二手房合同纠纷

第一篇：二手房合同纠纷的产生原因

二手房合同纠纷的产生原因，如何避免二手房合

同纠纷？

导读：有买卖就有纠纷，二手房市场的火爆也导致了二手房合同纠纷的大量发生。那么，二手房合同纠纷的产生原因都有哪些？购房者应当如何避免发生二手房合同纠纷？下面将为您作出解答。

一、二手房合同纠纷的产生原因有哪些？

1、委托合同签订不规范

一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。

2、二手房买卖合同的内容不完整

房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合

同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

3、二手房买卖合同补充协议的效力不确定

在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

二、如何避免二手房合同纠纷？

在签定二手房合同之前，买房人应该仔细检查房屋的状况，这样才可以最大程度地避免二手房合同纠纷发生。

1、检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全（有些房本是两证合一的）。

2、要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。

3、检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租。

4、检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致，

5、看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具

书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷。

6、对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。

7、买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。

8、对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。

以上就是对“二手房合同纠纷的产生原因有哪些”“如何避免二手房合同纠纷”所作的解答。总之，在买卖二手房时，当事人应当充分重视二手房买卖合同的重要性，把能想到的内容尽量都写到二手房合同里，这样才可以尽量避免二手房合同纠纷的发生。如果您对自己写的二手房买卖合同不够放心，那么不妨让律师帮您把把关，确保您二手房买卖能顺利进行。

第二篇：二手房买卖合同纠纷

二手房买卖合同纠纷

1.房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。

2.委托合同签订不规范

房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在实践中，房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同，多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议，将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清。

3.逃避居间义务

1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》（现变更为《深圳市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。

2)这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3.二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免权利被非法侵害。

4.合同的内容不完整

1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

3)价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、(我们一定会做的更好：www.bsmz.net)如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

6)支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.二手房买卖合同补充协议的效力不确定

1)在二手房买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是二手房中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。

4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

深圳律师：黄华(12年律师经验)

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第三篇：代理词(二手房买卖合同纠纷)

代理词

尊敬的审判长、审判员：

xx律师事务所接受被告（反诉原告）王某的委托，指派我作为其代理人，依法出庭参加诉讼活动。通过开庭前对本案的调查了解并结合刚才的法庭调查，现针对本案争议的问题，结合相关规定，提出以下代理意见，供合议庭参考：

一、原、被告于201*年11月14日签订的《二手房买卖合同》真实有效。 从合同签订的主体、内容、标的及意思表示来看，完全符合合同有效的法律要件。本案原告（反诉被告）系具有完全民事能力的法人，被告（反诉原告）系具有完全民事能力的自然人，对标的房屋的买卖意思表示真实，合同条款的约定不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，而且在合同签订的当日被告即交付定金50万，说明合同成立生效后已经开始履行。

二、关于对《二手房买卖合同》变更的认定。

合同当事人可以通过协商一致的方式对合同的内容进行变更，包括但不限于标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化等。在本案中，《二手房买卖合同》存在两次重大变更：

（一）201*年12月6日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管协议》应当认定为对原合同中购房资金监管条款的变更。

原合同中约定201*年11月30日前监管首期款500万，但是原告（反诉被告）提供的证据《二手楼交易资金监管协议》签订的时间为201*年12月6日，金额为100万，该协议签署的主体为原、被告双方。原告（反诉被告）签署协议的行为即是对首期监管行为的认可，虽然时间、金额与原合同约定不符，但是这份协议是原被告双发共同签署的，可以认定为对原合同的协议变更。（案例中原告提供的《关于限期履行合同义务的通知函》具体的时间不详，如果在201*年12月6日前则对前述行为认定不造成影响，若在201*年12月6日后由于是单反变更也不具变更效力）

（二）201*年3月1日原、被告双方签订的《二手楼交易资金监管补充协议》应当认定为对原合同中购房款支付方式的变更。

原合同约定的购房款支付方式是首期款加银行贷款，201*年3月1日原、被告双方达成一致签订《二手楼交易资金监管补充协议》，变更购房款支付方式为一次性现金支付，并且将监管的首期款100万的截止日期由201*年3月6日修改为201*年4月6日。这一系列行为足以认定为对原合同履行方式的变更。

三、被告（反诉原告）按照约定履行了相应的合同义务。

合同签订后，被告（反诉原告）于201*年11月14日交付定金50万，于201*年12月3日取得截止日期为201*年1月31日的银行贷款授信1850万，201*年12月6日监管首期款100万。截止201*年12月6日前述三项金额正好等于标的房产的转让价格201*万元，至此合同义务履行完毕。

在201*年3月1日原、被告双方对原合同进行变更后，被告（反诉原告）于201*年3月3日又向银行监管购房资金550万，此时监管资金共计650万，当日原、被告双方签订《垫资赎楼业务合同》，由小额贷款公司借款1300万给被告（反诉原告）。小额贷款公司在情况说明（见证据x）中也明确表明愿意为被告（反诉原告）垫资1300万，并按照行业惯例在原、被告双方签订《深圳市二手房买卖合同》的同时进行放款。由于买卖合同具有双务和同时履行的特征，所以被告约定在签订《深圳市二手房买卖合同》的同时支付购房尾款合乎交易习惯，并且小额贷款公司的承诺也说明了被告（反诉原告）具备支付能力。

综上所述，被告（反诉原告）在合同签订及变更中按约履行了合同义务，遵循诚实信用的原则积极促成合同目的的达成。

四、原告（反诉被告）的行为构成违约。

合同签订后，标的房产解除抵押的时间一直处于不确定状态，原告（反诉被告）也没有用实际行动积极消除标的房产的权利瑕疵。被告（反诉原告）在201*年12月6日履行完合同关于价款支付的义务，而原告（反诉被告）一直到201*年2月28日才解除标的房产的抵押，懈怠履行标的权利瑕疵的担保义务。

被告（反诉原告）在原合同变更后按约履行了合同义务，并于201*年3月7日致函原告（反诉被告）要求配合办理签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户，原告（反诉被告）非但未予回复和配合而且还在201*年3月25日将标的房产抵押给某银行，并办妥抵押借款手续。由此可见，原告（反诉被告）的行为

表明其没有诚意履行合同义务，导致原合同的目的无法实现，构成根本性违约。依据《合同法》第九十四条规定，被告（反诉原告）可以要求解除合同。

五、原告（反诉被告）应当承担违约责任。

依据《合同法》一百一十四条的规定，原告（反诉被告）应当承担违约责任，支付违约金400万，并且返还定金50万元。

综上所述，原告（反诉被告）没有履行合同的诚意，对于被告（反诉原告）的催告置之不理，擅自将标的房产抵押，导致原合同目的无法实现构成根本性违约，依法应当承担违约责任，请法庭支持被告（反诉原告）的正当请求，使其权益得到保障。以上是本代理人的代理意见，请法庭充分考虑。

xx律师事务所

律师：

xx年xx月xx日

第四篇：催告函(二手房买卖合同纠纷)

催告函

林某某先生、福州某某房产代理有限公司：

我与你们双方于201*年10月29日签订了《房产买卖经纪合同》（以下简称《合同》），合同当事人三方为，甲方：林某某，乙方：龚某某，丙方：福州某某房产代理有限公司。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，该《合同》各方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，于各方当事人签字之时已依法成立并生效。依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。经咨询专业律师，现就《合同》履行过程中的有关事宜郑重函告你们：

为了积极履行《合同》，我方已交付定金人民币两万元，并已通过民间借贷方式筹得购房款万元，每日承担利息高达元。根据《合同》第十三条：补充条款⑵“因上述房产尚处于抵押状态，甲方同意于201*年11月5日前自行出资办理银行还贷手续，待解押手续办理完毕后十五个工作日内开始办理产权交易受理手续及乙方购买上述房产的按揭贷款手续。”甲方迟至今日仍未完成交易标的房产的解押手续，丙方未能尽到催告督促义务，甲方、丙方未与乙方办理产权交易手续及乙方购买上述交易标的房产的按揭贷款手续，系迟延履行《合同》规定的主要义务，已构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《合同法》第九十四条规定，“有 1

下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及三方签订《合同》

第十条：“违约责任……2、甲乙双方任何一方未能及时备齐材料并进行交易受理、甲方未能按时进行房产交接、乙方未能按时解款至丙方，丙方因自身原因未能及时放款给甲方，属不按时履行行为。不按时履行方应自不按时履行之日起每日按本合同第二条约定的房产交易总价的0.05%向利益受损方支付滞纳金。”我方郑重催告你们（甲方、丙方）：1、限你们于收到本函日之内办理完毕交易标的房产的解押手续，并办理产权交易手续及乙方购买上述房产的按揭贷款手续。2、乙方保留追究甲方、丙方违约责任的权利。

如果于上述时限内甲方、丙方仍未履行，我方有权选择：

一、通知解除《合同》，并依法主张以下权利，包括但不限于：

1、 要求双倍返还定金；

2、 要求支付违约金（每日按约定房产交易总价的0.05%计算）；

3、 不支付中介费用；

4、 要求赔偿损失，包括但不限于：⑴购房筹资的利息损失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易标的房产增值部分价值；⑶乙方的房租损失。

二、要求继续履行《合同》，并依法主张以下权利，包括但不限于：

1、要求支付违约金（每日按约定房产交易总价的0.05%计算）；

2、要求赔偿损失，包括但不限于：⑴购房筹资的利息损失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易标的房产增值部分价值；⑶乙方的房租损失。

我方认为，甲方、丙方迟延履行《合同》主要义务，事实清楚，证据确凿，已经构成违约，严重损害了我方的合法权益。为依法维护我方的合法权益，同时也为了避免甲方、丙方的责任进一步扩大，我方诚望甲方、丙方能够高度重视此事，采取积极合作的态度，抓紧履行《合同》义务。如果甲方、丙方不采取主动的态度或继续借故拖延，我方只有通过法律途径维护我方的合法权益。届时，甲方、丙方不但仍要继续履行、支付违约金、赔偿损失或者双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失，而且还要支出诉讼费、律师费，同时还要承担我方依法维权所支出的诉讼费、律师费、交通费、误工费等各项损失，并承受不必要的讼累。

希望林某某先生、福州某某房产代理有限公司收到本函后及时与我方联系并作出明确答复。

函告人：龚某某201*年1月1日 注：本函一式叁份，寄送林某某、福州某某房产代理有限公司各一份。

第五篇：审理二手房买卖合同纠纷案件之我见

审理二手房买卖合同纠纷案件之我见

审理二手房买卖合同纠纷案件之我见

作者：郑萍发布时间：201*-07-02 10:33:01

去年，武汉市商品房交易异常，房价一路攀升，也带动了二手房交易市场，面对扶摇直上的房价，在利益驱使下，一些卖房者反悔毁约的行为，导致二手房纠纷案件大幅增加。据统计，在我院民二庭，201*年全年受理房屋买卖合同纠纷案件8件，但在201*年3月中旬，民二庭受理该类案件19件，呈直线上升趋势。上述案件全部是因卖房人反悔，不履行合同导致纠纷的产生。在审理这类案件中，办案法官普遍感到棘手的问题有两点，第一，争议双方签订的房屋买卖合同效力问题；第二，在合同不得不解除时，买房者要求售房者赔偿房屋的升值部分应否支持，以及房屋升值部分的损失怎样认定的问题。下面就上述问题作一些探讨。

一、房屋买卖合同的效力认定。

在民二庭目前受理的19件房屋买卖合同纠纷案件中，卖房者毁约的理由如出一辙，一是以签订合同时，出卖人并未办理权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，房屋买卖合同无效，合同当然不能履行。如原告叶某诉被告张某及第三人某中介公司房屋买卖合同纠纷案，原告诉称，201*年7月5日，其与被告及第三人签订一份《房屋出售协议书》，约定被告将其某花园小区房屋一套卖给原告，价款578，000元，被告及第三人协助原告办理两证。合同签订后，原告依约将购房款558，000元交付被告，并办理了两证，但在原告携尾款20，000元找到被告，要求其交付房屋时，被告以房屋涨价为由，要求加价200，000元才交付房屋，为此，原告诉请法院判令被告立即交付房屋，并承担违约金。被告辩称，出卖房屋时，其并不知法律有规定，即没有办理两证的房屋不能进行转让，因房屋买卖合同违反了法律强制性规定，应为无效。二是以签订合同时，未经夫妻一方书而同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》

第89条的规定，所签订的房屋买卖合同无效。如：原告贺某、徐某诉被告胡某、金某房屋买卖合同纠纷案，两原告与被告胡某系同事关系，201*年12月2日，两原告与被告胡某签订一份《转让房屋协议》，约定胡某将单位所占房屋各种权利及义务转让给原告，所有与此房有关的钱款均由原告承担，开发商交房后房屋所有权为原告所有，与被告胡某无关。嗣后，两原告以被告胡某的名义购买了诉争房屋，交付了所有购房款共计257，443.82元，房屋一直由原告用于出租至今。诉争房屋两证登记在胡某名下，原告要求被告胡某协助办理房屋过户手续时，胡某表示不同意，其理由是妻子金某不知情，现在其妻不同意卖房。现两原告起诉，要求胡某履行合同，办理诉争房屋的过户手续。胡某反诉，请求确认房屋买卖合同无效。我庭法官在审理上述两类案件时，对合同效力的认定，出现了两种截然相反的观点。第一种观点认为：对于缺乏房屋权属证书的案件，由于其房屋没有依法办理房屋所有权证和土地使用权证，双方签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律禁止性规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，房屋买卖合同无效。同理，对于未经共有人书面同意的，双方签订的房屋买卖合同亦为无效。第二种观点认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，属于行政管理性规范，而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人，而不能及于合同的买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。出卖人出卖的房屋系其合法的私有财产，其未申请登记领取权属证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，不发生物权变动的效力。双方签订的房屋买卖合同应为有效。对于共有房屋，未经夫妻一方书面同意，其买卖行为的效力问题，应根据我国《民法通则》和《婚姻法》关于夫妻对共同财产的处理权等法律法规的规定，对合同效力进行认定。笔者同意第二种观点，下面分别进行阐述。

第一、关于出卖人出卖的房屋缺乏两证的情形，其合同效力认定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的，是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十七条第六项的规定，是法律对房屋出卖人的强制性要求，是对房屋买卖合同标的物设定的于物权变动时得限制条件，未取得权属证书的房屋买卖，属合同标的物的瑕疵，并不影响房屋买卖合同的效力，该项规定，不是认定合同效力的法律强制性规定。应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一

种违约责任，不符合条件的，房地产登记部门可以不予过户，可以不让物权发生变动。值得强调的是，对于售房人以自己的买卖行为违反了法律强制性规定，主张买卖合同无效，从而达到其毁约目的，如果我们支持了这种请求，无疑会损害买受人的利益，丧失了诚实信用原则，影响了交易安全。故笔者对于未经权属登记的房屋买卖合同，不主张无效的认定。

第二、未经夫妻一方同意签订的房屋买卖合同的效力认定。

司法实践中，毁约方另一个理由，就是以夫妻一方出售房屋时，另一方不知情，主张房屋买卖合同无效。对此，出现了两种截然不同的观点。一种观点认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项的规定，未经共有人书面同意的房地产不得转让，以及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条的理解和善意取得的理论分析。未经夫妻一方同意的房屋买卖合同无效；一种观点认为：根据我国《婚姻法》第十七条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第17条的规定和最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民事通则﹥若干问题的意见》第89条的规定，该房屋买卖合同有效。笔者同意第二种观点。

最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”夫妻双方作为共同共有人，一方在为征得另一方同意的情况下擅自出售共有房屋给第三人，这种买卖关系应是无效的。但是，因第三人在购买房屋时并不知道夫妻一方无权独自售屋，且支付了购房款，交易价格也公平，为善意取得，因此，应维护第三人的合法权益。在此，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“婚姻法第17条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”得规定，即夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等得，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻要对共同财产作重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其行为为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为理由对抗善意第三人。因此，只要第三人有理由相信买卖行为系夫妻共同意思表示，则买卖合同应认定为有效。退一步说，第三人在进行房屋买卖时，对夫妻共同意思表示的推定缺乏合理的理由，不能构成表见代理的，也不能一概认定为无效。将合同的效力完全交由另一方决定，

对保护善意相对人的利益极为不利，因为合同宣告无效后，相对人只能请求处分财产得一方返还财产，并承担缔约过失责任，却无法要求处分人承担违约责任以更好地维护自己的利益。因此，从利益平衡和鼓励交易的原则出发，即使在夫妻另一方拒绝追认的情况下，也不能简单认定合同无效，而应将存在权利瑕疵的合同确认为有效合同，无处分权的夫妻一方不能转移标的物的物权只是对合同的违反，善意受让人有权依据合同要求其承担支付违约金或赔偿损失的责任。综上，笔者认为，在处理未经夫妻一方同意签订得房屋买卖合同的效力时，应认定合同有效，让诚实信用原则贯穿于人们的日常生活，维护公平交易。

二、房屋买卖合同解除后，毁约方的责任承担

前面我们谈到，由于房价上涨，买房者一般都要求依法履行合同，但由于各种原因，在合同不得不解除的情况下，许多买房者要求出卖人赔偿房屋升值部分的损失。这也是目前很难解决的问题，房屋升值部分是否应该赔偿，若赔偿，其法律依据是什么。支持赔偿，房屋差价如何确定，有无可行标准等等。下面也从两个方面，探讨关于合同解除后，违约方的责任承担问题。

1、合同解除后，违约方应赔偿房屋升值部分损失。

买房者能否要求差价赔偿，在司法实践中存在许多不同观点。有观点认为，买卖合同解除后应恢复原状，房屋升值部分不应得到赔偿；有观点则认为，房屋升值部分应得到赔偿。

笔者认为，合同解除后，买房者可以要求差价补偿。但目前有力的法律支持不够。201*年3月24日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但由于当时我国房地产市场较为平稳，该解释的加倍赔偿足以弥补守约方的损失。但近年来，房价大幅上涨，该双倍赔偿已难以约束违约的售房人，同时，该司法解释也仅限于商品房买卖纠纷，对于其他的房屋买卖纠纷无法适用。在房屋买卖合同纠纷中，因售房人违约导致合同的履行在法律上或事实上已成为不可能，合同履行后预期可得利益损失（如房屋升值部分）不进行保护，对买房者明显有失公平。假如将损失范围限于合同的签订、履行而支出的实际费用以及占用购房款的利息损失，违约方虽然作出了赔偿，但这种赔偿显然对违约方有利，达到了违约方的目的，即违约就是为了获得比履行所能获得更大利益的目的。结果显然易见，起不到遏制违约行为的作用，反而起到对违约行为推波助澜的作用，这是我们不愿看到的结果。

综上，支持对房屋升值部分进行损害赔偿，达到了法律效果与社会效果的和谐统一。为了平衡双方当事人利益，遏制违约行为，维护公平交易，在

司法实践中应正确理解和适用《合同法》的有关规定，平衡买卖双方的利益。我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定得情况下，按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的损失。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取的利益。由于房价上涨，出卖人违约，令买受人造成的间接损失，就包括房屋升值部分的损失，因此要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。

2、房屋升值部分如何确定，有无可操作性。

对于房屋升值部分的认定，北京、上海等地法院相应出现了一些判例，出台了相关规定。北京朝阳区法院在201*年底判决的一起崔先生赔偿陈女士房屋差价款案件中，其损失的构成是：诉争房屋的现市场价值与双方合同约定价格的差额，从而使买房者得以购买同等水平的其他住房。这是一个比较认同的计算方式，但也存在一些问题。因为市场价格是波动的，随着时间的不同，房价也不一样，到底选择哪个时间点，确实很重要。上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定，房屋涨跌损失的确认，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日，违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。笔者认为，上海高院的上述规定，有一定的可操作性，可以借鉴到我院对该类案件的审理中。最后，有一点要明确的是，支持房屋升值部分的损失得前提，必须是守约方完全履行了合同义务，比如全额交付了购房款等。

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文章出处：民事审判第二庭

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