物业管理201*年工作总结和201*年工作计划

物业管理201*年工作总结和201*年工作计划

佛山市钜隆物业管理有限公司

碧琴湾管理处

201*年工作总结暨201*年工作计划

致公司领导：

尊敬的领导，您们好！201*年，碧琴湾管理处积极贯彻落实公司经营工作的指导思想，在公司对碧琴湾管理处工作的领导、指导、支持与全体员工的共同努力下，本年度碧琴湾小区的各项物业管理服务工作得以顺利开展。现就碧琴湾管理处201*年工作总结暨201*年工作计划汇总如下：一、主要经营情况

1、截止本年度12月20日，碧琴湾管理处根据《每月报表》经营情况（03月01日-12月20日）收入总额为：856775.83元，其中住宅管理费收入为：674877.08元,商铺管理费收入为：16372.62元,车辆管理费收入为：69090元。

2、费用支出情况：201*年管理处报表上的总支出为：562220.35元。

3、年度收费率为：89.93%。

4、201*年应收总额为（住宅管理费、商铺管理费、车辆管理费）：845458.8元。

5、201*年管理费欠费总额为：85119.1元。

二、201*年主要工作回顾

（一）、共同努力，创建安全文明小区工作，依法依规履行了《前期物业管理服务协议》的相关约定事项；围绕相关工作重点，管理处

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全体员工齐心协力，主要服务工作如下:

（1）每月均对以往的欠费业户进行追缴管理费的工作；（2）进一步加强了内部管理：健全完善了各项规章制度，制作了各岗位人员公示牌，使管理更加规范；

（3）进行了公共设施的修缮、养护：对小区公共路面损坏的情况进行了修缮；对小区楼层走廊、架空层的墙壁进行了粉刷；对楼道内消防管、设备房水管及护栏进行了上漆，对小区水泵房设施故障等进行了修缮；处理多起楼层漏水纠纷、违建问题；疏通多起主管道堵塞的情况；

（4）对小区的所有机电设备进行了全面检修保养，重点维修调试好了所有的消防报警系统、水泵房变频系统，对设施进行了修缮、更新；

（5）对小区绿化进行了造型、补种及白蚁防治。

（6）大力整治了小区内外环境卫生、楼宇顶层乱堆放等，使小区保洁面貌有了明显的改观。

（7）针对地下停车场车量以往的不持卡出入的情况，对小区车辆出入管理进行了深度整治，马上采取措施，整理了地下停车场车辆，引导业主配合我司安全管理，加强了车辆的管理。本年度未出现车辆情况；

（8）按照创文资料标准重新分类整理、完善各种图纸、照片等资料，使归档资料更加整齐、统一。对以前不完善的机电设备规章制度、图纸等重新制作上墙；

（9）在公司领导的大力帮助下，结合碧琴湾的实际情况，各

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项工作得到落实，一次通过201*年佛山市的创文检查组的检；

（二）、认真加强内部管理，努力做好服务工作

1、加强与员工的沟通，处理好与业主的关系，做好员工的思想政治工作，努力提高服务意识，增强凝聚力，更好地调动员工的积极性。年初，由于各种客观原因，管理处人员流动比较大，针对这种情况，管理处除扩展招聘渠道，另建立每月培训制度，对新来员工进行岗前培训外，平时还组织员工进行实地、实时、实操学习，提高思想素质，树立敬业精神，熟练专业技能，使在较短时间内投入正常工作，同时，为进一步加强内部管理，使管理工作制度化。不断完善各项规章制度：重新修订《保安员请销假制度》，加强了保安员的内部管理；2、努力提高服务质量：通过小区年度征询表等，保证与业主沟通渠道的畅通；为方便住户日常生活，将各种常用和应急电话制作成便民联系卡标签到电梯、公共栏，让业主得到24小时的便捷服务，受到业主的好评；通过认真解决业主反映的问题，如车房门前乱停放等，解决了长期以来小区外围车辆乱停放影响有车库产权业主车量停放、出入的难题。另今年在社区突如其来的手足口蹄病，管理处及时采取措施，积极与居委会做好预防工作，对楼层楼梯扶手、出入门、儿童游乐设施等认真做好了消毒清抹工作，受到业主的好评，管理处的工作得到了广大业主的认肯；

(三)、加强沟通联络，做好协调工作。

做好与业主相关部门的协调、沟通工作是物业管理必不可少的环

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节之一，如果缺乏这种系统的协调、沟通，物业管理工作往往会遇到许多难以想象的困难。今年，管理处通过佛山市创建文明城市、小区的工作，大大加强了与街道办、居委会、派出所的联系，融洽了相互间的关系，为今后的各项工作的顺利开展奠定了基础，还得到了大德社区居委会在201*年小区年度安全文明会议中,对我司工作的认同；此外，还积极与发展商协调，处理好工程的遗留问题；广泛听取业主们的意见和建议，更好地促进了管理处各项工作的开展。另多次上门，对关因发展商遗留问题需承担的质保责任与我司物业管理工作混淆,而欠费的业户进行了引导、解说，经过多次积极地与业户的协商沟通，现已得到欠费的业户谅解并成功收缴相关欠费；

（四）、严格控制各项费用支出，努力降低成本

根据小区实际情况，管理里处今年以来主要通过节约耗损物品，削减人员，积极采取节能降耗措施，降低维修费用及日常开支费用，通过控制耗损材料，停开部分电表，合理调控公共照明时长等，截止本年度12月份，有效地控制了成本费用、维修费和公共水电费；

（五）、加强宣传工作，丰富社区文化生活

碧琴湾物业管理处离不开与业主的联系、沟通。通过开展不同形式的社区文化活动，密切与业主联系，联络相互间的感情，创建高尚文明的社区氛围。今年国庆中秋双节期间会同外联单位（中国电信）开展了社区活动，结合小区宽带网速滞后的情况，与业主们共同开展了“携手共建云端家园”宽带升级改造活动，使广大业主增强了对小

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区的归属感；增强了与业主之间的交流与沟通，促进了管理和服务水平的提高。

三、存在的问题

过去的一年里，在公司领导的大力支持和帮助下,通过管理处全体员工的共同努力,碧琴湾小区的工作得以顺利开展；但很多工作还不够细致，与公司领导的期望仍有距离,个别员工的服务意识还有待加强；今后将正视管理、服务的不足，努力改进，落实安全保障，明晰小区定位，突出服务重点，提升管理、服务的核心竞争力！

四、201*年工作计划

把碧琴湾小区的物业管理服务以创新为重点，改进管理，强化队伍建设，提升服务水平，为把碧琴湾建成更加优秀的物业住宅小区夯实基础，打造平台，为佛山市钜隆物业的发展做出贡献。201*年拟做好以下几项工作：

1、继续对恶意欠费住户进行追缴工作，维护我司的合法权益；2、积极创新，明晰小区定位，突出服务重点，提升物业管理服务质量；

3、配合公司做好小区中心花园大修计划，尽快修缮及增加康乐设施等；

4、认真开展好社区文化活动，计划与外联单位（如：大德居委会、平安保险、广发银行、中国电信等）组织进行大型有影响的小区文化活动，更好地活跃广大业主的精神文化生活；

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五、展望未来，在新的一年里进一步健全和完善优胜劣汰的机制，要严格执行考核制度,逐步形成一种氛围，靠能力、靠勤劳、求得生存发展。继续发挥管理处团队凝心聚力的作用，切实增强全员使命感和责任感，积极参加公司组织的各项活动,营造碧琴湾小区和谐，进而做好经营、服务工作。

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碧琴湾管理处201*年12月20日

制表：Marco

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XXX物业管理有限公司XX服务中心201*年度工作总结及201*年工作计划

201*年，在XX物业公司的正确领导下，XX服务中心认真对照年初签定的目标责任书，结合小区实际，扎实工作，勤奋敬业，协调各方，周到服务，完成了年度各项工作和既定目标，具体情况如下：

一、自身建设质量提高

一年来，服务中心强化了内部管理，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，正规管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。

（一）规范行为。管理处员工统一着装、挂牌上岗；对业主、客户服务按公司规程操作；员工按时上下班，请销假需经管理处领导批准，出勤率达100%。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程；由公司管理部和管理处主任对员工每月的考核完成率达100%。（二）规范秩序。管理处的岗位职责上墙，办公区域整洁，各项工作日志、文件记录清楚，内容完整。

（三）规范服务。管理处牢固树立服务理念，员工各负其责、各尽其能，按公司规定进行各项管理服务工作，公司对服务中心考核每月都有评定，考核到个人，并对服务中心管理质量有较高评价。小区设置了服务中心和24小时服务接待电话。业主（住户）的服务需求、建议、咨询、质疑和投诉等处理及时；业主有效投诉处理率98%以上，业主（住户）服务需求回访率达100%以上。同时，服务中心积极协调与工程部、业主的关系；并从公司利益出发，处理各项事务。管理处有明确的改善管理服务质量的实施方案和阶段（月、季度、年）工作计划；工作计划完成率95%以上。二、房屋管理深入细致

一年来，管理处严格按照公司的要求，依据三方协议，深入细致地对小区房屋实施经常化、制度化、规范化的管理。

（一）管理维护及时到位。管理处安排管理员及保安人员每天对小区进行巡检维护，确保房屋外观整齐，外墙及梯间墙面基本无污迹，管理处安排保洁人员每天对单元楼道进行一次清扫保洁，以保证楼道间卫生。

（二）日常设施养护良好。今年以来，服务中心坚持定期对小区日常设施、设备进行保养维护，使其完好正常。对小区路灯进行了全面更新。对小区标志性建筑进行了检查，发现部分标志物上的字缺损等情况，这些情况直接影响小区形象，及时报告物业公司有关领导，及时进行了修缮。

三、绿化保洁全面彻底

服务中心注重小区的绿化与保洁工作，保证小区常年草绿树壮卫生整洁。因管理处缺少相应的绿化人才，为此特向公司申请对小区绿化工作实行外包。并对绿化公司的工作进行日常管理与监督，根据季节、气候的变化适时对草坪进行浇水，对花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，保证区内的绿化养护质量。对业主提出的绿化方面问题向绿化公司负责人反映，及时处理业主提出的问题。四、安全保卫扎实周到

服务中心把小区的安全保卫工作作为“树形象、保安全”的大事来抓。全年，小区安全无事，保安精神面貌良好，赢得了较好的声誉。由于小区物业服务费收入较低，在收支不平衡的情况下仅能安排三名护卫人员执行安全护卫工作。在这种人员较少的情况下，仍然能够严格按照公司制定的规章制度，履行防卫职责。由于管理制度的健全和认真的贯彻执行，使管理责任造成的责任事故为零。五、财务收费款实账明

服务中心严格执行公司财务制度，按照有关协议收取服务费，合理控制消费性开支，节约经营成本。

（一）账目管理详实清晰。收费管理及时无误。服务中心结合本小区的实际，遵循服务费协议收缴办法，认真搞好区分，按照公司和业主协定的服务费，协调关系，微笑服务，定期予以收缴、催收，201*年全年的物业服务费收缴率达到93%。

（二）合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，服务中心坚持从公司的利益出发，积极为公司当家理财。控制好开支，严格把关，防止铺张浪费。六、关于明年的工作计划

（一）由于本小区的物业费过低，收不抵支。在公司领导经过仔细核算后，准备将物业费由原先的0.28元/平方米调整为0.40元/平方米。现已将物业费调整方案上交给XX业委会讨论，并征求全体业主的意见。本项工作预计在201*年1月底前完成。

（二）XX业委会向物业公司提出安装安防监控设施设备的意见，已将此意见反馈至公司领导处。具体工作待公司作出决议后实施。

（三）车辆管理。随着居民生活收入的增加，越来越多的业主购买了机动车辆。本小区的机动车辆由201*年的40辆增加至201*年的62辆，但由于小区面积较小，已无法容纳机动车辆的停放。加上业主车辆的随意停放，对小区的管理工作带来了很大的不便，小区业主停车难的问题也是日益突出。服务中心将此问题提交给公司领导后，经过公司领导的讨论研究决定在小区内规划停车位，对小区车辆实行一车一位管理。并将此方案上交至XX业委会讨论，并征求全体业主的意见。本项工作预计在201*年3月底前完成。

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XX服务中心201*年12月

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