潍坊建材市场调研总结报告
潍坊建材市场调研总结报告
从9月16日至24日我们销售部全体成员对同类市场进行了为期一周的走访考察，重点考察了同类市场的租金、费用情况，管理模式，业户经营情况及售后服务方式。这有利于我们学习其他市场的长处，改进我们市场的不足。
我们的考察范围涉及西部豪德贸易市场，东部百汇大市场、红星美凯龙、中百益家园、银座家居等大型新建扩建市场，福寿街沿街以及我市场周围沿街商铺。现对各市场的考察情况总结如下：
一、西部建材区，主要就是以豪德为中心发展起来一片建材商业区。1、豪德北区，现在已逐渐发展成熟，基本没有闲置房屋，车流人流较多，业户反应多是工程接单及批发，零售较少，生意不错。房租较往年有不同程度的提高，市场内卫生较好，但没有看见保安巡逻，有车辆乱停乱放的现象。营业房外道路较宽，方便装卸货，营业房门头外有一较宽台阶可以摆放货品，但摆放较乱。
2、豪德南区，与北区相比人流车流较少，开门营业的只占90%，靠近石材区关门的较多，但跟5月份相比，开门营业的有所增多。由于北区的发展也带动了南区的发展，房租变化较大，中心街位置从几千元直接涨到2万元，涨幅较大。现在房租一般都到了一万到两万。
3、再就是豪德的发展也带动了周边房产的开发及投资，首先是豪德北区北边的阳光商城及名店财富城属于同一开发商，但阳光商城可租可售，以售为主，名店财富城现已售完。，购买者多是投资者，自己经营的很少。现在那里业户入住率约有50%，主要集中在东部阳光商城，西部名店财富城开门营业的很少，只有少数几家。再就是位于名店财富城西侧的豪德北街，自8月8日开盘至今，已售出80%左右，房价较高，最便宜的在4480元/，只有西北角的一套，最高的达到8800元/，比五月份名店财富城的价格高出许多（五月份名店财富城价格一般在3000元5000元）。听售楼员介绍说购买者多是在豪德做生意的，一般一买就是好几套，作为投资。它的优点就是东西开门，南北走向，这样就避免了出现后面位置好不好的问题。靠近豪德北区，有利于吸引投资者。现因一期出售较好，正预备再其北部开发二期。
豪德的发展不仅吸引了开发商在北区的投资，也促进了南区的发展。在豪德南区石材区的南面正在建一大型水果批发市场，在状元城的南面和西面又新建了一片商业区金昌商城，现在售出一半左右，靠近中心街的有几家已经开门营业了。这里出售速度较慢可能与其没有做广告宣传有关，很多人都不知道，购买者多为在豪德经营者作为投资。市场定位不准确，除了物流不允许外，其他做什么没有限制。
二、东部建材城，主要包括百汇大市场，红星美凯龙，中百益家园，银座家居等大型建材型商场。
1、百汇大市场，百汇大市场位于寒亭西部，红星美凯龙斜对面，现在一期已出售完毕，开门营业的有90%左右。二期正在销售中，可租可售，但以售为主，现已售出90%，但开门营业的很少，只有靠近一期的沿街商铺有几家开门的，且租的个人的较多，租金一般在11000元左右（面积均为79.33），如果从市场上租就是35元//月，交一年免一年且免一年物业管理费。听市场业户朱丽洁讲，那里主要是投资者购买然后再向外租，看他们都没开门好像都没卖出去，其实早就卖出去了，就是还没有租出去而已。从6月份开盘至今房价已有4160／元涨至4600元／。现正准备在二期后面开发三期。
现在市场西北侧有一三层建筑为百汇大市场灯具城，现正在招商中，一层二层出售，三层出租，售价为5000元／，租和二期一样35元//月，免一年物业管理费。
此处优点在于通道较宽，便于车辆进出，装卸货方便。一楼层高6米，能自行隔开当三层使用。缺点在于物业管理不完善，门前摆货较乱，广告牌大小不一，悬挂不整齐。品牌较小较杂，不具有品牌优势，位置较偏，客流量少。
2红星美凯龙，位于通亭街以南高速公路以北，占地8万亩，建筑面积24万平方米。此项目分为三期，一期主要是建材区，二期主要是软体馆，三期主要开发相应的配套设施。现建材区主要划分为直营区与自营区，直营区6万平方米由开发商直接控制，只租不售，与全国战略合作伙伴实现双利双赢。现直营区框架已出，一楼主营沙发、卫浴，二楼主营布艺、沙发、壁纸、吊顶，三楼主营地板、板式橱柜，四楼主营木门、移门、衣柜、睡眠，五楼欧式实木。自营区总面积12万平方米，现一期6万平方米，30-60平方米独立产权商铺，可租可售，但价格尚未出台。自营区的品牌也必须符合红星美凯龙的招商标准方可入住，不是随便一个品牌便可以进去的，招商很严格，这体现了其高端的品质。现直营区已经招商完毕，自营区正在火热招商中，举行发放认筹卡一万抵两万的优惠活动，且实行20年无忧品牌托管，前十年100%返还，分前三年8%，第四年开始10%，第五年至第十年为11%，后十年一九分成，投资置业者九成，开发商一成。这一优惠政策吸引了不少投资者的眼光，有不少人前去咨询。
由于红星美凯龙广告宣传力度大，营销方式灵活多样，加上是全国连锁，知名度高，品牌高端，实行商场化管理，统一收款，确保服务质量，吸引了我们市场诸多大品牌前往，交纳了3-5万的定金及保证金。
3.中百益家园，已经由原来的3万平方米扩建至8万平方米，分为四个卖场，建材广场、家居馆、软体馆、红木家居馆，其中面积最大的为建材广场约为3万平方米。益家园扩建以后各项管理制度也更加完善，将原来一季度一返货款改为每月一返货款，且房租不再实行扣点的方式，而是从营业额中扣（忙季多扣，淡季少扣，比较灵活），这样就大大降低了业户的经营风险，资金能尽快的得到周转。再就是对老客户在房租上给予优惠，新户3元／／天，老业户2.6元／／天，使得老业户都扩大了经营，保证了实力。
此处的优点在于顾客可以用中百一卡通刷卡，缴款方便，吸引了拥有中百卡的顾客。再就是实行商场统一管理，从测量安装到售后都有益家园统一安排，保证了服务的质量。第三是超市性质，分为进出口，有保安值班，安全性高，品种齐全，品牌高档，适应了中高档消费者的需求。不足之处就是超市性质，规章制度较多，业户经营不够自主。
4银座家居，位于健康东街亿丰时代广场，全力打造潍坊市家居建材一站式购物广场，全国一线、二线品牌方可入驻，着力打造潍坊市高端品牌市场。它分为东部家居馆和西部建材馆，现在只有家居馆的一、二层出售，均价一层10000元／，二层8000元／，三四层由开发商控制。现建材馆招商已基本完成，约11月份左右开业，正组织员工培训，由商户向商场缴纳培训费约1050元。每个品牌都有2万元的品牌保证金，房租一季度一交，延期缴纳有滞纳金（具体多少还未确定）。此处投资模式也是20年无忧托管，前十年8%返还作为房租，后十年针对市场情况在进行调整，适合投资者长期投资。
三、中部建材商业圈，主要包括天坛陶瓷精品商厦，小天坛五金市场，福寿街沿街，北宫街及向阳路（市场对面）
1、天坛陶瓷精品商厦，实行商场式管理，统一开关门时间，门外有停车场，商场内未见有保安巡逻，有清洁工打扫卫生，里面装修高档，地面干净，品牌高档，价格较高，客流量少。房租变化不大，今年可能每平方涨了0.3元。商场本身不允许转让，若转让须向商场交纳5000元转让费，并且必须在到期日方可变更承租方名称。商场装修必须交201*元保证金，且只能在11.12月份才能装修，在不破坏主体结构的情况下可随意装修。
2、小天坛五金市场，此市场存在时间久，但规模较小，房屋较破旧，卫生较差，装修较低档，商品档次较低，价格也较低，由于位置不显眼，客流量少。但因为房租较低，约0.35元／／天，业户获取利润空间大。今年房租有小幅增长，由原来的5000元/13个月变为5000元/12个月，合同一签一年，如转让必须到合同到期后才能变更承租方名称，没有变更工本费和违约金，转让费不高，一般几千到一万左右。
3.中央丽景沿街门头房，此处门头房大都已售出，只有潍州路的商铺没有售完，转角售价竟高达9000元/，此处大多为投资者买下来再向外租，面积大多在200-300左右，一年租金约十几万，每年房租都有增长，幅度约在1000元左右每年。这里大多是家居建材装饰材料，装修豪华，品牌高档，价位较高，适应了一些大品牌设立品牌形象店的要求。这里主要是工程接单和老顾客带动新顾客，业户反映生意很好。
4.福寿街沿街（四平路至和平路）及和平路路段
此路段店面面积逐渐减小，经营者品牌也由大品牌转为中小品牌，房租由东向西逐渐降低。沿街商铺一般费用较大，物业管理费高，由于没有保安只有防盗门，安全性差。合同一般一签就是三到五年，房租一年一交，由于都是个人独立经营，售后服务都是个人负责。
和平路路段店面面积较小，租个人较多。主要是经营壁纸和小五金，很难吸引中高档次人群到此消费，所以在此路段的法恩莎，欧路莎等大品牌的生意一般，不是很好，大都是老顾客带动新顾客，很少有新顾客自动上门。
5.市场周边，包括北宫街路段、向阳路路段及卧龙街路段。
北宫街从和平路到向阳路段，经营陶瓷的较多，面积大小不一，档次高低不同。向阳路西侧即我市场对面，经营品种稍多，有木门、艺术玻璃、卫浴等，面积较大，一般100-150平方，一层，可利用面积大，房租一般在3万-4万。装修较好，商品较高档，价格也较高，靠近我市场，客流量较多，生意不错。
向阳路与北宫街交叉路口东北角的商铺大都租的商业银行的房子，面积较大，房租较高，约5000-6000元每月，商品较高档，但主要是工程接单和老顾客，零售生意不好。再向北一些小门头，经营滑动门的居多，档次较低，价格也较低，靠近我市场，客流量大，生意很好。在这的业户大都经营了很多年，明年好像要拆迁至卧龙街，如拆迁剩余房租可退还。
卧龙街的商铺三个月前就已出租完毕，均已开门营业，经营板材的居多。房型一致，两层带一地下室约200，一年3万租金，水至今尚未收，电是0.88元每度，有专人过去收取。现在正在修路，车辆难行，但经营板材的生意还是很忙。其他经营高档商品的就不行，生意不好。
四、最后我们去了位于潍州路南端的北王数码城，即是现在的北王茶城。那里位置较偏远，广告宣传力度小，现在尚未售完。开门营业的不是很多，除了中间两栋开门的较多外，最北侧和最南侧的两栋开门的只有几家。现在市场内经营茶叶的较多，但也有经营其他类别的商铺，但是生意不好，茶业经营者多是外地人，主要是批发，生意不错。现在房租一般在11000元左右，靠近沿街的最贵达到17000-18000元左右。除了外面一栋汽配城是四层外，里面均是三层，一三层面积较大，二层面积最小，约90平方左右。
通过对以上各个市场的考察发现，我们占据的优势就是地处潍坊城区中心，交通便利；存在时间久，知名度高；门前有免费停车场，方便顾客停车；市场化经营，业户有较高的经营自主权；封闭式管理，业户的安全较有保障。不足之处就在于房子面积较小，局限了一些大品牌对展示样品的要求，由此促使一些大品牌入驻别的商场；再就是个人经营，难保证业户的服务质量；三是厅内通道较窄，业户又存在乱摆乱放货品的现象，使得厅内看起来较乱，不整洁；四是，布局较乱，各类品种分散经营。
总之，随着各个大型建材市场的逐步落成，我们市场存在一定的压力，但我们依靠我们自身的的优势，通过不断完善我们的管理制度，提高我们的服务水平，抓住品牌经营，使得品牌在我市场有立足之地，我们的市场一定会有更美好的前景。
201*年9月30日
扩展阅读：建材市场调研报告
金东山装饰建材市场调研报告
1、市场整体概况
市场整体概况金东山建材市场*区域位置2期街区+大卖场市场名*建筑形式开发区街铺+大卖场内铺铺位形式76000（50000大卖场、201*0仓市场规模储中心、6000商务配套服务区）商户数总的商户数，各经营分区商户数铺位数总铺位数卖场外主通道9m；卖场里面通道宽度一致约3.5m楼层及单层面积层高4层（单层均在1万左右）4.24.8米主次通道中央空调无出租率100%一楼（五金、线材、板材、油漆）二楼（地使用率77%楼层及经营分区板、木雕、楼梯）三楼（门业、整体橱柜）四楼（灯饰、电工电料）中庭与垂直交通铺位装修情况铺位配置出入口市场性质开业时间市场整体经营状况分析2个零售60%，批发40%201*年6月26日有中庭，2部观光电梯、4部直升货梯、12部自动扶梯客户根据自己所需面积在卖场内自己隔断等电话宽带、水电等交易模式商圈半径及客户构成营业时间零售、批发宜昌周边、宜昌下级县城早上8点晚上6点金东山装饰建材市场二期位于宜昌开发区大连路与珠海路交会处，上承小溪塔，下接伍家岗，距离市中心路程最短，紧临宜黄高速公路、三峡专用公路、318国道路口，距高速公路路口第1页共9页仅三分钟车程，区位辐射优势强劲，对于建材批发商与零售商而言地理位置极佳。另外，金东山装饰建材广场项目受益于宜昌市政府政策支持，市交通部门已表示将在现有31路大巴、龙泉至小溪塔小巴、鸦鹊岭至小溪塔小巴等三路车的基础上，增加直达金东山装饰建材广场的2-3路公交车，同时将现定金东山市场门口始发的6路公交车延伸至金东山装饰建材广场。因此，金东山装饰建材广场区位优势可谓是得天独厚，交通便利、人气汇聚使得市场商业价值不断升级。该市场为原金东山建材市场一期的搬迁，市场的整体布局设计比较合理、配套设施也比较完善（直升电梯、手扶电梯、步行楼梯、货梯、大型停车场、仓储、银行、物流中心等）在商户引进上主要偏向品牌商户、装修档次比较高、现场购物环境也比较好（除有宽阔中庭外还在每层靠中庭周边摆放有座椅为顾客提供短暂的休憩），比较符合现在商业卖场的购物理念。因是从原一期搬迁的商户生意还是比较稳定。
2、绘图
1)市场区位图:在城市地图中标明市场的位置，并用文字分析说明所处的城市区位及地段特点。
2)市场整体布局图：如没有现成布局图，要手工绘制，包含内容有，标明详细经营分
区、停车场、出入口、周边道路、车流人流动线等要素，并用文字分析布局特点；
2、商铺建筑特性、经营特点说明：
经营品类装饰板材经营商铺照片开间进深层高使用面积方木乳胶油漆木线电工电料五金工具涂料木地板橱柜楼梯灯饰
3、业态比例经营品类五金线材板材商户数35326商铺数41499总的使用面积1451403250业态占比第2页共9页油漆地板木雕楼梯门业33545843452691228978312631157593254259203395290544101085整体衣柜37灯饰57电工电料15合计
第3页共9页4、上下游关系调研（重点）
商户结构及来源：市场商户总代理占80%，总经销10%，一般经销商10%；商户80%以上均来由原一期搬迁过来的，商户源地有宜昌、孝感、仙桃、荆州、荆门、重庆、浙江等
经营模式：地板、门业、楼梯、整体衣柜7080%为零售或与装修公司合作（因为有些业主在装修时是包工包料或是找装修公司一起到市场买材料）2030%为批发（因为这些产品档次较高县级乡镇大多人买不起）油漆、涂料、灯饰、五金、线材等装修基础材料及装修工具60%为批发（因为这些都是装修必需品且小件档次没明显区别）、40%为零售。上下游市场渠道分析：
上游市场：厂家占90%以上。如：地板一般客户下定后商户在将客户所需要求款式传真至厂家厂家按单生产后再发回厂家（一般2530天左右）客户再提货；门类一般客户下定后商户在将客户所需要求款式传真至厂家厂家按单生产后再发回厂家（一般2530天左右）客户再提货；整体衣柜一般客户下定后商户在将客户所需要求款式传真至厂家厂家按单生产后再发回厂家（一般3045天左右）客户再提货；楼梯一般客户下定后商户在将客户所需要求款式传真至厂家厂家按单生产后再发回厂家（一般2530天左右）客户再提货。
下游市场：因该市场80%90%以上的是品牌的总代理及总经销由于这类品种的厂家在渠道上的控制只能做宜昌地区的下游批发客户。零售客户主要集中在城区的市民。货物运输方式
上游货源：通过物流公司或自己公司的大货车运输
下游市场：物流车辆配送，或客户直接上门采购，在5公里内直接送货上门客户交通方式：自驾车、公交车、物流配送
附录调研表格：
具体经营品种实上游主主力铺位货源商力品铺上游档位（开间*货源批发次面进深）地商性积质中280（4.2*8.3实木厂家商户结构商户性质批零比例零售客户批发客户采购方式说明新品经营品类地板商户地区宜大自然客消费批零采购交户客户地区特征发售通方式地区30%70%宜昌城客户群经销采购交通方式物流车、5公按需第4页共9页木、高米）*8间广东复合端佛地板山、复合浙江中35低端昌地板宜昌总代理区交、开小车消费（装修新房）油漆、涂油漆、涂料料、稀释液阿帝蓝总代理4.2*8.3米上海厂家宜昌宜昌城60%40%区公交、开小车门业实木门、玻璃门中210高端宜昌总代理厂（4.2*8.3重庆家米）*2间宜昌宜昌城30%70%区公交、开小车楼梯各类楼梯、地板中210端上海巴厂伦楼梯家或宜昌总（4.2*8.3上海自己宜代理米）*2间的加昌工厂宜昌城30%70%区公交、开小车宜昌所辖县市按需宜消费昌（装所修新辖房）县市按需宜消费昌（装所修新辖房）县市按需宜消费昌（装所修新辖房）县商现场公里之内送看货、货上门电话订货经销商新品现场物流车、8看货、公里之内送电话货上门订货经销商新品现场物流车、5看货、公里之内送电话货上门订货新品现场物流车、5看货、公里之内送电话货上门订货经销商第5页共9页灯饰中265华艺照照明端明宜昌灯、广东总经销集成（4.2*8.3宜宜昌城中山厂家50%50%吊米）*7间昌区古镇顶、开关衣帽间、衣柜、书柜、移门、酒柜、电视柜、电脑桌、儿童房等系列各类中350高端宜昌总代理（展示点）公交、开小车市按需宜消费昌（装所修新辖房）县市经销商新品现场物流车、5看货、公里之内送电话货上门订货整体衣柜（4.2*8.3广东宜厂家米）*10间增城昌宜昌城10%90%区公交、开小车按需宜消费昌（装所修新辖房）县市经销商新品现场物流车、5看货、公里之内送电话货上门订货五金中105（4.2*8.3广东厂家宜名门锁60%40%宜昌城公按需经销新品物流车、5第6页共9页锁高米）*2间中山端昌业宜昌总代理区交、开小车消费（装修新房）中175端宜昌总经销（4.2*8.3湖北宜厂家米）*3间武汉昌线材管线宜昌城60%40%区公交、开小车五金工具中70宜昌总钳低经销子、端扳（4.2*8.3浙江宜厂家手、米）*2间永康昌螺丝刀等电中105宜昌总线、低经销开端（4.2*8.3江苏宜厂家关、米）*3间常熟昌漆包线等宜昌城60%40%区公交、开小车电工电料宜昌城60%40%区公交、开小车宜昌所辖县市按需宜消费昌（装所修新辖房）县市按需宜消费昌（装所修新辖房）县市按需宜消费昌（装所修新辖房）县商现场公里之内送看货、货上门电话订货经销商新品现场物流车、5看货、公里之内送电话货上门订货经销商新品现场物流车、5看货、公里之内送电话货上门订货新品现场物流车、5看货、公里之内送电话货上门订货经销商第7页共9页540中端板材板材（9*20湖北武厂家米）*3间武汉汉红杉树宜昌总经销宜昌城60%40%区公交、开小车市按需宜消费昌（装所修新辖房）县市经销商新品现场物流车、5看货、公里之内送电话货上门订货第8页共9页
7）建材常见品牌原产地目录经营品类五金线材板材油漆地板楼梯门业整体衣柜灯饰电工电料
品牌名名门锁业红旗线材红杉树三颗树大自然美步楼梯步阳门业索菲亚整体衣柜雷士照明博顿产地广东中山湖北宜昌湖北武汉福建莆田广东佛山江苏连云港浙江永康广东增城广东惠州江苏常熟第9页共9页
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