部队年终总结111
年终总结
尊敬的领导、战友们：
回望这一年，在各位领导和战友们的关心支持下，我虽没有太过辉煌的表现，但在这火热的警营磨练我的方方面面，我的感觉是充实的，是精彩的。在其中也取得一定的认识和成绩，现将自己各方面情况汇报如下：一、坚定政治思想，用正确思想决定行为工作；部队是个大熔炉，锻炼着我的言行举止、方方面面。坚持不移的做到这点，就是因为始终学习各种政治理论和党的三大领导人及科学发展观重要论述，以党的旗帜为号召，自觉用党的创新理论运用到日常生活工作中，不断加深拓展自己的工作态度和能力。思想同党一致，严于律己，爱惜和热爱组织交予我的每项任务。我积极学习有关工作知识方面的学习，努力提高本人的工作能力，服从部队组织的任务安排，积极主动，做好各项任务。
二、努力工作，圆满完成各项任务。在担任通信员以来，深感自己的责任众多，但凡事还仔仔细细，尽量周到去完成。在做办公室工作时，需要的是更多的精力与时间，每天根据上级下发文件书写报告公文，组织相关的会议学习和日程编制，努力做到上级下发精神做到部队实际落实取得效果。在这些工作中，不断的向领导，班长学习请教，让我熟悉了有关工作软件的使用和工作能力方面的深入，让我有了很多宝贵的工作经验和知识。在日常的物品维修中，与社会上老师傅们的学习请教，让我了解了最基本水电知识，增长了社会基本的专业知识。在做一份份的工作中，让我明白了，每个平凡的工作中，也有大体味，大收获，只有好好的工作，才能充实自己，为自己的未来多份把握。
三、严于律己，严格要求。在部队日常中，我严格按照条令条例和一日生活制度要求，努力学习政治学习内容和法律法规，在学习中，让我更加明白作为一名当代军人，只有持之以恒的做好本职工作，不怕苦，不怕累，才能有所感触，有所收获，才能更好的践行当代革命军人核心价值观。工作上只有脚踏实地，认认真真，以积极的态度去面对，才能高效率的去完成。
自身存在的问题还有很多，主要有以下几点：
1、自身态度不能够端正，在面对执勤与工作发生冲突时，不能很好的解决。
2、吃苦意识不够强，不能很好的锻炼自己。3、不能很好的融入集体中来，个人主义意识较强。在下一步的工作中，我一定要做到：1、2、3、
端正态度，合理安排协调工作与执勤，不冲突，不冲动。摆正自己的姿态，真正发挥不怕苦、不怕累的军人传统。积极参与到三互小组中来，放开心扉，共同进步，与他人平和相处，
多从他人角度出发考虑。
以上是我本人的表现总结，我更要努力工作，加强学习，培养能力，为部队，为他人贡献出自己的一份力量。
扩展阅读：201*年度总结111
郑州大上海城营销工作总结报告
大上海城营销工作总结报告
暨关于代理合同到期后相关事宜的处理意见
201*年5月
上海嘉德伟业集团
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目录
第一部分：前言
第二部分：营销工作关键词第三部分：嘉德五宗罪第四部分：营销工作总结
1、营销工作总结总体描述2、销售方面3、企划方面4、市场方面5、
销售数据统计1)销售合同数据总结2)销售定单数据总结3)剩余合同数据总结
第五部分：大上海城项目市场地位的建立
1、在郑州市的市场地位2、
在郑州市的市场影响力
第六部分：工作过程中遇到的问题
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第七部分：关于嘉德代理大上海城项目的财务收益情况说明第七部分：关于销售任务完成延期的说明第八部分：关于租金一次性返还的说明第九部分：关于履约保证金的说明
第十部分：关于代理合同到期后相关事宜的处理意见
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郑州大上海城营销工作总结报告
前言
中原，自古商家与兵家必争之地，3600年历史泱泱。商朝，商都，商城，一个商字就将3600年历史轻松的串在一起。野太阳是外界形容亚细亚商场的。这个1989年5月开业1998年8月关门的商场，引发了第一次中原商战的导火索。随着亚细亚走向“连锁经营”的扩张之路，最终决定了亚细亚的命运走向。商战收场,经历了“商战”洗礼和启迪的中原人，仿佛一下子茫然起来.郑州这座曾以“商城”自居和“商战”自豪的城市失去了重心。商业，在郑州的记忆中，似乎成了永远也抹不掉的痛。在“商战”的背影中，郑州显得是那样的尴尬。中原第一次商业地产的浪潮是在商战的背景下，以商业空间的扩充为主体的商业变革运动，它奠定了郑州商贸城的地位，充分印证了商业地产的核心是商业空间的基本法则。商战结束了，而商业物业依然存在。来来往往的人群中，熙熙攘攘的喧闹中，商业地产的本质依然。繁华落尽，那些记忆也将在风尘中渐次陨落。
随后，中原商业地产上演了五彩广场和中原商贸城的商业传奇，这第二次商业地产浪潮是商业空间的重新升级和商业圈的重新界定，主体依然是商业空间的塑造。这次商业地产浪潮将郑州的商业圈明显的划分成二七商圈、碧沙商圈、紫荆山商圈以及火车站商圈，大大小小的批发市场则成为各自为政的区域中心商圈。毕竟风吹雨打去，依然风流传奇处。回望过去，那些灰飞烟灭的岁月里，留下的只剩下故事在红尘中流转。
此时，郑东家居建材城和正大世纪广场开始了强势的扩展，匆忙的脚步暴露了它们对中原的野心，在这些项目获得成功的同时，郑州市的各大商业项目和商业机构也开始了他们的征程，一时间，整个郑州的商业地产忽然沸腾起来了。透过纷扰的广告，和花哨的宣传，我们还是可以看住一些共同的端倪：每个项目都在卖力的出售商圈理论，以期获得投资者的认可。我们不可以忽略这些201*年开始启动的商业项目，他们真正的将郑州的商业地产推上了正式舞台，并按照既定规律在发展，成为第三次商战的首发阵容。第三次商业地产开发浪潮的的主体是商圈结构(商业空间)的重建，也就是商业格局的多中心型发展。这些新的商业圈里隐藏着无数财富机会，
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所以商业地产才会异乎寻常的热闹。商业空间的扩大带来商业地产的繁荣，这是不争的事实。
之后，中原迎来了奥柯玛、百年德化、宝龙城市广场、天旺广场和大上海城等第四代商业地产的弄潮儿，它们极大的丰富了中原商业地产的建筑心态和业态规划，造就了中原商业地产的新形态和现象，林林总总全新的商业地产概念和运作手段开始充斥郑州的所有报端，一时间，孰优孰劣，谁主沉浮开始在媒体上形成各方阵营大规模和长久的口水仗和大论战，郑州似乎又迎来了商业地产的春天，很多人都在说，春天来了，秋天还会远吗？金秋的果实似乎正在不远的地方等待人们的采摘和分享，迫不及待的人们开始雀跃的高呼“中原商业的黄金时期已经到来”，但现实却残酷的给了所有人当头一棒，从奥柯玛的惨淡经营、到百年德化和天旺广场的门可罗雀，再到大上海城的开业延期。以及宝龙十年前景的尴尬，都充分的展示了郑州商业地产并非如外界的观点一样“风景这边独好”，如履薄冰用来形容弄潮儿们艰辛的脚步并不为过，又有多少商业地产开发商“打掉牙齿往肚里吞”，感叹物是人非，更有多少开发商为资金短缺愁白满头的黑发。
于是乎，许多国内知名的地产代理机构开始寻求郑州商业地产的突破口，为开发商排忧解难，花样繁多的营销策略和手段被不断的复制和创新，从而在竞争激烈的市场上脱颖而出，搭建各种各样的融资平台，解决开发商的资金问题，于是，很多南来北往、衣着光鲜的外地人，开始用各地先进的经验包装中原的商业地产，在外界看来，这个行业的收益和受到的尊重都是对等的，殊不知，现实往往比梦境残酷许多。
作为中原商业地产代理行业的佼佼者，嘉德伟业自201*年12月进入中原市场，在商业地产连续两年销量第一等光环的照耀下，大上海城项目也即将迎来销售结束的重大节点，在带着脚镣跳了540天的独舞后，是时候停下来回头看看走过的一年半的风风雨雨，并对后续的相关事宜提出相应的处理意见。
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第一部分：营销工作关键词
面临的困难
一、带着脚镣在跳舞
二、中途接手，营销思路如发全程贯彻三、救大厦于将倾之际四、6000万被放大至8个亿五、宏观政策面宏观背景不佳
1、2、3、
多次宏观调控
九部委于201*年5月22日发布“售后包租涉嫌违法”的预警通告股市及汇市大涨
六、市场环境面市场竞争激烈
1、2、3、4、5、
新增商业项目100余万平方米201*年剩余商业项目近20万平方米
郑州市201*年商业地产项目将有66.12万的商业量体滞销郑州市201*年商业地产项目将有超过70万的商业量体推出市场郑州市201*年商业地产项目将有41.41亿元的销售金额无法实现
七、项目情况面自身竞争力弱
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1、主力去化区域为金街东部三层、展示中心1、2、3层及金街西部负一层2、招商进度缓慢3、工程进度缓慢4、开业时间一再咽喉5、拆迁工作一拖再拖6、虚拟商铺
7、
多次非市场因素造成的战机延误
取得的销售成果
一、201*年郑州市房地产项目综合排名第二二、201*年郑州市商业地产项目排名第一三、完成合同金额403,765,931元四、完成到帐金额320,199,345元五、实际委托面积去化59.1％六、认购面积转化率达82.13%
采用的策略
一、以快打慢，以小带大二、单点突破，多点放量三、海浪定价法
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五、小铺销售，大铺经营六、兔脱计划
七、三年租金一次性返还，十年回购
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第二部分：嘉德五宗罪
嘉德伟业自从进驻大上海城项目伊始，似乎周边所有的团队和个人都用一种怀疑的眼光在关注嘉德能取得怎样的成绩，而在过去的201*年营销工作过程当中，诸如商业地产销售额排名第一、完成59.1%的委托面积、82.13%的认购转签约率等令人眩目的光环，却无法掩盖许多不成功甚至失败的林林种种瑕疵，中国有句古话，叫“瑕不掩玉”，但在嘉德身上似乎“玉不掩瑕”是嘉德在大上海城项目一年工作的最好总结和真实写照；这种声音有愈演愈烈之势，自上而下似乎都开始以冷漠甚至嘲讽的眼光来看待嘉德，而诸如“嘉德只会卖小铺”、“嘉德最小气”、“嘉德把大上海城做得一点品质都没有”和“嘉德只会忽悠”等等诸如此类的话语在各种大大小小的会议和正式非正式的场合被多次表达，似乎引进嘉德成为大上海城项目最失败的一个决策，似乎嘉德已经成为大上海城的一个耻辱一样而为人不齿和不屑。本文将从嘉德的失败为题，以客观事实为证，详细的论述一下嘉德的失败。
嘉德作为大上海城的营销代理公司，主要被人诟病的有以下几个方面，是为嘉德的“五宗罪”。
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第一宗罪：未完成董事会06年年初设定的销售任务指标
06年年初，华诚董事会设定的销售任务指标为：签约8亿元，到帐7亿元，要求营销代理公司嘉德必须完成，而嘉德仅仅在06年完成了签约4.03亿元，到帐3.55亿元的，只完成了50％的任务，“嘉德无能”、“嘉德只会忽悠”等等似乎在这里得到了最好的证明。
在事实数据面前，似乎所有的托词和借口都会显得那么苍白无力，但所谓此一时彼一时，就像我们现在不能奢望中国GDP的增长速度一直保持在10％以上、股市年年都有150％的涨幅一样，在中国，政策面的影响永远是市场的导向和风向标，在宏观政策面前，人力往往无法回天，在激烈竞争的宏观市场面前，“大跃进”式的口号往往误人误己。
1、2、3、4、5、6、7、
多次宏观调控
建设部等部委发布“售后包租涉嫌违法”的预警通告股市及汇市大涨
新增商业项目100余万平方米201*年剩余商业项目近20万平方米
郑州市201*年商业地产项目将有66.12万的商业量体滞销郑州市201*年商业地产项目将有41.41亿元的销售金额无法实现
在如此的宏观和市场环境面前，嘉德作为营销工作的代表，没有完成任务指标，所谓天时、地利、人和缺一不可，嘉德也只能哀叹生不逢时和天意如此了，谁叫你嘉德不会预先判定市场风险和没有回天之力，一句话活该。
却不知，有一句俗话说得更好，螳臂当车不自量力。
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第二宗罪：06年营销推广费用严重超标
截止06年年底，根据实际支出进行统计，嘉德在06年共计发生的广告费用为1800万元，按照4.03亿元的合同额来测算，占合同额的4.47%，广告费用严重超支，“嘉德乱花钱”、“广告费不知道用到哪里去了”又开始不绝于耳，按照代理合同的约定，这超支部分的广告费可以从嘉德每月的佣金中予以扣除，而至今未扣可以说已经仁至义尽了。
数据，又是数据，已经发生的事实，辩解在事实面前往往是如此的苍白无力，数字是不会欺骗人的，统计学有一句话，数字，往往是为人的目的服务的。
1、2、
06年经嘉德确认的广告费为1000万元差距800万元测算推广费用比例应按照认购额进行测算1.64%的推广费比例
在残酷的市场竞争面前。在恶劣的宏观环境面前，在自身产品经不起推敲的情况下，产生了两组截然不同的数据和结果，其中折射的问题非常值得人深思。
推广费比例应按照预计实现的销售金额先进行匡算，之后在对比实现的认购额进行审核，而不应按照实际的合同额进行简单的对比，作为如此大的商业地产项目，全产权进行分割，在如此恶劣的市场环境和宏观政策下，该推广费比例实际保持在如此低的标准，充分说明了执行者和操盘手的职业水准和道德，
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第三宗罪：大客户推广不力，与原本号称的巨大客户资源网络不符
原本信誓旦旦的宣称客户资源庞大，网络遍及长三角诸多经济发达地区的嘉德，自从进驻大上海城之后，似乎所有的客户资源在一夜之间人间蒸发了，在所有的成交之中，没有一个是通过自有客户资源的成交案例，多次的市场拓展如温州、山西晋城、南阳等等均以失败而告终，花出去的钱全部打水瓢了，嘉德用实际行动扇了自己一个大大的耳光。
殊不知1、2、3、4、
股市06年上涨150％，基金半年上涨50％；房地产。持续的政策打压；开业一拖再拖；
不可自营，回报率仅有8％。
由此，所谓风险与利益共存，作为大额投资者，他们拥有广阔的信息渠道和投资渠道，追求的收益空间和比例远非小投资者所敢奢望的，那么请问：
1、2、
大上海城如何保证风险与利益的对等？又如何满足该部分客户追求短期利益的要求？
连商品交易过程中最起码的讨价还价在大上海城都失去了实际的意义，这样的投资产品如何去满足市场上具有多种投资收益方式的“大客户”呢？嘉德在长三角所有的二线城市均设有分销商，在过去的两年中通过分销商完成的销售额近10亿元，但为何无法在大上海城项目吸引该部分客户的关注呢？
所谓，非不愿，实不能也，并非嘉德不愿意或者没有能力拓展大客户市场，而是这样的产品竞争力和吸引力从何谈起呢？
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第四宗罪：嘉德在大上海城的人力投放与代理合同承诺不符
根据代理合同约定，嘉德派驻林卫锋、黄旭、杨国芳、张骏为大上海城项目服务，张骏基本没有在项目出现过，黄旭从4月份至10月份为其他项目服务，林卫锋自11月份到1月份同样为其他项目服务，和嘉德原始的承诺根本不符，很不幸，嘉德又再次失信于人，没有保证基本的人力投入，没有取得相应的成绩实属咎由自取。
1、2、3、4、
愚公移山，需要很多人秦始皇修建长城，需要很多人清慈禧建造圆明园，仍然需要很多人大上海城营销推广工作，也需要很多很多人
孙子兵法云：上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城。
大上海城需要的不是劳力，而是脑力，通过其他城市的市场运作，找到市场的共同点，才能在市场上找到良好的切入店，方是大上海城项目营销的突破口。
作为异地公司，如何与本土文化进行良好的结合无疑是最重要的，吸引本地化的人才进入才能够更好的融入一个全新的城市，进驻伊始，对原有营销中心人员的整合、调整，从而形成营销团队的合力；在06年当中，共计进行了5次招聘，无论销售、市场还是企划，均有专业的人才进入大上海城项目，而本地专业人才的加入才能使得策略和执行更加贴近市场需求，
劳心者制人，劳力者制于人。大上海城，需要更多的劳心者。
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第五宗罪：05年7个月3.21亿，06年全年4.03亿元
05年，用时7个月，完成合同金额3.21亿元06年，用时12个月，完成合同金额4.03亿元
巨大的反差，按照时间进行同比，经完成05年73.27%的合同额，不存在任何的可比性；花了更大的成本，换取更差的成绩，似乎06年最失败的一件事就是引进了嘉德。
抛开市场环境和宏观环境不谈，看以下数据：一、05年
前期市场蓄水两年
推出本项目最易为市场接受的区域上海商城
达芙妮合同总额为8033万元，上海商城A塔及金街东部一层，购铺目的自营，占总额的25％上海商城负一层合同总额为7423万元，购铺目的自营，占总额的23％金街东部一层及二层合同总额为3734万元，购铺目的自营，占总额的11％上海商城门面房及内铺合同总额为1000万元，购铺目的自营，占总额的3％其余区域合同总额为1.24亿元，购铺目的投资，占总额的38％二．06年
虚拟商铺金街西部负一层、金街西部一层局部、展示中心一、二、三层、金街东部三层、上海商城二层、三层
合同总额为3.32亿元，购铺目的投资，占总额的82％
独立实铺金街东部一层、二层、金街西部一层局部、上海商城负一层、一层门面
合同总额为7144万元，购铺目的自营，占总额的18％
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根据商业地产营销的“3－4－3”定律，一个房地产项目30％的体量基本不需要推广即可售出，第二个40％需要非常专业的运作方可完成销售，而最后的30％基本成为开发商自留物业而无法对市场进行销售。
05年，经过两年的蓄水，推出市场最易接受的产品区域，三分之二的投资目的为自营，完成总销面积的28％06年，非常恶劣的市场和宏观环境，推出了整个项目中最弱势的产品，80％以上为投资，完成总销面积的42％07年，……
嘉德五宗罪，宗宗均有事实和数据为支撑，数罪并罚，似乎嘉德继续在这个平台上实属上无天理，下无逻辑的安排，成为大上海城成功开发和开业完美圣洁光环下罪恶的犹大，像名贵西装上刺眼的补丁一般醒目而令人厌烦。名贵西装，皇帝的新装；刺眼的补丁，最后一块遮羞布。
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第二部分：销售数据统计
截止201*年12月31日，郑州大上海城一方面在市场推广上走在了郑州市场的最前沿，在腊月寒冬的郑州颠覆了许多营销工作的传统，实现了淡季不单的销售业绩，成为市场上的最大亮点，另一方面通过以快打慢的销售策略，经过提前一个月（201*年3月份）销售推广，从市场上为开发商争取了资金，在销售的最终实现上也成为最大的赢家，并在商业地产普遍低迷的201*年，成为郑州商业房地产市场的销售冠军。
201*年在开发商的大力支持下，在上海嘉德伟业的努力下，在其他各个部门的积极配合下，截止201*年12月31日，共计发生的销售情况如下（为更加清晰的反映本项目自嘉德伟业进驻之后的工作情况，统计时以201*年12月9日为起始点进行统计）：
一、销售合同数据总结
1、201*年度签约情况（201*.12.9201*.12.31）
已售体量在同区域总销体量中占比分析表
区域上海商城金街东部金街西部展示中心合计总面积（平米）7,103.2313,643.0411,345.3224,264.1456,355.73总套数（套）总销金额（元）已售面积（平方）1675744981,5472,786138,806,591286,259,429270,202,995299,879,984995,148,9994,807.956,292.554,231.7817,973.7933,306.07面积占比67.69%46.12%37.30%74.08%59.10%已售套数（套）1174682151,1481,948套数占比70.06%81.53%43.17%74.21%69.92%已售金额（元）86,114,84289,869,79770,132,930157,648,362403,765,931金额占比62.04%31.39%25.96%52.57%40.57%第16页共27页郑州大上海城营销工作总结报告
100%80%60%40%20%0%上海商城金街东部面积占比金街西部套数占比金额占比展示中心注：
以上数据截止时间为201*年12月31日；
以上数据以接受委托后制定的底价表为基础进行统计，后期价格调整未计算在内；
展示中心在201*年3月－11月之间的已售金额为扣除三年租金后的合同价格，该部分合同总额为117,498,052元；达芙妮已购商铺（金街西部）未计算在总销之中；金街西部三层、四层未计算在内；展示中心四、五、六层未计算在内；金街西部负一层自行车库未计算在内。
通过上表可以看出，本项目自201*年12月9日嘉德伟业进驻大上海城项目以来，通过各方的共同努力，实际委托面积完成销售的比例为59.1%，作为大型商业地产项目，通过一年的时间，在面对宏观市场不佳的前提下，在市场竞争异常激烈的宏观背景下，在推出产品自身竞争力不佳的产品结构下，能取得这样的销售成绩实属不易。
已售体量在所有已售体量中占比分析表
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区域上海商城金街东部金街西部展示中心合计已售面积（平方）4,807.956,292.554,231.7817,973.7933,306.07面积占比14.44%18.89%12.71%53.97%100.00%已售套数（套）1174682151,1481,948套数占比6.01%24.02%11.04%58.93%100.00%已售金额（元）86,114,84289,869,79770,132,930157,648,362403,765,931金额占比21.33%22.26%17.37%39.04%100.00%
二、销售定单数据总结
201*年度认购情况（201*.12.9201*.12.31）
区域上海商城金街东部金街西部展示中心合计认购面积4955.547188.544763.5923645.7540553.42转签约比例97.02%87.54%88.84%76.01%82.13%认购套数12952724515062407转签约比例90.70%88.80%87.76%76.23%80.93%认购金额109,796,236163,148,04881,977,360247,110,303602,031,947转签约比例78.43%55.08%85.55%63.80%67.07%从上表中可以看出，本项目自201*年12月9日以来，认购面积的签约转化率为82.13%，在本项目虚拟商铺的主观产品类型、宏观市场面临的诸多影响以及市场激烈的竞争形势等因素的影响下，能保持如此高的认购转化率，实属不易，三、销售剩余房源总结
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1、截至201*年12月31日合同剩余房源明细表（含金街西部3、4F及展示中心4、5、6F）
下表为剩余产品中，各区域剩余体量在总销中的占比楼层上海商城金街东部金街西部展示中心合计剩余面积2,295.287,350.4913,204.6325,899.8648,750.26剩余面积占比32.31%53.88%72.32%60.16%86.50%剩余套数5010643014702,056剩余套数占比29.94%18.47%81.29%53.77%73.80%剩余总销金额40,221,844205,869,035273,546,635207,413,048727,050,562剩余金额占比28.98%71.92%76.52%50.97%73.06%100%80%60%40%20%0%上海商城金街东部面积占比金街西部套数占比金额占比展示中心
从上表中可以看出，201*年
2、截至201*年12月31日合同剩余房源明细表（不含金街西部3、4F及展示中心4、5、6F）
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楼层上海商城金街东部金街西部展示中心合计注：
剩余面积2,295.287,350.496,290.357,113.5423,049.66面积占比32.31%53.88%55.44%29.32%40.90%剩余套数50106399283838套数占比29.94%18.47%80.12%18.29%30.08%剩余总销金额40,221,844205,869,035186,261,225100,375,613532,727,717金额占比28.98%71.92%68.93%33.47%53.53%以上数据截止时间为201*年12月31日；剩余房源为未签署买卖合同的房源；达芙妮已购商铺未计算在内；金街西部三层、四层按照大铺计算；金街西部服一层车库未包含在内。
从上表中可以看出，本项目201*年实际可售的区域在去处
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第三部分：201*年营销工作总结
一、201*年营销工作总结总体描述
1、201*年销售现场共接待来访人，来电人，实现认购金额元，合同销售金额349730253元，签约率达67%；2、销售业绩排名第一：嘉德伟业经过201*年全体人员的不懈努力，取得了不错的销售业绩，其中上半年销售排名，大上海城在整个郑州市房地产市场中取得销售金额排名第二，商业地产排名第一的成绩，下半年统计数据和排名还未出来；
3、销售策略新颖实效：自从嘉德伟业进驻大上海城以来，纵观201*年整个项目销售情况，无论是销售策略的制定、推广还是案场销售、管理等等各个环境都在按照一定的章法在进行：
上半年：概念上提出了“双一层”、“旗舰店总部”、“摩登底廊街”、“二七路步行街”等一些列新颖的概念，策略上提出了“兔脱计
划”、“以小带大，以快打慢”、“单店突破，多点放量”、“运动战结合迁灭战”等实效的策略，在201*年上半年销售过程中起到了积极的促进作用。
下半年：面对不利的宏观政策，嘉德伟业提出了“变则通，通则达”的策略纲领，并针对金街西部一层“捆绑销售”难度较大的抗
性积极调整对策，进行松绑销售，起到了一定的促进作用；同时针对上海商城负一层实施了“清盘销售”的策略，并对局部大铺实施了重新划铺分割，有效的刺激了销售。
4、销售节奏控制合理：分析201*年销售节奏的控制，可谓松弛有度，高潮迭起，层层推进，销售火爆，既经历过让人欣喜若狂的销售高潮，也经历过销售低谷，具体如下：
时间201*年12月推广产品金街东部3层销售策略以小带大，以快打慢第21页共27页
销售情况第一次销售高潮郑州大上海城营销工作总结报告
201*年1-2月201*年3-4月201*年5-6月201*年8-10月201*年11月金街东部1层展示中心1-3层金街西部负1、1层上海商城负一层剩余房源中心广场2-3层春节促销以小带大，以快打慢单店突破，多点放量促销以小带大，结合单店突破，多点放量第一次销售低谷第二次销售高潮第三次销售高潮第二次销售低谷第四次销售高潮根据嘉德伟业与开发商签订的销售代理合同确定的销售目标，嘉德伟业积极进行分解，一方面提出切实可行的执行方案，一方面加强销售管理，任务分解，以下将从销售、企划、广告、管理等几个方面进行详细分析，具体工作内容如下：二、销售方面
1、根据公司下达的销售指标制定营销中心的销售计划并分解实施；
2、定期组织销售人员总结成交经验和参加培训，加强业务修养，不断提高业务水平；
3、按期召开营销中心各项会议，总结工作中的经验与工作中的不足，及时发现问题，解决问题；4、协助案场以及大客户组积极开展销售工作，积极开拓新客户；
5、协助办理了四次交房，分别是4月30日、6月30日、9月30日、12月31日四次交房；
6、协助时尚公司办理客户返租事宜；7、参加房地产展示展销会和项目推介会，共计参加5个房展会和6个项目推介会，通过房展会和推介会的举办积累了大量的客户资源，为项目销售提供了客户积累。参加的房展会和推介会有以下几个：本地的有：第22页共27页郑州大上海城营销工作总结报告
201*年4月份的郑州晚报举行的第四届个人购房房展会201*年5月份的大河报举行的中原住交会
201*年8月份的郑州晚报举行的第五届个人购房房展会201*年10月份的东方今报举行的河南住博会201*年11月份的郑州国际商品博览会房地产精品展201*年9月份的月夜越上海双节项目推介会暨客户联谊会外地的有：201*年1月份的南阳项目推介会201*年3月份的山西晋城项目推介会201*年4月份的温州项目推介会
201*年8月份由东方今报组织的巩义、新密项目推介会201*年11月份的上海豫商项目推介会二、企划方面方案方面：针对不同产品，在不同阶段根据市场变化提出切实可行的营销执行方案，具体方案如下：1、大上海城201*年上半年度营销执行策略；2、大上海城201*年下半年度营销执行策略；3、大上海城展示中心策划执行方案
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4、大上海城二七路金街营策划执行方案5、大上海城上海商城剩余房源策划执行方案6、大上海城每月营销策划执行方案7、大上海城区外销售方案；8、大上海城促销折扣方案9、大上海城销控管理办法10、11、12、
大上海城返租策略
大上海城各个房展会执行方案大上海城每月的广告推广方案
活动方面：自201*年组织实施了多次大型的配合营销的活动，不但积累的大量的有效客户，而且极大的促进了销售，为公司的经济效应和社会效应取得良好的效果，以下是201*年举行的主要活动：
12月31日大上海城金街东部三层开盘活动3月25日大上海城展示中心开盘活动3月25日商业地产高峰论坛3月11日上海歌剧晚会
5月16日大上海城摩登底廊街开盘活动
9月18日大上海城月夜越上海推介会暨客户联谊会11月19日大上海城上海豫商推广活动
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第四部分：市场地位的建立
一、在郑州市房地产销售市场的地位
嘉德伟业经过近一年的市场销售推广，经过201*年全体人员的不懈努力，努力拓宽营销通路，通过自身的专业优势，使得201*年大上海城建立起了项目“中原第一”的品牌优势，在郑州市房地产市场上并取得了取得了不错的销售业绩，其中上半年销售排名，大上海城在整个郑州市房地产市场中取得销售金额排名第二，商业地产排名第一的成绩，其市场霸主地位得到了捍卫。
同时经过优化整合营销中心原有团队，为开发商打造出了一支技术过硬、战斗力强的优质队伍，能更好的为开发商项目后续工作及未来开发服务。
二、在郑州市房地产市场的影响力
大上海城201*年取得了比较好的销售成绩，经过开发公司领导的加强管理，对销售重视程度的加强，积极引进专业的销售代理公司上海嘉德伟业，专业销售团队的加入使大上海城如虎添翼，在201*年掀起多次销售高潮，分别是201*年12月31日金街东部三层开盘掀起的第一次销售高潮，201*年3月25日展示中心开盘掀起的第二次销售高潮，201*年5月16日二七路金街开盘掀起的第三次销售高潮，201*年11月15日中心广场开盘掀起的第四次销售高潮。
通过开发商正确的开发思路的引导，华诚公司各位领导的大力支持，加上其他部门的积极配合，经过嘉德伟业专业、实效、新颖策略制定、市场推广、积极的销售执行、合理的广告推广，高度树立了大上海城市场地位，大上海城在全市的影响力、知名度、认知度均取得了比较好的效果。
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第五部分：工作中存在的问题
一、销售与招商结合不到位：
招商是帆，销售是船，帆动船行；
从郑州操作成功的商业项目我们不难发现该关系的正确性，像正大城市广场、宝龙城市广场以及即将进入市场的曼哈顿商业广场，无不是招商先行，带动销售，而大上海城的招商对销售启动了多大的作用？二、抵抗市场风险能力较弱：
房地产，尤其是商业地产，受政策的影响更大；
九部委出台的“国六条”细则实施；国家建设部针对性很强的“售后包租有风险”的警示，郑州市“三局”联合发布的《规范整顿房地产交易秩序专项活动》实施方案，每一个政策的出台都对我们项目的销售起到一定的抑制。三、管理存在不到位情况：
由于营销中心隶属嘉德伟业管理，人员编制属于嘉德伟业，而客户服务部门的组织架构隶属于营销中心，但人员编制属于华诚公司，造成客户服务部门在工作开展过程中存在一定的问题。四、项目运作机制效率低：
广告与企划销售结合不到位，导致效率低，服务质量低。五、大客户开拓未能突破：
由于受到国家政策的影响，一部分大客户纷纷将资金由计划投资房地产而转投其它产品，导致异地资源未成交，如山西晋城、长三角等。
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六、工程进度影响投资信心：
工程进度缓慢直接产生连锁反应，比如造成交房违约，违约金额预计将达到300万元；开业时间推迟，影响客户投资信心，从而影响开发回收资金的进度。七、资金融资渠道过于单一：
大上海城开发资金只有销售一个渠道，没有其他来源，尽管今年实现销售回款近4亿元，加上去年销售回款近3亿元，共计销售回款约7亿元，但开发资金压力依然很大，随着返租客户的租金回报的累加，201*年销售资金压力依然艰巨。八、多次延误战机
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