资产评估总结
资产评估总结一、名词解释
1.资产评估：符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法律规和资产评估准
则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2.资产：经济主体拥有的或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济
财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。
3.市场价值：自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平
交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。
4.在用价值：特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企
业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。
5.投资价值：资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。6.持续经营价值：在持续经营条件下公司的价值。
7.清算价格：在非公开市场上限值拍卖的价格。一般低于现行市场价格。
8.独立性原则：评估主体在资产评估过程中处于中里地位，应当不收任何权势、金钱、亲
情等外界因素的影响，以确保评估结果的公正性。
9.客观性原则：评估人员应当从实际出发，对各项估价要素和基础资料认真进行调查而不
能添加任何没有事实依据的妄断和臆测，以保证评估结果的客观性。10.科学性原则：资产评估必须按照规定的评估程序，根据评估目的，选择适用的价值类型，
采用适宜的估价方法，制定科学的评估实施方案，以确保评估结果的科学合理。
11.贡献原则：某一资产或资产的某一构成成部分的价值，取决于他对其他相关的资产或资
产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。12.替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。
13.预期收益原则：在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格
决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。
14.市场（比较）法：也称比较法，通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照
资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。
15.成本法：从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值
损耗，来确定资产价值的方法。
16.收益法：通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折
算为评估基准日的限制的方法。
17.复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺
质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。
18.更新重置成本：在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新
生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。更新重置成本通常小于复原重置成本。
19.实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下
降而引起的价值减少。
20.功能性贬值：由于新技术的推广和应用，使得评估资产与社会上普遍适用的资产相比，
在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。21.经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战
争、政治活动、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。22.成新率：反应评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。
23.总使用年限：是机器设备的使用寿命。一般来说，机器的使用寿命可分为物理寿命、技
术寿命和经济寿命。
24.已使用年限：机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。
25.资产利用率：之评估基准日资产的累计实际利用时间与至评估基准日资产的累计法定利
用时间。
26.基准地价在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划
分地价区段，然后调查评估出来的各地价区段在某一时点的平均价格。
27.标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗
地的价格。
28.楼面地价：单位建筑面积地价，它等于特地价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以
容积率。
29.土地所有权价格：无限年期地租的折现值。
30.土地使用权价格：又称土地出让金。土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人，由
承租人向出租人支付的租金价格。
31.企业价值：该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。32.企业资产价值：企业拥有的所有资产（包括各种权益和负债）的价值总和。
33.企业投资价值：企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的，即前面定义的
严格意义上的企业价值，它等于企业的资产价值减去无锡流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。34.企业权益价值：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。35.协同作用：目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，
使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。
36.加和法：也称调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价
值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债和递延税款来计算。
37.可比企业：具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在
同一行业范围内选择。
38.市盈率：等于股价除以每股收益。
39.企业价值评估：注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益
价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。40.账面价值：按照会计核算的原理和方法反映计量的企业价值。
41.内在价值：企业自身所具有的价值，是一种客观存在，是由企业内在的品质所决定的。42.市场价值：企业股东权益的市场价值加上企业的债务价值。二、简答题
1.企业价值的含义？
答：企业价值是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。根据评估目的，以及评估结果的不同用途，企业价值的表现形式有企业的资产价值、企业投资价值和企业的股东权益价值等，不过在更多情况下需要对企业的投资价值和权益价值进行评估。
企业资产价值：企业拥有的所有资产（包括各种权益和负债）的价值总和。
企业投资价值：企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的，即前面定义的2.
3.4.5.严格意义上的企业价值，它等于企业的资产价值减去无锡流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。企业权益价值：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。企业价值评估的一般用途？
答：主要服务与企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上
的投资组合管理等。
（1）企业产权转让及兼并收购分析中的企业价值评估。需要考虑以下几个方面因素：
协同作用对企业价值的影响、企业资产重组对企业价值的影响、管理层变更对企业价值的影响
（2）企业财务管理中的企业价值评估。认识影响企业价值的因素和企业价值决定的
激励，是企业经理人员和财务管理人员通过制定企业财务决策和企业发展战略确保企业价值最大化的前提。
（3）证券市场上投资组合管理中的企业价值评估。对企业真实价值的评估是证券筛
选型投资者进行投资的重要依据。
企业价值评估范围？如何界定范围？
答：应该是企业的全部资产，包括企业经营权主体自身占用及经营的部分，以及企业经营权所能够控制的部分，如在全资子公司、控股子公司、非控股公司中的投资部分。在进行企业价值评估之前，首先要判断是否有必要对企业资产进行合理的重组，然后将企业中的资产划分为有效资产和非有效资产，将有效资产纳入资产评估的具体实施范围。对在资产评估时点难以界定产权归属的资产，应划定为“待定产权”，暂时不列入评估范围。对企业中因局部资产生产能力闲置或不足而引起企业资源配置无效或低效的部分民营按照资源合理有效配置利用原则，与委托方协商是否需要通过资产剥离或补齐的方式进行资产重组，重新界定企业价值评估范围。资产评估报告的类型？答：
（1）按资产评估的范围：
A.整体资产评估报告书：是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书B.单项资产评估报告书：单项资产评估报告书是对某一部分、某一项资产进行
评估所出具的资产评估报告书。
（2）按用途不同：
A.以产权变动为内容的资产评估报告书：是为资产出售、转让、拍卖、重组等
产权变动服务所出具的报告书。
B.产权不发生变动的资产评估报告书：包括抵押、保险、征纳税等产权不发生
变动所出具的报告书。
资产评估报告的作用？答：
（1）为被委托评估的资产提供作价意见
资产评估报告书是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，组织评估师及相应行业的专业人员组成的评估队伍，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价意见，该作价意见不代表当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。
（2）是反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的根据
它用文字的形式，对受托方进行资产评估的目的等过程和评定的结果进行阐述、说明和总结，体现了评估机构的工作成果。同时，资产评估报告书也反应和体现了受托的资产评估机构与职业人员的权利和义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。在资产评估现场完成后，评估机构和评估人员就要根据现场工作取得的有关资料和估算数据，撰写评估报告结果数，向委托方报告。方然，资产评估报告书也是评估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。
（3）是管理部门对评估机构的业务开展情况进行监督和管理的重要依据
有关管理部门通过审核资产评估报告书，可以有效的对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以完善。（4）是建立评估档案资料的重要信息来源
由于资产评估报告是对整个评估过程的工作总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的收集和记录，因此，不仅评估报告书的底稿是评估档案归集的主要内容，而且撰写资产评估报告过程才用到的各个数据、各个依据、工作底稿和资产评估报告制度中形成的有关文字记载都是评估档案的重要信息来源。6.资产评估报告的内容？
答：
（1）标题及文号（2）声明（3）摘要
（4）正文：评估报告使用者、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型及其定义、
评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明、评估报告日、注册资产评估时签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。
（5）附件
7.资产评估报告的编制及技术要点？
答：
（1）编制步骤：A.整理工作底稿和归集有关资料
B.评估明细表的数字汇总
C．评估初步数据的分析和讨论D.编写评估报告书
E.资产评估报告书的签发与送交
（2）技术要点：A.文字表达方面的技能要求B.格式和内容方面的技能要求
C.评估报告书的复核与反馈方面的技能要求D.撰写报告书应注意的事项8.资产评估报告的应用？
答：
委托方对资产评估报告书的应用
（1）委托方对资产评估报告的具体使用：
A.根据评估目的，作为资产业务的作价基础；B.作为企业进行会计记录或调整账项的依据；C.作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据
（2）委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须注意的几个方面：
A.只能按报告书所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只能按一个用途
使用B.只能在报告书有效期内使用报告，超过报告书有效期，原资产评估结果无效。C.在报告书有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应有原评估机构或资产
占有单位按原评估方法做相应调整后擦磁能使用
D.涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产行政主管
部门确认或授权确认后方可使用
E.作为企业会计记录和调整企业长相使用的资产评估报告书及有关资料，必须
经由有关机关批准或认可后方能生效。
资产评估管理机构对资产评估报告书的运用
（1）能大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平
（2）能够对评估机构的评估结果质量的好坏作出客观的评价，从而能够有效实现对
评估机构和评估人员的管理
（3）能为国有资产管理童工重要的数据资料。有关部门对资产评估报告书的运用
证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等有关部
门。
扩展阅读：资产评估概念总结
第一～三章
资产评估：是市场经济的产物，其业务涉及企业间的产权转让、资产重组、破产清算、资产抵押以及财产保险。是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
评估要素：评估主体、客体、依据、目的、原则、程序、价值类型、方法、假设、基准日。资产评估的目标：判断评估对象的价值，而不是实际成交价格。
资产评估种类：评估、评估复核、评估咨询。又可分为完全资产评估和限制性资产评估二者对评估结果的披露程度和要求是不同的，限制性资产评估需要做更为详尽的说明和披露，并限制评估报告的使用者只能是委托方。
资产特征：经济主体拥有或控制，能够给经济主体带来经济利益，能以货币计量。资产评估特点：市场性（通过模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告）、公正性（公允的行为业务规范是技术基础，评估人员是与资产业务没有利害关系的第三方，是组织基础）、专业性（评估结果应该是一种专家意见）、咨询性（结论为资产业务提供专业化估价意见，本身并无强制执行效力，不对定价决策负责）。对国有资产评估项目的立项确认实行核准制和备案制。
鉴证：由鉴别和举证组成，前者是专家依据专业原则对经济活动及其结果作出的独立判断，后者是为该判断提供理论和事实支撑。资产评估从事价值鉴证而不是从属鉴证。
注会与注册资产评估师：前者对财务报告进行事实判断，后者对标的资产进行价值判断。前者以会计理论和核算技术为基础，后者以经济分析理论和专项资产价值识别技术为基础。前者分别接受国际和国内会计准则的约束，后者则是评估准则。
资产评估假设：对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。
交易假设：最基本的前提假设，假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据评估条件等模拟市场进行估价。
公开市场假设：对资产拟进入的市场的条件以及接受何种影响的一种假定说明或限定。持续使用假设：在用续用、转用续用、移地续用。
清算假设：对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
前提条件：需要一个活跃的公开市场，有可比的资产及其交易活动。参照物与评估对象在功能上具有可比性，面临的市场条件具有可比性，成交时间与基准时间间隔不能过长。收益法：通过估测被评估资产未来预期收益的限值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本要素：被评估资产的预期收益、折现率或资本化率、取得预期收益的持续时间。前提条件：未来预期收益可以可以预测并且可以用货币衡量，获得预期收益所承担的风险也可以预测并用货币衡量，预期活力年限可以预测。
收益额的特点：是未来预期而不是历史或现实收益额，是资产的客观收益而不是实际收益。折现率：一种期望投资报酬率，使投资者在风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿，数量上指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。成本法：首先估测被评估资产的重置成本。然后估测业已存在的各种贬值因素，并从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
前提条件：资产处于或被假定处于继续使用状态，预期收益能够支持其重置及其投入价值。复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现实价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本：。。。。。。并不完全相同。。。。。。购建与评估对象具有同等功能的。。。。。。。资产实体性贬值的估算方法：观察法、使用年限法、修复费用法。
评估方法之间的区别：都是从不同的角度去表现资产的价值，都是对评估对象在一定条件下价值的描述，有内在联系，可相互替代，但由于其自身的特点在评估不同类型的资产时就有了效率和直接程度上的差别。
评估方法的选择：要与评估目的、市场条件、被评对象的状态以及价值类型相适应。受评估对象的类型、理化状态等因素制约。受能否收集到所需的数据资料及经济参数制约。考虑三种基本评估方法在具体项目的适用性。
演绎推理：借助一个共同的概念把两个直言判断联系起来，推出一个新结论的推理。由一般到个别
归纳推理：由关于特殊对象的知识得出一般性的知识，由个别到一般。第四章机器设备评估
重置成本计算：直接法（市场询价、使用价格资料）、物价指数法（定基、环比）、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法
设备基础：是为安装设备而建造的特殊构筑物。
进口设备从属费用：国外运费、国外运输保险费、灌水、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费、车辆购置附加费。
第1种有形磨损：使用过程中由于零部件受到摩擦冲击震动或交变载荷的作用而产生疲劳磨损等破坏，几何尺寸发生变化、精度降低、疲劳寿命缩短。
第2种有形磨损：使用过程中受自然界有害气体、射线、雨水、高温、低温的侵蚀，出现腐蚀老化生锈变质等现象。
实体性贬值确定方法：观察法（德尔菲法、模糊综合判断法）、使用年限法、修复费用法。功能性贬值：由于无形磨损而引起资产价值的损失。
第1种：由于技术进步，新技术新材料新工艺不断出现使得相同功能的新设备制造成本比过去降低，复原重置成本与更新重置成本之差。
第2种：超额运营成本引起的功能性贬值即设备未来超额运营成本的折现值。经济性贬值：使用寿命缩短、运营费用的提高、市场竞争的加剧。市场法的应用：直接匹配法、因素调整法、成本比率调整法。
第五章房地产评估
不动产：土地及其着定物。包括地产和房产等。
土地使用权：宅基地自留地自留山属农民集体所有，我国实行土地有偿使用制度，国有土地使用权与所有权相分离，出让的最高年限由国务院确定（居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年）。出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌。房地产：土地房屋及其权属的总称。
房地产价格：按实物形态分为土地价格（基准地价、标定地价、土地交易价格），建筑物价格（纯建筑物价格）。房地产价格（建筑物及土地价格）。
市场法应用：通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被评估房地产在评估基准日的市场状况下的价值水平。
因素修正：交易情况（将可比交易实例价格修正为正常交易情况下的价格），交易日期（修正为评估基准日下的价格），房地产状况（修正为被评估对象房地产状况下的价格）。成本法应用：适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多，无法利用市场法收益法等方法进行评估的情况。
三通一平：通水通路通电，平整地面。七通一平：通上、下水通电通讯通气通热通路，平整地面。
土地开发成本：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、税费及其他间接费用。
销售税费：销售费用（广告宣传费、委托销售代理费），销售税金及附加（营业税、城建教育附加）。
第六章资源资产评估
耗竭性资源：矿产资源，不可再生。
非竭性资源：恒定的（气候和海洋动力资源），可再生的（生物和森林资源），不可再生的（土地资源）。森里资源资产评估：主要指林木资产、林地资产、森林景观资产。
森林资源资产价格构成因素：营林生产成本、资金时间价值、利润、税金、林木生产损失、地租、地区差价和树种差价。
林分：内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。市场法应用：适用于各种有交易的评估。剩余法应用：适用于成熟龄林木资产评估。
收益法：适用于有经常性收益的林木资产评估。成本法：适用于幼龄林。第七章无形资产评估
无形资产：特定主体所拥有或控制不具有实物形态能持续发挥作用能带来经济利益的资源。（非实体性、控制性、效益性）
功能特性：共益性、积累性、替代性。
分类：自创和外购，可确指和不可确指，单项和组合，权力型关系型组合型。
影响因素：无形资产的成本，机会成本（该项无形资产转让投资出售后失去的市场以及损失收益的大小），预期收益，使用期限，技术成熟程度，转让内容，发展趋势、更新换代情况和速度，市场供需状况，同行业同类交易方式。
评估目的：转让、许可使用、出资、拍卖、质押、诉讼、损失赔偿、财务报告和纳税。无形资产的确认：一是确认无形资产的存在来源的合法性，财产的明确性，经济行为的合法有效性），二是区别种类（具体名称和存在形式），三是确定有效期限。
评估程序：明确评估目的、确认无形资产、收集相关资料、确定评估方法、作出评估结论、整理并撰写报告。
无形资产成本特性：不完整性、弱对应性、虚拟性。
专利资产：指权利人所拥有的，能持续发挥作用且能带来经济利益的专利权益。
专利权转让形式：全权转让、许可使用权转让。
专利申请日：国务院专利行政部门收到专利申请的请求书、说明书和权利要求书的日期。影响专有技术价值的因素：使用期限、预期获利能力、市场情况、开发成本、保密措施。商标权：我国实行“不注册使用与注册使用并行，仅注册才能产生专用权”的商标专用权制度。注册商标的有效期是十年，合法续展的情况下可成为永久性收益的无形资产。“一个商品，一个商标，一份申请”。商誉：通常是指企业在一定条件下能获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。商誉的特性：不能离开企业而单独存在，多项因素作用形成，本身不是无形资产，是企业长期积累起来的一项价值。
第九章流动资产评估
特点：主要是单项资产评估，评估基准日尽可能选在会计期末。
第十章企业价值评估
企业价值评估：指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估对象：包含了企业整体价值、企业投资资本价值、企业股东全部权益价值和企业股东部分权益价值等。
持续经营价值：指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益的折现值。
清算价值：企业处于清算、迫售、快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。企业收益的表现形式：企业净利润和企业净现金流量。第十一章资产评估报告
资产评估报告：指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行了必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的由其所在评估机构出具的书面专业意见。分类：整体与单项，完整型、简明型与限制型，现实型、预测型与追溯型。
报告基本要素：1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。2.评估目的。3.评估对象和范围。4.价值类型及其定义。5.评估基准日。6.评估依据。7.评估方法。8.评估程序实施过程和情况。9.评估假设。10.评估结论。11.特别事项说明。12.评估报告使用限制说明。13.评估报告日。14.评估机构和注册资产评估师签章。
报告制作步骤：整理工作底稿和归集有关资料，评估明细表的数字汇总，评估初步数据的分析和讨论，编写评估报告，报告的签发与送交。
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