关于项目物业管理的工作报告(1)
关于项目物业管理的工作报告
致：xxxx房地产开发有限公司：
xxxx自201*年3月开始交付使用，交付前因各种原因，根本未履行承接查验手续，部分工种甚至是边施工边交付。致使业主在交房时意见较大。
随着房屋的交付，业主在装修、入住、使用阶段，发现越来越多的工程质量问题，有一些问题已经严重影响到其正常居住、生活。物业公司在运行过程中，也发现因工程质量问题，影响到小区设施设备的正常运行，给服务工作造成很大障碍。虽然物业公司也多次联系工程部、施工单位进场整改，但整改存在推诿、扯皮或称不是其施工项目等情况，致使整个整改工作缓慢，业主已经达到不能忍受的程度，很多业主明确表示不再缴纳物业服务费用，现在小区业主欠费已高达50多万。同时对公司产生了极度不信任，给公司形象带来了非常严重的负面影响。
自交房开始至201*年春节，物业公司工程人员均在全力办理交房、装修管理、整改联系、配合、协调等各项工作，春节过后，物业公司抽调其他项目工程人员对项目进行了全面系统的工程质量检查，现将存在的工程质量问题归纳汇总，书面报呈公司，并建议公司立即成立专门整改小组或将所列问题一并委托物业公司全权处理，整改所产生的一切费用由公司从各相关承建单位工程质量保证金中列扣。以便及时、有效、尽快改变上述情况，树立公司良好的整体形象，维护公司声誉。
附：工程质量问题清册
物业公司201*年3月30日凯华丽景工程质量问题一、弱电智能系统
1、可视对讲、门禁系统
1）、住宅内瓦斯误报警，现该项功能大部分已被屏蔽，存在严重安全隐患2）、室内可视单元门机功能丧失3）、室内分机呼叫管理中心功能丧失4）、业主管理卡刷单元门机开门功能丧失5）、单元门机、管理中心呼叫室内分机部分功能丧失6）、部分单元门锁功能丧失7）、门禁电脑主机制卡功能丧失可视对讲系统、门禁卡系统自交房以来没有完全正常使用过，故障频发直至上述现状，期间通知施工单位前来整改均不了了之。由于小区业主大部分隶属石油单位，夜间下班的业主在回家时使用门卡进单元门，门禁系统不仅不能给业主带来安全和便利，反而将业主关在门外，导致大部分业主对我物业服务工作强烈不满，因此拒交物业服务费用户数上百，拖欠费用接近二十万元；现物业管理企业特请相关专业公司人员通过现场查验，发现部分线材屏蔽不够，线材老化现象严重，单元至住户分配线路编码、接线错误等多项问题，预计整改费用约需六万元以上2、红外对射报警、摄像监控、车场管理系统
1）、园区、停车场摄像监控系统中两台设备故障停止工作摄像被施工单位取走维修至今未安装，其余监控设施设备时好时坏，运行状况不良，不能起到安全监控作用2）、车场管理系统故障，车辆进出管理工作相当困难，应收费用流失且车主意见相当大
二、总坪
1、小区总坪排污环网因为施工建造师管道地埋敷设坡度不够，物业投入使
用两年来排污环网管道堵塞严重，粪便污物冒出窨井并向四周地面扩散溢流，期间施工方疏通一次，我服务中心工程人员疏通六次，垫资请专业疏通公司疏通过两次。现项目入住率越来越高，排污环网不能自然流泻，每月至少需人工疏通两次以上，不能够彻底解决堵塞问题；
2、总坪地面施工回填部分未夯实，地面沉降严重，原销售部外（包括水景
池）、地面停车部分、楼宇外墙地基脚等多处地面沉降，景观砌体拉裂，装饰面材脱落、部分地面设施损坏严重。以上问题严重影响小区感官形象，业主对此很是不满，认为物业企业管理不善。物业服务中心多次书面报告地产公司，整改均为落实。
3、园区3、4栋外道路因相邻两个物业建筑挖地基导致路面严重受损，4栋外
围墙垮塌近30米，我物业服务中心工作人员多次与相邻两工地施工单位联系整改事宜，对方答复已与华兴地产公司交涉清楚，对方将不再对我方损坏路面进行整改。时下雨季就要临近，一旦雨水浸跨路面，将会严重影响本小区车辆出入
三、物业项目备用电源发电机
1、该发电机因在工场运行后再行安装于凯华丽景物业项目，安装前未根据设备维保要求进行保养和检修，该发电机在物业使用过程中因设备自身故障导致长期不能正常运行，短短两年使用时间中产生上万维修费用，基本上是每试运行一次就必须维修一次，特别是今年华阳片区停电时间较多，发电机不能保证正常运行，小区业主对我服务中心的不满情绪异常高涨，多户业主明确表示将不再缴纳物业服务业费，理由就是小区配套设施不能解决小区业主生活的不便。
为了保障发电机能够正常运行，为全体业主提供完善的设备配套功能，同时在市电停止供电时能保障小区建筑物消防设备、电梯等正常供电，该发电机需进行大修后再行投入使用，大修所需费用约十六万元。
四、电梯
1、电梯底坑地下水上冒，坑内积水不能自然流排（设计缺陷）导致底坑内长时间处于积水或潮湿状态，小区内的30台载人升降电梯从投入运行开始，就不停的出现大小不一的故障：
1）、主机板烧损一台，更换费用近万元；2）、轿厢内外显示面板损坏六台，至今未修复；3）、电梯应急电源烧损2台、补偿电源烧损2台至今未修复；4）、底坑电梯部件锈蚀30台，其中2台部件损毁严重导致电梯因维修停运2个月，维修费用三千多元；5）、电梯底坑、机房、轿厢、轿顶多方通讯设备因底坑潮湿导致线材绝缘老化加快，目前已有十四台电梯多方通讯出现故障；6）、电梯运行环境不良导致电梯因保护程序动作而困人事件经常发生，一周3-5次。
2、小区内电梯安装井道照明时未根据国家特种设备检验标准《TSGT5001》规定安装双控照明开关，成都市在201*年发生3起严重电梯安全事故后，今年电梯年检将依照该检验标准严格执行，我方30台电梯必须经过整改后方能通过年检，整改该单一项目所需费用44882元，整改30台电梯全部项目所产生费用将相当巨大；针对电梯底坑积水、潮湿问题，应从根本上解决，确保电梯在有效运行期限内安全可靠运行。
因电梯困人、停机等因素，拒交物业服务费业主一百多户，拖欠物业服务费用二十多万元。
五、消防系统
1、二栋商铺外地面沉降导致消防管网损坏，二栋消防管网不能供水，存在严重安全隐患；
2、负二层防火控制系统长期处于报警状态，故障一直未能排除；3、一层各个单元消防通道防火门损坏较多；
4、负二层排污泵接线错误4台，泵接口松脱4台，泵不能启动5台，夏天暴雨季节，污水泵不能正常工作势必导致严重水浸事件。
六、能耗计量装置
1、用户电计量表因质量原因造成计量不准确，截止目前已更换计量表23只，仅201*年凯华丽景项目能耗费用净亏损达五十多万元。
七、地下停车场
1、地面严重翻砂，主干道部分路面做环氧树脂处理后使用不到3个月，多处地面环氧树脂脱落，地面只见连砂石样地坪（环氧树脂脱落带起地面压光表层，地面损坏将会更加严重）；停车场不论如何清洁，地面沙尘依旧，停车位置安装的车位地锁因沙尘进入锁芯导致地锁损坏率达到50％以上，停车业主仅因车位地锁带给的不方便已是怨气很大，对车场地面翻砂积尘更是不满意。
2、两层停车层上方安装的消防、给水管网接头松动现象较多，管网渗、漏水点23处，我工作人员在设施检修中发现部分阀门连接螺栓用手指可以轻易旋动，现已将-1、-2F管网接头、阀门连接螺栓全部重新紧固过。
八、二次供水
小区设计二次供水应为无负压供水，但实际施工为水箱水池供水，按照卫生防疫要求，水箱水池每半年需要清洗一次，但每次清洗除产生几千元清洗费用外，还会白白抽掉近100方自来水，同时5楼以上住户面临停水至水池清洗完毕重新注水后，方能使用。
九、业主报修及空置物业部分
1、入户门不能打开68户，交房时钥匙就不够；
2、入户门严重脱漆、锈蚀、变形、损伤等质量问题8户；
3、室内空调插座电线缺失18户，因入户门不能打开的68户未能统计确认；4、室内水电未整改7户；5、室内门窗未整改5户；
6、室内防水问题70多起（现已整改大部分）；7、室内栏杆问题1户；8、土建问题24户；9、外墙渗水3户。
扩展阅读：物业工作总结1
物业管理工作总结
桃花落去，梅雪冬阳……201*年在忙忙碌碌中渐渐的过去了，
201*年实训基地物业管理处犹如生命演化的进程，有生命诞生后的喜悦、有牙牙学语时的懵懂、有蹒跚学步中的艰辛、更有成长期的叛逆和傲气。
实训基地物业管理人自己深知只有加强学习和不断探索才是实训基地物业管理工作健康发展的硬道理；也只有不断的总结提高和剔除糟粕才能鼎立于不败之地。
当然，201*年实训基地物业管理工作离不开各级领导的大力支持，离不开延吉物业管理有限公司领导的莅临指导，更离不开基地广大业主的包容和理解。
值此岁末，实训基地物业管理处将201*年物业管理工作向各级领导和业主作总结汇报：一、物业管理处认真组织竣工预验收交接工作、严格规范二次装修管理、全面进行培训提高员工的服务意识、着力疏通内部管理流程。
（一）认真做好竣工预验收交接工作，为业主把好竣工验收质量关。按照市职培中心的部署，预验收工作由职培中心统一领导，杨浦区人力资源与社会保障局参与，上海现代咨询有限公司组织实施。其中上海第七建筑有限公司提供工程建设全部竣工图纸、实物；上海建科建设监理咨询有限公司提供全部工程质量验收合格证明；上海第一测量师事务所有限公司提供工程审价咨询意见；上海房屋建筑设计院有限公司提供工程设计资料；我处接受职培中心的委托对工程建设全部竣工图纸、实物进行交接、对工程建设项目的质量、使用功能完好程度进行交接查验。自9月17日起我处抽调多方资深工程技术力量，共108人（次）分10批（项），按照6大建筑单元（以土建为主）、各建筑单元按系统的建筑项目划分（以安装为主）进行预验收查验；严格按照预验收交接准备工作的要求对预验收的条件、需核检的资料、技术资料等进行逐项查验；严格参照竣工验收规范和标准对预验收交接中发现的问题提出整改办法及复验安排，督促施工总包方及时处置、解决问题。截至目前共向施工总包方提出整改意见共300余项，督促施工总包方已完成需要整改项目200项，竣工预验收交接工作正在有条不紊的进行。
（二）建立二次装修管理制度，确保二次装修规范、有序。二次装修是物业管理工作的重要内容之一,纵观各类物业存在的上下单元渗漏、外立面破坏、楼宇结构受损、房屋功能改变等不一而足的问题,无不是因为前期二次装修工程的施工不按照制度进行埋下隐患,从而造成了后期物业管理工作的困难重重、举步维艰。为此实训基地物业管理处在二次装修管理工作方面,重点加强了以下方面的工作:
一是从严把好二次装修申请审批关,建立完善的二次装修管理档案，所有二次装修申请必须按规定提交图纸资料,并提供区域消防审批文件，对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核并给出审批意见与建议；二是严格把握二次装修重点工作，对单元区域二次装修的"消防测试"、"重点部位防水"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等问题作出明确的指引,让业主与二次装修单位提前知悉各项管理规定与要求,为后期的管理工作做好准备；三是建立二次装修巡查签到制度，安排各部门按规定对二次装修单元区域开展巡检工作,对消防管理、违章装修、防水工程等重点内容按部门分工开展巡检督查工作,将违章装修现象消除于萌芽状态；四是定期组织二次装修业主和施工单位召开二次装修专项会议,对检查存在未符合管理规定要求的违规现象,在会上限定作出整改,并按计划实施复检工作,此项工作得到了大部份业主的肯定；五是根据二次装修工作的安排需要,管理处设立二次装修专员岗位，制订装修巡检专项负责制度,委托装修专员协调各个部门组织实施,经过相关培训及各项准备工作后,取得了良好的成效。
（三）认真做好员工培训工作，全面提高员工服务意识。罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动者素质上是企业最佳的投资。因为员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要；是物业管理企业管理者激励员工的方法；是物业管理企业经营管理现代化的基础。为此实训基地物业管理处把员工培训计划提到管理处的中心工作日程，并持之以恒的作为一项长期性、实效性的任务来抓。管理处结合本单位的实际情况综合公司的培训日程安排制定培训计划、研究培训方法、确定培训内容及分类，并对全体员工进行素质大摸底，确切掌握员工当前素质存在的薄弱环节，在有序地进行常规性培训之外有目标性地选择分类方法对各类员工进行强化和专项素质教育。物业管理处项目经理为员工培训第一责任人，负责员工培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估。截止目前物业管理处修订培训教材24套、培训课时88小时、各部门分类再培训累计课时240小时、员工培训率100、培训合格率95、培训淘汰率5。通过一系列培训制度的实施，全体员工的素质稳步提高，服务意识明显增强，业主满意度渐渐提升。
（四）着力疏通管理处内部管理流程，增强各部门团队意识，提高凝聚力。二、管理处下属各部门四维合一、通力合作，紧紧围绕管理处全新部署开展工作。（一）客户服务
客户服务工作既是物业管理工作中的先锋和旗帜，也是业主和物业管理服务合同内容的中枢站和联络处，承载着沟通、协调、反馈、落实、监察、汇报、处理、处置、统计的重大使命，其任务之艰、责任之大、要求之高是物业管理处工作中的首当门面内容，客户服务人员的整体素质决定着一支物业管理团队的管理水平，反映和体现物业员工的精神面貌。201*年物业管理处志在组建一支与实训基地现代化物业管理要求的高端客户服务团队
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