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前期物业介入工程工作报告

网站:公文素材库 | 时间:2019-05-28 13:01:43 | 移动端:前期物业介入工程工作报告

前期物业介入工程工作报告

前期物业介入工程工作报告

青城华府项目自201*年11月份物业前期介入以来,按照董事长的指示,在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作,就参与小区的规划、设计和建设方面(主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等)。从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。一.规划设计阶段:

从方便业主生活,配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度,向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告;总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题(如:玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等)。在介入报告中列出并反馈至各相关部门,以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期,我们要求前期工程跟踪人员,到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌,就不明事项与项目责任工程师进行探讨,是否规范合理设计、能否满足业主使用要求,是否便于我们后期的管理做了相应的考虑(如:①管理用房的预留,包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置,所有车辆出入口应当直接对小区外部,当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理,应有适当的引导隔断措施。③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻;绿化带植物的品种不宜名贵,高大型树种不易靠近房屋、道路,其根系将对房屋及路面有不良影响;建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等;水系的设置不易太多,既不利于清理,也不利于节能降耗和物业管理。⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时便于更换;电梯间的电梯入口要有一定的坡度,防止溢水。⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线,以便节约用电,其控制应具备光亮自动控制技术;另外,应采用通用型灯座,耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用

节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关,以便手提东西的业主上下楼梯,且减少楼道公共照明用电量。⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处,尽量不靠近住所,东西两侧,以利风向,使气味不聚集小区,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。⑧小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要合适,一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度,各类井盖尽量避免安装在主干路上;所有重要埋设管线应做好地面标示;重要管路,在过路时应注意抗压设计;重要管路和线路要预留备用管线或活口,以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。⑨各房间均应考虑空调设置位,防止因没有设计造成住户乱装,影响房屋外观;商铺前后应预留空调位及排水管)。二.关注施工质量,紧跟施工进度,提出合理建议:

坚持参加项目周例会和监理例会,以便及时全面了解各施工进度和时间节点。时刻关注工程质量和工程建设进度,要求工程组每日亲临施工现场,了解施工情况,及时发现问题和反应问题。对各类问题做好记录取证拍照,如实反应到监理和项目部(如:①消防监控中心原设计面积小且不便于利用。②各商网及各电梯机房均为设计爬梯,不便于日后清理和维修。③小区围墙周界原均未设计红外对射技防系统,通往地下室楼梯未设计门禁系统。④小区内围未设计便民公厕。⑤电梯前室装修时未预留各管、线检修口。⑥各进户门、消防门门套灌浆不实。⑦飘窗周围沙浆浇灌不严实,存在渗水隐患。⑧地下室顶部后浇带防水处理不及时。⑨墙面开裂及地面空鼓和起沙等现象。⑩隐蔽污、雨排管网不按规范到井,主污排水管不按规范夯实垫层)。在项目领导的重视下,以上问题都很顺利的得到了有效解决和控制。

三.加强工程人员的专业技能培训:

结合项目工程进展拟定了工程培训计划,主要以物业接管验收程序、物业接管验收标准及检验规程、住宅分户验收标准与要求、工程疑难100问、项目规划设计的31个要点等科目重点培训。

以上是管理处根据项目工程进展所做的相关工程方面的工作,针对下步工作管理处继续紧跟施工进度、关注施工质量,坚持抓好工程人员的专业技能培训(如:《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》、《建设工程质量管理条例》)。重点抓好接管验收(如:①严格按《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的标

准验收。②对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核,对尚未完善的事项,请求项目提出补救和解决措施并备案。③在接管验收时要求项目对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工图纸、技术资料和各单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单备查。④请项目协调各施工单位,适当备留未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等以便日后维修便捷并减少费用。⑤凡小区采用非市面上常见的建材,设备和设施的联系施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。⑥验收时密切注意和物管相关的设施和管线有无按规范要求做好。⑦小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明,避免以后引起业主投诉、争纷)。

青城华府管理处201*年9月10日

扩展阅读:物业工程前期介入

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展情况,特制订如下方案:1、工作内容:

(1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据;(2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见:园区规划设计;建筑设计和选材;环境整体设计;标识系统的设计、配置;绿化设计;

其它公建配套设施配置;电梯、空调系统的配置;消防设施配置;安全监控系统配置;弱电系统其它配置;各类设备配置、选型;隐蔽工程施工。2、管理措施(1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循;

(2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作;(3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系;

二、接管验收管理方案

为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便日后的物业管理,特制订商业街区接管验收方案。1、管理内容:

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对商业街区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;(4)与开发、施工单位一起,对商业街区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接:核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;核对、接收各类设施设备;核对、接收各类标识。2、管理措施:

(1)组建接管验收小组,负责商业街区的接管验收工作;(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;(4)提高对接管验收重要性的认识;(5)实事求是地开展接管验收工作;(6)按规定办理接管验收手续。

租户入住管理方案和保安管理方案三、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时,为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给租户留下良好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案:1、管理内容:

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置租户入住现场,为租户办理领房手续提供一条龙服务。

(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明,发放交房资料。

(4)收回租户按规定填写的各类表格,收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租户验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经租户确认后,填入《租户验收交接表》。(6)对验房交接中发现的房屋质量问题,与租户约定时间,及时解决。2、管理措施:(1)制定《租户领房程序》;

(2)策划租户入住现场布置方案;(3)按照租户领房程序,安排工作流程;(4)热情接待,百问不厌,虚心听取租户意见;(5)按规定办理租户入住手续。

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