物业公司轮岗总结
物业公司轮岗总结
研发中心：王晓刚
本人于201*年10月在XX物业公司轮岗学习，由于今年10月期间有“十一”和“古尔邦节”双假期，轮岗时间较短，但也学习到了许多知识。轮岗期间，主要了解了物业公司的发展现状、检查了所服务小区的卫生情况和存在问题、帮助协调处理了所服务管理小区和商业的部分突发事件，最后为物业公司工作人员讲了一堂关于物业公司责权的课。总体而言，在物业公司这一个月，工作充实，学到了很多实践经验，同时也发现了一些问题，下面就轮岗工作如下总结：
一、轮岗期间的主要工作
（一）了解了物业公司现状
初到物业公司，在XX经理的带领和办公室人员的讲解下，我了解了物业公司现在管理的小区、商业基本情况，知道了物业公司所服务的小区基本上都是诚祥较早开发的小区，了解物业公司发展史也是了解诚祥公司成长史。XX物业于201*年成立，是物业管理三级资质。现今共服务XXXX等个小区。同时服务管理的商业有：XXXX等处商业。物业公司有维修人员两名，同时基本上每个小区配备一名房管员、一名保洁员和秩序维护员。总体而言规模小、管理水平较低、工作人员少。
（二）处理了部分物业突发事件
物业服务公司的工作比较繁琐，突发事件也比较多，这就要求物业公司要有足够的机动性，遇到突发事件及时处理，否则就会影响整个工作进程。今年乌市的供暖日期较往年提前了5天，十月十号前后出现了许多小区和商业暖气不热、漏水的事件。XX经理、维修师傅带着我维修了人民路三楼商铺暖气漏水、XXX小区管道泵，连着两三天，我们都东奔西走，往返于祥瑞苑和人民路。物业公司也经常碰到不讲理的业主。11号上午，XX小区业主因为下雨房子漏水，到公司大吵大闹，我们去他家解决问题，还是暴跳如雷，就差动手了，最后提出了解决方案才平息下来。23日，XX地下车库业主将车停在了公共走道，我们工作人员
将其车上锁，他直接开车致叶子板变形，要求物业赔偿。在物业韩红主任请教律师后得知不是物业的责任后，我们才进行了合理的处置。在处理这些突发事件时，我明显感觉到了自身专业素质、法律知识和实践经验的不足，还需要加强学习，多向有经验的老员工请教。
（三）检查各个小区的卫生情况
10月21日，在XX的带领下，我们走访检查了各个小区的公共卫生、公用设备、消防设施等情况。总体而言，各个小区的卫生状况都不太理想，公共区域保洁普遍不干净。对于这些问题，我们对物管员、保洁员进行了说明，要求他们及时打扫公共区域，公司将定期进行检查，检查结果直接影响绩效。对于查出的硬件损坏等问题，我们协调公司维修人员进行了及时处理。10月29日再和XX去检查时，各个小区卫生状况就有了明显的改观，说明上次的检查有了效果，物业工作是需要有一定的监管力度的。
（四）为物业公司上了一堂物业知识专业课
刚到物业公司，由于我所学专业是房地产开发与物业管理专业，豆经理安排我为大家上一堂物业管理课程，主要讲解一下物业公司的权责等。30号，我为大家简单的上了一节课，主要讲解了物业公司的权利与义务、业主的权利与义务，并结合相关真实案例为大家讲解了一些处理物业纠纷中的法律责任认定问题，备课和讲解的过程也是我学习的过程，我深知自己的经验不足，要多多积累学习实践经验，将自己所学专业知识运用到实践中。
二、物业公司现状及存在的问题
在物业公司轮岗期间，我也发现了一些问题，当然这些问题都是小型物业公司都存在的问题，但是如何能够解决，以促进公司稳步发展，是我们要共同关注的问题。
（一）管理综合性人才紧缺
目前，XX物业为三级资质的物业公司，物业公司工作人员共计23人，其中包括办公室人员：4人、收费员：3人、秩序维护人员：9人、保洁：5人、电工：1人、维修工1人。公司共服务管理小区和商业十个，就管理量而言，管理人员是不足的，如XX小区一人承担了保洁、秩序维护、值班等多项职责。现在
物业公司经理既做整个物业公司的日常管理工作，也承担大量的维修工作，维修人员严重不足。
（二）员工综合素质较低
物业公司的秩序维护员、保洁人员和维修人员综合素质普遍较低，大都为年龄较大的失业、离退休人员，缺乏物管专业素质，在很多事件前常做出不理智的反应，而恰恰这样不合理的处理方式就可能直接损害物业公司的声誉。
（三）硬件设施不完善
物业公司没有出行车辆，在进行维修工作时，由于小区距离较远，维修人员不得不拎着工具坐公交、或走路，非常辛苦。而且很多维修工具配备不足、老化，影响了紧急维修事件处理进度。由于小区建设时间早，许多公共设施如：电梯、单元门、公共管道等老化，而换新的花费成本高，业主不愿意承担费用，导致硬件设施不完善。
（四）工资水平低
物业公司整体工资水平偏低，特别是秩序维护员、保洁等人员，一个月一千来块钱难以维持其日常生计。在检查卫生时，员工经常抱怨工资低、任务重，人员流动性大。
三、就物业公司今后发展的几点建议
（一）抓紧引进专业人才
物业公司现在缺少一个既能做管理又懂专业技术维修的人员，以减轻经理的工作任务，让经理将更多的精力投入到管理上，而不是维修琐事上。同时招聘一名年龄较年轻、专业技能较好的维修人员，可以大大减轻物业经理的压力，同时提高工作效率。
（二）为基层员工做集中培训
众所周知，物业公司招人难，愿意从事秩序维护、保洁、维修的人员大都年龄偏大，综合素质较低。所以不免会和业主发生一些不愉快事件。在物业没有财力聘请高水平员工的前提下，应该定期为这些秩序维护、保洁、维修人员做一定的培训，在讲解专业知识的同时，树立大家的服务意识，明确个人责权。
（三）完善必要的硬件设施
在维修工作方面：可以为维修人员配备一辆自行车或者电动车，哪怕是二手的。同时，配备必要的维修工具，提高工作效率。在保洁工作方面：配备齐全的保洁工具、手套、口罩等等，尽可能为他们提供工作便利。在小区硬件方面：在必要的地方设置垃圾桶，在检查卫生过程中，我们就发现许多小区楼门口、电梯口即使打扫及时，也会有垃圾，但这些地方都没有垃圾桶，如果我们设置了垃圾桶，会不会减少保洁人员工作量呢？
（四）建立合理的绩效考评机制
考核是手段，不是目的，如果考核不能激发员工成长，进而促进公司发展，那么考核就成了形同虚设的“形式”。物业公司目前的考核方式是扣分的形式，做的不好就扣分，扣分就扣绩效。建议同时建立奖励机制，例如工作做的好可以给予外出培训、带薪假期、精神荣誉等奖励，激励员工，从而全面带动和引导整个物业公司向着良性的发展轨道发展。
小结：
物业公司存在的这一系列的问题的主要原因不是物业公司本身管理不好，而是由于公司早期开发的小区零散、规模小等特点形成的。加上老旧小区建设年代久远，现在出现的各种问题不免越来越多，服务管理这些小区不但不能盈利，还要往里面贴钱。众所周知，物业服务企业口碑最重要，要树立口碑，就算管理十个、二十个乃至再多的这样老旧小小区也是不行的，只会带来更多的问题，但管好一个大型小区、商业、写字楼很可能就树立了品牌。物业企业和房地产开发企业是紧密相连的，我们公司开发房地产的规模、性质也决定了物业的性质。所以今后公司可以开发较大规模的小区，一方面提高公司整体建筑面积，做大做强公司，另一方面物业公司可以慢慢接手规模较大规模小区，提升物管规模、发展壮大物业，树立企业品牌。物业今年刚接手的兵二东苑，由于是高层，规模相对较大，物业收入就占到了物业公司整体物业收入近一半，可见管理较大小区也会大大提高物业公司的收益。
一个月的轮岗很快就结束了，轮岗期间我了解了物业公司的发展，也感受到了物业工作的繁琐，看到了小区物业工作人员的不易。回到本岗位工作后，我也
将牢记公司“基层”员工工作的辛苦，认真努力工作，和公司共同成长进步。
201*年10月31日
扩展阅读：物业公司201*年工作总结
201*年度工作总结
201*年是秋涛物业公司学习、摸索并逐渐稳定的一年。在公司董事会的统一指导下，在各级领导的支持和关爱以及全体员工共同努力下，秋涛物业公司已基本完成201*年的工作计划，现将具体工作总结如下：
一、本年度完成的主要工作
1、通过拟订物业公司经营计划、经营目标，组织公司各方面的力量，实施公司确定的各项工作任务和各项生产经营经济指标，推行行之有效的管理方法，保证各项工作任务和经营指标的完成。并通过定期召开工作例会,总结、检查前期工作,布置今后工作任务。2、拟订物业公司内部经营管理组织结构配置方案，拟订公司员工工资方案和奖惩方案，决定公司员工的聘用、升级、加薪、奖惩与辞退。根据物业管理公司职能,决定人事架构与部门人员调配、运筹、策划物业公司各项经营管理工作。
3、注重分析研究市场信息，注重革新，增强公司的市场应变能力和竞争能力。
4、注重做好对外沟通、对内协调工作,保持与政府及有关部门之良好关系。咨询和听取业主各种宝贵意见,与业主建立良好关系。督导各部门实行优质服务,维护业主权益和物业管理公司的品牌和声誉。
5、为进一步规范管理及提升工作，目前正在使用专门的“车辆IC卡”，由道闸服务器记录进出时间与系统自动计费，所有记录均储存于服务器上，每天由专人负责收费，对帐，并与财务部对接。6、在各个主要交通路段，以及转弯处等设置各种指示标志，楼层显示，路口进出标志等，极大方便了办公人员进出。
7、在原的基础上，对各个死角，转角等处进行全面安装，对故障线路及设备全面勘察、更换，既解决了监控故障的频发，也对各个路段的监控起到监督作用。
1/8、重点强化工程管理，在日常服务中进一步推行优质服务，即要求三分钟内必须赶到客户报修现场，对发现的问题进行全过程的跟踪，对每一步落实的情况或计划执行进行反馈，直到落实。与此同时，工程部进一步加强客户二次装修的监理与服务工作，既保证了大厦的安全及正常的秩序，保证了客户的良好办公环境，也保证了装修客户的工期和施工质量。
9、把安全工作放在首位，在强化标准化，制度化建设同时，加强日常的检查和巡视，并定期进行安全大检查，加大对隐患部位的整改和防范力度，积极配合公安消防部门搞好治安消防防范工作。在内部管理中，一方面是侧重对外来人员的有效控制和管理，大大减少了外来人员的推销。另一方面加强准军事化管理和礼貌礼仪培训，提高了保安人员的整体素质，也提高了大厦的整体服务形象。
10、制定了员工培训计划，并已按计划逐步实行。对于中层管理人员的培训，首先在主管以上管理人员中开展提高责任心，提高服务意识培训，通过交流学习参观等形式参观交流为提升大厦管理人员综合管理水平，开阔视野，提供了良好的机会，也起到了良好的效果。提高管理人员素质和水平。二、存在的不足之处及改进措施
1、物业公司管理人员起步较低、能力较欠缺，在201*年要加强培训和学习力度，以提高管理人员的业务素质和整体管理水平。2、物业公司成立时间较短，起步低、时间短，只处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。
3、员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。
4、培训工作力度欠缺、用人机制不灵活，外部交流少，市场情况了解不深，这需要在今后大力引进人才，迅速推动市场开发能力，采取提成等多种分配办法调动市场开发积极性。
2/5、进一步强化各级管理人员的安全责任意识，健全各类安全、消防制度，严格落实各项防范措施，保障所管辖物业及人员的财产和生命安全。同时在拟订物业公司基本管理制度上，还需下一定功夫，在实际工作中，还需逐步总结出一套适合秋涛物业公司发展的管理制度和考核制度，做到审核各部门具体操作流程，实现管理的科学化、规范化。
6、在制定物业公司财政预算上,还应做到更加精细化，合理使用资金,监督费用收支情况。开展多种经营,弥补物业经费不足,提高物业管理公司经营效益。在公司的财务管理上，还应进一步加强拟订物业公司年度财务预决算方案，审核财务报表，在董事会授权的额度内审批公司日常经营管理中的各项开支，合理控制费用支出，健全内部监控制度，合理、合法运用资金，提高公司增收节支的能力。7、在推广秋涛物业服务品牌上，还需进一步树立品牌服务，充分发挥自身优势、品牌优势，创造机会在从先进的物业公司学习其先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造出本市乃至浙江省的物业管理新品牌。三、201*年度工作设想
自201*年成立以来，秋涛物业公司的发展，一直紧紧围绕以“服务业主、追求完美”为指导思想，以“锐意创新、管理规范”为核心，以“增强公司竞争力，使公司成为竞争中的强者”为目标，励精图治，重管理，精服务。秋涛物业公司将在201*年有以下设想：
1、牢记企业的命脉是利润，做好成本控制工作。如果不紧抓这点，那么公司即便有最完善的制度、最佳的产品、最优秀的员工、最好的企业形象，公司也会陷入困境的。在这方面，如何有效调动全体人员的积极性，帮助他们开拓市场;加强财务管理，使资金周转达到最佳状态;居安思危，严把风险关;提高服务质量意识，保证公司应对市场的能力;协调各个部门，努力使公司运作成本最小化。
2、做好团队建设工作。“认真做事只是把事情完成，用心做事才能把事情做好。”只有保持团结精神的团队才会用心去做事。大量的事实证明，企业发展到一定阶段，经营的成功不仅取决于总经理，中
3/层管理的水平也起到很大的作用。一个优秀的企业已经绝对不能再是“一个人”的企业，而应该是一个‘团队’的企业。在我们公司各个部门之间，虽然大的派系没有，但小的部门主义还是存在的。经常会出现为图本部门办事方便，而强硬的要求其他部门配合的现象出现。因此，在实际工作中，做到善于倾听部门负责人的建议和抱怨，站在全公司的角度妥善处理，而不是一味的责备和压担子。实际工作中，大量的工作是需要部门间的配合才可以顺利完成的，当出现问题和抱怨的时候，肯定是在某个环节出现了弊端，如果不及时和妥善安置，往往会管理程序埋下隐患。还有，在完善的管理制度面前，注重发扬和提倡管理的灵活性和人性化。
3、继续跟进目前遗留问题的解决，如地下车库质量问题、幕墙质量问题、物业合同签订、地下室灯光改善等。
4、加强员工的主人翁精神，要时刻以公司的利益为工作开展的出发点。在遇事、处事时首先考虑到公司的集体利益为前提。5、完善员工培训制度，达到理论和实操同步，深入了解员工的特点和工作能力，并对其进行合理分工，充分发挥员工的潜力，调动员工的工作积极性，提高工作效率，令公司的服务人员面貌焕然一新，服务技能也上到一个新的台阶。
6、完善各项管理制度，建立员工薪酬、福利发放详细档案，避免产生劳资纠纷。
7、针对员工在物业服务过程中出现的典型问题，进行各类培训工作。对新员工进行上岗培训，若新员工数量少，就实行老带新原则，若新员工数量多，就实行规模培训计划。
8、加强与员工的沟通，定时进行员工意见调查，对离职员工进行原因调查。
小平同志曾经说过“发展才是硬道理”，这句话时刻鞭策着物业公司放眼未来，开拓创新的步伐。秋涛物业公司依靠全体职员的强大后盾力量，不墨守陈规，努力适应日趋激烈的市场竞争，力争在杭州
4/物业管理的行业中确定自己的江湖地位。当然，在市场竞争中，我们也会从物业公司自身发展的实际情况出发，决不好高骛远，不刻意强求，按市场运行机制做事，注重实效性，创造更大经济效益的同时，树立具有特色的秋涛物业品牌效应。
201*年已经结束，崭新的201*年已在眼前，回顾过去，我们豪情满怀；展望未来，我们信心百倍。在新的一年里，秋涛物业人将以更加务实的作风、更加进取的胸襟、更加饱满的热情、更加昂扬的斗志，在董事会的领导下，通过物业公司全体员工的共同努力，为实现秋涛物业做大、做强的终极目标而努力！
杭州秋涛物业管理有限公司
201*年12月15日
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