公司办证行为法律风险防范指引

公司办证行为法律风险防范指引

公司办证行为法律风险防范指引

一、规划办证

1、办理建设用地规划许可证的法律风险：建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。（1）没有及时办理建设用地规划许可证，以致无法及时向政府土地管理部门申请用地，及时取得合法土地使用权的法律风险；（2）核发许可证确定的用地面积、范围、位置、界限和公司实际开发用地不一致及规划道路确认不明的法律风险；（3）实际使用土地位置和界限发生变更未及时确认的法律风险；（4）办理建设用地规划许可证后没有在规定的时限内使用土地，或未办理变更登记，导致失去取得土地使用权的法律风险。

防范措施：（1）及时办理建设用地规划许可证；（2）出证期间会同政府部门到选址地点进行现场调查和踏勘，确保实际开发用地与许可证相一致，严格审核规划局提出的规划设计条件和要求并与所下发的红线图对照，对有道路规划的情形清晰明确;（3）土地管理部门在办理征用、划拨土地过程中，若确需改变建设用地规划许可证核定的位置和界限，应与城市规划主管部门协商取得一致，并做好变更确认；（4）因故不能及时开发或者规划功能发生变更时，注意及时办理建设用地规划许可证变更登记。

2、办理建设工程规划许可证的法律风险：（1）没有取得建设工程规划许可证就先行建设，导致发包行为及所建房屋失去合法性的法律风险；（2）没有按照建设工程规划许可证进行建设，以致建筑违章和不能通过规划验收的法律风险；（3）确需变更规划时，未报经规划部门批准并办理变更登记的法律风险；（4）建设工程规划许可证及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年时，自动失效，需建设时，未重新申报的法律风险。

防范措施：（1）原则上应在取得建设工程规划许可证后再进行建设；（2）严格按照建设工程规划许可证的要求进行建设；（3）确需变更规划时，应依法报请规划部门批准并及时办理变更登记；（4）许可证及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年时，自动失效，需建设时，应向审批机关重新申报，经审核批准后方可施工。

二、建设办证

1、办理开发资质证书的法律风险：（1）新设立房地产开发企业没有及时向建设行政主管部门办理备案手续，影响暂定资质证书（有效期一年）办理的法律风险；（2）暂定资质证书有效期满未及时向房地产开发主管部门申请核定资质等级，造成资质出现真空的法律风险；（3）新设立公司暂定资质证书有效期满并不得延长且因无开发业绩亦不得获资质等级，导致出现资质真空的法律风险；（4）超越资质等级进行经营而没有及时办理资质证书变更登记的法律风险；（5）没有及时办理资质证书延期、年检，以致被降级或取消资质证书的法律风险。

防范措施：（1）按照法律规定在新设立房地产开发企业领取营业执照起30日内，到建设行政主管部门提出备案申请，以获得暂定资质证书；（2）在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级，以获得新的资质或对暂定资质证书延长有效期（延长期限不得超过两年）；（3）新设立公司暂定资质证书有效期满并不得延长且因无开发业绩亦不得获资质等级，出现资质真空，当有新项目需建设时，必得先行落实新的资质；（4）预计超越原资质等级的，在进行开发前，先行办理资质证书变更登记；（5）及时办理资质证书年检。

2、办理施工许可证的法律风险：（1）没有办理施工许可证就先行施工的法律风险；（2）施工许可证签发一年内未开工、未办理延期申请的法律风险。

防范措施：（1）应在办理施工许可证后再行施工；（2）不能按时施工时，应办理延期申请。

3、竣工验收合格备案的法律风险：在房地产开发项目竣工验收合格后，没有及时向建设行政主管部门提出竣工验收申请、及时进行备案的法律风险。防范措施：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，审查合格，建设单位办理交付使用手续，并向建设行政主管部门备案。

三、国土房管办证

1、办理拆迁许可证的法律风险：（1）没有办理拆迁许可证就先行拆迁的法律风险；（2）没有及时办理拆迁结案，以致延误其他相关权证的办理和开发进程的法律风险。

防范措施：（1）在办理拆迁许可证后再行拆迁；（2）及时办理拆迁结案。

2、办理建设用地证件的法律风险：（1）没有及时缴纳国有土地使用权出让金，以致缴纳违约金甚至被收回用地的法律风险；（2）没有办理建设用地批准书就先行开发的法律风险；（3）因故不能按时开发时，未能及时办理建设用地批准书的延期手续，以致被收回用地的法律风险；（4）自有物业未能办理国有土地使用权证，以致产权不合法的法律风险。

防范措施：（1）应按照出让合同的约定期限缴纳土地出让金；（2）办理建设用地批准书后再行开发；（3）因故不能按时开发时，应及时办理用地延期手续；（4）自有物业及时办理国有土地使用权证。

3、办理房屋相关权证的法律风险：（1）没有及时向房管部门和国土部门进行商品房预售合同备案，以致影响购房户的登记办证的法律风险；（2）没有及时办理大确权，以致影响购房户的登记办证的法律风险；（3）自有物业未能依法办理房屋所有权证，以致无合法产权的法律风险；（4）出租或承租物业时，没有办理租赁合同备案的法律风险。

防范措施：（1）在签订商品房预售合同之日起30日内，持商品房预售合同向房管部门和国土部门办理登记备案手续；（2）应及时办理大确权；（3）自有物业依法办理房屋所有权证；（4）自有物业出租应当办理租赁合同备案；承租他人物业时，要求对方办理租赁合同备案。

4、办理商品房预售许可证的法律风险：（1）不具备法律规定的条件，无法取得商品房预售许可证的法律风险；（2）未取得商品房预售许可证就进行预售的法律风险；（3）境外销售未获批准且外销比例未在商品房预售许可证中确认的法律风险。

防范措施：（1）应按照法律规定，备齐申领商品房预售许可证所必须的资料和条件（包括营业执照、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件、工程施工进度计划、投入开发资金比例已达25%以上的证明材料以及包含有商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付后物业管理内容的预售方案等）；（2）原则上取得商品房预售许可证之后，方可销售房屋；（3）需向境外销售的，应依手续获得批准并在预售许可证中确认外销比例。

5、办理物业管理资质证的法律风险：（1）进行物业管理时不具备相应资质构成违法管理的法律风险；（2）超越资质承揽物管业务的法律风险；

防范措施：（1）物业管理公司取得营业执照30天内到房管局申请资质；（2）承揽业务需符合相应资质并及时跟进资质的年检，保持资质的合法有效。

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