住宅专项维修资金的收取、使用和监管工作的情况汇报
关于开展《贵州省物业管理条例》宣贯工作的情况汇报
随着房地产业的发展，我县的物业服务行业也逐渐形成壮大起来，催生了物业管理服务企业，满足了居民对房产保值、增值和改善居民环境的需求。贵州省物业管理条例（以下简称条例）的颁布实施，为物业服务业的发展，提供了法制保障，推动了我县物业行业的科学发展。
关于开展《条例》宣贯工作的情况（一）我县物业服务业发展的基本情况
我县的物业服务是随着房地产开发而产生的，目前，在县城内开展经营活动的有14家房开企业，开发的项目共计18个，已形成小区规模（用地4500m，住房100户以上）的项目有8个，正在开发建设中的项目有6个。201*年12月以前，我县物业管理模式，基本采用房开企业内设物管部进行管理。现注册成立的物业服务公司有3个，取得资质的仅有1家，即印江自治县多维物业管理有限公司，资质等级为3级。
（二）条例宣贯工作的组织、措施落实情况
条例于201*年9月17日省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过颁布后，我县根据贵州省物业管理条例宣贯工作方案开展了宣传贯彻工作。具体情况如下：
1、县住建局成立了宣贯领导小组，局长任领导小组组长，分管副局长和房管所长任副组长，领导小组下设办公室在房管所，房管所所长任办公室主任，副所长任办公室副主任。成立
2由分管副局长为组长的督察组和房管所长为组长的宣讲组。领导小组的建立，为条例宣贯工作提供了组织保障。
2、采取的具体措施。
（1）在动员部署阶段（201*年11月5日至201*年12月10日），将条例、宣贯工作方案和贵州省物业服务规范印发到各房开企业物管部和物业服务企业，采用翻印张贴、悬挂标语等方式进行动员。
（2）在学习培训阶段（201*年12月11日至201*年4月20日），分层次组织开展学习培训工作，一是按省、地学习培训要求，于201*年12月26日由参加省、地学习培训的分管领导组织房管所全体工作员学习条例。二是由房管所长于201*年12月30日组织各房开企业物管部负责人，服业服务公司法人集中进行学习培训，宣讲条例。三是明确要求各房开企业物管部、物业服务企业于201*年4月20日前组织召开职工会和业主大会，学习宣传条例，并由督察组抽调人员现场指导。
（3）在总结检查阶段（201*年4月21日至5月10日）由督察组深入到各房开企业物管部、物业服务企业和小区进行检查。
3、取得成效及存在的问题。
我县条例宣贯工作，因措施具体、督察有力，故取得了良好成效。一是各房开企业物管部、物业服务企业采用悬挂标语，召开职工大会和业主大会和将条例翻印张贴于小区公开（公示）栏内，居民对条例的知晓率高，形成了人人
关心物业管理、社会关注物业服务业发展的浓厚氛围，促进了文明县城的创建工作。二是促进房开企业、物管公司增强了依法经营的自觉性和紧迫感，在满足居民的物业服务要求上提高服务水平。三是推动了我县服业服务社会化、专业化和市场化发展。今年，我县新注册了成立了2个物业物管公司，并正在申报资质，多维物业管理公司依法依规开展多维国际项目、廉租住房项目的前期物业管理，迈开了服业服务专业化、市场化的第一步。
当然，在条例宣贯工作中，也还存在不少的问题。一是个别房开企业重开发轻管理，其物管部随着项目的建成就名存实亡，条例宣传贯彻未能得到有计划、有步骤地开展。二是少数房地产行业的干部职工对条例的实质内容和条文涵义的理解不够深刻，部分居民对物业管理中权利、义务关系的法律意识较为保守、落后。三是宣贯形式较为单一，未能开设电视、网络专题，极大地限制了宣贯的覆盖面。针对以上存在的主要问题，我将在实施过程中加大力度和予以整改。
关于住宅专题维修资金的收取使用和监管工作情况
（一）基本情况
我县开设住宅维修资金专用账户，账号为：5201*686136052501448,累计缴存400万有余。201*年7月以前，专项维修资金由房开企业代收，由县监管模式运作。以后，实行县住建局委托建行代收代存，由业主自行缴纳，由住建局、财政局监管的管理模式。
（二）工作开展情况
201*年7月以前，各房开企业基本上按房价2%的比例代收代存，因业主交款困难，有的房开企业按楼盘平均价位以每套201*3000元收缴存。201*年7月5日，县住建局召开党组扩大会议，专题研究住宅专项维修资金的收取交存标准和办法，使用申报、支付程序、监管体制，发布了印江土家族苗族自治县住房和城乡规划建设局关于印发〖印江自治县商品房及廉租房住宅专项维修资金收取标准〗的通知（印住建字〔201*〕54号），下发各房开企业，并通过电视、网络向社会公布。同时，根据条例和办法，房开企业不再代收代存，而由业主按收取标准自行缴存。在使用和监管方面，业委会或业主大会提出申请，上报使用方案，经主管部门实地勘察、审核后，发出划转通知，由建行划转到维修单位。目前，因投入市场的商品房仍在保修期内，尚未启动专项维修资金的使用。
（三）存在的问题和下步工作措施
前期由房开企业代收代存，因标准不统一，导致业主对房开企业意见较大，因房开项目规模小，业主对物业管理的观念较为保守、落后，难以集中召开业主大会，业委会这一组织机构未能普遍建立，对今后专项维修资金的申报、使用和监管带来了极大的困难；因业主对专项维修资金的认识浅薄，故部分主业和少数委会要求将专项维修资金用于投资（如用于购买商铺、入股），直接分利。因此，针对上述存在的问题，下步工作应以提高业主的认识为基础，以核准市场建安成本确定并公布收取标准为切入点，以规范物业管理，改善人民环境，促进和谐为出发点和归宿，采取以下具体措施如下：
1、进一步加大条例、办法的宣传力度，提高业主认识，自觉依规按标准缴存维修基金，严格执行办法规定的使用范围和办理程序。
2、加快业委会这一基层组织的建设。
3、探索专项资金增值的有效途径，增强其正常使用的保障力和支撑力。
附：印江土家族苗族自治县住房和城乡规划建设局关于印发〖印江自治县商品房及廉租房住宅专项维修资金收取标准〗的通知（印住建字〔201*〕54号）
扩展阅读：成都房管局关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见(201*)61号
成都市城乡房产管理局关于印发《关于进一步做好房
屋专项维修资金使用监管工作的意见》的通知
成房发201*61号
各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局：
《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》已于201*年7月25日经成都市城乡房产管理局第10次局长办公会讨论通过，现予印发，请遵照执行。
特此通知。
二一一年八月一日
关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见
为进一步加强我市住房专项维修资金监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用、及时消除安全隐患，根据《成都市物业管理条例》、《成都市房屋使用安全管理条例》、《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》等法规政策，结合我市实际情况，现就房屋专项维修资金使用涉及的相关工作提出如下意见。
一、房屋专项维修资金使用方案的制定
（一）制定维修资金使用方案的责任主体。
房屋专项维修资金（以下简称“维修资金”）使用方案的制定主体为业主委员会或维修、更新、改造事项（以下简称“维修工程”）涉及的相关业主。
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实施物业管理的区划，物业服务企业、其他管理人（以下简称“物业服务机构”）应当协助业主、业主委员会制定维修资金使用方案（属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护事项除外）；业主自行管理并设立业主大会的建筑区划，可由业主委员会制定；未设立业主大会或业主委员会怠于履行义务的，可由维修工程涉及的相关业主向当地社区或街道办事处、乡（镇）人民政府报告，在社区或街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下制定。
（二）维修资金使用方案的内容。
维修资金使用方案（以下简称“使用方案”）的内容，应当参照四川省（区域性）地方标准《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》以及相关法律法规、技术规范予以编制，并包含以下主要内容：
1.工程名称；2.工程范围及项目；
3.工程预算及列支范围业主分摊明细表；4.工程涉及的相关单位及其选择方式；5.工程建设期限；6.施工安全责任；7.工程验收主体和方式；8.维修资金收款账户。（三）相关费用的处理。
参与维修工程的咨询、施工、监理、审计、公证等相关机构应当具备法人资格及相应的资质，可以从本市建立的物业服务相关机构名录中随机抽选，也可以通过招标等其他合法形式确定。
用于维修工程咨询、监理、审计、公证等所发生的相关费用可计入当期维修工程成本，另有约定的除外。
二、维修资金使用方案的表决与执行
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（一）表决规定。
同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可根据维修工程实际情况以幢或单元为单位组织其全体业主进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报送区（市）县房管部门备案。业主为法人、其他组织的应书面委派代表参与表决。业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权；已送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者未提出反对、弃权意见的，是否认定为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。对拒付物业服务费、不缴存维修资金的业主，可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。
（二）充分保障业主的表决权。
表决可采用集体表决，也可采用网络投票、书面表决等符合法律法规规定的其他形式。表决的组织者应当同时为业主提供包括网络投票在内的两种以上的表决形式，必要时可以申请由公证机关对业主表决的真实性进行公证。征求维修资金使用方案的表决票，应当按表决日期提前15个工作日采用以下方式告知相关业主：
1.当面领取或送达，并由业主或者业主代理人签收；2.按照业主提供的通讯地址、手机号、电子邮箱等发送；3.投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内。
属前款第2、3项的，应由业主委员会或其当地社区居委会不少于两名工作人员签字证明，并在建筑区划内公告送达情况。
（三）维修资金的分摊原则和拨付程序。
维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，由列支范围的全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
区（市）县房产管理部门应在收到备案申请的3个工作日内提出备案意见，并报送市住房专项维修资金监督管理部门。市住房专项维修资金监督管理部门根据区（市）县房产管理部门的备案意见分2次拨付维修资金，首次拨付资金不高于预算总额的70%，余额在工程验收合格后拨付。
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三、建立建筑区划应急保障机制
（一）制定维修资金紧急使用预案。
维修资金紧急使用预案（以下简称“预案”）是指，建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时，需要立即采取应急措施紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。
本市所有建筑区划都应当参照预案示范文本制定预案，选聘物业服务机构的建筑区域，物业服务机构应当协助业主、业主委员会制定预案；未选聘物业服务机构的，可由业主委员会、相关业主或社区代为组织制定。预案须经建筑专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。
预案应当包含以下主要内容：1.维修资金紧急使用的情形；2.维修工程实施主体；
3.维修工程所涉及其他单位的选择方式；4.维修工程安全管理责任；5.竣工验收的责任主体和方式。（二）组织紧急维修施工。
建筑区划共用部位、共用设施设备出现功能障碍和安全隐患等紧急情况时，业主委员会或相关业主应当及时根据预案和管理规约使用维修资金进行除险治理，消除功能障碍。业主委员会、相关业主、物业服务机构不及时组织抢修或拒不采取应急措施，区（市）县房产管理部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府，责令其依法履行义务并承担相应责任，逾期仍不履行义务的，由街道办事处、乡（镇）人民政府就建筑区划紧急维修提出处理意见，特殊情况下可以代为组织施工，在施工的同时和竣工验收合格后分别进行公示，公示期不少于5日，用于紧急维修的资金经审计确认后在相关业主资金账户中分摊列支。
（三）拨付部分紧急维修资金。
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区（市）县房产管理部门应在收到备案申请的2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据区（市）县房产管理部门的备案意见在24小时内拨付应急所需维修资金总额的70%。
（四）维修工程验收及资金使用审计。
维修工程竣工验收应当由业主委员会或相关业主签署同意验收意见，紧急维修工程必须对资金使用情况进行审计。
（五）拨付资金余额。
在维修竣工验收合格经公示5日无异议后，向区（市）县房产管理部门提交工程验收报告、公示情况报告及工程决算审计报告，区（市）县房产管理部门在收到上述材料之日起2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据备案意见在24小时内拨付余额。
四、构建科学、便捷的维修资金使用监管制度
（一）建立维修资金备用金。
维修资金备用金（以下简称“维修备用金”）是指，设立了业主大会的建筑区划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在专项维修资金中确定一定比例或一定金额用于房屋共用部位、共用设施设备小规模维修除险的应急使用资金。
维修备用金的建立应当遵循业主决策、专款专用、备案核销、限额补充的原则，明确额度、适用范围、使用条件和资金补充条件，由业主委员会向区（市）县房产管理部门申报备案。
维修备用金可由业主采取自筹方式建立，也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位应缴存的维修资金中列支。
（二）使用维修备用金。应当符合以下条件：
1.符合维修备用金设立时确定的适用范围；
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2.应急使用总额度不超过设立的维修备用金使用上限；3.符合物业服务合同中约定的使用条件。
使用维修备用金，由业主委员会提出使用方案并申请使用，区（市）县房产管理部门予以备案，不再经业主大会表决。
五、加强维修资金使用的备案管理
（一）明确工作职责
区（市）县房产管理部门负责本行政区域内维修资金的使用监管，受理维修资金使用备案，应当审查以下资料：
1.建筑区划维修资金的缴存情况；2.维修资金使用方案；
3.业主表决情况及业主委员会、相关业主意见；4.维修工程涉及相关单位的资质证明；5.公示情况；
6.竣工验收资料及审计报告。
维修资金的紧急使用，应审查街道办事处、乡（镇）人民政府是否签署同意意见，是否符合预案规定。
使用备用金的，应当审查备用金的建立情况，是否符合使用条件。（二）加强档案管理
各区（市）县房产管理部门应当加强行政区域内维修资金使用备案档案管理。在市房产管理部门的指导下，建立健全以建筑区划为单位，以物业承接查验资料为基础，与物业共用部位、共用设施设备档案相结合的维修资金档案，并对档案实施规范化管理。
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六、生效日期及有效期
本意见自公布之日起30日后施行，有效期为5年。
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