等。
（7）在项目操作过程中，所有该项目有关合法文件由甲方负责申报，同时，负责协调银行及相关部门办理按揭和产权。
（8）所有经由乙方人员签约的房产销售合同在生效之前均需由甲方进行审核确认，盖章后生效。
（9）甲方须提供销售所需的银行按揭资料（ 成 年），并保证乙方在销售过程中能够实施银行按揭（ 成 年）的付款方式，相关物业管理细则及收费标准。
（10）甲方在办理完手续后，须向乙方逐步提交该项目的下列有效的证明文件及复印件：《商品房项目预售许可证》和甲方《营业执照》，及其他楼宇销售相关必需的法律承认文件。
（11）在合同签定后5个工作日内，甲方需向乙方提供详细的工程进度计划，作为合同的附件。甲方需按工程计划进行施工，以保证乙方能够在约定的期限内完成销售任务。
（12）按本协议约定时间、方式、比例向乙方支付销售代理佣金。
第四条 结算方式：
1、房款由甲方收取并出具相关手续。
2、一次性付款及分期付款的每套房款达到80%，需按揭的购房户在按揭手续办理完毕后便可计取销售佣金。销售佣金按月结算。
3、该项目佣金按每月实际销售总额的2.5%计提。
4、甲方应在每月1日与乙方核对上月销售佣金，在5日前与乙方进行佣金结算并汇至乙方指定帐户，不得籍故拖延，否则每逾期1日需按应付金额的0.3%加收滞纳金，逾期时间不得超过15天。如甲方出现延期付款达一个月以上之情况，则乙方有权单方终止本代理合同，甲方除须在十五日内支付乙方原应得佣金外，还须另行向乙方支付违约金10万元，在甲乙双方就此事妥善解决后，则乙方把本合同所涉及的销售工作与甲方交接。
5、在项目实施过程中，若因房屋本身的工程质量、交房日期、产权、配套设施承诺等不能兑现造成客户退房的，由甲方负责，乙方提取的佣金不予退还。若因乙方原因造成退房的，甲方在当次结算中扣除乙方所提佣金，乙方有义务进行第二次销售。
6、客户单方面退定，所收客户定金甲乙双方各得50%。如遇认购者签署《商品房预售合同》后违约，则按国家有关法律规定扣除其所认购房屋总额的违约金部分，由甲、乙双方各得一半，则乙方不收取该套房屋销售佣金。
7、委托期内，乙方是甲方的唯一代理商，甲方只能通过乙方代理出售该项目所委托之单位。乙方代理期限内其中经甲方销售的房屋一律计入乙方考核业绩，并计提应得佣金。
8、甲方每月按实际应付佣金的85%向乙方结算佣金，剩余的15%作为乙方销售保证金，该款项在乙方销售任务完成90%后全部一次性返还。
9、甲方以10%的待售房产抵押给乙方，作为乙方15%风险保证金的支付保障。如甲方不能按时结算乙方15%风险保证金，则乙方有权在10%的待售房销售中首先扣回风险保证金，余下部分款项归甲方所有。
10、乙方必须在双方约定的销售期限内完成销售任务，若乙方未按期、按进度完成销售任务，甲方可扣除所留佣金，并有权解除代理关系，所造成的损失由乙方负责承担。
第六条 违约责任：
1、双方必须执行本合同内容及其它双方商定之书面协议和文件内容，若有违反本合同内容及其它协议和文件规定的事项，必须事先取得对方同意，并得到对方书面答复，否则视为违约行为。
2、若因委托期内任何一方违约，则守约方可提前终止本合同，违约方须于合同终止20天内向守约方支付三十万元的罚金，并承担由此而引起的一切法律责任及经济损失。
第七条 其他：
1、甲、乙双方在友好协商情况下，对本协议以上所有条文均达到共识和理解，在自愿的情况下签署本协议。
2、本协议未尽事宜，双方另行友好协议，并签署补充协议。
3、本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具同等法律效力，经甲、乙双方法定代表或授权代表签署盖章之日起生效。
（此页无正文）
甲方（签章）： 乙方（签章）：
企业法人： 企业法人：
负 责 人： 负 责 人:
年 月 日 年 月 日
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