成品房入住工作总结
成品房入住工作总结
在太阳城成品房入住过程中，物业公司在做好基础服务的基础上，协助发展公司售后服务部进行使用功能验收及带客验房服务。在此过程中，通过与业主的交流，我们总结、归纳了在成品房屋管理方面一些建议。一、接管验收1、使用功能
房屋的使用功能缺陷解决不利。
序号存在问题所占比例问题原因解决办法在纱门框外侧添加镶嵌式暗把手。1、窗口预留尺寸应大于纱扇厚度；如毛坯房应考虑贴瓷砖的厚度。2、现状的应改成镶嵌式合叶、或改变纱扇厚度。空调问题。首层南面无空调机位板，二层以上机位板尺寸小，蓝山园部分楼宇外漂窗下无法安装外机（空的），空调眼与暖气片冲突。紫玉园的楼宇无散水。楼宇散水是必要的，应增加散水；散水标高应高于草地8CM紫玉园小园围栏安装不牢固无自行车遮雨棚，由于景观设计原因造成自行车车架少，只能满足120辆自行车存放。（紫玉园）小区路面排水不畅。造成湖体污染严重。前期开发时应预留景观式车棚，便于存放电动车和摩托车。在前期开发设计时，应适当增加收水井。阳台推拉门的纱门没有把手。从100%阳台外侧不能将纱门打开卫生间及露台纱扇不能开启90度。纱扇与窗口相碰。100%
：
a)建议：b)
建议：
c)一楼业主小院排水不畅造成存水。此现象存在率100%
建议：应考虑增加一楼小院排水设施，完善排水功能。
d)露台相连，且隔墙低，易于攀爬，易发生连锁盗窃案件。此现象存在率100%
建议：1、在房屋设计时应考虑到露台的美观和安全性，
2、就目前紫玉园、蓝山园隔断墙应在考虑美观的同时适当加高；
3、由物业统一封露台设计方案，业主自费封闭。
e)北面凹式明厕窗相连太近，易于相邻两家攀爬，易发生连锁盗窃案件。
建议：将明厕窗封闭，安装护栏。
f)部分外漂窗为一可开启扇，另一为死扇，不利于清洁。此现象存在率为95%除21、
22号楼外（紫玉园）
建议：在窗户设计时，应在美观的同时考虑其使用功能。
g)露台上烟道设置位置不当，影响顶层业主居住环境。此现象存在率100%
建议：1、露台上的通风道在满足安全结构的条件下，适当长高，标高应超过顶层标
高；
2、在前期露台设计时，尽量不采用厨房、卫生间的退台方案。h)卫生间洗衣机预留空间小，只能放置小型洗衣机，不满足业主需求。
建议：前期设计考虑业主的实际生活需求。
i)蓝山园8、25号楼4楼相邻两家有一块平台可以跨越。
j)楼梯口的遮雨檐太窄，对讲主机容易被雨淋，造成损坏。此现象存在率100%
建议：增加防雨罩。
k)小区道路铺设用料与小区楼宇不匹配，不美观。
建议：小区环路应铺设柏油路面。
l)跃层户型共享空间玻璃窗为死扇，给业主做清洁带来困难。
建议：
m)公用楼梯间顶层玻璃为死扇，既不通风又不好清洁。此现象存在率100%
建议：将楼梯间顶层死扇玻璃改为活扇。
n)各小区的出入口设计不明显，无照明设备，不符合大盘风范。
建议：增加铁艺拱形门洞，增加小区入口视觉美观。o)小区未预留儿童及老年活动场地。
建议：1、前期设计时，在不扰民的地方预留儿童及老年活动场地p)方厅预留柜机空调眼打得太高，不利于冷凝水的排放。
建议：应设在距地面10公分处。
q)预留空调孔应做到外低内高，防止下雨倒灌。
建议：施工时严格按照施工工艺操作。
对成品房的整体性重视不够。入住前将验房程序消除，致使房屋使用功能等方面没有得到验收，即开始入住,形成隐患。（暖气的打压、下水的通球、通风道的畅通，卫生间的避水试验）
建议：在成品房装修过程中，应充分想到后期的施工隐患（可借鉴毛坯房装修管理经验），减少二次施工的可能。
要求各施工企业按样板间位置施工，并可在销售合同后附加位置说明，避免此类问题的投诉。
2、配套工程
针对成品房即入住即居住的特点，项目的整体操作时间前移，配套设施的到位时间也应随入住时间一并到位，使物业具备居住资格。3、房屋验收
一对一看房活动没有达到预期目的，业主看房留下的问题解决落实速度比较慢，造成业主不满意，激化了业主情绪。
公司在成品房施工中缺乏经验，主要表现为；a)
施工工艺与流程的把握力度小，造成拖工期，各工种交叉施工，破坏严重，违反工艺流程施工等。b)c)d)
工程监理未能起到装修监理的作用。施工队伍没有体现文明施工把控好甲控材料。
4、装修材质
装修用料不统一，与前期承诺与样板间展示效果不符。建议在项目开盘初期，即设立“装
修材料展示厅”及补充材料标准，避免此类问题的争议。二、入住管理1、成品保护
一对一看房要定时，不可随意。要适时的进行封楼，避免业主看到施工工艺，造成业主的误区。
由于入住时间紧，发展公司取消了验房流程，此时物业处对先期反映的问题没有进行很好的跟进与监督，而且一味的随从，将就了发展公司，使房屋装修、成品保护等使用功能上的缺陷直接暴露给业主。2、交验方式及标准
客服与工程沟通不及时。客户服务人员无法对回修总包和分包加以控制，造成回修不及时。其次，施工单位没有将回修问题重视，回修人员少，材料短缺。a)b)c)
接管验收流程的补充完善
没有明确的房屋交验标准及验收方法。返修时间过长，复验不到位。
过于使用功能的建议，没有得到完全落实
3、统一口径
将现有统一口径，更加细化、全面化，如物业接待类、维修类（验房）、工程类、销售类等，由各分管部门统一管理，并不断完善，避免应口径不一致造成业主投诉。4、入住手续的办理
销售、售后、工程部门，对可发入住通知房屋装修的确认程序不顺畅，应得到工程确认房屋合格后，方可通知。
对于各类装修材料的保修期及二次维修后的保修期，应做明确的文字规定。
三、物业管理服务1、物业公司的前期介入
针对成品房居住时间前移的特点，物业公司应在管理设施的准备工作提前，保证物业服务的准时到位。
物业公司的超前介入的另一方面就是与客户的超前沟通，以服务为第一突破口，从直观上避免了业主与物业公司以收费为第一印象，增加了物业与业主的亲和力，合理降低物业费预收的投诉。2、前期合同的确定
在政府“双确认”制度的指导下，上述文件进行了全面公示，并对服务标准进行现场讲解，保证了各项目在入住期间无一例物业服务标准投诉。此外，针对成品房维修的特点，应在相应的条款上进行调整。
3、业主委员会的成立
针对新物业条例中要求及成品房的特点，业主入住达到50%以上，即可成立业主委员会。物业公司应在购房后，即与业主建立沟通的渠道，充分的了解业主，为今后业主委员会的人员选拔奠定基础。4、空房巡查管理
针对项目为精装修，空房巡查管理尤为重要，根据特性制定管理方案。定时通风，注意防雨，定期保洁养护。
空房钥匙的管理。对于施工队借阅钥匙的要有跟进，返还时要对房屋进行检查，注意成品保护及器具的丢失。
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扩展阅读：塞纳春天成品房样板间装修总结
塞纳春天成品房样板间装修总结
此次洛阳成品房样板间装修共计3套，两套展示样板间，一套交房标准。样板房硬装造价800元/平方米左右，涵盖室内墙地顶及厨卫配套装修等。工程于201*年3月1日开工，5月20日竣工并交付，合计工期80日历天。对此次成品房样板间装修分成三个部分来总结。一、好的经验
1、初步磨合形成了一个成品房管理运作体系，就是以景观装饰部为主导，成本、合约、项目部、物业等各个部门配合的设计采购施工交房的连贯体系。2、通过此次装修，使我们对成品房的概念有了一个初步的认识和理解。
3、积累了一定的合作资源，如设计单位、总包单位、分包单位、材料供应等。尤其是材料方面，装修结构、基层、面层、成品半成品等材料初步形成了低中高的供应选择渠道。二、暴露的不足。1、设计方面
A、总包设计：未完全考虑暖气片处理方案、包管道处理方案、封亮子、排砖窗台调整原则、客厅无吊顶却有射灯、卫生间无浴霸？洗衣机不放阳台？浴缸淋浴房须同时设置？B、分包设计：浴室柜、衣柜、镜柜等尺寸及收口处理有欠缺。C、土建线路与装修线路衔接不充分，无水电路系统图。以上问题反映出设计总体把控不充分。2、采购方面
A、总包单位异地单位，资源不能充分支持实际需要。
B、浴室柜、衣柜、镜柜等分包单位加工生产能力有限，成品半成品质量有瑕疵。C、油烟机、灶具无成品房装修概念意识，以一种家装化的供货安装模式，业务、供货、安装分离，根本满足不了工程化管理的实际需求。D、主材认价慢，价格偏低，指定单一。
E、总包分包无连贯，分包合同未完全承接总包合同，前期配合交底不充分，总分包意识在采购环节有待宣贯。3、施工方面
A、装修施工前置化过于提前，土建当时部分主要项目尚未完工，不完全具备装修条件。B、土建部分质量有欠缺、如房间部分尺寸偏差较大、粉刷质量有问题、部分点位错误等等。C、项目上在协调土建单位为装修单位提供作业环境方面的协调力度有待沟通。4、交房方面
A、软装进场及交房时，物业配合意识有待加强。
B、交房是房屋的整体移交，不仅涵盖装修，而且涵盖土建及安装，交房时项目的意识及配合有待沟通。5、成本方面
A、应综合考虑施工单位的成本，当前人工费比较透明，成品房一般没有太多的造型，故如果主材认价方面不给施工单位留有一定的利润的话，在选取优质的合作单位方面，会比较难实现。
B、人工单价需按照实际情况进行一定程度的调整。
C、没有一定利润的工程，施工质量是难以保证的，这是当前装修行业的现实。人工费、材料费、措施费、管理费等不应都单独分割和分离的压价，应通盘考虑，给合作单位留有一定的利润。6、管理主线方面
A、鉴于景观装饰部内部的人员不足和经验欠缺，设计施工不应分的过细，施工管理人员应前置化参与。
B、在合约、成本、项目、物业协调等方面，需进一步在认识和体系进一步明确景观装饰部的主导地位，并保证在实际工作中能够推行。
C、在赋予大规模战线较长的成品房装修职责的同时，应确保能提供相应的资源支持。三、提出的建议1、施工单位采购及管理
采购本地总包单位，取消分包，采用完全的总承包管理模式，相关合同及附件评审一定要过工程口审核。2、设计管理
先前的甲分包设计方案统一纳入总设计单位审核管理，总设计单位深化图纸，包括先前甲分包设计方案及自身遗漏处理方案的深化设计。3、主材采购及管理
主材认质认价应充分调动总包单位的资源，听取或采用总包单位的合理建议或意见，主材供货应签订合同，合同并传递至景观装饰部审核，主材尽量采取3选1模式。4、成本控制总成本控制要给予施工单位合理利润，如果是战略合作单位可以采用成本+酬金合同。5、土建装修交接
土建安装应提供较好的基层质量，强化并执行装修对土建的复查验收并使问题整改能在项目上得以执行落实。6、装修工期
装修应有工期保证，成品房工期按100天左右考虑，并充分考虑装修季节的影响及交房时间的把握。7、交房准备
召开相关会议，提前安排好物业、客服、项目等相关部门交房的配合分工事项。8、人员分工
设立成品房装修小组或类似功能，类似项目部，明确主责人员，然后在进行合理分工。9、资源支持
投入资源支持，人财物配置落差不能太大。10、流程设置
体系上合约装修采购、成本装修预算、项目部水电工程师、造价工程师应在流程上更加明确装修方面各自的职责，并强化成品房装修知识及主动意识。
完毕
201*年7月15日
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