关于变更土地性质涉及财务税务问题

关于变更土地性质涉及财务税务问题

关于变更土地性质涉及的财务、税务问题的汇报

根据公司年度工作计划，于07年开发度假村一处土地，建设首期可销售物业。此项开发涉及到该处土地的性质变更问题：由原来的旅游业用地变更为住宅用地。

通过于当地国土部门沟通，得知土地性质变更需要走重新挂牌程序，首先政府将收回该块土地，然后变更土地性质后再次挂牌该块土地。这样就涉及到了两个环节的财务及税务处理问题：

环节一：政府收回土地。这个环节中，土地证被国土部门收回，土地所有权发生了变更。由于此时还不确定未来是否能够再次摘牌拿回土地，不能确定与之相关的经济利益是否能购流入公司，因此在帐务处理中不应确认销售收入，而应该记在往来科目（应收账款）。

环节二：土地挂牌销售。这个环节会出现两种可能，1、我公司摘牌；2、其他公司摘牌。如果我公司重新摘牌，那么只需记入开发成本，相应冲减上一环节记入的应收账款即可。如果其他公司摘牌，政府按照土地收回时确认的价格支付我公司土地价款，此时按照转让价格确认销售收入，并支付相应的营业税、企业所得税。

扩展阅读：土地性质变更问题

土地用途变更问题

一．法律依据

1.《中华人民共和国物权法》

第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。2.《中华人民共和国土地管理法》

第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

5.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二．实务提点

1.我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定，不可擅自改变。否则，出让方可解除合同；一旦出让方解除合同，受让方不但会因此而丧失土地使用权，而且须承担违约赔偿责任。

2.土地用途确定后，虽不可擅自改变，但可依法改变。只要依法改变，就可避免法律风险。

3.土地用途变更的程序：（1）申请变更；（2）出让方及规划部门同意变更并报政府批准；（3）出让合同重签或变更；（4）办理土地使用权的变更登记

4.若擅自变更土地用途后的法律处理：出让方享有出让合同解除权，一旦出让方行使出让合同解除权，出让合同一经解除，则：出让方返还土地出让金；受让方丧失土地使用权，承担违约赔偿责任，但可视情况主张土地开发建设费用。

5.延伸探讨：受让方擅自改变土地用途，此时出让方享有出让合同解除权。但出让方是否行使该解除权，出让方可选择。这就为出让方权力寻租留下了巨大的空间，是巨大的法律漏洞。根据法律规定的基本精神，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，应当依法行使解除权，以贯彻土地用途管理法律制度；反之，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，出让方却不行使解除权，这形同默认受让方的违法行为，这无异于架空土地用途的法律制度，这是严重的行政不作为行为，有悖于依法行政。实践中，由于土地用途的变动牵扯很多利益，为谋利，受让方擅自改变土地用途的现象时有发生；而出让方视而不见，借机权力寻租也屡见不鲜。这势必导致受让方违法成本不负反正，衍生腐败，严重损害法律公平，破坏法治。因此，建立土地使用后合同跟踪监管制度势在必行。

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