基层反映：当前小区物业管理存在的问题及对策建议

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存在的问题：

一是小区物业管理体制滞后。因种种客观因素，物业管理没有一个完善的系统指导，使一个完整的小区七零八落，各部门的权利和义务不明，导致物业管理企业内部各部门关系混乱，无法做到协调统一。

二是小区业主缺乏自我约束能力。住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益经常发生冲突，增加了物业管理的难度。

三是小区物业管理服务水平不高。因小区管理公司资质和规模的影响，无法为业主提供周到和全面的服务，企业也难以实施到位，无法满足业主的期望，引发两者出现许多矛盾。

四是小区物业管理智能化程度低。所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C(即计算机、通信与网络、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术支持。目前，在许多小区中多数还未能实现智能化。

建议：

一是加强立法为物业管理工作提供法律保障。尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位;明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。

二是重视基础管理明晰物业管理主体。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效;在住宅小区竣工后，根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整。

三是提高物业管理公司从业人员素质。首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗;其次，企业根据管理人员实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高;再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。

四是积极推动城市小区业主大会的建立。选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。

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