物业项目设备接管验收工作总结

物业项目设备接管验收工作总结

中铁六局设备接管验收工作总结

根据中铁六局（下称甲方）传达的精神，大唐物业管理有

限公司（下称乙方）受甲方委托，对中铁六局大厦设备进行接管验收工作。在甲方组织下，经与总包及各分包商协商后，乙方积极组织验收小组且制定了验收日程，并以书面形式呈交给甲方及总包，由总包协调各分包商于201*.2.5开始按验收日程配合乙方验收小组进行验收工作。

此次验收工作乙方高度重视在许多相关资料没有到位的情况下，为了尽快熟悉各个系统从而使验收工作得以顺利进行，乙方由总公司抽调了各个涉及验收系统的业务骨干组成了一支高素质、高专业的验收小组，同时物业工程部也组织各专业人员展开了数次地毯式的摸排工作，发现了大量遗留问题，并将这些问题汇集成表格并注明维修等级，以书面形式呈交甲方及总包。

在此次验收过程中，为了配合人防的验收，乙方及时调整验收日程，将验收工作进行了压缩调整，且以书面形式呈交给甲方及总包，由此可见乙方对验收工作采取了积极主动的准备工作。但尽管如此，在实际验收工作过程中还是出现了种种令人意想不到的事情，其结果直接导致验收工作无法顺利开展完成，例如承接上下水及排污系统的分包商派来的并非是熟知系统的专业人员，而是简单的故障记录员；承接土建及玻璃幕墙工程的分包商始终没有派遣相关人员到场；承接消防系统的分包商对验收小组提出的问题拒绝回答，配合不力；另外还有部分系统未竣工完善，如视频会议系统由于硬件问题导致无法调试使用，在验收工作进行中，电梯系统的调试由于厂家还在进行，因此只得将初步发现的问题进行了检查并提出了整改意见，且以书面形式通知了厂家并呈交甲方；消防水箱消毒柜电源未安装到位；中控系统局部未安装到位；初步经排查发现的故障通知后维修维护未能尽快落实到位。凡此种种，使得验收工作难以顺利进行完成。

综上所述，由甲方委托乙方的验收工作难以进行完成，但为了保证中铁六局大厦设备的正常运行，乙方将一如既往地积极开展摸排工作，对发现故障寻根求源，对各个系统加深了解，同时也期盼甲方对总包及各分包商进行督促，为完成验收工作打下基础。

北京大唐物业管理有限公司201*.2.

扩展阅读：物业项目接管验收应注意的问题

物业接管验收应注意的问题

摘要：物业项目接管验收工作执行得好与坏，直接影响到未来物业管理工作的正常开展。所以，把握物业管理接管验收的要点，具有重大的实际意义。物业管理项目接管验收前的准备工作、物业管理公司项目接管验收时需要接收的资料、项目接管验收的程序是物业管理项目接管工作中应注意的三个问题。

一、项目接管验收前的准备工作

1．建立健全项目接管验收的组织与机构。

在物业项目接管验收中，首先应根据分类建立不同专业人员的验收小组。制定和安排物业的验收计划，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。2．在物业项目接管验收前就做好财务方面准备。

筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；并建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。3．确定验收的主要项目和重点环卫。

在物业项目接管验收中，应该大致掌握以下重点环节：

①土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水；地面有无气鼓及渗水、开裂；消防门、通道、楼梯等有无问题。②装饰工程：包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面（装饰、涂料、玻幕）公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

③供配电系统：包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等④给排水系统：各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等，检查井内管线、水表及阀门等，化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。⑤电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

⑥空调系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、鼓风机、暖风系统，空调冷却水系统、冷机塔、冷却泵及电机、各检修口等，避风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。⑦弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门），楼宇自动化（模块控制的空调、电力、电梯、保安等）弱电检查井内的管线、接线箱等。

二、物业项目接管验收时需要接收的资料

在物业项目接管验收中，资料交接是项目接管验收中的薄弱环节。许多事实证明，往往是资料不齐、或资料交接不完整，影响了后期的物业管理。因而，物业项目接管验收中，资料交接也是应该特别注意的方面。1．产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等

2．技术资料：竣工图（包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等），各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、故障观察记录（布置图）、竣工验收证明书等等。

3．验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等三、物业项目接管验收的程序

程序是物业项目接管验收工作顺利完成的保障。在实际工作中，要区分新建物业和缘由旧物业接管验收两种情况。1．新建房屋的接管验收程序。

①建设单位书面提请接管单位验收；

②接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在巧日内签发验收通知并约定验收时间；③接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收；④对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；

⑤经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件。2．原有房屋接管验收程序。

①移交人书面提请接管单位接管验收；

②接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核；③接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验；④对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理；

⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；

⑥经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

四、物业项目接管验收实际工作中的几个要点

在物业项目接管验收中的实际工作中，物业项目承接验收往往得不到足够的重视，要么是没有经过物业项目接管验收就接管物业，要么物业项目接管验收不能严格按标准和程序进行，流于形式，也给日后的物业管理工作留下很多隐患和问题。因而，要把握以下几个要点：

1．在接管验收前，物业管理企业与开发建设单位要协商接管验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的

时间、注意事项等。统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。

2．接管验收不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品

等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。

3．对查验中发现问题，属于必须改正和返修的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维

修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。

4．为保证设施设备的正常运行，对接管验收之后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交

接向正常运行、保养及维修转移。物业管理项目接管验收中应注意的几个问题

摘要:项目接管验收，是物业管理企业提供服务的一个重要环节，也是服务的基础。做好这项工作，既是企业和业主（业主委员会或开发商）共同了解项目现状的需要，也是企业与业主（业主委员会或开发商）分清责任、减少纠纷的需要，更是企业弥补其缺陷和不足、完善设备设施、为业主和使用人提供满意服务的需要；为做好这项工作，应当注意以下几个问题：

一、业主的重视与支持，是做好接管验收工作的前提

就一个具体的物业管理项目而言，企业和业主（业主委员会或开发商）是一个利益共同体，企业提供物业管理服务，业主或物业使用人通过接受服务使物业保值增值，可谓各有所需、各有所得。双方在委托合同中，原则只有一个，即物业管理服务质价相符。物业管理企业提供服务，需要得到业主（业主委员会或开发商）的理解、支持、配合。同样，作为物业管理服务组成部分之一的项目接管验收工作也离不开业主（业主委员会或开发商）的理解、支持、配合。可以说，没有业主（业主委员会或开发商）的重视与支持，接管验收工作就无法开展。在接管验收过程中，企业要不断地和业主（业主委员会或开发商）进行沟通，引起他们对工作的重视和支持，从而促进工作的开展。

项目接管验收工作，一方面是物业管理企业做好自身服务工作的需要，另一方面也是业主（业主委员会或开发商）了解物业管理项目现状，进而确定物业管理费和维修、改造投入的需要，同时也是物业管理企业与业主（业主委员会或开发商）双方分清各自责任、减少纠纷的需要。接管验收绝不仅仅是企业单方面的工作，而应当是企业和业主（业主委员会或开发商）双方共同的工作。业主（业主委员会或开发商）应当重视和支持物业管理项目接管验收工作。

二、制定工作方案是做好接管验收工作的基础

项目接管验收不仅是一项重要工作，而且是一项艰巨而复杂的工作，这就要求物业管理企业要精心策划，制定详细的工作方案，确保工作有序进行并按时完成。

工作方案一般包括：接管验收的工作原则、组织机构及人员分工、范围和事项、工作计划、注意事项、接管验收记录、工作的准备等。由于接管验收工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。因此，企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的人员，必要时，还可聘请社会上的专家组成专门的组织机构，专门负责项目接管验收工作。待接管验收工作结束，再回到各自的岗位。在组织机构内，应当做到分工明确、各司其职。

制定工作方案，有助于接管验收工作，但由于它是企业和业主（业主委员会或开发商）双方共同的工作，所以，工作方案要事先和业主（业主委员会或开发商）进行沟通、洽谈，并得到他们的认可。对于已经委托过企业管理的项目，业主（业主委员会或开发商）还需和原企业沟通、协商。

工作方案是企业和业主（业主委员会或开发商）双方开展项目接管验收工作的依据，一经确定，双方即应照此办理。

三、牢记宗旨、不越雷池、学会沟通，是做好接管工作的保证

物业管理企业的宗旨就是全心全意为业主和使用人服务，企业通过自身服务，不断满足业主和物业使用人的现实需求和潜在期望。所以企业应当一门心思地做好服务，而不应当陷入其他是非之中，企业在项目接管验收过程乃至整个服务过程中，都应当牢记这一点。企业在项目接管验收时，应当遵循一个基本原则：即仅仅对项目现状作详尽的、细致的客观描述；对问题和缺陷，既不夸大，也不缩小；不对现状作任何分析和推测；不涉及与接管验收和服务有关的其它事项。一旦违反这个原则，就会造成企业接管验收工作的被动。如果企业参与接管验收的工作人员，随意议论项目建设过程中或原物业企业服务过程中相关方的是是非非，甚至“掺和”在其中，势必引起反感和不满，从而导致其对项目接管验收工作不积极配合，造成对项目接管验收工作质量与进度的负面影响，严重的还会影响到企业和业主（业主委员会或开发商）的关系，对企业在接管后的服务中产生负面作用。

项目接管验收毕竟不是企业单方面的工作，需要各相关方的支持与配合才能完成。所以，参与项目接管验收人员，应当学会和业主（业主委员会或开发商）及有关人员沟通，取得其对工作的支持与配合，顺利完成项目接管验收工作。

四、认清并解决历史遗留问题，是做好项目接管验收及接管工作的关键

物业管理项目的接管主要包括三个方面内容：一是建设文件、工程图纸及其它资料的接管；二是合同（协议）的接管;三是房屋、场地及其设备设施的接管。项目的接管验收与竣工验收不一样，虽然竣工验收具有法定作用，但它是按一定比例进行的抽验，只反映项目的总体情况，对细部关注不够。而接管验收是百分之百的查验，不仅关注总体，而且关注局部；查验的越细越全，遗留的问题也就说得越清，以后企业与业主（业主委员会和开发商）的纠纷也就越少。遗留问题要说得清，就要求企业对项目的接管验收要细致、全面、不留死角。

首先要查验主要的文件、图纸及其它资料、合同（协议）是否齐全；其次再对现有的文件、图纸及其资料、合同（协议）要一页一页查验，看有无缺损等瑕疵，并做好记录。对房屋、场地及设备设施的接管验收，要逐项逐室进行，力争做到百分之百的查验，并将存在的问题，记录在统一的表格内。对本企业有查验困难的专业项目，可委托社会上的专业公司进行查验。最后对项目接管验收的结果一定要记录准确、完整，并制作接管验收清单，由双方相关负责人签字确认，作为企业接管项目和移交项目的依据。

项目的接管验收工作，必须制作交接文件，由企业和业主（业主委员会或开发商）双方代表签字。交接文件要阐明交接时间、交接内容及事项（含建设文件、工程图纸及其它资料、合同、设备设施清单等）、管理责任的时点划分、项目存在的问题及解决方案等。把遗留问题的解决落到实处，就是要求企业要随时随地和有关方沟通、协商，落实解决遗留问题的单位、责任人、时间、费用承担者等。对于项目接管验收工作，只要本着科学、客观、公正的态度，就一定能妥善解决，并最终保障整个服务过程的圆满顺利。新小区物业接管验收的准备

（一）人员准备

（1）组建接管验收小组。由物业管理企业管理部牵头，组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。各部门应选派既精通业务，又责任心强的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人患参加。规模一般为5～8人。（2）指定负责人,最好是由本项目的负责人担任。（二）接管验收的资料准备

（1）验收支出国家有关技术标准及规范。

（2）图纸：该物业的设计图和施工图纸，特别显隐蔽工程的图纸及施工现场记录

（3）针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，诸如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表、接管验收问题整改表等。（三）进行现场初步勘察

根据设计图和施工图纸，派接管验收小组的工程技术人员到物业些绝绝招马为接管验收工作的开展打下基础。新建物业接管验收的程序

（1）建设单位书面提请接管单位接管验收，并提交相应的资料。

（2）接管单位按照接管验收标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验

收通知并约定验收时间。

（3）接管单位会同建设按照接管验收的主要内容及标准进行验收。（4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。

（5）经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。

新建物业接管验收的主要内容和标准（质量与使用功能）

1、主体结构

（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

（4）木结构应给点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有先规定。2、外墙不得渗水3、屋面

（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。4、楼地面

（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、

接缝均匀顺直，无缺校掉角。

（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。（3）木楼地面应平整牢固、接缝密合。5、装修

（1）钢木门窗应安装正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道富、进户门的亮子均应装设铁栅栏。（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢。（4）门窗玻璃应安装乎整，油灰饱满，粘贴牢固。（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺校掉角。（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏剧现象。6、电气

（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用

管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于IMΩ／KV。

（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。（5）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的

规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。（7）除上述要求外，同时应符合地区性《低压电器装置规程》的有关要求。7、水、问声、消防

（1）管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规

范的要求。应按套安装水表或预留表位。（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超高压sin，并不应使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、

检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火现嫩要求。并且有消防部门检验合格签证。8．采暖

（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装乎正了配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专

业部门的检验合格签证。

（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得再相摩且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡、返转应自如。（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装乎正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

（6）管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，

管架、支架、吊架应牢固。

（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放

浓度应符合环保要求。

（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暧区室温必须符合设计要求。9、附属工程及其他

（1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）、设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺

直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

（2）化粪池应接排满量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够

坡度，一但不应超过两个弯。

（3）明沟、散水、落水为头不得有断裂、积水现象。

（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

（7）单体工程必须做到工完料冷地清，临时设施及过渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室内外高差符合设计要求。（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。物业接管验收应提交的资料

根据201*年国务院第379号令《物业管理条例》第二十九条规定和1991年建设部公布的《房屋接管验收标准》（ZBP30001---90）建设单位应向接管单位移交有关资料。新建物业接管验收应提交的资料1、产权资料

（l）项目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建筑执照。（4）拆迁安置资料。2、竣工验收资料

（1）竣工图一包括总平面、建筑、结构、”设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。（2）地质勘察报告。

（3）工程合同及开、竣工报告。（4）工程预决算。（5）图纸会审记录。

（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）（7）隐蔽工程验收签证。（8）沉降观察记录。

（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（l0）砂浆、混凝土试块试压报告。（1l）竣工验收证明书。3、技术资料

（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

（3）供水、供暖的试压报告。（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。企业质量保修文件和物业使用说明书。

物业接管验收交接双方的责任建设单位的责任

（1）提前做好房屋交验准备。房屋竣工后要及时提出接管验收申请，未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。（2）在接管验收时，应严格按照接管验收标准进行验收，验收不合格的负责返修。

（3）房屋接管交付使用，如发生重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。（4）按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。

（5）新建房屋接管后，负责在3个月内组织办理承租手续，逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。接管单位的责任

（1）对建设单位提出的验收申请，应杂一15日内审核完毕、及时签发接管验收文件。（2）经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管验收文件。

（3）接管验收时，应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同建设单位共同

协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。

（4）房屋接管交付使用后，如发生重大质量事故，应会同建设。设计。施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属

管理不善的原因，应负责处理。（5）根据协议，可负责代修、保修。

接管验收时如有争议，交接双方应尽可能协商解决，如不能协商解决时双方应申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。

开发商要给物业的资料：物业小区的竣工图；全部房间的钥匙；所有市政设备站点，包括水泵，安防机房、消防机房以及中控设备；业主名单和联系方式；房间的使用说明书。

物业管理费用支出包括哪些？

职工工资、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费、差旅费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、会议费、咨询费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、职工教育经费、排污费、存货盘亏或盘盈等。同时还可根据企业需要，在不违背会计原则的前提下自行设置部分明细科目一、人员费用（元）：（一）工资（二）社会保障费（三）其他支出二、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费（元）

（一）电梯日常运行及维护费：1、电费2、维护费3、设备保险费4、年安检费5、其他支出（二）二次供水设施日常运行及维护费（元）：1、电费2、日常维护费3、其他支出三、绿化养护费四、清洁卫生费五、秩序维护费

六、物业共用部位共用设施及公众责任保险费（元）七、办公费（元）八、管理费分摊（元）九、固定资产折旧（元）十、其他费用（元）

十一、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）

十二、服务小区应收费面积（平方米）：1、配有电梯物业应收费面积2、配有二次供水设施物业应收费面积十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）

物业公司的服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分

1.直接人工费包括：企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金、社会保险及职工福利待遇等。

2.直接材料费包括：企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。3.间接费用包括：企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。4．物业管理区域保洁费用；5．物业管理区域绿化养护费用；6．物业管理区域秩序维护费用；

7、公共设施维护保养费用；（健身器材，活动室，物业用房等）

8、公共设备维护保养费用；（配电室，发电机，水泵设备，消防设备，热交换机，电梯等）9、公共设施设备的保险费用；10．办公费用；

11．物业管理企业固定资产折旧；12、和住户约定同意的特约服务费用；

企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产。在有效使用期限内，分期摊入营业成本费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。小区的物业管理费具体是指哪几方面的收费

一、物业公司何时开始收取物业管理费？

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。二、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？

答：目前，没有明文规定。但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。

三、对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价？

答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由国家定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，以北京市来说，按市物价局颁布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字〔1997〕第196号)，统收服务费1元／户月，由物业公司向住户收取。四、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是室内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。五、公共区域的照明费用，谁来负担？

答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。六、电梯费用，低层住户是否应承担？

答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6：00-24：00不间断运行，24：00-6：00应有人值班，而且必须保证层层停梯。如果服务有折扣的，收费也应有折扣。七、住户装修时，是否应向物业公司交纳装修押金？

答：住户对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证住户装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，住户在装修时，必须向物业公司提出申请，经物业公司批准后方可施工，而且还必须与物业公司签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准，即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。八、机动车停车费用到底是什么费用？

答：规定的是“机动车存车费”，而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备《物业管理资质证书》的物业管理公司，其他单位和个人不得收取此项费用。物业公司收取存车费后，双方应签订存车看管协议书，物业公司履行看管责任，发生丢失时，按照双方签订的协议进行处理。

小区物业收费都有哪些

居民普遍反映：缴了物业费，不知道自己是否多缴了，缴的钱到底被用到了什么地方。

由于不清楚物业管理费的用途，很多小区居民对此都有抵触情绪，居民拒交或拖欠物业费的事时有发生。那么，我市物业服务收费现状如何，不同住宅小区该交多少物业费，物业部门收费后应该为居民提供哪些服务，除了物业费还须缴别的费用吗？带着这些问题，昨日，记者采访了市物价局等相关部门进行了解。物业收费划分四个等级

据悉，目前我市物业收费依据的是201*年末市物价局和市建设局下发的《关于贯彻〈黑龙江省物业服务收费管理办法〉的实施意见》，本实施意见适用于我市城区内具有物业服务资质的企业和具备业主委员会的物业小区。现物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的各类物业服务收费，根据物业小区的配套设施、环境设施和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，实施分级管理、等级收费。共划分为四个等级，即一级、二级、三级、四级，每个等级对应相当等级的基准价格，即每平方米0.90元、0.70元、0.45元、0.30元。按业主法定房屋产权面积收取，小区业主委员会与物业服务企业核定后的基准价格可上浮10%，下浮不限。

记者了解得知，目前我市住宅小区基本都按这几个等级进行物业管理，收费标准按相应等级基准价格进行下浮，物业费最高的是每平方米0.90元，像王仔花苑、兴海花园、锦湖名苑等个别高档小区。而多数住宅小区实行的是三级物业管理，收取的物业费按照每平方米0.45元上下浮动。另外还有相当部分不封闭小区(即老旧小区)按照四级管理。物业管理有哪些服务

居民缴纳物业费后，这笔钱到底用在哪里，物业部门应提供哪些服务，这是居民最为关心的。据了解，根据实施意见，物业服务支出除了管理服务人员的工资、社会保障和福利费等外，基本用在物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用上。

目前实行政府指导价的等级住宅小区物业服务项目内容包括：清洁卫生管理，包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁及经常性的保洁。绿化养护管理，对绿化物进行定期修剪、施肥、浇水、喷药、更新、保护绿化物生长。公共秩序维护管理，设专职秩序维护人员坚持巡逻值勤，维护小区的公共秩序。屋顶、楼道、梁板、柱、内外承重墙体、烟囱、基础、楼道内外门(含电子门)窗、声控灯日常维护养护，清疏和维修共用上下水管道、化粪池。小区内的道路、景点、护栏、庭院灯(含电费)、公益性文体设施等日常维护。高层楼宇增设的消防、通风、监控管理服务项目。物业费外还有啥费用

据了解，居民除缴纳物业费外，高层住宅电梯运行费用(含电费、维修费、折旧费等)，独立核算，在物业费之外另行收取，收取标准也有相应的电梯收费指导价格，现基本按户均摊收取。

此外，居民每月还应向垃圾处理部门缴纳生活垃圾处理费，收取标准为每人每月0.5元。

【物业费包括哪些费用】小区物业服务达到收费标准了吗

近几年，随着新建小区的不断增加，物业也成为了业主关注度较高的一个地方，而业主与物业的矛盾更成为了大家热议的话题。物业与业主的矛盾有些是因为开发商在开发阶段遗留的问题，最终造成业主将矛盾转移到物业身上，有些是因为物业服务不到位造成的。近期，不少业主也致电晚报《大楼市》栏目，询问物业收费虽然是由政府部门批准，但收取费用的问题、服务的内容到底包括哪些?服务的物业到底是否达标该如何判断?■多数市民不了解物业费中包含哪些服务

住在机场附近的刘女士表示，小区物业费是0.9元/平方米，但从他们入住的两年多时间里，小区私搭乱建的情况特别严重，有几户住在一楼的业主，竟然将门前百余平方米的绿化全部毁坏，将地圈入自家院内。物业虽多次制止，但没有任何效果。除此之外，小区的绿地杂草丛生，无人打理。为此，她已经一年没有交纳物业费了。“我不是不交物业费，而是觉得物业并没有尽到其应尽的职责。”刘女士表示。

而住在西山水库附近的赵先生说，小区的物业费是1.3元/平方米，但他认为，物业在安全服务上根本达不到这个收费标准。赵先生称，几天前，小区一业主养的大白狗在小区内“失踪”了。通过小区监控发现，是被人牵上车带走了，而这辆外来车竟然是物业人放入小区的。后来，在物业经理的协调下，次日，这辆车又把狗给送了回来。在采访中，多数市民对于在交纳物业费后，物业到底该屡行什么样的职责以及物业费到底如何核定并不清楚。■物业服务分为5个等级

据了解，在201*年9月28日，由大连市发展和改革委员会与大连市国土资源和房屋局联合下发的《大连市物业服务收费管理实施细则》中，对物业服务收费以及服务标准，有着明确的规定。物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价;商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素不同，有关部门将住宅小区物业服务分成5个收费等级。特级服务是根据物业服务成本及相关情况核定;一级为每月每建筑平方米为1.00元～1.30元(含1.00元);二级为每月每建筑平方米为0.70元～1.00元(含0.70元);三级为每月每建筑平方米为0.40元～0.70元(含0.40元);四级为每月每建筑平方米为0.40元以下。其中，每个等级的费用中都不包含电梯运行维护费。■收费评定与服务满意率挂钩

在这份细则中可以看到，5个等级的收费标准中，服务项目均为7项，分别是基本配套条件、房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共卫生保洁服务、绿化养护管理、综合管理服务。而每一项中，都包含具体的服务标准及基本条件。其中，特级、一级、二级除了在小区环境和硬件设施有细微差别，但像管理人员需要统一着装、有一定规模的休闲活动场地和固定的活动馆所等服务标准是相同的，而绿化率的比例以及配置可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统等安全防范设施中，特级和一级都比其他几个级别要求相对较高。而在综合管理服务一项中，每年至少征求一次业主对物业服务的意见，特级的满意率为85%以上，一级的满意率为80%以上，二级的满意率为75%以上。这就意味着，小区的收费评定与物业服务的满意率直接挂钩，业主也对物业服务起到了一定的监督作用。经济适用房物业管理现状问题

201*年1月1日起，北京市发改委、北京市建委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。经济适用房管理收费从原有的定价模式转变为政府指导价，不能上浮，下浮不限。经济适用房物业管理的实施和完善对其良性发展运行具有重要意义。但是当前经济适用房住宅的物业管理情况不容乐观，存在诸多问题，不仅影响了业主的居住质量，同时也阻碍了整个物业管理行业的健康发展。1.价格机制不合理

从经济适用房物业管理政策来看，政府考虑到经济适用房的业主对象多为中低收入家庭，为切实起到缓解中低收入人群的经济困难问题，经济适用房的物业管理费一直是由政府定价或执行政府指导价的，经济适用房的物业管理费标准一直低于一般商品住房的收费，这使得以劳动密集型为主的物业管理企业在本来就非常微利的经营中更加举步维艰，难以生存，低廉的物管费用很难维持物业公司正常的经营开支，政府限价与企业追求利益形成了不可调和的矛盾，所以造成管理经济适用住房的物业公司不得不通过减少服务项目、降低服务标准来减少开支、控制成本，从而出现业主认为物业公司服务质量差，拒缴物业管理费的局面。2.缺乏市场竞争机制

目前，大部分经济适用房的物业管理都是由政府房管部门下属企业改制后的物业管理企业承担，由政府支撑的物业企业，在服务上大都抱着“国有企业”，混一天算一天得过且过的思想，所以在服务质量上也得不到较高的提升，造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门、扫扫地而已的状态，还有部分大中型企业开发建设的经济适用房受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的项目推向社会和市场管理，使经济适用房的物业管理不能像商品住宅区一样通过公开招标方式进行管理，市场竞争机制难以建立并发挥作用。3.提供服务缺乏针对性

经济适用房小区居住人群的特殊性决定了其在物业管理模式上要区别于一般商品房小区，要依据服务对象的特殊性判断业主的需求，有针对性地开展服务，不能只注重物管企业本身的经济利益，脱离大多数业主的实际需求，盲目推出一些投入小、产出高的有偿服务。应根据广大业主的实际需要，有针对性地提供适用经济适用房小区的管理服务。4.业主经济水平受限和消费观念落后并存

经济适用住房小区的不少业主由于自身的经济水平和专业知识所限，只强调物业管理费的收取高低问题，只关注小区的绿化、保洁等表面现象，而对于需要花费大量资金的楼房主体的硬件维护、设施设备的安全维修等专业问题关注甚少。如果物业公司只按照业主意愿收取过于低廉的物业管理费将势必在一定程度上限制物业管理公司进一步提高服务的质量和水平，放弃对小区物业的妥善维修和保养，长此以往必将造成经济适用房小区出现“未老先衰”的可怕后果。

物业管理发展中存在的主要问题及面临的困难

物业管理发展中存在的主要问题是：

1、法制建设滞后。物业管理涉及物业、业主委员会、物业管理公司之间诸多权利义务关系，尽管这些年国家和地方出台了一些规范物业管理的法规政策，但目前物业管理中发生的大量矛盾纠纷仍得不到及时解决，司法机关也缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法程序，建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。2、产权关系不明晰。受产权人的委托实行管理，应以产权明晰为管理的基础。但是行业住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。3、建管之间缺乏有效衔接。项目规划设计、施工建设阶段遗留下较多的问题，建与管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，配套设施因超投资计划而不够完善，有的建设单位对物业管理作出不切合实际的承诺，都将给后续的管理带来许多困难。4、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。在大多数地区物业管理的市场环境还没有形成一定的气候。业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立，缺乏竞争，市场没有活力，企业没有压力，广大业主没有选择管理者的权利。5、物业管理的收费亟待规范、完善。目前，由于职工工资中还没有足够的住房消费含量，很多地方与物业管理的收费定价主要考虑住户的承受能力，收费标准低于成本核算，物业管理企业亏本经营，举步维艰。也有的物业管理企业存在收费偏高，多收费、少服务的问题，引起住户的不满。

推行物业管理，其服务职能没有改变，服务对象也没改变，只是服务的方式发生了变化，由多年来受计划经济体制影响的机关行政管理行为，立即转向市场经济体制下的物业管理行为。在这个转型过程中，还有许多矛盾和困难，主要表现在以下六个方面：一是思想观念转变困难。机关后勤人员长期在计划经济体制下形成了“优越感”，一下子转变到市场经济条件下的企业员工，这个角色转换使一些员工思维定势不能及时转变，特别是一些老人留恋于“铁饭碗”，认为物业管理是市场行为，风险大，搞不好就要丢饭碗，因而思想顾虑较大。二是起步发展困难重重。机关后勤社会化改革过程中成立的物业管理中心，已由机关“行政事业单位”转换为“企业单位”以后，情况千差万别，大多是规模小、资金少、市场竞争力不强，很难进入市场发展壮大。

三是行业队伍素质偏低，人才短缺以及缺乏管理经验和技术等。市场的竞争，归根结底是人才的竞争。物业管理作为专业的管理，需要各类高素质的人才。应当有计划、有步骤地加强物业管理人才的培养，努力造就一支懂经营、善管理、有技术、业务精的行业经营管理队伍，因而，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常紧迫。但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。一些人年龄偏大，文化程度偏低，素质状况差异较大，而且员工们还存在着过去那种“坐等服务”、服务态度生硬、服务方式单一等服务质量问题，这样的实体，很难一下子打开市场局面，使物业管理作为专业化的管理。四是面临着服务保障与增效创收的矛盾。由于机关物业管理中心是面向市场，实行成本核算，有偿服务，所以在服务和效益方面面临矛盾。一方面，本机关一些干部职工对有偿服务不理解，认为物业管理中心是机关的一部分，应该无偿优质的为机关提供服务，有多少钱就提供多少服务，很容易发生服务和效益上的矛盾。

五是很难摆脱行政干预和“红眼病”的干扰。一旦物业管理中心在市场经济的大潮中有所作为，效益可观，难免使机关其他部门或人员眼红，以及进行各种行政干涉。

六是面临着廉洁自律的考验。目前屡禁不止的社会和企业内部以权谋私、大吃大喝、办事不公等腐败现象的存在，使人们对机关物业管理中心这个自主经营实体的廉政建设也普遍关注，担心他会成为滋生腐败的温床。

昆明六家品牌物管公司大PK

俗话说买房“三分买七分住”，这不但是对所购住房物管服务重要性的充分肯定，而且更应成为人们发生购房行为时的一项重要参考。

说到好房子，许多人脑海中就会立刻浮现出优美的社区环境，漂亮的楼房，时尚实用的户型，还有先进的智能系统，而与日常生活息息相关的物管服务，却常被不经意地“忽略掉”。殊不知，房子住得舒心不舒心，能否保值增值，很大程度上恰恰取决于所在社区物管服务水平和质量的高低。因为没有好物管，再好的房子也会因年久失修而变得斑驳陆离，再优美的环境也会因无人精心照料而变得杂乱无章。而有了好的社区管家，小区环境、住宅品质才能日久常新，我们出门才会更放心，我们的心情也会更舒畅。尤其随着目前一些社区物管品质的不断提升，今天的物管服务已不只停留在简单的“居委会式”的家居范畴，正在迅速向多元化、人性化、品质化方向发展，尊贵感、文化感等精神方面的需求，已在真正的好房子中得到了淋漓尽致的体现。

本期PK，记者搜罗了本土6家品牌物管公司，他们可谓是昆明物管行业的龙头企业，拿银海物业、百大物业来说，其推出的管家服务、酒店式物业管理服务以高品质、专业化的服务口碑成为其地产销售的助推器，而俊发物业、楷唯物业、佳园物业、龙泉物业擅长打温情牌，从一点一滴细节做起，推出快修、金钥匙、划片区管理等服务，周到体贴地抓住业主的心。

本期PK中，记者将从七家品牌物管公司的服务水平、服务效率、收费标准、服务效率、特色服务等多个方面进行一番比拼，谁是特色服务个中高手？谁是创新服务能人？谁打的又是温情服务牌？你将一目了然。希望本期物管PK能为您的置业计划献上一分参考资料。■必杀绝技

银海物业、百大物业、楷唯物业、俊发物业、佳园物业、龙泉物业银海物业：业主满意才是100分

服务可以借鉴，但品质不能替代，银海物业借鉴国内外先进的管理经验，遵照ISO9002质量体系文件的标准，每个员工对待工作都力求达到“业主满意100分”，业主满意才是真的满意。百大酒店物业：首家引入酒店式服务，参与项目前介

云南百大物业服务有限公司是省内第一家引入酒店式服务的物业管理公司，依托酒店先进的管理经验，参与项目前介，即在新地产项目规划之时就介入，提供一些有益的小区建设、设施意见，避免项目后期问题出现，百大物业先进的管理理念获得社会认可，目前多个小区邀请其为小区提供顾问服务。楷唯物业：360°温暖细节服务如果你住在新亚洲体育城，你就能感受到楷唯物业360°的温暖细节服务，小区内设电瓶车，方便业主，招手就停；在小区出入口处设有便民自行车，持业主卡便可借车外出；小区门口也设便民手推车，业主购物回来东西不好拿，推着车到单元门口，维护员会把它放在小区的出入口。另外，一站式、金钥匙、管家式的特色服务深受业主喜爱，“0”缺陷的服务追求让楷唯物业成长得更快。俊发物业：温情大家庭的组织者

要说俊发物业的必杀绝技，应该首选俊发物业主打的温情牌。经常组织老人和孩子参加集体活动，像每年的“九九登高”重阳节，组织社区内的老人登高、郊游的活动是少不了的，细微到还让医务人员时时跟随，那就难能可贵了；经常组织孩子参与绘画比赛、歌舞表演，既增加孩子的自信心，又增加小区里孩子的凝聚力。这样的物业，也非常可贵。

佳园物业：酒店式服务

佳园物业最具特色的当属酒店式服务，只要业主有需求，即可提供上门提供高档次的服务。像佳园物业服务的世博生态城内专门开设了小村巴服务，就是专门为不会开车的老人、孩子以及其他业主提供接送服务。龙泉物业：划片区责任制管理

龙泉物业公司各服务处以有多年管理小区经验的主任为核心，实行划片区责任制。该物业公司还充分利用现代科技，搭建了一个更好地与广大业主沟通与服务的平台服务网站。■规定动作比试沙场点兵

推荐：银海物业

推荐理由：管家式服务

昆明银海物业服务有限公司成立于1997年10月，具有云南省建设厅颁发的二级物业管理资质证书，并于201*年10月通过了ISO9002国际质量体系认证，使银海物业管理与国际标准接轨。

公司已接受委托管理的物业有银海温泉花园、银苑小区等26个小区，并担任多个小区顾问，目前已有银海森林、银苑小区荣获了“全国物业管理示范住宅小区”的称号。公司针对大理山水间、领域、畅园三个项目特别推出定制管家服务，为住户提供尊贵体验24小时的星级管家物业服务，每个管家24小时开机，为业主提供服务，经过8年质量管理体系的运行和实践，银海物业已将各项管理服务过程纳入体系管理控制范围。

楷唯物业，从1999年成立以来，从一家小企业奋斗到今，至201*年7月，获得一级资质企业证书，201*年聘请了知名物业管理顾问公司戴得梁行，服务品质得到进一步提升，服务涉及管理住宅、写字楼、商业街、运动场馆等多种物业类型，已设立星耀大厦、挪威森林小区、新亚洲体育城等服务中心，总管理面积目前已达278万余平方米。公司为业主提供一站式金钥匙管家式服务，以新亚洲体育城为例，小区开展颇具特色的交房服务，业主到位后一次性办理交房，并获赠奖品，在业主活动中心，定期举办业主活动，成立业主老年大学，定期为老年大学成员举行培训活动，比如说婴幼儿常识。成立了老年艺术团，目前已有200余名会员，每天都排练。云南俊发物业服务有限公司成立于1999年12月23日，是具有云南省建设厅颁发的《物业服务企业二级资质证书》，先后成功接管“翠康园”“俊发大厦”“水晶俊园”“世纪俊园一期”“世纪俊园二期”等高档住宅小区和写字楼，物业服务面积超逾100万平方米。公司目前是昆明市物业服务协会会员，在201*年8月份通过ISO9001201*国际质量体系认证，所管辖的项目多次被评为“先进单位”、“花园式单位”和“昆明市安全文明小区”等称号。每月都会组织业主活动。

云南佳园物业管理有限公司创立于1999年2月，公司先后获得“全国绿色社区”“建设部优秀物业管理示范小区”“建设部文明服务示范窗口单位”“云南省绿色社区”等称号。总管理面积565万余平方米，拥有各类专业管理人员150余人。

云南百大物业服务有限公司隶属昆百大集团酒店物业管理总部，于1999年2月1日正式组建，国家一级物业资质等级。公司于1999年11月通过了SQCC质量认证中心的认证，在201*年7月又换版认证通过了ISO9001：201*国际质量管理体系标准。目前公司受托管理和服务的物业总面积约150多万平方米共13个项目，其中住宅楼盘主要有百大国际花园、野鸭湖山水假日城、城市理想以及北京“香邑山别墅”和无锡百大春城等等。公司在多个小区中推出特色服务，如高考的学生请名校老师考前辅导、对业主进行财务管理讲座、配合社区成立小区党支部。

昆明龙泉物业服务有限公司成立于1999年，曾荣获“泛珠区域物业管理品牌企业”和多个省、市、区荣誉称号。该公司接管了云南江东房地产集团公司开发的14个小区，还先后承接了云南农业大学教职工住宅小区及科技大楼的管理。公司根据各小区实际情况，不定期组织一些以共建和谐社区为主题的各类社区文娱活动。收费价格

推荐物业：楷唯物业

推荐理由：物管费便宜合理

俊发物管费从1.25元－1.5元/平方米/月，佳园物业服务费从1元/月/平方米－2.98元/月/平方米不等。

百大物业对于各个小区物业管理费征收情况不一，最便宜的是国际花园是0.6元/月/平方米，城市理想1.42元/月/平方米，别墅为2.3元/月/平方米。

银海物业的收费也相对便宜，荷塘月色1.16元/月/平方米，畅园1.36元/月/平方米，领域1.46元/月/平方米，办公楼物业费稍高，如银海SOHO，2.8元/月/平方米。

楷唯物业表示，目前新亚洲体育城物业管理费为退台花园洋房0.9元/月/平方米,别墅1.5元/月/平方米,电梯高层1.1元/月/平方米。

佳园物业服务费从1元/月/平方米－2.98元/月/平方米不等。

龙泉物业公司的物管费收费较低，在没有电梯的小区，物管费只有0.45元／平方米/月，有电梯的为1.10元／平方米/月。对于一些代收费用，如水电费、垃圾处理费等，都是按统一标准代收，一分钱都不加。服务效率

推荐物业：俊发物业

推荐理由：维修15分钟内上门

每天16小时的保洁服务、24小时的维修服务，俊发物业对业主的服务真正做到了家。在俊发物业，保洁员的保洁服务时间长达16小时，对于物业维修的专职人员，俊发物业采取24小时值班制，24小时保证业主的室内外“硬件”安全。一个电话，俊发物业的专职维修人员15分钟内肯定到岗处理问题，延迟一分钟的话物业维修人员将接受罚款。佳园物业一直要求“当天的事当天办、急的事情优先办、所有的事情认真办”，认真对待业主的投诉及建议。楷唯物业在新亚洲体育城小区内开通二辆工程车，遇到紧急事件，15分钟之内到达业主室内，帮助维修。

百大物业规定，维修、养护问题在4小时内解决，特殊情况不超过24小时；维修及时率99%，急修事件，在接到报修项目后30分钟内达到现场。

银海物业针对大理山水间、领域、畅园三个特别推出定制管家服务，每个管家24小时开机，一对一服务，业主一有需求立刻有管家上门服务。

龙泉物业公司对于各种服务都有详细的服务承诺标准并作为对工作人员发放工资的考核标准。如在安全防范方面，突发事件要求在3分钟内赶到现场；对于下水道阻塞报修，在2小时内解决；漏水在90分钟内解决，水流量小在50分钟内解决。■第三只眼银海物业

银苑小区业主张女士：最让人感动的是今年三月份自己生孩子时，物管公司的工作人员前来探望，“消息比我的朋友还灵通，哈哈！”张女士称。而正处于蜜月期的李小姐也对银海物业服务十分肯定，“在我结婚那天，我和老公收到了物业公司送来的百合花，很人性化的服务，希望以后银海能继续保持。”百大物业

望湖雅筑业主李大爷：今年三月满70高龄时，收到了百大物业工作人员亲手送来的生日蛋糕，“那天还在下大雨，送来蛋糕的是物管公司一名小伙子，身上也全淋湿了，我们一家人感觉很不好意思，让人家在大下雨天还跑一趟。”俊发物业翠湖俊园陈先生：一般的物管短时间做好服务很容易，但是能坚持十年如一日的做好物业服务是很不简单的，从保洁、绿化、安全防护等等，俊发物业一直是这样做服务的。我眼看着10年前和10年后的俊园漂亮依旧、整洁依旧、温馨依旧。佳园物业

世博生态城业主张先生：这里的别墅区安静而祥和，我院子的门可以时时敞开，让小鸟、邻居时时来串门。能有这样专业的物业服务，居住起来自然很舒适。楷唯物业

新亚洲体育城的业主刘女士：小区内环境及卫生都搞得很好，同时举办的老年大学也很受人欢迎，每天我都在学校里学习书法及绘画，业余生活很是丰富。龙泉物业

江东花城周先生：今年10月我回家时不慎将一台对讲机遗失。当时我非常着急，因该对讲机是公安内部使用的，如果遗失将对公安工作的保密性产生影响，最后在该公司江东花城物业服务处一名安防工作人员手里认领到了。有这样的物管，我们住着很放心。■主帅督战

物业管理进入转型

银海物业副总经理李桂琳表示，一直以来“物业管理”已经成为人们的习惯用语，但“物业服务”才是更准确的表述。“管理”更多体现的是物业企业与房屋、设施、场地等“人与物”的关系，而“服务”才能真正体现企业与客户之间“人与人”的关系。“物业服务”一词，无疑更能彰显业主的地位，明确物业企业的服务功能。

随着城市化进程的加快和房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业已进入转型期。“物业管理”不只限于提供环境保洁、安全秩序管理及公共设施的维护服务，还应为业主创造舒适的生活环境。物业管理应时刻注意服务细节，时时处处摆正自己的位置，以“服务者”的立场对待自己的工作；从思考模式、工作方法等方面尽快改掉与“服务”不相称的做法。下一步银海物业将创新工作方式，从业主的角度出发理解业主的需求和困难；加强内部管理，不断自省，不断地超越自我。建管不分致矛盾突出

楷唯物业常务副总苏利强表示，物业管理工作为什么受到制约？主要原因是建管不分，即建设管理单位与物业管理公司是一家人，一些开发商不能主动履行前期的一些义务，给业主带来一些不便，而给物业公司后期管理造成一些难度。201*年，国家质量网的一项调查显示，物业投诉量占到总投诉量第三位，针对物业服务的投拆占此项投诉中的12%，其中有大部分是一些开发商的遗留问题，如房屋工程质量。其实只要开发商有社会责任，物业管理公司与地产公司又是一家公司，问题就不大，可以起到相辅相成的作用，比如说万科物业是万科地产旗下的公司，万科物业服务好，对地产公司的销售就有促进作用。昆明的银海物业、银海地产也是这样的关系，银海物业口碑好，给地产销售也能带来促进作用。

对于物业企业的发展来说，首先必须是独立核算的单位，这样可避免开发单位为了促进销售，就变相把管理费降低。只有通过独立核算，物业企业才能有权坚持自己的物业管理收费。今后，物业管理应多在精细化管理方面下功夫，想业主所想，急业主所急。比如说公司目前管理的新亚洲体育城是一个有10万人口的社区，大社区的管理，这就是一个管理上的难题。现在只能通过摸索进一步细化。物业就是做好服务

云南百大物业服务有限公司副总经理温梅认为，物业对业主、开发商应该是服务的关系，通过物业，协调业主与开发商之间的关系，使后期的小区更趋于和谐。成立9年以来，公司在百大地产的支持下，百大物业成为地产发展强有力的助推器，公共秩序维持人员都经过严格的挑选和军容军纪、岗位技能培训考核，水电维修人员都具有专业技术职称，保洁人员都经过星级酒店式培训，具有专业清洁技能。加强与银行、电信合作

龙泉物业服务有限公司总经理甘桂明表示，公司将不断改进服务水平、服务质量，使广大业主在每天的忙碌之后回到家中感到舒心、省心、安心、放心、温心，下一步，公司将继续加强与银行、电信等部门的合作，让业主在家里就能享受到更为方便的服务。同时，也将以江东俱乐部为平台，为广大业主提供更多购物、出行等方面的优惠。好物管带动楼盘升值

云南俊发物业服务有限公司总经理保秦一认为，目前昆明房地产仍处于高速发展阶段，相应暴露出来的物业管理问题也越来越多，很多问题的根源来源于楼盘开发商与物业管理公司没有直接的联系。很多楼盘一开发完、销售完，就交由物业管理公司来运营，许多品质不高的楼盘在后期入住后暴露出来的问题让接手的物业管理公司难以解决，因而矛盾越来越激化。而品牌开发商下属的物业管理公司对这类的问题往往很好解决，首先楼盘品质高，房屋质量有保证；如果出现了问题，旗下物业公司能很好地处理业主与开发商的沟通协调问题。好的物业能带来楼盘增值，由俊发物业服务的俊发旗下楼盘，其楼盘最高增值率超过了250%。与业主沟通最重要

佳园物业品质管理部部长李伯伟认为，目前物业管理存在的问题，还是与业主的沟通协调问题，目前物业管理中存在着一些业主对物业管理公司的不理解，比如在世博生态城内，由于自来水公司的水只能供应到穿金路，物业公司必须要购置加压设备对自来水进行加压，这样肯定会产生加压费。但一些业主曾经对此类收费不理解，经过佳园物业与业主良好地沟通之后，很多业主也就理解了。经济适用房物业管理存在的困难

！、经济适用房小区居住人群的特殊性决定了其在物业管理模式上要区别于一般商品房小区，经济适用住房小区的不

少业主由于自身的经济水平和专业知识所限，只强调物业管理费的收取高低问题，只关注小区的绿化、保洁等表面现象，而对于需要花费大量资金的楼房主体的硬件维护、设施设备的安全维修等专业问题关注甚少。2、现状：因居民受专业知识所限，居民普遍反应，缴了物业费，不知道自己是否多缴了，缴的钱到底被用到了什么地

方，由于不清楚物业管理费的用途，很多小区居民对此都有抵触情绪，居民拒交或拖欠物业费的事会时常发生，所在后期不可能100%收取业主物管费，基本能收取50、60%的物业管理费用。

3、经济适用房管理收费从原有的定价模式转变为政府指导价，不能上浮，下浮不限，收费标准低于成本核算，这在一定程度上给物业公司带来了压力，服务质量得跟上，但是管理成本的支出与收费却不平衡。

4、一旦物业管理在市场经济的大潮中有所作为，效益可观，难免使其他部门或人员眼红，就进行各种行政干涉。以此

带来的隐形支出由此可见。

5、产权关系不明晰。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是住宅小区房屋的共用部位、共

用的设施设备及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来了困难。

6、有的建设单位给业主对物业管理作出不切合实际的承诺，这将给后续的物业管理带来许多困难。

7、在正常情况下，物业管理是房产公司应该要公开招投标的,房产公司在签定物业管理合同后需支付给物业公司前期

开辨费用,因为一个新的物业管理项目在开辨时的投入应该要由建设单位来支付，原因是在后续的管理过程中物业公司能保护开发商的利益，同时又能把项目管理好让开发商的客户满意；

正规的物业公司最有兴趣的条件应该是不要或少要开发商的开辨费，再说说不正规的:去搞定开发商负责前期物业招

投标的人,直接拿到项目,再挖出一大笔开辨费

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