3-4月份市调工作总结分析报告
3月份市调工作总结分析报告
从武汉考察和参观学习回来以后，我们招商部对工作进行了细分，我负责餐饮、娱乐、建材这三大块，针对这三块我进行了一个市场调研，首先是针对餐饮进行了一个市场调研，了解郑州市场餐饮的分类，分布状况、经营状况、餐饮连锁品牌状况，通过了解和市调，使我对餐饮行业和商业餐饮有了一个更深的理解，通过对武汉新天地餐饮项目、郑州大上海城餐饮项目、大商国贸餐饮项目的市调，结合北京和上海的餐饮状况，针对我们的餐饮项目，使我有了一个更清晰的轮廓，我个人认为我们的餐饮项目应该从以下几个方面做起，1）、立足郑州餐饮市场、面向全国餐饮市场，并引进北京和上海的一些西餐知名店铺，细化餐饮行业的分类。
2）、针对我们的项目扩大餐饮的经营面积，做有特色的、有格调的、有风格的餐饮。
3）、对餐饮招商计划的制定和实施，以优惠的价格和实惠的招商策略来吸引餐饮企业的进入。
4)、餐饮建筑物的风格设计，使用面积的设定。5）、配套设备和设施的制定，绿化和步行街的制定。
6）、餐饮招商宣传手册的制定和广告宣传策略的制定并实施。
其次对于郑州的娱乐行业也进行了一个市场调查，对于郑州的酒吧、歌厅、KTV、洗浴行业进行了一个了解，结合武汉新天地娱乐项目、郑州大上海城娱乐项目、以及我们郑州的项目特点，我个人认为应从以下几个方面开始；1)、做成郑州有特色的娱乐项目，其中以旅游、休闲、观光、娱乐为主打、以购物、演艺、自娱、住宿为一体的独具特色的旅游地。2）、结合郑州的旅游、休闲、观光、自娱、演艺等行业的特色和特点，参照北京和上海的相关项目，结合我们项目的需求，招商和引进相关行业。
3）、结合郑州的旅游、休闲、观光、自娱、演艺等行业的特色和特点、招商策略和租金水平，结合我们的区域位置，制定我们的招商政策。4}、相关招商宣传手册的制定和广告宣传策略的制定并实施。
最后对于郑州的建材行业也进行了一个市场调查，了解郑州建材市场的分布、经营面积、经营类别、市场定位、商户数量、租金水平等，结合郑州本地建材市场，我们的项目需求，市调结果如下；1）、对郑州凤凰城的市调如下：房屋租金如下;
一楼：60元/月、二楼50元/月、三楼：40元/月、四楼：30元/月、包含物业管理费。合同一签一年，营业面积：35万平方~40万平方，经营商户：4000户~4500户
2)、西区百姓建材城的市调如下：房屋租金如下;
一楼：51元/月、二楼46元/月、三楼：41元/月、包含物业管理费，交半年免一个月，交一年免二个月，合同一签三年，租金三年不变，营业面积：4万平方~6万平方.经营商户：暂时未定，现未开业，针对目标：西建材拆迁商户。
3）、结合我们的区域位置和项目要求，细化建材的分类和类别，针对西区和周边市场，制定我们的招商计划和政策，并进行详细的规划和设计，计划引进的商户数量和市场规模。
4）、结合郑州的建材市场特点，更加细化我们的建材商场，努力做到同行业同业态里你有我有、你有我优、你大我全、努力做成建材行业里佼佼者。
5）、针对同业态、同项目的建材商场和市场的招商政策和策略，制定我们自己的招商政策。
以上这些是我个人的一些想法，希望我们能结合郑州市场、外地市场的同行业、同业态的优点，结合我们的自身优势，做大、做强我们的项目，同时提高我们企业的知名度、美誉度和行业影响力。
汇报人：马福山
扩展阅读：201*年3月市场调查报告141
Client宁夏天地德科房地产开发有限公司
Project天地德科未来城201*年三月份市场调查报告
Agency德力邦地产策划201*/3/29
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一、市场调查情况：
区域项目名称热线电话3075666福满苑城恒大名都亲水名邸板物华兴洲块苑306511150719913979999燕葆地产丽子园南2栋颐和城府3076666国子城2081666建兴置业九中对面2栋16-18层3栋11层6300公寓均价5201*5%130-1457套公寓9.7折9.8折颐和集团通达南街7栋11-19层11-18层5201*4%80-1301广兴源地产满城南街569311150561012057777恒大地产通达南街4栋6栋1栋22层11-17层6层宁夏众一满城南街5栋6栋17层32层5201*201*3005056470047%101-11065%127-16057101-15090319.7折9.9折80-11039.5折9.8折开发商位置建筑形态价格（元/）5280未定68-110---库存率%60%户型（）105-1523月成交量4一次性200元/优惠按揭100元/城市春天新浩海地产福州南街8栋3栋11层9层交十万优惠21800。交二十万优惠43800交三十万优惠63800全款优惠838009.2折顶楼8折9.4折2/11
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开润园发区森林九里宝湖湾华府万和城宝湖中海国际兴庆府大院宝湖福邸森林半岛公园观邸溪城华府美林湾21338883066066307966620322227880799382998838299986091191502411120355557690777769088846688885182222凯乐星地产中海地产民生地产宝湖中路六盘山路凤凰北街通城置业宁安街绿地集团满城南街吉泰地产上海西路9栋2栋拉普斯拉普斯拉普斯拉普斯北京中路北京中路满城南街满城南街10栋3栋8栋7栋7栋9栋建发集团宝湖西路6层12层23-25层17-23层18-24层18-24层6层18层9-18层6300一期二期房源8300650064006900630052%105-130014820%15%20%21%-100-180--92-25119.59.9150-23090-201*0-19092-201*000-未售无优惠1009.7折9.8折509.8折9.9折无优惠64505460（剩余20套）50%10栋11-26层报广638060%97-1282三年返18%三年返15%9栋6栋-9-18层11层9-11层5300-8000680040%-50%130-2201*5-258167030051009.69.5折509.99.8折3/11
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一、金凤区新城板块
◆浩海城市春天
该项目由宁夏浩海房地产开发有限公司开发，位于福州南街与长城西路交汇处东北侧，总占地面积5万平方米，总建筑面积13万平方米，其中地上面积10万平方米，地下3万平方米；共570套，已售100套，目前库存量较大。容积率为2.6，绿化率35.2%，整个项目规划为8栋住宅楼、1栋公寓楼、1栋写字楼、2栋商业楼和大型商场及大型地下停车场；外立面采用瓷砖和石材。住宅均价：5380元/平米，一次性付清优惠600元/平米，按揭贷款优惠400元/平米，本月成交4、5套。物业费：1.10元/平方米月；交房时间201*年12月31日；车位比1：1，总车位数1216个，可租可售尚未明确,近期上门客户量相比前两月增多，但成交量迟迟未增，保持在每月4套左右，观望的客户占多数。
◆恒大名都
该项目由恒大地产集团银川有限公司开发，位于银川市金凤区通达南街与双渠口路交会处，项目总占地面积21.8万平米；总建筑面积56万平米；容积率为2.56，绿化率37.9%，项目规划约2.1万平米商业综合体，约5200平米会所，约1890平米国际双语幼儿园。毛坯房均价：5200元/平米，精装修：6200元/平米。目前定房客户均享受九五折优惠，本月实现3套销售。目前实际销售率约40%左右，物业费：2.00元/平方米月（含电梯费，二次供水升压费）；面积从88106之间四种户型，户型配比50%在100平米左右。车位配比1:0.8，可租可售价格未定，上门客户量相比其他项目较多（短信群发广告量较大的作用），样板间精致简美的装修，增加了客户对此项目的兴趣和深刻的印象，销售现场气氛不是很浓厚，成交量未见增多。
◆亲水名邸
该项目共6栋楼，2栋17层高层，2栋11层小高层，2栋6层多层住宅，面积101150平米；目前均价为5300元/平米；一次性付款享受九七折
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优惠，按揭贷款享受九九折优惠。共352套，剩余房源约170套左右。目前所剩房源主要集中在高层和小高层大面积。车位比1:1，地下车位预计销售1012万元，暂时未打开销售。
◆颐和城府
该项目目前均价为5300元/平米；一次性付清优惠300元，最低可至九折，按揭贷款优惠200元，本月新成交2套。目前销售的住宅约432套，剩余房源约180套，面积80202平米，剩余房源主要集中在130、140平米之间，楼层较高。物业费：1元/平米；交房时间：201*年4月30日；车位比1:0.7，销售售价12万元。该项目主要客户群体：电厂、宁东、西夏区客户较多，近期上门客户量相比年前较多，成交客户量也未见增多，关心房价涨跌的客户占多数，保持观望状态。
◆物华兴州苑
该项目是由宁夏物华集团房地产开发有限公司投资，宁夏燕葆房地产开发有限公司开发。项目位于银川市西夏区丽子园南路(西夏建材城东侧),紧靠北京西路与黄河西路，项目总占地24万平米，总建筑面积45万平米，规划建设31栋板式多层、26栋小高层住房，少量公寓和商业用房。容积率为1.74，绿化率达到35.6%，容积率为1.74。目前均价为4680元/平米，交十万优惠21800，交二十万优惠43800，交三十万优惠63800，全款优惠83800，本月成交5套。物业费:1.00元/平方米月（高层），0.80元/平方米月（多层）；面积79127平米6种户型，主打户型为100平米左右共有3014套住房，目前二期已售70%左右。车位比1：1，总车位数2231个，可租可售，地上车位租金约80元/月，地下车位租金约120元/月；售价约10万元左右，近期上门客户量比较多，相比其他同等楼盘价格偏低，优惠幅度较大，成交量也相对较高。
二、金凤区开发区板块
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◆国子城
该项目由宁夏建兴住宅置业有限公司开发，位于银川市金风区贺兰山中路与亲水大街交叉口的西南部，项目总占地面积约3万平米，总建筑面积8万平米，共15栋楼，其中一期开发6栋，二期开发9栋，一期1栋公寓22层（高层），3栋小高层11层，2栋高层住宅16、18层。住宅均价：6300元/平米，最低价5800元/平米，最高价6800元/平米，公寓均价约：5200元/平米。一次性付清九七折优惠，按揭贷款九八折优惠，本月成交7套公寓。物业费：1.42元/平方米月；住宅户型面积为130至280平米之间，其中145为主打户型；公寓面积66至98平米之间。住宅目前以交房，公寓暂未对外销售。车位比1：1，预计销售1820万元，近期公寓开始预约销售，上门客户量比较多，大部分为购买公寓的客户，住宅销售并不是很乐观，大多客户还在观望。
◆吉泰润园
该项目由宁夏吉泰房地产开发有限公司开发，项目位于上海西路与亲水大街交汇处；总占地面积12万平方米，总建筑面积26万平方米。容积率为1.7，绿化率35%，整个项目规划为高层、小高层为主，多层为辅。高层均价63006600元/平米，洋房7000元/平米，目前现场无优惠，近期主要在谈团购无新成交。一期共622套，销售率约50%左右，其中105、110平米房屋160套，150平米150套，130平米210套。物业费：1.65元/平方米月；交房时间：201*年8月30日；车位配比1：1，车位仅出售，价格预计在15万元左右，共有车位1300个。近期每天到访客户10组左右，相比前两月有所增加，但并没有实现成交。
◆森林半岛
该项目目前销售共4栋2226层高层公寓，毛坯均价为7000元/平米，精装修均价为8400元/平米；现在无优惠。户型从45到92平米之间，其中1#楼为精装修公寓，2#、3#、4#为毛坯公寓；1#楼销售50%，2#楼销售80%，3#楼销售60%，4#楼销售20%；物业费;1.8元/平米；交房时间：201*年5
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月31日；车位比1：08,地下车位可租可售，暂未开始销售，预计售价在18万元左右。3月份以来，到访量每天约5-6组，相比前两月虽有所增长，但本月未实现成交。
◆公园观邸
该项目目前销售共3栋17层、23层高层住宅，均价为6500元/平米，一次性付款享受100元每平米优惠，按揭贷款享受50元每平米优惠，本月无成交。户型从90到170平米之间，其中3#楼已售罄，2#、、4#为23层高层住宅；已销售85%，剩余房源面积约150160平米之间；物业费;1.5元/平米；交房时间：201*年5月31日；车位比1：08,地下车位可租可售，暂未开始销售，预计售价在1518万之间。该项目的消费群体主要以老城客户为主。3月份上门客户量相对较少，每天2组左右，剩余可选房源也比较少，大多为大户型。
三、金凤区宝湖板块
◆华府万和城
该项目目前均价为5460元/平米，最高价约6000元/平米；一次性付款三年后返总房款的18%，按揭贷款三年后返总房款的15%，本月实现销售2套左右。住宅约1425套，剩余房源约60%左右。户型97平米、122平米、166平米，其中97、122平米户型占60%，花园洋房大户型占40%，目前所剩房源主要集中在166平米。该项目的客户群体主要来源于新城。车位比1:0.9,地下车位15万元左右。项目配套有一连二营业房，目前还未发售。因近期广告效力的影响，3月份每天到访量约10-15组左右，相比前两月客户上门量增大，成交量也稳中有增。
◆宝湖福邸
该项目目前均价为6380元/平米；销售现场没有优惠。春节后上班，到访量每天约5组，有效客户不多，没有新成交。目前销售的四栋楼住宅约450
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套，剩余房源约40%左右。户型130-220平米不等，目前销售房源主要以大面积为主，有1栋精装修公寓面积39-66平米之间。该项目的客户群体主要来源于兴庆区。车位比1:1，地下车位预计销售15万元左右，暂时未打开销售。
◆中海国际社区
该项目目前住宅均价为5300-8000元/平米，别墅均价为1201*元/平米；住宅一次性付清9.6折优惠，按揭9.9折；别墅一次性付清立减10万元，按揭立减7万元。3月18日开盘后实现销售约300多套。目前销售的住宅户型面积105-205平米不等;别墅面积300-600平米不等。车位比1:1.3。项目东西区共打造15万平米的商业圈,满足中海业主的生活需求。自3月份开盘前期至今，短信群发广告效力广泛、密集，近期到访量每天约20-30组，前期积累的客户也比较多，价格相对较低，成交量可喜可观。
◆兴庆府大院
该项目目前均价为6800元/平米；最高价7300元/平米；一次性付款和按揭贷款均享受九五折优惠。实现成交5套。目前销售的二期住宅大户型较多。客户群体主要来源于兴庆区。车位比1:1，地下车位预计销售18万元左右。3月份以来，到访量每天约10-20组，相比前两月较多，老带新的客户也占了不少比例，成交量也有所增长。
市调小结：
通过此次市调，了解到3月份以来；银川市房地产市场因受到两会对房价的打压和房地产大趋势的影响，各个项目的成交量都呈下滑状态。导致开发商和客户都处于观望状态。
1、从上述几个楼盘的市调过程中了解到，自两会以来；银川市住宅、公寓（住宅使用）销售情况并不是很好，各楼盘虽然价格没有出现大幅调整，
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基本上保持年前的销售价格，但是很多楼盘都变向性实行降价策略，优惠力度较大；但成交量并没有因此而上升，只有个别楼盘的销售平稳缓增的状态，每个月的成交量也都在2-3套上下浮动，其他大部分楼盘也都很萧条，基本处于停滞状态。比如：中海国际社区住宅销售一直处于良好的状态，自3月18日开盘以来，短信广告大幅度的投放，价格压低又会增大等策略，使得成交量明显的增长，并且一期80-90平米小户型住宅已剩余部分房源，其他户型也都在热销期，据销售人员了解3月份开盘以来成交300套左右。②润园住宅销售一直很萧条，据了解进2个月以来未实现成交，团购公司也未实现合作。③城市春天近期销售报价都在5280元／平米，但根据客户信息了成交价格都在4700元／平米左右，实行价格暗降优惠政策。“物华兴洲苑”每周推出特价房源（顶楼）每平米最大可优惠1000元。
2、从三月份以来，各楼盘的客户上访量较前两个月都有所上升，但是客户的观望情绪更加浓厚，上门客户量增多，但实际成交量较低，在3月份很多楼盘都出现零成交的现象，目前虽有所好转，但是也只成交2-3套，稳中不减为之。从去年“限购令”“限贷政策”的出台，税收政策调整个人转让住房营业税政策，个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这些一系列有关房地产的政策出台，影响着房地产的正常销售进度，客户心理的观望状态，包括定价的标准。
3、近期；已经大部分一线城市已经大力宣扬房价要稳中有降，尤其首都北京已经开始对部分小区采取了一系列的政策控制房价的上涨，这些做法给大部分客户心理造成了很不好的影响，想投资的客户会胆怯，担心投资风险。银川市部分楼盘的房价也已经下调，对近期开盘的住宅项目造成了不良的影响，在定价方面也会受到不同层面的政府相关部门给予的压力和制定政策，销售方面也会受不同程度的影响。
◆价格
各楼盘价格没有出现大幅调整，基本上保持年前的销售价格，但是很多楼盘都变向性实行降价策略，优惠力度较大。虽然对外公布价格并未出现明显的降价，但为了实现成交，只要客户意向购买都会大幅优惠。例如：“地中海”项目对外报价5600元，实际成交价4800元；“物华兴洲苑”每周推
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出特价房源（顶楼）每平米最大可优惠1000元。
◆成交量
3月份以来，各楼盘的客户上访量较前两个月都有所上升，但是客户的观望情绪更加浓厚，上门客户量增多，但实际成交量较低，在3月份很多楼盘都出现零成交的现象，目前虽有所好转，但是也只成交2-3套，稳中不减为之。◆促销活动
3月份以来，各项目并未采取大幅度的优惠政策，基本上保持原价销售，但也有个别楼盘打出了很多的让利措施，预期成交效果并不是很乐观，客户大多数保持观望状态。例如：“华府成和城”实行“购房三年返总房款18%的返息”活动，具了解从活动实施以来仅成交3套。◆房源的库存量
受201*年政策影响，各楼盘的销售率普遍较低，现房库存量较大。特别是201*年下半年开盘的项目，销售率仅达到开发量的40%左右，存盘量占到了60%。销售压力依然比较大。
◆最热销的产品
政策影响下，客户更加关注楼盘的价格，一些中低价位的项目依然比较吸引购房者的眼球。购房者对小区的位置及配套设施等不再是影响他们购买的主要因素。并且100平米的小户型产品比较热销，目前市场上的库存房源大部分都是因为面积过大而滞销，面积区间主要集中在130平米以上。
◆贷款政策
虽然今年国家对首套购房的首付比例及利率有所松动，但目前银川市各大银行都尚未执行。业内人事表示201*年放款压力依然难度较大，上半年放款额度主要为201*年积压的贷款，预期在今年下半年银行依然没有太多的放款额度，各项目回款压力依然较大。
◆201*年开发计划
由于各楼盘存盘量较大，销售难度大，资金紧张，政策不明朗等多种原因，开发商大多都推后开发周期或减小开发量。一些业内人事表示今年将谨慎开发，开发商也持观望态势。今年开发商大多都在整合团队，考察学习等。并未忙于着急开发新的项目。
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销售建议：
◆放缓二期的开工时间，通过上半年的销售及回款再做具体开工计划。
◆调整后期开发的户型结构及面积配比，提高70-100平米的户型设计，建议占到开发量的70%左右。◆完善项目形象展示，促进新成交。
◆打开销售小高层9#楼、13#楼56套房源，维持5380元/平米的销售价格，加大优惠实现成交，减少客户的流失量。
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