201*房地产市场总结和201*年预测
房地产的201*年和201*年展望
这段时间中国房地产行业整体波澜不惊，值得深度解读的有价值的信息少之又少。估计很多朋友在这个时间点都在做功课进行201*年度总结和新的年度工作计划。今天敝人也跟各位对201*年的中国楼市做做总结，再将201*年的整体趋势做个预测。在此，敝人总结了一批投行报告的观点以及任志强等权威专家的观点，与各位分享！
201*年，中国房地产销售总量快速上涨，一二线城市吃肉，三四线城市喝汤
201*年，整个全国房地产销售总量高歌猛进，销售增速接近30%，土地市场的增速同比增速达到了38%。
但是，不同城市房价涨幅却不一致。最主要的特征是，201*年全国房地产改变了同涨同跌的趋势，由“普涨时代“进入到了”分化时代“。
下面投行统计的一组数据可以得到证明。
201*年1-10月，一线城市销供比（销售面积/批准预售面积）为111.4%，供不应求，处于存量的净消耗状态，二线城市供需则基本平衡，三线城市销供比则不到80%，明显供过于求。201*年，一二线楼市冲高回落，三四线城市继续鏖战
新的一年即将到来，市场应会有怎样的变化？在此，也给各位做做预测。
总体来看，201*年的中国房地产行业仍将维持在一个比较景气的状况。从供求关系看，随着201*年房市的火爆，开发商在下半年大幅拿地，201*年的总供给会比201*年增加，房价涨幅预计会下降。
1、综合各大投行报告，预计201*年的房地产销售额增速在10~17%，销售面积增速在9~12%。2、全行业新开工面积增速将放缓，预计201*为年增长5%。新开工面积指标是销售的滞后指标，由于201*年销售增速放缓，预计新开工增速也将随之放缓。3、预计201*年，全国房价整体涨幅在6%左右，上半年涨价压力比下半年大。
4、全国市场房价涨幅的结构性差异仍然突出。部分开工收缩较快的一、二线城市201*年可能仍然面临较大涨价压力。如北京、上海、广州、厦门等。
5、针对这种城市分化的局面，有一组指标可以值得参考。经相关投行分析，201*年，预测一、二、三线城市供需比将分别为短缺12%，富裕42%和富裕83%，201*年不同城市间供需比将加大差异。
6、与此同时，国内大牌投行国泰君安发表言论：从开发商的角度来说，201*年只是开发商高增长的一个起点，从201*年开始一直到201*年，至少是201*年上半年，整个开发企业不但是利润率会持续回升，销售收入和利润结算的增速也是一个持续往上走的过程。一线城市市场火爆
1、201*年一线城市政府大丰收
截至11月底，201*年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720亿元，201*年同期则为1675亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。2、房价将温和上涨，新增供应量快速上升
预计在201*年，四大一线城市由于供应偏紧，需求旺盛，供不应求的局面仍不会改变。预计短缺量在12%。因此，一线城市房价仍将温和上涨。
地价仍会增速较快，十八届三中全会新的土地制度改革，会有助于平抑地价。
201*年一线城市的拿地面积是大涨了接近100%。因201*年的大幅拿地补库存可在201*年形成销售，因此，四大一线城市201*年将形成价升量涨的局面，但房价涨幅不会继续维持年增长20%的高位，将比201*年下降，预计可达10~15%。
3、未来一线城市的核心区的房价虽然有泡沫，但仍然具备上涨空间。从国外的都市圈的发展来说，中国的都市圈仍没有到一个巨大的规模，还有进一步增大的空间。4、一线城市存量住宅去化月数：7.86个月，二线城市存量住宅去化月数：11个月三、四线城市市场继续低迷
相比一、二线城市的市场火爆，201*年三四线地区库存仍然较高且去化相对缓慢，将从中长期压制开工增幅，未来开工增速将持续低于销售增速。预计201*年新开工增速为5%。三线城市存量商品房去化月数：25个月区域差异带来政策分化
十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打针吃药”的政策举措将一去不复返。
政策制定的目标是有针对性的调控地区市场。一二线城市由于市场将持续火热，政策基调应是将在扩大供给的同时，适度抑制需求；而针对三四线城市的持续疲态，预计地方政府将持续出台有针对性的刺激措施，以保障这些地区的楼市稳定。单独二胎政策影响有限，预计每年新增10%左右的增量房需求
相比目前房地产市场的巨大存量，新增的所谓“刚需”数量有限。根据估算，如果未来十年我国总和生育率逐步提高到2.0，则十年间将多出生201*万人口。按照人均30平方米的住房标准，这些新增人口带来的增量住房需要约为6亿平米，平均每年增加住房需要6000万平米。201*年我国住房销售面积为11亿平米，因此新增的住房需要占当年住房销售面积的5%。
如果二胎单独放开能够带来每年新增的9%18%的增量的房地产的年均需求，如果二胎全部放开年均会增加2739%的增量的需求。二胎对于整个行业来说中长期是一个托起中长期需求的政策，但是市场并没有意识到。二十年以后是不是才有需求，其实不是的，打算要二胎的时候就会希望有改善性的住房了。
房地产企业两级分化明显，强者愈强，弱者愈弱
房地产行业企业在201*年将受到三个因素的影响，
1、资本实力，在当前高度市场化的今天，一、二线土地市场高热，将决定了市场拿地壁垒越来越高。资本实力成为企业发展的决定性因素。
2、融资能力和成本控制能力。在201*年地价高企，房价涨幅逐步回落的市场格局下，两大因素挤压必然将造成利润率逐步走低。特别是在当前全社会贷款利率水平高企的金融形势下，融资成本的控制能力至关重要。大中型企业因有较好的信誉及较丰富的融资渠道，综合融资贷款成本较低，而小型企业受困于调控，融资成本往往较高。
3、资本实力、融资能力及成本控制能力，决定了强者恒强、弱者愈弱。
扩展阅读：201*-201*年房地产行业分析报告
201*-201*年房地产行
业分析报告
201*年12月目录
一、201*年：地产股估值持续走低的缘由...........................................4
1、行业增速与结构...............................................................................................52、行业集中度与板块估值...................................................................................73、地产高杠杆与社会去杠杆...............................................................................84、土地稀缺性与房企运营可持续性.................................................................10
二、基本面展望：定格局、稳发展......................................................11
1、201*年基本面回顾：分化与增长................................................................12
（1）销售方面...............................................................................................................12（2）房价方面...............................................................................................................14（3）土地市场方面.......................................................................................................15
2、201*年基本面预测：稳步发展....................................................................17
（1）格局分化，量价稳增...........................................................................................18（2）房价上涨依旧呈现差异化...................................................................................25（3）新开工、投资增长可持续...................................................................................26
三、政策走向：增加供给，需求调控差异化......................................28
1、增加供给：土地供应保障增量，房产税有望释放存量.............................30
（1）加大商品住宅用地有效供应...............................................................................30（2）完善保障房分配和退出机制...............................................................................33（3）存量供给：房产税稳步推进...............................................................................35
2、需求调控差异化：增加供给不意味着不调控需求.....................................38
四、土改主题贯穿全年..........................................................................40
1、城市工业用地属性改变，增加住宅用地供给.............................................412、探索宅基地流转，置换城市建设用地指标.................................................413、农村经营性建设用地鼓励流转，农用地利用金融手段集约利用.............42
五、投资策略分析：把握波段机会......................................................1、基本面反弹带来相对收益.............................................................................452、业绩增长带来绝对收益.................................................................................483、地产再融资情况.............................................................................................49
六、重点企业简况..................................................................................50
1、金地集团：超越期望，超越自我.................................................................512、阳光城：继往开来，路径清晰.....................................................................54
七、主要风险..........................................................................................房地产行业在政策与基本面共同作用下，小周期的特征越来越明显，最近一轮即是201*年年底行业触底，201*年上半年成交量回升，紧接着下半年价格温和上涨，而201*年以来则是量价齐升，且幅度较大，并伴随着政策的重新出台。从资本市场表现上看，虽然201*年以来基本面持续走好，但主流地产股股价却创下新低，究其原因，仍然是房价的过快上涨使得资本市场对于房地产行业的可持续发展产生担忧。
201*年，我们是市场上为数不多的持续对地产板块保持谨慎态度的卖方机构。资本市场永远领先于行业基本面，如果说，201*年我们还看不到地产板块的机会，那么目前行业小周期处于下行阶段，在目前估值的背景下展望201*年，我们有理由乐观一些。201*年，房地产行业基本面总体上处于小周期回落，但是主流地产股的机会要大于201*年，把握波段机会将是201*年地产股投资的重点。
一、201*年：地产股估值持续走低的缘由
201*年以来地产股估值持续下移，201*年估值无论从哪个角度来说都创出历史新低。对周期股而言，估值低从来都不是买入的理由，我们需要分析地产板块持续低迷的内在原因。我们拟从行业发展空间、企业盈利驱动力以及成长性三个维度来反思这个问题：
1、行业整体潜在增速下降，虽然行业集中度提升，但板块估值未必提升；
2、预期未来房企的毛利率长期处于下降通道，为了平衡ROE，其杠杆率将持续走高，目前全社会面临整体去杠杆，地产板块的风险无疑是上升的；
3、土地的稀缺性更为紧要，在房价难以承受持续上涨的背景下，房企难以做到增长的可持续性，并且在政策调控的背景下，地产行业的周期越来越短，未来房企需要踏准节奏才可以实现阶段性的高增长。
1、行业增速与结构
行业基本面方面，尽管行业增速受调控影响提前放缓，但是根据我国商品住宅市场的实际情况，排除政策干扰，未来潜在需求虽然预计将持续增长，但增速是下降的。我们测算的潜在需求由四方面组成，分别是城镇化进程带来的首次业需求、自发性的住房改善需求、城市更新带来的拆迁业需求和二胎政策带来的新增人口业需求。测算显示，尽管二胎政策在未来能够带来部分人口红利释放，但是影响较小。综合来看，行业整体的增速自201*年放缓，未来增速仍将继续保持在一个较低的位。
友情提示：本文中关于《201*房地产市场总结和201*年预测》给出的范例仅供您参考拓展思维使用，201*房地产市场总结和201*年预测：该篇文章建议您自主创作。
来源：网络整理 免责声明：本文仅限学习分享，如产生版权问题，请联系我们及时删除。
公文素材库友情提示：本网站所有内容为共享上传提供，不涉及任何商业利益，本站对此不承担任何保证责任！
Copyright © www.bsmz.net Corporation, All Rights Reserved 共享时代 共享你我他 版权所有