房地产开发手续办理工作流程1

房地产开发手续办理工作流程1

房地产开发手续办理工作流程

一、项目选址、立项及重点项目申报

开发单位根据项目性质进行选址，编制项目建议书及可行性研究报告。向省计委投资部上报项目立项请示及可研报告，同时申请下达年度投资计划，并取得批复。

根据开发项目要求，向省计委重点办申报重点建设项目并取得批复。

二、办理建设用地规划许可证

根据省计委下达的年度投资计划，向市规划局申请办理建设用地规划定点意见及建设用地规划许可证，市规划局根据上报的用途性质，来确定是否符合城市总体用地规划。

需缴费用：规划咨询费（按用地面积）2.1元/平方米。三、土地征用手续

（一）按单独选址项目审批

在取得立项及投资计划、规划用地范围图及许可证后，在符合城市总体规划的前提下，根据项目的特性考虑直接以用地单位名义，直接采取协议方式出让供地，按单独选址项目报批（省政府一般不直接采取协议方式出让供地，因与中纪委的要求和国土资源部、省政府颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定相悖，也与当前清理整顿土地市场秩序的要求相背。因此仅限于土地利用总体规划区确定的建设用地范围之外的国家能源、交通、水利、军事设施项目用地或重点项目可进行单独项目报批）。

■1、申请建设用地指标

拟征用土地范围是否符合土地利用总体规划及土地利用年度计划，如不符上述条件，需向市国土局申请建设用地指标，通过土地所在辖区范围或其他下县进行调整或购买指标，并调整土地利用总体规划图。

需缴费用：建设用地指标可根据不同地域协议商谈。

2、进行土地勘测定界

对拟征用土地进行勘测、定点，确定土地面积、类别及权属，编制成果表，出具土地勘测定界图、平面布置图等图文资料。

需缴费用：土地勘测定界费320元/点。

■3、农用地转建设用地预审、审批、出让及登记

对拟征用土地报区国土局，并对土地占地情况、用途填写建设用地申请表或做文字诠释。如按项目报批，首先需要对该范围进行地质灾害危险性评估、压覆矿床资源评估及相关部门的批准意见，涉及林地、环保、供电的还需要有关部门的审批意见（分批次报批是后期供地时进行）。配合土地部门进行“一书四方案”的编写（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案）。整理农用地转建设用地预审卷宗，由市国土局召集相关部门进行农用地转建设用地预审，由市国土局组织相关人员对该宗土地现场进行勘查，预审通过后，进入农用地转建设用地审批阶段，同时进行土地出让评估，与市国土局签订土地出让合同，用地卷宗经分管局长、局长批准后，报市政府审批，报省国土资源厅初核、会审，由省政府对用地单位直接进行出让批复。相关费用减、缓、免请示及费用缴纳。向市国土局办理土地登记手续，领取国有土地使用权证。

需缴费用：征地管理费按征地费的3%；综合开发费管理费800元/亩；新增建设用地土地有偿使用费28元/平方米；耕地开垦费8000元10000元；耕地占用税5.3元/平方米；耕地剥离费2元/平方米；土地评估费按评估价值分段累进计；土地出让金按评估地价的40%计；出让契税按出让金的3%计；土地登记费1元/平方米。

（二）分批次办理审批

为实施土地规划将农用地转建设用地，土地局原则是按土地利用年度计划进行分批次报批。

■1、申请建设用地指标

拟征用土地范围是否符合土地利用总体规划及土地利用年度计划，如不符上述条件，需向市国土局申请建设用地指标，通过土地所在辖区范围或其他下县进行调整或购买指标，并调整土地利用总体规划图（彩石花园土地属集体建设用地规划范围，可直接办理农用地转用手续；凤凰城土地需调整土地利用总体规划，并需申请建设用地指标）。

2、进行土地勘测定界

对拟征用土地进行勘测、定点，确定土地面积、类别及权属，编制成果表，出具土地勘测定界图、平面布置图等图文资料。

■3、整理卷宗、审批

涉及林地、环保、供电的需要有相关部门的审批意见。整理卷宗，报经分管局长、局长批准后，报市政府审批；报省国土资源厅审核、会审。由省政府对该批次用地进行批复。在取得立项及投资计划、规划用地范围图及许可证、批次批复文件后，由市国土局对该宗土地进行土地出让评估，并签定土地出让合同，报市政府审批后，办理土地登记手续，领取国有土地使用权证（市政府如不能直接协议协议出让用地单位，通过协商采取挂牌的途径摘牌取得）。

需缴费用：征地管理费按征地费的3%；综合开发费管理费800元/亩；新增建设用地土地有偿使用费28元/平方米；耕地开垦费8000元10000元；耕地占用税5.3元/平方米；耕地剥离费2元/平方米；土地评估费按评估价值分段累进计；土地出让金按评估地价的40%计；出让契税按出让金的3%计；土地登记费1元/平方米。

■四、下发规划设计要求

土地证办理完毕，根据拟建设内容，由规划局下发规划设计要求，明确项目的建筑控制线和建筑高度等要求，由规划设计单位以此为依据进行规划设计工作。

■五、报批详细规划设计

规划设计完成后，在取得地质灾害危险性评估、压覆矿床资源

评估批复及环境影响报告批复后，报规划局进行详规审批程序，由规划局进行初审后，报济南市城市建设项目审批小组审批，并明确容积率等各项技术指标。根据项目开发规模，居住区以上规模，需先报总体规划。

六、办理规划定点手续

根据批准的规划设计，办理规划定点手续，由开发单位据此委托建筑设计工作。

需缴费用：规划咨询费（按建面）住宅2.3元/平方米、公建3.2元/平方米。

七、规划放、验线

由规划局进行现场放、验线。需缴费用：640元/点。八、建筑设计方案审查

建筑设计单位根据开发单位的委托，根据规划定点提供的条件，进行建筑方案设计工作，完成后由规划局进行初审，并报济南市城市建设项目审批小组审批。

■九、建筑施工图联审

建筑设计单位根据规划局批准的建筑方案，进行施工图设计工作。施工图完成后报行政事务审批中心进行施工图联审工作。（包括规划、消防、人防、建委、卫生防疫、园林、交警、建管局等）。

需缴费用：施工图联审费810元/平方米。■十、办理建设工程规划许可证

施工图联审批复后，规划局开具缴纳相关费用单据，开发单位据此缴纳费用后，由规划局下发建设工程规划许可证。

需缴费用：人防易地建设费多层（按总建面）30元/平方米；高层（按底层建面）3000元/平方米；城市建设综合配套费按总建面246元/平方米（其中自来水26元/平方米、煤气20元/平方米、供热78元/平方米，如不使用可申请减免）。

十一、办理工程施工许可证和预售许可证

根据建设工程规划许可证，国有土地使用权证，分别由建管局和开发办办理施工许可证和预售证。

■十二、办理房产证

工程施工、验收完毕，根据土地证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收报告和面积测量报告书等资料，由房管局办理房产证。

需缴费用：房屋确权登记费80元/户、预期按240元/户；超规划罚款90元/平方米；测绘费1.36元/平方米；交易服务费3元/平方米。

说明：

1、手续当中标注“■”的为手续办理中的关键环节。2、第三项中第一项农用地转建设用地指标的申请，因现行的《土地管理法》采取用途管制，严格了农用地转建设的审批制度，强调土地规划、计划，对农用地转建设用地的控制，一是要看是否符合土地利用总体规划，也就是看有没有建设用地指标；二是看是否列入土地利用年度计划，是土地手续办理中的重点。

3、在土地报审环节中，土地征用费用缴纳时间较为集中，需调配大量资金。土地是否采取招、拍、挂后直接出让于用地单位，将直接关系到用地单位土地成本的投入，因此需灵活掌握政策法规、机智多变，以少的付出，获得最大利润，是土地手续办理中的关键。

4、第四项规划设计要求直接体现我们对项目的定位，对项目的性质和成败起决定性作用，是规划设计的依据和纲领性文件。此外，它还确定了规划设计的建筑用地边界，任何建筑物不得突破该边界，这将可能造成有些土地虽然征用，但不能作为建设用地来进行开发。

5、第五项规划设计审批将直接确定容积率、绿地率等技术指标，即直接影响到销售价格和利润。因此，规划设计是否用足土地是关键。

扩展阅读：房地产开发手续办理工作流程1

房地产开发手续办理工作流程

一、项目选址、立项及重点项目申报

开发单位根据项目性质进行选址，编制项目建议书及可行性研究报告。向省计委投资部上报项目立项请示及可研报告，同时申请下达年度投资计划，并取得批复。

根据开发项目要求，向省计委重点办申报重点建设项目并取得批复。

二、办理建设用地规划许可证

根据省计委下达的年度投资计划，向市规划局申请办理建设用地规划定点意见及建设用地规划许可证，市规划局根据上报的用途性质，来确定是否符合城市总体用地规划。

需缴费用：规划咨询费（按用地面积）2.1元/平方米。三、土地征用手续

（一）按单独选址项目审批

在取得立项及投资计划、规划用地范围图及许可证后，在符合城市总体规划的前提下，根据项目的特性考虑直接以用地单位名义，直接采取协议方式出让供地，按单独选址项目报批（省政府一般不直接采取协议方式出让供地，因与中纪委的要求和国土资源部、省政府颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定相悖，也与当前清理整顿土地市场秩序的要求相背。因此仅限于土地利用总体规划区确定的建设用地范围之外的国家能源、交通、

水利、军事设施项目用地或重点项目可进行单独项目报批）。

■1、申请建设用地指标

拟征用土地范围是否符合土地利用总体规划及土地利用年度计划，如不符上述条件，需向市国土局申请建设用地指标，通过土地所在辖区范围或其他下县进行调整或购买指标，并调整土地利用总体规划图。

需缴费用：建设用地指标可根据不同地域协议商谈。2、进行土地勘测定界

对拟征用土地进行勘测、定点，确定土地面积、类别及权属，编制成果表，出具土地勘测定界图、平面布置图等图文资料。

需缴费用：土地勘测定界费320元/点。

■3、农用地转建设用地预审、审批、出让及登记

对拟征用土地报区国土局，并对土地占地情况、用途填写建设用地申请表或做文字诠释。如按项目报批，首先需要对该范围进行地质灾害危险性评估、压覆矿床资源评估及相关部门的批准意见，涉及林地、环保、供电的还需要有关部门的审批意见（分批次报批是后期供地时进行）。配合土地部门进行“一书四方案”的编写（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案）。整理农用地转建设用地预审卷宗，由市国土局召集相关部门进行农用地转建设用地预审，由市国土局组织相关人员对该宗土地现场进行勘查，预审通过后，进入农用地转建设用地审批阶段，同时进行土地出让评估，与市国土局签订土地出让合

同，用地卷宗经分管局长、局长批准后，报市政府审批，报省国土资源厅初核、会审，由省政府对用地单位直接进行出让批复。相关费用减、缓、免请示及费用缴纳。向市国土局办理土地登记手续，领取国有土地使用权证。

需缴费用：征地管理费按征地费的3%；综合开发费管理费800元/亩；新增建设用地土地有偿使用费28元/平方米；耕地开垦费8000元10000元；耕地占用税5.3元/平方米；耕地剥离费2元/平方米；土地评估费按评估价值分段累进计；土地出让金按评估地价的40%计；出让契税按出让金的3%计；土地登记费1元/平方米。

（二）分批次办理审批

为实施土地规划将农用地转建设用地，土地局原则是按土地利用年度计划进行分批次报批。

■1、申请建设用地指标

拟征用土地范围是否符合土地利用总体规划及土地利用年度计划，如不符上述条件，需向市国土局申请建设用地指标，通过土地所在辖区范围或其他下县进行调整或购买指标，并调整土地利用总体规划图（彩石花园土地属集体建设用地规划范围，可直接办理农用地转用手续；凤凰城土地需调整土地利用总体规划，并需申请建设用地指标）。

2、进行土地勘测定界

对拟征用土地进行勘测、定点，确定土地面积、类别及权属，

编制成果表，出具土地勘测定界图、平面布置图等图文资料。

■3、整理卷宗、审批

涉及林地、环保、供电的需要有相关部门的审批意见。整理卷宗，报经分管局长、局长批准后，报市政府审批；报省国土资源厅审核、会审。由省政府对该批次用地进行批复。在取得立项及投资计划、规划用地范围图及许可证、批次批复文件后，由市国土局对该宗土地进行土地出让评估，并签定土地出让合同，报市政府审批后，办理土地登记手续，领取国有土地使用权证（市政府如不能直接协议协议出让用地单位，通过协商采取挂牌的途径摘牌取得）。

需缴费用：征地管理费按征地费的3%；综合开发费管理费800元/亩；新增建设用地土地有偿使用费28元/平方米；耕地开垦费8000元10000元；耕地占用税5.3元/平方米；耕地剥离费2元/平方米；土地评估费按评估价值分段累进计；土地出让金按评估地价的40%计；出让契税按出让金的3%计；土地登记费1元/平方米。

■四、下发规划设计要求

土地证办理完毕，根据拟建设内容，由规划局下发规划设计要求，明确项目的建筑控制线和建筑高度等要求，由规划设计单位以此为依据进行规划设计工作。

■五、报批详细规划设计

规划设计完成后，在取得地质灾害危险性评估、压覆矿床资源评估批复及环境影响报告批复后，报规划局进行详规审批程序，由

规划局进行初审后，报济南市城市建设项目审批小组审批，并明确容积率等各项技术指标。根据项目开发规模，居住区以上规模，需先报总体规划。

六、办理规划定点手续

根据批准的规划设计，办理规划定点手续，由开发单位据此委托建筑设计工作。

需缴费用：规划咨询费（按建面）住宅2.3元/平方米、公建3.2元/平方米。

七、规划放、验线

由规划局进行现场放、验线。需缴费用：640元/点。八、建筑设计方案审查

建筑设计单位根据开发单位的委托，根据规划定点提供的条件，进行建筑方案设计工作，完成后由规划局进行初审，并报济南市城市建设项目审批小组审批。

■九、建筑施工图联审

建筑设计单位根据规划局批准的建筑方案，进行施工图设计工作。施工图完成后报行政事务审批中心进行施工图联审工作。（包括规划、消防、人防、建委、卫生防疫、园林、交警、建管局等）。

需缴费用：施工图联审费810元/平方米。■十、办理建设工程规划许可证

施工图联审批复后，规划局开具缴纳相关费用单据，开发单位

据此缴纳费用后，由规划局下发建设工程规划许可证。

需缴费用：人防易地建设费多层（按总建面）30元/平方米；高层（按底层建面）3000元/平方米；城市建设综合配套费按总建面246元/平方米（其中自来水26元/平方米、煤气20元/平方米、供热78元/平方米，如不使用可申请减免）。

十一、办理工程施工许可证和预售许可证

根据建设工程规划许可证，国有土地使用权证，分别由建管局和开发办办理施工许可证和预售证。

■十二、办理房产证

工程施工、验收完毕，根据土地证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收报告和面积测量报告书等资料，由房管局办理房产证。

需缴费用：房屋确权登记费80元/户、预期按240元/户；超规划罚款90元/平方米；测绘费1.36元/平方米；交易服务费3元/平方米。

说明：

1、手续当中标注“■”的为手续办理中的关键环节。2、第三项中第一项农用地转建设用地指标的申请，因现行的《土地管理法》采取用途管制，严格了农用地转建设的审批制度，强调土地规划、计划，对农用地转建设用地的控制，一是要看是否符合土地利用总体规划，也就是看有没有建设用地指标；二是看是否列入土地利用年度计划，是土地手续办理中的重点。

3、在土地报审环节中，土地征用费用缴纳时间较为集中，需

调配大量资金。土地是否采取招、拍、挂后直接出让于用地单位，将直接关系到用地单位土地成本的投入，因此需灵活掌握政策法规、机智多变，以少的付出，获得最大利润，是土地手续办理中的关键。

4、第四项规划设计要求直接体现我们对项目的定位，对项目的性质和成败起决定性作用，是规划设计的依据和纲领性文件。此外，它还确定了规划设计的建筑用地边界，任何建筑物不得突破该边界，这将可能造成有些土地虽然征用，但不能作为建设用地来进行开发。

5、第五项规划设计审批将直接确定容积率、绿地率等技术指标，即直接影响到销售价格和利润。因此，规划设计是否用足土地是关键。

二○○四年七月五日

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