基层反映：当前住宅小区业主与物业公司及开发商之间的矛盾纠纷应引起高度重视

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当前，随着城镇化建设步伐的加快，城镇人口的增加，住宅小区业主与物业公司及开发商之间的矛盾纠纷越来越多，应引起有关部门的高度重视。

矛盾纠纷主要表现在：

一是由于工程质量问题引发的矛盾纠纷。经调查，70%的矛盾纠纷是由开发商遗留问题引发的。开发商遗留问题主要是房屋建筑质量问题，此外还包括绿地等配套设施与售房时的约定有不符所引发的争议，结果业主入住后发现房屋质量问题或开发商原来的配套设施承诺没有兑现，在找不到开发商或不能及时得到处理的情况下，业主只能把矛头对准物业服务公司，即有求物业服务公司负责处理，否则拒交物业管理费，从而引发物业纠纷。

二是由于住宅楼底店从事餐饮、娱乐引发的矛盾纠纷。经调查，20%的矛盾纠纷是由住宅楼底店引发的。由于底店变饭馆、烧烤店、歌厅都会产生一定的油烟与噪音，而且营业时间较长，有的甚至营业到凌晨2点多，造成了一定的污染和干扰了居民的休息，严重影响了居民的身心健康。

三是由于物业企业服务不到位引发的矛盾纠纷。经调查，10%的矛盾纠纷是由物业企业服务不到位引发的。由于部分小区无监控或监控器已坏无人管，偷盗现象严重，安全隐患多，居民的车经常被划等引起居民对物业的不满，从而不缴纳物业费，导致恶性循环的矛盾纠纷。

二、对策及建议

一是今后未验收合格的住宅小区严禁交房，质监、安监、城建、房管等部门要切实把好工程质量的监督检查验收关，从源头上杜绝此类事件的发生；二是加大对开发商的处罚力度，如反馈工程质量问题多的住宅小区房管部门应调销开发商的各类资格证，以后不得从事开发行业。三是街道办事处应参与小区建设全过程，小区规划、审批、验收及房地产开发企业年检等要征求街道意见，因街道办事处是处理此事件的第一责任人。

二是严格贯彻执行相关环境法律法规，对在住宅楼和商住混合楼底层新建的餐饮、娱乐项目一律不予审批，建议重新选址。二是强化日常监管，加大执法宣传力度。对现正在经营的居民住宅楼和商住混合楼底店餐饮业下达限期整改和更换清洁能源通知，规定营业时间，使噪声、油烟等扰民问题得到有效控制。三是环保部门还应和工商、城管、卫生等相关部门协调配合，让环境执法更具有威慑力。建议规划部门加强对饮食、娱乐服务用房的前期规划，从源头避免污染扰民；建议房管、工商等部门对居民住宅楼底店经营项目进行前置干预，不符合条件的坚决不发给相关证照。

三是加强对物业公司的管理。各职能部门要加强对各物业服务公司的管理，制定切实可行的物业管理制度，要求物业公司要通过配备安防人员、增加物防技防设施等途径，不仅在防止偷盗等案件上发挥作用，而且要在矛盾纠纷排查等方面也要起到重要作用。要加强社区居委会职能，建议政府将小区物业管理纳入社区管理。社区居委会要对物业管理公司定期督查，对违反规定、收费混乱、服务跟不上的要限期改正。

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