龙祥物业介入前期工作总结
龙祥物业前期筹备工作总结
龙祥物业管理有限责任公司成立以来，通过总公司的大力支持龙祥物业公司正在不断发展日益壮大，现将前期物业管理工作筹备总结如下：
一、人员招聘、定岗
根据企业发展的需要和物业公司的特殊工作性质，制定了先定人后定岗的招聘方案。
1、通过预选、初试、复式的一些“自我介绍、相关问题答辩以及应变能力”的全面了解后筛选出来了14人。
2、按照初定人员的自身素质、性格、形象等将岗位调整为：
客服中心：李梦茹、冀晓甜、王倩监控中心：王珊珊翟珊珊
秩序维护部：赵伟光、张卫平、杨晓革、毛豪豪、李林泉、梁文龙
工程部：陶书明、杲书权绿化部：马雅丽二、人员培训
公司的发展与员工专业知识、服务技能和职业素养的提高是息息相关的。公司领导对员工的培训工作极为重视。
1、管理人员培训：公司派出刘科、王铁峰至国内一线企业“绿
城物业”进行全面性的专业培训（理论、实践）；
2、员工培训内容：物业管理基础知识、物权法、服务礼仪、消
防知识、岗位职责、在物业管理中的一些突发事件以及军训。3、在培训中物业人员不但掌握了一些物业管理基础知识、管理
过程中的突发事件的应急办法而且培训过程中穿插了一些团队协作的小游戏，劳逸结合不但可以提高团队协作意识，理论知识的接收程度也大有提高；三、公司各部门的协调
公司各个部门之间应该相互扶持，公司才能够不断壮大，团结就是力量。
1、为了可以更好的了解项目，我们采取人员前期介入工程掌
握一些项目的基本情况，及时的查缺补漏，为以后的工作能够顺利开展打下基础。在这里要感谢工程部对我们物业人员不厌其烦的细心指导。
2、与售楼部之间的配合：9月9日9月11日盛祥凤凰城
时尚博览会作为我们公司一次大型的活动，物业人员也是积极参加，提前几天在我们灵宝市区人流量较大的地方发传单做宣传，在活动中的答奖环节更是踊跃参加，真正的把凤凰城作为我们自己的家。
3、同时通过参与公司组织的10月2日与售楼部、业主共同
参加的“娘娘山同游会”，使员工能够有效的把理论与实践相结合，真正体会到了“贴心服务”把业主当做自己家人一样，对物业管理工作的认知都有了不同程度的提高。
通过前期工作的开展，我深深的认识到“一个没有目标的团队是不具备一加一大于二的特点的；一个没有核心领导的团队是不会有凝聚力的；一个没有共同信念的队伍是不会在发达和困难的时候始终一条心的。总之一个号的团队是不容易组建的，没有公司的大力支持和配合，我们也不可能这么快就能达成共识，融为一体。
作为这个团队的领头羊，一定不负公司所望，做好自己的本职工作，严于律己、积极向上、任劳任怨，做好团队的表率切实做到事事为先、处处带头，在最短的时间内培养出一批优秀的管理人员，使我们的团队不断壮大，为公司的健康发展砌砖添瓦。
王铁峰
201*年10月13日
扩展阅读：11.15华府天地前期物业管理工作报告
前言
尊敬的各位业主、来宾：
大家早上好！首先感谢大会为盛怡公司搭建了一个与众多热心业主的现场交流、沟通、互相了解的宝贵平台。业主委员会建设是维持小区和谐的福音，也是联系业主沟通的良好纽带，同时我看到那么多投身于小区公益事业的业主，也为我们的华府天地感到骄傲。（自我介绍。。。。）在这个过程当中，我也得到了很多启示，虽然并不全面，但是我觉得我们可以一起讨论，一起来努力。
作为华府天地的物业管理服务单位，很荣幸为各位业主提供物业服务，为您的生活的精品化不断努力。温州市盛怡物业管理有限公司成立于二00三年并获得物业主管部门颁发的资格证书，同时聘请香港戴德梁行作为公司的长期管理顾问。作为温州物业协会的会员单位，我们一直践行守法经营、真诚合作、共创价值，为业主节约每一分，让业主满意多一分，持续提升顾客满意度的服务承诺。致力于推行盛怡物业的精品物管模式，满足业主的点滴需求，成为业主值得信任、托付的物业公司而积极努力。
为了共同创造一个优美、舒适、安全、文明的现代居住环境，不断提高我们的管理服务水平，现将华府天地物业管理工作报告呈现于大会，以便大会能够较全面地了解我们服务的内容，敬请大家提出宝贵意见。谢谢！
温州市盛怡物业管理有限公司
华府天地前期物业管理工作报告
（201*-8----201*.11）
尊敬的全体业主：
首先感谢全体业主及筹备组对我司华府天地物业管理服务中心工作的大力支持。我司从201*年8月正式入驻华府天地，管理服务中心秉持盛怡公司“以人为本，业主至上，服务第一”的质量方针，以“全心全意服务业主”为目标。在具体的服务过程中，全体工作人员认真聆听业主的建议和意见，竭尽全力真挚、诚恳的解决业主的各种诉求，不断提升各项服务和管理工作，并取得了较好的成效，也获得了广大业主的肯定与好评。现就服务中心的主要工作情况做如下汇报：
一、小区整体移交与房屋交付工作情况
为了保障业主利益，管理服务中心在小区整体移交与房屋交付过程中，严格按照国家相关法律、法规及地方性的文件执行、办理各类移交手续。
在与开发商、施工单位的项目整体移交验收工作中遇到了较多的工程质量、施工遗留等问题；其中包括小区因自然沉降造的装饰大理石脱落、路面石断裂；围墙景观灯施工质量不达标；电梯厅弱电井大理石门设计不合理；中控室布局分散、主机未进行联网，楼宇底层绿化设计不合理；电梯“三方对讲系统”不通等；新设与增加了包括：小区监控探头；前门保安岗亭；大堂翼闸系统；设计与修改了小区主业信箱、花园垃圾桶、导向牌等设施设备。个别项目的施工单位存在不及时整改与维修现象，滞后了我们对小区整体移交工作的进度；我司为了不影响业主的正常生活秩序，支付了其中大部分维修、完善项目的费用。在移交过程中我司始终坚持为业主负责的态度，严格把关、专人监督、分项验收，确保了过硬的工程质量。
在房屋交付过程中，服务中心确定业主身份后与业主签署相关协议及规约。
在交房、验房时我处安排工作人员热情、周到地陪同业主到单元进行验房。对业主在验收过程中所发现的房屋质量及工程遗留问题，我们都在当日将问题及时汇总递交施工方与开发单位进行整改。对业主存在疑问之处工作人员都予以专业、耐心的解释。截止201*年11月17日华府天地总住户144套，物业服务中心完成了122套房屋的交付工作，未领钥匙22套。
二、装修及施工管理工作情况
为加强房屋装修监督管理，同时避免业主采用违章方式实施装修。管理服务中心在业主办理装修手续时，预先向业主告知《住宅室内装饰装修管理办法》、《华府天地业主临时公约》等相关文件，并签定了《室内装饰装修管理服务协议》。为正确引导业主，减少各类违章行为的发生，我们在各楼宇的告示栏、电梯厅内张贴了相关资料，大力宣传装修注意事项及禁止行为。
对装修现场实施监管是房屋装修过程中的重要环节。凡是拉进小区的特殊材料，均需工程人员确认方可进入。我处为此配专职人员，对各装修单元及公共区域每日进行巡视检查。并坚持要求每户做好室内闭水实验，保证施工质量，维护业主的利益。发现异常情况或违章行为，及时予以劝阻、制止、记录。截止201*年11月17日华府天地已入住20户，已装修54户，装修与入住套数占总户数的51.3%。（注：好多业主装修。。。如果只算以入住，那么实际入住率13.8%，这样的入住率对于一个已经交付1年的小区来讲相对的比较低了。。后面我还会详细的跟大家介绍因为入住率低造成了小区一些重要工作的滞缓与影响。）三、设施设备管理及日常维护工作情况
对于新交付的楼盘设施设备的检查、验收是我们前期工作的重点，为确保日后小区住户的正常生活秩序，管理服务中心逐项对小区公共设施、设备及户内配套设施（土建、水电、消防系统、智能化系统、绿化工程等），进行了移交和验收，对于不完善或存在问题的部份，都及时提出合理化建议和改进措施。
在日常维护管理中，严格按照公司工程部制度对设备、设施进行必要的维修、保养、管理。定期对配电设备，二次供水系统，柴油发电机系统进行巡查、记录，及时发现存在问题与安全隐患。定期清洗生活水池，检测水质，让业主喝上放心水。为确保安全渡过雨季，完成各楼避雷接地检测。电梯方面聘请温州三菱电梯服务有限公司进行保养，工程人员对电梯的运行状况进行监测、管理。每日巡视；每月保养；每年检测；保证了业主乘坐电梯的安全。消防安全管理方面，管理处每月对消防水泵系统试运行，每季对楼层消防栓，灭火器进行全面检查，对消防联动系统实验、抽检，每年12月由专业消防检测公司对区域内消防设施设备实施全面检测。交房至今，各类设备、设施均保持着正常运行状态。
我们的工程人员从交付至今完成了大量无偿特约维修服务，小到更换灯泡、疏通马桶；大到安装家具、检测空调、线路检修等；工程师傅不怕苦、不怕脏、不怕累开动脑筋解决疑难,为业主们提供方便、办了实事。四、安全防范工作情况
小区日常执勤、治安防范及消防工作是确保小区安全、稳定的基本保证。也是衡量我们物业工作是否到位的标准之一。为了能给业主提供一个安全、舒适的居住环境,管理服务中心秩序维护部做了大量的卓有成效的工作。我们对保安、消监控人员定期进行岗位培训、考核，制定了严格的各类岗位执行标准、巡岗制度等，要求保安人员认真巡查、文明执勤、礼貌服务。
在日常工作中，保安加强巡视、检查、排除安全隐患；制止推销、宣传、散发小广告等闲杂人员进入小区，全年我们制止、抓获多起非法推销、散发、粘贴小广告等人员，部分移送公安部门处理；震慑了可能给小区到来的各类威胁。增设大厅入口处智能翼闸，加强外来人员管控，形成完善的安全保卫系统。我们注重装修施工人与临时来访人员的出入管理，严格查验出入证，定时定岗进行装修单元的清场,这在一定程度上极大地提高了小区安全管理的成效,同时更避免了
延时装修引致业主投诉的情况,收到了良好的效果。此外，我们严格执行物品进出管理制度,小区物品均凭"放行单"并经查核后才能放行,确保了小区物品出入有据。
在小区停车场及车辆管理工作，我们除教育员工树立信心敢于管理外，还采取“疏”、“堵”结合的方法，加强车辆凭智能卡通行，在车库出口处设立了临时停车位，加大力度对北门前地面车辆的管理；还多次联系街道、行政执法、居委会等部门，开展针对外围占道乱停车现象进行整治、疏导。
每日车辆进出高峰期特增设小区出入口岗位指挥车辆通行避免堵塞，并要求夜班巡逻人员至少每30分钟要巡逻小区外围一次，保障业主停放在市政路面上的车辆的安全。
在消防工作中我们成立以保安、工程人员为主的小区义务消防队，严格落实消防管理制度，充分发挥应急小分队作用，对处突发事件起到了较好的作用。而且每月定期安排专人对消防栓、灭火器实施专项检查,确保消防器材处于良好的状态。积极的为业主创造一个良好的安全的生活环境。
六、保洁、绿化管理工作情况
在环境卫生方面,由于小区目前还处在少量业主入住大部分业主在装修的特殊时期，日常的卫生保洁工作相对比较繁重，也显的尤为重要。管理处结合小区的实际情况合理的制定了短期、中期、长期的保洁计划，由保洁经理组织安排相关区域的日常保洁工作,并且每天由楼幢客服专员负责巡检，严格按照保洁工作程序与检查制度执行；有效的监督了小区的保洁工作情况。同时，每年定期组织小区的消杀工作，例如：夏季的除纹、灭鼠等；确保为业主营造一个整洁、舒适的生活环境。
绿化养护方面，开发单位于今年8月份才把小区的整体绿化移交给物业公司，但此前我们的监督管理工作一直在持续的进行。我们主要开展小区内园林植
物的日常养护、病虫害防治、浇水、施肥、修剪等工作。根据小区绿化养护的实际情况，也陆续做了一些局部改造工作。其中包括：调整植物种类和数量，对局部生长过密或布局不合理的植物进行移栽；合理增设浇灌取水点；设计制作绿化警示牌、绿化带围栏等；此外，在台风等异常气侯时对大枝树木予以加固、修剪，使绿地基本无破坏,践踏及占用等现象，取得了比较好的效果；确保小区的植被成活率在99%左右。
七、对突发事件的处理情况
管理服务中心截止目前共累计处理各种突发事件10余起，主要为设备原因。其中：
1、201*年10月，2#、3#楼因地面沉降，预埋的市政水管爆裂事件；我处立即安排工程人员关闭总阀，通知、配合水务部门抢修，要求施工单位增加小区每栋楼1次供水阀门，并更换了对接装。
2、201*年10月，三幢1002装修不慎将二次供水主管打破，工程部人员及时维修，把损失降到最小，业主非常感动并赠送了一面锦旗。
3、201*年10月19日凌晨5点，中控供电系统突然断电，使小区整个监控消防系统处在瘫痪状态，工程部组织紧急抢修、检查、排除故障，在设备无法修复的情况下，马上把设联系厂家购买新设备，更换UPS（不间断电源），仅仅用1天时间就使消监控系统恢复正常。
4、201*.7.2早晨4时许，由于回填层沉降，至使市政水总管断裂，水流进二幢地下室电梯厅，工程部人员及时抢修、处理，避免了电梯侵水事件的发生。
201*年12月，5#楼市政供水总阀漏水事件；201*年6月，5#12楼进户水管总阀门因装修施工不当引起断裂事件等；现场巡查人员发现后立即通知工程人员、保洁人员联合采取行动，展开紧急抢修，及时对现场进行清理。在各种突发事件发生时，我处立即组织人员进行抢险施救；处理及时率达到100%，完成率
100%。保障了华府天地无重大治安、消防、交通事故的发生。保障小区周边环境道路管辖区域内、楼内公共区域的秩序井然、无火灾、治安安全隐患。八、节约能源，降低消耗等方面的工作
为了更好地控制成本，为业主用好每一分钱；我们严格执行公司节能程序文件，对降耗主要对象加以控制。我们根据项目的自身情况，制定出切实可行的节能措施并按计划加以实施。
在这个基础上根据时令季节，及时调整；在满足照明度、不降低服务质量的前提下，合理的制定了小区景观灯的开启时间；调整了地下车库不合理灯位；减少了公共部位照明灯具。201*年我们通过对200余个公共区域照明的改造，用9W节能灯替代普通35W白炽灯，节能效果非常明显。此外，我们对员工不但加强节能降耗的宣传，而且要求每个人注意工作中的细节，从自身做起加强对公共区域照明的巡视，增强节电、节水意识，积少成多；从而达到节能降耗的目的。十、存在问题与不足之处
经过我司对华府天地实施的物业管理服务，小区整体状态已逐步趋向稳定。小区面貌也得到较大的改善。但是还存在以下问题需要改善：（其中有些问题还需业委会、开发商公共协助解决。。。。。）1、入住率过低
（上面讲过，截止201*年11月17日华府天地已入住20户，已装修54户，装修加入驻占总住户的51.3%，如果只算入住，那么实际入住率13.8%。。。。）对于交付1年的小区，这样低得入住率在温州也是少见的。入住率过低，对于我们华府天地的发展带来了不利的负面影响。主要集中表现在：①、影响小区适居性的成熟（了了几人。。显得冷清。。）
②、影响小区的公共费用分摊（1万元、100人与10人分的区别。。）③、影响小区公共服务的建设（各类社区型、集体性活动无法开展，邻居节、
游园活动、中秋赏月。。。）
④、影响物业管理公司的日常管理（物业收费率低。。虽然4元。。单单要收20户。。。现在各种费用都在涨价，最低工资、三险一金变成五险一金，但是就两个东西在降价，收废品的在降价，原来一个瓶子1毛，现在5分半了，还有一个就是物业公司，物业公司对一个固定的项目没有涨价，本身就是在降价，因为物价都在涨。。。）
2、地下车库的夏季潮湿问题
由于开发单位施工时对地下室车库做了隔绝效果很好的地库漆，阻碍了水分、潮气的散发，夏季地下室显得极其的潮湿。这是温州所有地下室车库的通病，。。为什么？。。入住率。。空气流通。。。（期间发生多起车辆刮擦事情，我们也做了很多工作开启排风、购买大号的风机、树立警示牌。。。。）
3、消防楼梯窗户与业主户内窗户挨的太近，存在安全隐患。我处曾经向房开提出做统一防盗窗，但由于各种原因方案未通过。（目前业主进来装修都有提醒注意此事，管理处也对煤气管道和雨水管道涂了牛油加绕带刺钢丝。。。）4、小区外围存在着违规乱停车现象。市政道路狭小、管理权归属复杂（对面中央公馆、旁边还有技术学院）等因素，给业主的出行带来不便。许多业主对此反映强烈，要求管理处采取有效措施解决车辆道路的管理问题。但是加大外圈车辆管理难度大，矛盾冲突频出。
5、小区配套设施不完善，具体表现在：无娱乐、休闲会所；无便利商店，就此，希望业委会能协助解决问题。。。十一、下一步工作重点与创新
1、配合公司总部进行针对“华府天地201*年度的业户满意度”调查。2、每年定期组织“设备机房开放日”让我们更多的业主看到的小区隐性工作的一部分，能够了解我们设备设施的性能、能够知道设备、设施的管理是否到位。
3、建立公司网络投诉体系，让反馈的效率更加地快速。我们公布总公司客服热线、网站、QQ群，业主投诉可以直接打到服务中心，通过我们客服的登记系统，他们把管理处未解决的问题录入总经理的公室来处理。
4、建立老年人特色服务体系，要求管家了解自己管辖楼宇老年人的基本情况，多听取他们的意见和建议，以便我们持续改进服务，使之更加人性化。（我们会建立一个会员档案，让他们免费加入这种会员，定期地做一些社区文化活动，营造和谐的社区氛围。）
5、建立资产管理服务，比如有房子想出租，或者要买这个房子做投资了，可以把这个钥匙委托给我们管理公司托管，包括您房屋出租以后要换一个下家，包括房屋的清理都是我们做的。
以上是我们在201*.8---201*.11期间所做的主要工作和对下一步工作的设想，请大会审议。在新的一年里，我们将认真履行物业服务合同中的各项内容和要求，从抓好细节工作开始，更好的服务于业主。针对小区的实际情况进行人性化的服务，多走访、多倾听，广泛的收集业主的建议。一切本着为业主服务、让业主满意为目的，努力为全体业主提供更加满意、更加周到的服务。
感谢大会筹备组为我们搭建的交流平台，目睹业主大会组织者为构建和谐社区积极的付出，不辞辛劳，更让我们对未来共同创造美好家园、和谐社区坚定了信心。我希望日后能够不断地加强这种沟通，增进与业主之间的情感交流。预祝华府天地业主大会取得圆满成功。在此，我代表盛怡公司再次感谢大家对我们的信任与支持！谢谢，谢谢！祝各位来宾身体健康、万事如意、合家欢乐。谢谢！
温州市盛怡物业管理有限公司华府天地物业管理服务中心
二0一二年十一月十日
友情提示：本文中关于《龙祥物业介入前期工作总结》给出的范例仅供您参考拓展思维使用，龙祥物业介入前期工作总结：该篇文章建议您自主创作。
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