存量房工作进展汇报材料
关于杨凌示范区地方税务局开展存量房交易税收征管工作的情况汇报
自全系统开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作以来，杨凌示范区地税局高度重视，明确目标，精心组织，采取有力措施扎实推进评估工作的开展，现将情况汇报如下：
一是及时汇报，取得支持。及时向示范区政府主要领导就应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的重要意义、总局、省局的工作要求、需要的外部环境等情况进行了专题汇报，示范区政府对该项工作给予了全力支持，多次召集相关部门召开会议予以肯定和鼓励，增强了工作的权威性。
二是健全机构，制定方案。成立了实施领导小组，建立示范区管委会相关职能部门间的协作配合工作机制。及时制定了实施方案，明确了工作目标、工作任务、职责分工和具体方法，起草了存量房评估工作流程，制作了流程图，严格按照规范性文件制定程序，制定了《杨凌示范区地方税务局存量房交易价格争议处理办法（试行）》，使各个环节有章可循，实现了组织、制度、职责和人员“四保障”。
三是积极联动，加强配合。应用工作中，加强与
省局的汇报联系，同时从工作方案的制定到人力资源的配备，从评估公司的选择到各项信息的审定，从运行资金保障到人员培训，每一个关键的工作节点都严格把关，积极为应用工作营造良好的运行环境。我局主管局长带领相关部门人员赴咸阳市地税局的实地学习，进一步提高了我局相关人员对存量房评估推广工作的高度认识，明晰了实际操作过程中的具体步骤，对我局存量房评估推广工作深入开展起了重要的促进作用，同时在前期准备、信息采集、等各个环节过程中，得到了房管、国土、规划等部门大力配合，保证了房评工作的顺利开展。
四是扎实宣传，创造良好舆论氛围。在宣传方面，我局通过报纸、电视，发放宣传资料等各种方式宣传此项工作的的必要性、重要性、以及陕西省存量房交易价格申报评估系统的专业性、权威性，从而使广大纳税人了解存量房评估机制的客观性、公正性，以树立存量房评估工作的公信力，为评估系统上线创造良好的社会舆论氛围。
五是加强培训，奠定理论基础。为确保推广工作的如期开展，我局采取多项措施加强人员培养，我局对各直属机构人员开展了存量房估价工作培训会。主管副局长向参训人员简要介绍了存量房估价工作基本情况并提出了培训要求；示范区局税政科和征信科分别就开展存量房估价工作的
基本内涵、背景、意义、目的、工作流程、我局进展情况及评估系统操作进行了详细讲解，为存量房估价工作在我局顺利推广奠定了坚实的理论基础。
六是准确采集、精确导入，确保顺利上线。我局和评估公司及时沟通后，就外包的具体业务、工作要求等内容进行了详细的谈判，要求评估公司严格按照国家资产评估操作规程、房地产评估规范及相关法律法规、技术规范标准及合同约定对杨凌示范区内所有小区数据进行准确采集、评估，并对其所悉的价格、系数等数据严格保密。我局税政及信息人员对测试系统的各个模块功能进行反复使用、测试，及时对遇到的问题和软件公司人员进行沟通解决，尽量做到万无一失，确保系统顺利上线。
七是措施得力，总体运行情况良好。201*年1月1日，经过数据成功导入，参数设置后，陕西省存量房交易价格申报评估系统在全区范围内成功上线，1月13日首笔存量房交易税款通过评估系统顺利入库。截止2月底共成功评估交易16例，纳税人申报价格280.56万元，系统评估价格376.74万元，增值额为96.18万元，增值率达到34.28%。从这两个月的运行情况看，系统评估价格较为科学合理，纳税人易于接受，截止目前没有发生一起争议处理，总体运行情况良好。
扩展阅读：领导在汉中加强房地产存量房评估征管工作的讲话
在汉中市推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作会议上的讲话
省局党组成员、副局长xxx
（201*年11月18日）
同志们：
大家早上好！这次来汉中调研，正巧赶上全市召开存量房评估推广工作会议，我感到很高兴。早上利用会前这段时间，利用这个难得的机会，一是看望与会全体代表，大家常年在税收工作一线，竞竞业业完成了繁重的工作任务，在秦巴山区的艰苦环境中，为全省地税事业做出了卓有成效的贡献。我代表省局党组对大家表示衷心的问候和崇高的敬意！二是就如何搞好存量房评估推广工作和大家进行探讨。
按照国家税务总局的安排部署，从今年7月1日起，应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作，在试点的基础上，进入全面推广阶段。为加快全省推广工作进度，上周省局在河北邯郸举办了全省各地市实施小组人员培训班。省局会议一结束，汉中即举办全省推广工作会议，表明汉中市对此项工作高度重视。
咱们这次会议研究的主要问题是存量房评估推广工作。在座各位是税收业务专家，“二手房”交易所涉及的税收收入相对于地税收入总量大家是心中有数的，所占比重较小。那么，为什么今年国务院办公厅国办1号文件明确要求要加快存量房评估推广工作进度？为什么财政部、国家税务总局连续三年三次发文部署存量房评估推广工作？为什么国家税务总局连续两年分别在天津、武汉对各省地税“一把手”进行专题业务培训，推动存量房评估推广工作？为什么省局二次在全省“一把手”参加的有关会议上，姚局长亲自对这项工作的时间进度做出要求？为什么省局不远千里把大家带到邯郸考察培训学习？下面，着重讲四个方面的问题，和大家探讨存量房评估推广工作，供同志们在工作中参考。一是推广存量房评估工作的目的和对地方税制改革的意义；二是省局对全省推广工作的时间；三是当前推广工作的重点任务；四是做好存量房评估推广工作应把握的关键问题。
一、推广存量房评估工作的目的和对地方税制改革的意义
探究推广存量房评估工作的目的，还需从“二手房”交易税收征管工作的实际情况说起。
自然人存量住宅交易后，第一，产权承受人要到房管部门办理房产证变更手续。第二，房产交易双方要按照国家税收政策的规定，承担相应的纳税义务。但，回想前多年，我们“二手房”交易市场实际管理状况是：交易发生后，一方面，产权承受人积极办理房产变更手续，另一方面，由于控管不力，“二手房”交易税收漏征漏管严重。分析税收漏征漏管严重的原因，主要有两点：一是部分自然人依法自觉申报纳税意识不高，逃避交纳税款使他们有利可图；二是存量住宅交易者大多为自然人，而我国目前的税收控管手段大多是基于对法人的税收征管制度，对自然人的税收控管手段不力。
税收征管过程实质上是税务部门与纳税人博弈的过程。为了确保自然人在“二手房”交易后，依法履行纳税义务，堵塞“二手房”交易市场的税收漏洞，财政部、国家税务总局、住建部等部门联合发出通知，对“二手房”交易税收“实行一体化管理”，“以契税为把手，建立先税后证制度”，要求地税部门进住房地产交易大厅，方便纳税人办理“二手房”交易后的各项涉税事项。“先税后证”制度在形式上是纳税人先缴纳契税等各项地方税收，再到房管部门办理产权变更手续。其实质是通过“先税后证”制度的建立，堵塞“二手房”交易过程中形成的税收漏洞。
在地方政府的支持和相关部门的配合下，经过不懈努力，我们大多数征收部门进驻了房地产交易大厅，落实了对“二手房”交易的“先税后证”制度。房地产市场不成熟、没有设立房地产交易大厅的地方也因地制宜，采取各种方式落实了“先税后证”制度。近几年，随着城镇化步伐加快，房产市场钢性需求增加，房价飞速上涨，“二手房”成交量和成交金额越来越大。伴随着“二手房”市场的活跃，投机炒房者和房产中介机构也越来越多。“先税后证”制度落实后，“二手房”交易市场税收管理得以加强，按照税收政策规定缴纳税款后，很大程度上减少了投机炒房者的利益预期。在公民纳税意识不高、国家对自然人税收控管手段不力和个人利益的趋使下，部分投机炒房者铤而走险，在正式交易合同外编造虚假的交易合同，向税收征收机关少申报“二手房”的交易额，以期达到少交税款的目的。在房产中介机构的推波助澜下，利用“阴阳合同”少交税款已成为“二手房”交易市场的潜规则。为堵塞“二手房”交易市场“阴阳合同”形成的税收漏洞，税务机关和纳税人又展开了一场博弈。全国多个地方的税收征收机关进行了“二手房”交易市场税收管理手段创新，尝试应用房地产估价技术，评估“二手房”交易价格的真实性，加强“二手房”交易市场税收管理（财政部、税务总局把这项工作简称“存量房评估”），有效堵塞了“二手房”交易过程中的税收漏洞，取得了明显成效，得到财政部、国家税务总局的认可。所以，财政部、国家税务总局自201*年以来连续三年三次下发文件部署存量房评估推广工作。存量房评估工作的主要工作内涵是：根据税法规定的计税原则，采用科学的估价方法，依托信息技术评估纳税人申报的“二手房”交易价格的准确度，依照相关规定核定纳税人的应纳税额。其目的是堵塞“二手房”交易“阴阳合同”产生的税收漏洞，属纳税评估的工作范畴。
房地产税制改革是党的十六大确定的工作目标之一。中央在制定“十二五”规划的建议中进一步提出要求，研究推进房产税制改革。房产税的征税对象是公民保有环节的房产，具有税收收入稳定的特点。国家试图通过房产税改革，使其成为区县一级地方政府的主体税源，为基层地方政府提供稳定的税收收入，使基层政府把更多的精力用在社会建设和提高社区的服务质量上。房产税改革的主要内容是将现行房产税与土地使用税合并，目标是按房产的评估值征税。按照国务院的总体部署，201*年财政部和国家税务总局启动房地产模拟评税（确定房产的评估值）试点工作以来，房地产评税技术在理论上已经基本成熟。在存量房交易税收征管中，应用评估技术：一是有利于社会各界了解房地产计税价格评估技术，为房地产税
制改革减少阻力；二是有利于锻炼和培养评估人才，为房地产税制改革提供人力储备；三是有利于完善适合我国国情的计税价格评估技术，积累工作经验，为房地产税制改革做好技术储备；四是有利于建立省、市集中模式下的房地产登记信息库，构建家庭住房档案，便于掌握第一手数据信息，为房地产税制改革奠定基础。
总的来讲，存量房评估推广工作，立足当前，是房地产宏观调控政策的要求，是堵塞“二手房”交易市场税收漏洞的需要，是防范“二手房”交易市场税收风险的有效措施；着眼长远，为房地产税制改革进行必要的技术、人才和基础数据准备。
二、完成存量房评估推广工作任务时间要求
全国省级地税局主要领导财产行为税研讨班9月23日结束后，姚局长在9月28日全省税源专业化管理工作会上，对各市完成存量房评估推广工作任务的时间提出了明确要求。他要求：201*年元月1日咸阳全市各单位都要上线运行《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》，并开展商用存量房评估试点，为全省商用房评估工作探路；铜川、商洛、汉中、安康、杨凌市政府所在地城区，明年元月1日要上线运行《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》；榆林、延安、宝鸡、渭南市政府所在地城区，明年4月1日要上线运行《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》；西安市明年6月1日要上线运行《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》。
各市其他县区《存量住宅交易价格申报质量评估信息系统》具体上线时间，由各市局制订上线计划，但必须确保明年6月底前全面完成存量房评估推广工作任务。
三、要把握好当前推广工作的重点
全省存量房评估推广工作会议后，各市对此项工作高度重视，主要做了三方面工作：一是进行了推广工作会议精神的汇报传达，取得了各方的重视和支持；二是制订了推广工作方案，理清了开展工作的头绪，为推广工作顺利有序开展奠定了基础；三是建立了组织架构，成立了推广工作领导小组和推广工作实施小组，为推广工作提供了组织保障。
在加快存量房评估推广进度问题上，省局的工作思路是：全省搭建统一的信息服务平台，复杂问题简单化，所有估价技术问题依靠估价软件去解决。为此，在省局层面主要做好以下几方面工作：一是做好软件本地化改造工作，11月上旬完成全省统一信息平台的搭建任务；二是抓好业务培训，主要做好实施小组人员培训和估价系统上线前操作人员应用培训；三是统一全省存量房评估工作各税征管工作流程思路（纳税人到房产交易后，先交纳营业税等地方各税，再缴纳契税，然后纳税人再办理房产证变更）。
按照省局的要求，如期完成推广工作任务，各市必须弄清推广工作步骤和方法，必须统筹安排工作时间节点，把握好工作进度。咱们各市实施小组应做好以下几方面工作：一是建立估价信息系统。主要是制订各市的估价技术标准、进行估价分区、建立标准房基准价格、确定影响房价因素的技术参数并聘请相关方面的专家和人员进行可行性论证，报省局审批存量房交易价格估值下浮比例。在估价系统中维护上述数据。系统维护结束后，开展软件数据和模块的综合测试，测试重点是标准房基准价格的准确程度和最低计税价格的通过率。二是开展征管应用。主要是建立相关的配套制度、优化征管流程、建立价格争议处理机制和加强
存量房评估工作的舆论引导和宣传。三是强化估价信息系统的后期管理。主要是定期测评估价系统运行效果、补充税源基础数据、动态调整标准房基准价格，确保系统按房地产市场的价格规律运行。四是因地制宜请求政府协调解决推广工作中遇到的问题。主要包括“先税后证”机制的建立、取得与存量房评估工作的相关基础数据等。
四、要抓住推广工作的关键
总结各地存量房评估推广工作实践，有以下几方面的经验值得大家在工作中借鉴：
（一）主要领导重视是关键。实践证明，凡是主要领导高度重视，亲自部署并抓工作落实的地区，其存量房评估工作就能够顺利和较快地推进。
（二）人才培养是基础。培养掌握估价技术的人才，是开展存量房评估的基础。在具体人员先用上，一定要选用爱学习、会学习、善学习、能学习，热爱这项工作的干部从事这项工作，并且从事这项工作的人员一定要稳定。
（三）建立部门配合机制是保障。各地要通过建立政府领导下的部门配合机制，为工作的开展提供组织保障。要通过内部协作机制的建立，有效调动内部的力量，优化内部资源配置，提高工作效率。
（四）加强宣传和舆论引导是前提。要加大对存量房评估工作的宣传力度，主动引导舆情，使社会各方面特别是广大纳税人正确认识这项工作的重大意义和在公平税负方面的作用，是各地存量房评估工作平衡运行的重要前提。
建立存量房评估工作机制，总的要求是认识要到位、人员要保障、协调要主动、目标不动摇。这项工作意义重大，任务繁重，对于地税系统来讲，这项工作是“大事、急事、难事”。希望同志们按照市局的要求，把这项工作做好，按期完成推广工作任务。
谢谢大家！
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