第一篇：招商工作计划书
目录
前言
第一部分 商业定位
第一章项目总体定位
一、前期沟通总结
二、项目总体定位
三、项目的功能定位
第二章商业业态定位
一、定位理由
二、业态定位
第三章商业名称定位
一、商业案名定位
二、博览城的解释
第四章商业管理功能定位
一、现有管理格局
二、金润物流的管理功能定位
三、现代化的管理体系
第五章商业经营业种定位
一、主题物流定位
二、经营业种定位
三、定位规划
第二部分 招商策略
第一章招商总策略
第二章招商阶段设置
第三章招商工作计划表
前言
商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。
商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。
要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。
项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。
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第一部分 项目定位
第一章项目总体定位
一、前期沟通总结
本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。
前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发mall”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发mall”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。
鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。
由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，
针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。
【您正浏览的文章由ｗｗｗ．ｄｉｙｉfanwww.bsmz.net)文化广场的参展设摊主要由各区、县商务局（经发局、计经局）、高新区组织；国内知名企业、客商主要由市经局金融局组织；境外客商包括港、澳、台商主要由市经局、外事侨务局、对外经济合作局和相关协会组织；在河源各商业银行主要由人行河源中心支行组织；国内外新闻媒体人员主要由市委宣传部落实。预计参加此次洽谈会的总人数为600人左右。
五、 活动内容
（1）论坛交流活动
为扩大河源招商引资活动的影响，提升河源发展的综合竞争力，会上将举办招商引资发展论坛活动，邀请国内有较大影响力的知名专家与会交流探讨，讲解政策、分析形势，为全市下一步发展和领导决策提供对策建议。
（2）银企洽谈活动
邀请在河源设点的所有商业银行与会，在河源高级酒店内设各家商业银行的融资咨询服务台，介绍有关企业融资政策和各自业务特点；推出重点企业今后若干年发展规划，请河源中心支行协调，争取签订融资框架协议。
（3）网络招商活动
将河源市招商资料整理上传到网上，以高新区信息网为主，邀请有关网站合作，使河源市招商信息化、长期化、多样化。
六、 活动经费
会议费用由会务收入解决一部分，缺口部分由市财政专项资金解决
二〇一四年十月二十日
第五篇：招商计划书
招商计划书
第一章商业市场分析
一、项目基本状况
本项目拟招商项目为201*平方米，初步由二层三个部分面积组成，单体面积较大，不易分割。
二、商业环境分析
1、周边商业市场简析
本项目周边林立门市经营上百家，但规模较小，业态较单一，业种较少，且以满足周边居民需求为主。乐东农贸市场规模近201*平方米，以经营蔬菜、水果等农产品，熟食、小百、鞋、服装、日用品为主，档次低，但商场内的环境干净整洁，功能划分较合理；其他门市经营为小型超市、药店、网吧、小餐饮店、美容美发，洗浴中心等，规模不大，经营面积在20-------200平方米左右。中东大市场作为商业综合体的存在，是本区域商业的活力源泉，吸引周边地区的人群消费。
2、商业市场存在空白
从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、中高档次的餐饮店、美容健身馆、游泳馆等，商业潜在空间较大。
3、商业门市供应量较大
本区域内的其他项目门市供应量较大，比如东环城路上的松苑名邸、东方之珠、东锦程家园等，且面积较小，无论从地段上、交通上、还是人流量上都较本项目具有优势，上述门市销售后的招商和出租都将对本项目产生较大的威胁。
三、优劣分析
优势：
1、易于统一规划，统一布局；
2、周边为居民聚居区；
3、许多大型企业和高校分布；
4、10000多平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；
5、拥有近10万人的消费群体；
6、邻近交通主干道；
7、龙嘉国际机场的建设使用，为本区域带来了高附加值；
8、本区域内逐渐开发，升值潜力较大；
9、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；
10、区域认知度的提高将为商业发展带来契机。
劣势：
1、商业不繁华，缺少商业氛围；
2、单体商业面积较大；（比如左侧的面积为264㎡+450平方米=674平方米）
3、除一层中间部分外，其他面积很难再进行分割；
4、公交线路较少，交通不便利；
第二章商业定位及形象包装
一、商业街的概念
关于本项目的商业部分，我司建议提出商业街的概念，优势如下：
1、商业街的概念可以提升项目的商业价值和经营档次；
2、商业街概念便于项目的商业氛围炒作；
3、从整体的商业规划高度提出商业街的概念，以整体的商业规划带动招商的进行；
4、商业街作为社区的配套之一，必将带动住宅的销售，提升住宅的销售价格。
二、市场形象定位
市场形象是项目的灵魂，当一个项目有了自己的独特形象，也就会对目标客户群体产生强烈的共鸣，也是确定项目在目标客户群体心目中的位置。
从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，本项目应着力打造成区域最佳、市场空间最大的商业形象，使项目具有一定的档次。以“财富商业街”的形象渲染商业发展空间。
三、功能定位
整体功能初步确定为：美食广场、美容美体、休闲商务、健身洗浴、商场五部分： 美食广场中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店
美容美体美容中心一家、瑜伽美体一家
休闲商务茶艺馆、商务咖啡厅
健身洗浴健身会馆、洗浴中心
商场百货商场或主题商场
其他小型超市，移动、银行、邮政、联通等
一期商业部分功能确定为：中档次餐饮店、银行、邮政等营业场所作为主力店，带动整体商业发展。
四、案名
“香榭丽舍财满街”
香榭丽舍为法国著名的商业街，也是闻名世界的商业街区，本项目以香榭丽舍命名，旨在提升项目的商业价值和知名度，以打造区域最具前景的商业项目为目标，虽然未必为最好的，但在境界上已经高出一筹，对投资型客户具有极强的感召力。
五、商业目标客户群体
招商目标客户群体确定为：
1、对本项目发展前景具有信心的正在经营中的经营业主；
2、带有营业性质的经营企事业，比如银行、移动营业厅等。
客户群体特征：
此类客户事业正处在上升时期，拥有极强的赚钱欲望，想继续开拓和发展事业，拥有较多的财富；具有较高的文化，注重投资，但较为谨慎，对于投资看中前景；年龄段在30----50岁之间，拥有拼搏精神，敢于挑战。
六、消费目标客户群体
本项目具有交通便利优势，商业辐射区域覆盖周边分布的东方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉机宿舍、客车宿舍等多个居民居住区；长春百事可乐公司、长春君子兰集团、国富车厢厂等多个著名企业，以及坦克学校等高校；该区域消费人群体量
大，且消费能力较强，拥有强大的消费市场。
第三章招商策略
一、招商方式
采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。
二、招商推广
在考虑到项目的体量和成本方面，以经济节约和最为直接有效为最佳的推广和招商宣传方式，即能在招商过程中让座客户充分了解项目的商业价值，又能保证项目招商成功率。
1、工地围栏
工地围栏是客户最能感受到现场商业气氛的场所，充分利用围栏做宣传，渲染商业氛围。
主要文案：
东城商业新版图，纵横财富无限空间；
香榭丽舍财满街，异域风尚，经营格调；
抢滩财富新领地，创造赚钱新平台；
做城东10亿生意，稳当百万富翁；
二层自由空间，自由创富；
寻找百万富翁，招商盛大启幕；
（随文略）
2、招商手册
制作精美的宣传画册，配以极具销售力的文案说明，和富有想像力的平面设计，突显项目的商业形象和经营价值。
文案方面：极力的渲染项目的商业形象，通过对本区域的消费群体和潜在的商机诉求，提升经营价值；对租铺经营进行细算，怎么算，经营都合算。
设计方面：突出商业气氛，和赚钱的欲望，所设计内容具有想象力。
（招商手册文案另行提交）
三、租金和售价
我司对周边区域进行了详实细致的商业调查，对东环城路上的门市、及乐东村周边的门市进行了业种及租金调查，获得了最为宝贵的第一手资料。
松苑名邸：据销售人员介绍，门市最小面积200平方米，临岭东路门市售价在4000元/平方米左右，临东环城路门市售价在5000元左右，因目前尚未具体定价，并未出售，正在预热。
东方之珠：门市仅剩余2套，销售业绩较好。面积范围在100----400平方米之间，临东环城路门市售价5500元/平方米左右，临岭东路门市售价4800元/平方米左右，平均租金为220元/平方米/年。
锦程家园：分为社区内门市和临街门市，社区内门市面积在40---80平方米左右，售价在3980元----4980元之间，销售达50%以上，临自由大路门市面积在215---325之间，共计16套，售价为6180元/平方米和6380元平方米；临东环城路门市已经销售完毕。
其他区域门市综合租金：200元/平方米/年
由于项目整体面积较大，且考虑一层与二层租金的差异，初步确定招商租金如下： 一层450平方米租金：100000元/年，可分割招商。
一层越二层650平方米租金：1201*0元/年。
综合其他项目门市售价和项目特点及未来区域发展趋势，初步确定售价为：一层5100元/平方米；一层越二层为4880元/平方米。
四、优惠策略
租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：
一年租期，租金优惠折扣98%；
二年租期，租金优惠折扣96%；
三年租期，租金优惠折扣95%；
五年租期，租金优惠折扣93%；
五、招商期限
本项目招商工作力争在11月底完成，以确保冬季开业，无空置。
附录招商手册文案
封面
标识香榭里舍财满街
领金宝地商业传奇
内1
标题：东部商业再现地王
文：龙嘉机场的投入使用，吉林大路扩宽改造完成，政府大刀阔斧的对二道区的改造建设，使这一区域极具发展潜力，商业繁荣已经凸现。世纪大街上，1.1万平方米的香榭里舍财满街横空出世，再次掀起东部淘金热潮。
内2
标题：座拥大商圈，拥有亿元的潜在的消费市场
文：近邻中东大市场商圈，商业辐射纵横二道区及周边地区，拥有近亿元的消费市场，是众多商家必争之地。大市场，大经济，大收益，财富新趋向之地。
内3
标题：富人区域做30万消费群体的生意
文：和东方之珠、松苑名邸、警官公寓、客车厂宿舍、拖拉机宿舍等居住区相距咫尺，与财富车厢厂、长春百事可乐公司、长春君子兰有限公司、福耀汽车玻璃厂等国内名企共同繁荣。
保守估计，香榭丽舍财满街所辐射区域的消费群体在30万人以上，而且，随着附近区域的大面积开发，一批中高档小区正在建设中，区域的潜在消费能力巨大。 做生意选择地点经营是关键，选对区域才能更轻松！
内4
标题：自由商业空间，领航商业入海
文：香榭丽舍财满街1.1万平方米的商业格局，高举架，大开间；统一规划、统一招商、自由分割、自主经营、统一物业管理，为经营业主提供更多的商业机会。
内5
标题：招商隆重启幕，10万元投入做百万富翁
文：香榭丽舍财满街首期商业招商隆重开启，201*平方米的2层商业空间，自由分割，自由组合，可根据客户的需求定制。
在香榭丽舍财满街投入100000元，即可拥有450平米的大商业格局，低投入，大空间，加上周边30万人的高消费群体，想不赚钱都不容易！
想做百万富翁，现在就加入登记行列。
内6
标题：多功能主题商业不是财富精英不聚首
文：五大主题商业带动区域商业新格局，美食街、丽人广场、休闲商务港、主题商场、企业联盟将彻底的创造商业神话。
功能一览表
美食街中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店
丽人广场美容中心一家、瑜伽美体一家
休闲商务茶艺馆、商务咖啡厅
主题商场百货商场或主题商场
企业联盟小型超市，移动、银行、邮政、联通、中小企业办公等
内7
标题：稀缺席位，助力迈上财富巅峰
文：社会财富只掌握在20%的人手中，经济领袖掌握了社会80%的财富，就像香榭丽舍财满街的店面一样稀缺，成为公众的关注。
如何才能更赚钱？
如今的生意不好做，是竞争太多了，在成熟的繁华区域更是难露头脚；变换思维经营，到另一个商业潜力巨大的市场开拓发展，财富独享。
封底
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