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案例一：房地产估价案例与分析
常熟市××教育度假中心房地产价值评估报告常房评l990l2400l一号报告说明一、项目名称
常熟市××教育度假中心房地产价格评估二、委托方
企业名称：常熟市××教育度假中心法定代表人：××住所：常熟市度假村联系人：××联系电话：（略）三、估价方
全称：常熟市房屋评估所法定代表人：王江
住所：常熟市环城南路58号联系电话：0520一2791409
王江国家房地产注册估价师评估、审核王建中国家房地产注册估价师现场查勘、评估五、估价作业日期
1999年1月22日至1999年1月25日致委托估价函常熟市×××教育度假中心：
常熟市房屋评估所接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在常熟市调义歹度假村的委估房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下：
委估房屋共一处，属钢混结构商业服务用房，总建筑面积13561平方米，在评估基准日1999年1月2日的评估总值为人民币3383万元，大写人民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整。特此函告
常熟市房屋评估所
法定代表人王江
1999年1月25日
估价师关于估价报告的声明我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5；我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
常熟市房屋评估所房地产注册估价师王江1999年1月25日
估价的假设和限制条件
1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价值。仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。2.本报告提出的评估结果。以委估房地产维持现状持续使用为前提。
3．本报告自评估基准日起，有效期限为一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权证和和土地使用证为依据，经实地核对取其确认的合法部分。
6．实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
7．本次评估结果中未考虑委估房地产因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因素8．本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。9．本次评估结果中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。常熟市房屋评估所1999年1月25日房地产估价结果报告
一、委托方
全称：常熟市××教育度假中心法定代表人：××住所：常熟市××度假村联系人：××联子电话：（略）二、估价方
全称：常熟市房屋评估所法定代表人：王江
住所：常熟市环城南路58号联系电话：0520一2791409三、估价对象
常熟市×××教育度假中心位于风光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余亩，距苏州市区29km，离元锡市中心48km，距常熟虞山国家风景区15km，风景点连片，交通十分便利。该中心由上海市总工会承办，是一个集疗养、休养、度假、教育、培训、会务、旅游、娱乐、购物为一体的综合型场所，也是上海广大职工和市民及邻近省市职工休养度假的重要基地。度假村规模大，标准高，文化设施齐全，100余幢伫立在波光湖色中的欧美式小别墅与酒店主楼，每天可同时接待3000人住宿、度假。文化娱乐中心、健身康乐中心、水上活动中心项目众多，令您留连忘返。集娱乐、竞技为一体的赛车及赛艇、摩托艇俱乐部中，有目前华东地区最大的卡丁车赛场。
本次评估对象为常熟市×××教育度假中心所属的文化娱乐中心（酒店主楼），该中心委托专业酒店管理公司管理，是按国际三星级酒店标准设计建造的，建筑总面积达13561平方米，各项设施服务堪称上乘。其中主楼共6层，底楼为快餐厅，2楼风味大餐厅及各间专业宴会厅，3至6层为标准房、套房、豪华套房共108间，312座的豪华多功能影视厅及各类小型会议室，能满足各类商务洽谈、学术讲座及正规演出的需要；并且设有桑拿、棋牌室、弹子房和迪斯科舞厅等高档娱乐项目。文化娱乐中心的商务中心、美容美发厅、商场、停车场及则小时送餐等多种服务项目均采用先进的专业系统管理。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报答等设施。电话交换机、锅炉、配电、供暖等均为进口设备。酒店大堂高9m，标准层每层高为4m，中庭2部三菱电梯可直达6层。酒店于1997年建造及装修，1998年下半年开业。整幢房屋整体为钢混结构，总建筑面积13561平方米，整个度假中心占地61706.70平方米，为批租土地，使用年限（1996--12-18~2046-12-17）。其中该文化娱乐中心（酒店主楼）占地约23亩，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框的弹簧玻璃门，地坪及墙面铺贴进口大理石，2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3闭6层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装演。四、估价目的房地产抵押价值评估五、估价时点1999年1月22日六、估价依据
1．委托人提供的固定资产明细表；2．有关法律法规规定；
3．委托人提供的房屋所有权证等有关材料；4．评估人员现场勘查和掌握的有关资料。七、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。八、估价方法
从该酒店（文化娱乐中心）的建筑形象、投资、功能、结构材料、装修材料、设备等方面考查，均可与本市华联、虞城、虞山等三星级宾馆媲美。目前市场上尚无此类交易实例，所以采用市场比较法无法评占其市场现值。
该酒店从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部分。经过分析。比较，对该酒店市值的评估，宜采用收益法进行分部评估。另外采用成本法（土地部分用市场比较法）进行校核。九、估价结果
以上两种方法评估出的价格分别为3498.75万元和3423．92万元。考虑到本次评估目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者中的较小值3423.92万元作为抵押房地产的预期市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为3423.92万元，取整为3424万元，大写人民币叁仟肆佰贰拾肆万圆整。十、估价人员
王江常熟市房屋评估所国家注册房地产估价师王建中常熟市房屋评估所国家注册房地产估价师十一、估价作业日期
1999年1月22日至1999年1月25日十二、估价报告应用的有效期限
根据现行规定，评估有效期为评估基准日后一年。即本评估报告书评估结果有效期为：1999年1月22日至201*年1月21日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或定价依据。超过一年，需要重新进行评估。十三、评估说明
1．权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2．本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
常熟市房屋评估所1999年1月25日【案例分析】
本评估报告采用了《房地产估价规范》规定的估价报告的规范格式。
本项目评估目的是房地产抵押价值评估，应采用公开价值标准本案例作了说明，因物业特殊性无可比实例作参照，故不采用比较法，而采用收益法和成本法两种方法评估，是合理的。但房地产抵押价值评估应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，本报告未作说明。
在应用收益法估价中，计算扣除项目年支出中应包含经营商业利润，报告中没有涉及。资本化率（报告中称还原利率）以安全利率十风险调整率确定时，安全利率可选用同一时期的一年期国债年习率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根毛估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。本报告中以目前银行一年期贷款利率作基础，再加上30％的风险利率的做法，不符合《规范》要求。
在应用成本法估价中，土地价格评估以4万元/亩计，明显低于江苏省规定的保护价格，对此报告中未作任何说明。另外以成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余年限，并进行年限修正，报告中也未作说明。
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案例一:投资权益价值评估
201*年底，国内某乳品公司为了快速发展与一国际投资银行签订了融资协议，具体内容包括，201*年1月1日，该投资银行出资2亿元人民币，其中1亿元以2元/每股的价格认购乳品公司的普通股股票，另外1亿元购买乳品公司的特种债券，该债券期限为6年，年利率2%，不计复利、每年付息，到期还本。同时投资银行与乳品公司签订了有关企业经营的协议：融资开始后的三年中的每一年，乳品企业的净利润要比上一年增长15%，每一个不能达到增长要求的年份，投资银行都会将20%的特种债券以对应2元/每股的价格转换为普通股股票。201*年初，该投资银行计划将其持有的乳品公司的所有权益（包括股权和债权）一次性的转让，某评估机构对这部分权益进行了评估，以下是他们收集和测算的部分数据，请进行分析得出权益最后的估值。案例分析过程:
根据评估机构提供的资料：
（1）评估基准日：201*年1月1日，评估基准日之前产生的股权及债权收益已经结清
（2）乳品公司201*、201*、201*、201*年的净利润分别为5000万元、6000万元、7000万元、8000万元。201*年的每股收益是0.8元
（3）预测评估基准日后前3年每股收益保持每年10%的增长，之后进入平稳发展时期，每股年金收益为评估基准日后第三年的每股收益。
（4）考虑风险报酬率的差异，债权和股权使用折现率分别为5%和10%根据权益的特征，评估人员应当采用收益法进行分步评估(1)第一步，确定在评估基准日的投资银行拥有的债权及股权数量201*年的年增长率=（6000-5000）/5000=20%201*年的年增长率=（7000-6000）/6000=16.67%
201*年的年增长率=（8000-7000）/7000=14.29%
对比公司实际完成的净利润水平，融资后的三年中，只有201*年未完成15%的增长约定，因此有201*万元债权转为股权，以每股2元的标准，应在原来5000万股的基础上增加1000万股，所以在评估基准日，投资银行应持有乳品企业债权8000万元，股权6000万股。
(2)第二步，使用收益法评估债权价值债券的年利息收益＝8000万×2%＝160万元
债券价值＝160×（P/A，5%，3）+8000×（P/F，5%，3）=160×2.7232+8000×0.8638=7346.11万元
（3）第三步，使用收益法评估股权价值
股权价值=0.8×(1+10%)×6000×0.9091+0.8×(1+10%)2×6000×0.8264+0.8×(1+10%)3×6000×0.7513+[0.8×(1+10%)3×6000/10%]×0.7513=4800.05+4799.73+4799.91+47999.05=62398.74万元
债权与股权评估值合计=7346.11+62398.74=69744.85万元分析计算结果该部分权益的价值应为69744.85万元
案例二：二手房屋的抵押价值评估
某资产评估事务所接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在201*年1月7日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
评估委估标的物在评估基准日201*年1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。
评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。
评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。
该房为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。
丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。快乐之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽都雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；快乐之城丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。
快乐之城丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光充足。户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90％左右）、高绿化率（40.4％）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘的品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。简洁优美的立面、舒适的环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。
评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。买主A先生于201*年2月28日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性购买，总成交价为328004.4元，
首付款约30％（10万元），贷款额度约占70％，贷款期限为10年。自201*年2月抵押以来A先生陆续支付本金6期（一期一月），金额为12180.22元，已付利息609.0元，至201*年1月7日，尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任。本资产评估基准日是201*年1月7日。本次评估基准日是由评估机构与委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。
评估对象位于南京市浦口区浦珠中路，地属江北板块，是江北中心区域的外围住宅商品房，此地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。现行市价法的原理可表示为：房地产评估价值=交易实例价格×各差异因素调整系数。案例分析过程:
本次资产评估工作于201*年1月7日开始，201*年1月12日出具正式报告。整个评估工作分五个阶段进行：（一）接受委托阶段
本阶段的主要工作是：经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。（二）资产清查阶段
评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。（三）评定估算阶段1、待估物
位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C户型。2、选取比较对象
根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。
A:丽都雅苑9栋4楼B户B:盛泉新城5栋5楼A户C:万江共和新城7栋4楼B户其估价对象及比较对象基本情况如下表：
项目名称位置面积（m）2评估对象ABC丽都雅苑4栋5楼C户浦珠中路116.78丽都雅苑9栋4楼B户浦珠中路86.24盛泉新城5栋5楼A户万江共和新城7栋4楼B户浦口区顶山街道临泉村浦东路与浦珠路交汇处91.17114套型建筑结构交付标准建成年月交易类型成交价格（元/m）交易时间
2三室二厅一厨二卫二室二厅一厨一卫砖混结构毛坯房砖混结构毛坯房二室二厅一厨一卫砖混结构毛坯房三室二厅一厨一卫砖混结构简装201*.2拍卖201*.2买卖2967.5201*.6买卖2782.9201*.5买卖3012.2201*．1．7201*.11201*.12201*.93、因素修正(1).区位修正
比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为99、101（以评估对象相对应因素的条件指数为100，下同）。
(2).面积修正
与评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A、B、C条件指数分别为97、98、100。(3).套型修正
评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A、B、C条件指数分别为97、97、99。(4).建筑结构修正
评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。(5).交付标准
比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。(6).建成年月修正
比较对象A与评估对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。(7).交易类型修正
评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估，而比较对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场价格。考虑到目前资产处置变现过程中采用公开拍卖的形式，而资产处置变现与具有良好开发前景的房地产开发项目招投标竞争拍卖具有不同特点，前者具有一定的消极性，其目的是为了讯速变现，后者则具有积极性，其目的是未来收益能力的预期。经估价师综合分析，判定评估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交价格水平的95％。(8).交易时间差异修正
比较对象交易时间与评估对象评估基准日均较接近，仅比较对象C略早。根据对评估对象所在区域同类住宅最近交易价格变动情况的调查、了解和分析，判定比较对象A、B、C条件指数分别为102、101、103。
综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格如下表：
修正项目成交价格（元/m）位置面积（m）22A2967.5100/100100/97B2782.9100/99100/98C3012.2100/101100/100套型建筑结构交付标准建成年月交易类型交易时间修正价格（元/m）2100/97100/100100/100100/10095/100100/1022937.45100/97100/100100/100100/10095/100100/1012781.42100/99100/100100/102100/10095/100100/1032724.04
4、采用算术平均法求待估物的评估值
待估物的单价＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/m2）总价＝2814.3×116．78＝328671.47(元)（四）评估汇总阶段
1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；
2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善；
3、根据评估工作情况，撰写全套资产评估报告书。（五）提交报告阶段
向委托方提交丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书。
评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过
缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日201*年1月7日的市场价值单价为2814.3元/m2，总价为328671.47元，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。特别事项说明：
1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。
3、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。
4、本报告结果是对201*年1月7日这一评估基准日资产价值的客观公允反映，本事务所对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。
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案例三:土地使用权评估
某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的住宅及配套用地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地之受让价格提供参考依据。该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积21681.71平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积64232平方米。本次估价在遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”条件下，在估价时点201*年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。委托估价方提供的资料：
《北京市城镇国有土地使用权转让合同》
“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（201*）第××号）《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第××号）
“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[201*]××号）
《审定设计方案通知书》（201*-规审字-××）“发证函”（京房地证字（201*）第××号）××住宅小区总平面图
《关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复》[京计基字[1998]第××号]
宗地基础设施状况企业法人营业执照案例分析过程：一、估价对象概况
估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路××小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。1、土地登记状况
根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（201*）第××号）、“发证函”（京房地证字（201*）第××号）：
土地位置：海淀区永泰庄北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：××小区北：××北路
东：绿化带及高压线走廊西：北京××食品企业有限公司
土地面积：21681.71平方米（住宅分摊：20819.03平方米；配套分摊：862.68平方米）
土地级别：根据北京市市政府京政发[1993]34号文及其说明，属北京市
六类地价区。2、土地权利状况
估价对象为国有土地，根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（201*）第××号）、“发证函”（京房地证字（201*）第××号），北京××房地产开发有限公司通过转让方式，从原土地使用者北京××食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质为有偿出让土地。根据原《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第00170号），设定的抵押权已到期注销。依据“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[201*]1583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住宅为70年，配套50年。3、建筑物和地上附着物状况
根据《审定设计方案通知书》（201*-规审字-××），××小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积64232平方米，总容积率为2.96。其中，地上建筑面积62732平方米，住宅建筑面积60236平方米，配套商业建筑面积2496平方米，地上容积率2.89。目前，地上无建筑物。
本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点201*年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。
本次估价的地价分为熟地价和毛地价。熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用。其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。
二、评估时应当遵循的原则：1、合法原则
遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、客观性、公正性、独立性原则
从实际出发，认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实事求是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，
保证评估结果公正合理。3、替代原则
房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。4、最高最佳使用原则
土地估价是以其最有效使用为前提的，该土地是否是最有效使用，持续性如何，直接影响着将来的使用方式及收益量。该宗地的最有效使用方式是住宅用途，规划为居住用地处于最佳效用。5、估价时点原则
遵循估价时点原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
另外，在土地估价中，我们还遵循了供求原则、公平原则。三、评估方法
在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。由于估价对象为待开发的房地产用地，要求取该宗地地价，可采用假设开发法。用估价对象开发完成后的价值，扣除其正常的开发成本、管理费用、贷款利息、销售税费、税金及开发利润，求出估价对象的价格。
由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。根据北京市人民政府1993年第34号文件，可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。
综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出土地的最终地价结果。
四、影响因素分析
（一）一般因素（市场背景分析）
北京是中华人民共和国的首都，简称京，位于华北地区。北京总面积16808平方公里，市区面积735平方公里。下辖10个区、8个县。东南部为平原，西
北部为燕山、太行山山地。北温带亚湿润气候。1月平均气温-9度4度，7月约25度。主要有汉、回、满、蒙古等民族。工农业发达，传统工艺品生产历史悠久，技艺精湛。70万年前北京猿人即生活于周口店地区，春秋战国时期燕国建于蓟，辽南京、金中都均在此地区，元、明、清三代北京更成为全国的政治、文化中心。因此，皇家宫庭、园囿、朝坛及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼长城丽，古运河以此为北端，故文物古迹荟萃是北京旅游资源的最大优势。北京亦不乏自然风景旅游资源，名山、森林、草原、溶洞、温泉、湖泊不一而足。因此，北京成为全国最重要的旅游热点城市之一。
北京是中华人民共和国的首都，是中央人民政府的直辖市，是全国的政治、文化中心。按中央对北京的要求，北京将建设成为经济繁荣、社会安定和各项公共服务设施、基础建设及生态环境达到世界一流水平的历史文化名城和现代化国际城市。
北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，她有悠久的历史和丰富的文化遗产。改革开放以来，随着经济和对外交流的发展，北京逐步发展成为国际化的大都市，不仅有一百多个国家在此设有使领馆，而且北京还是各国驻华商务机构及中外经济合作交流、学术研讨和旅游的首选地点之一，国际交往活动十分活跃。
1999年以来，受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市办法出台的影响，出现了经济适用房的大规模建设和个人购买力的增强。从长期来看，对北京住宅市场起重要支撑作用的集团购买力将会明显下降，个人购房将会逐步成为住宅市场的主要力量。
从供应区位上看，普通住宅项目逐渐形成了一定的区域分布特点：市区（二环以内的东城区、西城区、宣武区、崇文区）的住宅项目主要在老城区的基础上进行再开发，因此多与传统住宅区相交叉。而新开发的住宅区多沿新建的二环路、三环路、四环路沿线呈条带状分布。东三环、西三环及东北四环一带是大规模住宅开发新的热点，城南是危房改造的热点，集中了较多的新住宅开发项目。201*年上半年商品住宅销售出现旺势，累计销售住宅220.4万平方米，较上年同期增长1.9倍，房地产投资维持高速发展态势，上半年累计完成投资162.6亿元，以20.5%的速度增长，住宅开复工面积达1937.3平方米，增长10.7%。同
时，上半年商品房累计竣工199.1万平方米，增长了67.4%。统计显示，201*年上半年商品房的平均售价为3793元/平方米，较1999年末的4787元/平方米降幅明显，价格的下降刺激了个人的消费欲望，推动了整个住宅市场的销售。进入201*年以来，房地产业的发展方式以由单纯的投资拉动发展发展为投资与消费双向拉动。
近两年普通住宅的建设重点集中在四环和五环之间，大型项目有在建的望京新城和回龙观居住区等。三环以内以危旧房改造为主，将建成10片危改小区，大部分分布在城南一带。（二）区域因素
估价对象位于海淀区、朝阳区、昌平区三区交界处，八达岭高速路东侧，公路一环以北。区域南部为海淀区高校、研究所聚集的中关村科技园区，通过八达岭高速路可直达马甸新兴的商住区。区域以东为朝阳区亚北居住区，区域以西为清河镇所在地，是区域的商业服务中心，再向西就是上地科技园区。区域以北则是回龙观经济适用房居住区。
估价对象所在区域内已建成永泰里小区、清缘小区、清河小区、毛纺厂住宅小区，形成一定的聚集效应。区域内的电力科学研究院、机械工程学院、首钢冶金研究院延续了中关村、上地科技园区的科技氛围。八达岭高速路、公路一环两条主干道穿过该地区，东西连接中关村、上地科技园区与亚运村及亚北商住圈，南北连接马甸商圈与回龙观经济适用房居住区，对外交通十分便利。区域内分布有清河百货商场、金五星商厦、永泰庄购物中心等商服设施及金融、邮电、餐饮、娱乐等配套服务设施（三）个别因素
估价对象土地用途为居住用地，土地面积为21681.71平方米。土地呈较规则长方形，工程地质条件良好。
估价对象的市政基础设施条件：①道路
北邻永泰庄北路。②上水
目前小区内有2眼深水井，日供水600吨，小区建成后接市政供水。
③下水
雨、污水排入小区东侧排水干管，小区内排水管线口径为50公分。④供气
小区南侧20米有天然气主管线及调压站。⑤电力
清河小营开闭站通过马房干线的三级电网到小区配电室。⑥电信
小区接清河电话局通讯管线。⑦热力
小区南侧热力公司供暖锅炉房。（四）最高最佳使用分析
在运用最高最佳使用原则估价时，受到合法原则的约束，同时房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。本次评估对象具有合法的使用方式及用途，其现状用途为工业用地，规划用途为住宅及配套用地，估价对象为住宅及配套用地最为有利，因此本次评估以住宅及配套用途作为估价的前提。五、测算过程
在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价系数修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。(以下略)
综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均求出土地的最终地价结果。
具体估价过程如下：(一)假设开发法
估价对象住宅部分的规划设计条件为：①建筑面积：61736平方米(地上:60236平方米)②用地面积:20819.03平方米。③地上容积率：2.89
以上述条件为基础计算估价对象的价格。
1.采用市场比较法求取总开发价值
运用市场比较法，通过对北京市住宅楼市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个住宅楼销售案例进行比较。①选取可比案例案例A：怡清园
地点：海淀区西三旗小营环岛地价区类：6类交易类型：期房
建筑面积：1201*0平方米用途：住宅楼
交易价格为楼面单价3750元/平方米。地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。案例B：永泰小区地点：海淀区清河东镇地价区类：6类交易类型：期房
建筑面积：300000平方米用途：住宅楼
交易价格为楼面单价3950元/平方米。地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。案例C：清缘里小区地点：海淀区清河镇地价区类：6类交易类型：期房建筑面积：50000平方米用途：住宅楼
交易价格为楼面单价3800元/平方米。地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6-10层现浇结构住宅楼，内部粗装修。
表1：因素条件说明表
估价对象可比实例比较因素交易时间交易方式土地位置201*.11买卖海淀区清河永泰庄路土地用途土地级别交通条件住宅及配套6类邻支路，距主201*.9买卖海淀区西三旗小营环岛住宅6类邻支路，距高201*.11买卖海淀区清河东镇住宅6类邻支路，距主干201*.8买卖海淀区清河镇住宅6类邻支路，距估价对象案例A案例B案例C干道800米，公速路1000米，公道约600米，公共主干道约800区域因集聚程度素基础设施公共服务配套七通一平一般七通一平一般1201*0七通一平一般300000小型居住区中型居住区中型居住区共交通较不便捷共交通不便捷交通一般米，公共交通一般小型居住区七通一平一般50000建筑面积64232(平方米)个建筑物结构别建筑物装修因素建筑物成新工程地质条件十成良好现浇内部粗装修现浇内部粗装修现浇内部粗装修现浇内部粗装修十成良好十成良好十成良好
②.编制比较因素条件指数表(见表2)。
表2：比较因素条件指数表
估价对象及可比比较因素实例交易时间交易方式土地位置土地用途土地级别交通条件区集聚程度域基础设施因公共服务素配套建筑面积(平方米)个构别建筑物装因修素建筑物成新工程地质条件100100100100建筑物结100100100100100100101101100100100100100100100100100101101100估价对象100100100100100100案例A1001009810010098案例B100100100100100101案例C100100100100100100100100100100100100100100③.因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出估价对象楼面地价(见表3)：
表3：因素比较修正系数表
估价对象及可比比较因素实例交易时间交易方式土地位置土地用途土地级别区域因素个交通条件集聚程度基础设施公共服务配套建筑面积(平方米)别因素交易价格(元/平方米)比准价格(元/平方米)建筑物结构建筑物装修建筑物成新工程地质条件案例A100/100100/100100/98100/100100/100100/98100/101100/100100/100100/100案例B100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/101100/100100/100100/101案例C100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100100/100100/10037503866100/100100/100100/100100/10039003785100/100100/100100/100100/10038003762
④.估价对象比准价格
楼面单价＝(3866＋3785＋3762)÷3＝3804(元/平方米)⑤．总开发价值
根据估价对象的实际情况，确定估价对象的平均售价为3800元/平方米，则总开发价值为：
总额＝售价×地上建筑面积＝3800×60236＝228896800(元)
两税一费按照销售收入的5.5%计取，则不含税的总开发价值为总额＝①×(1-5.5%)＝216307476（元）2.成本费用①建造成本a.建安费用
按北京市现行建筑工程概(预)算标准测算，估价对象建筑平均建安造价可确定为1200元/平方米，则：总额＝单方造价×建筑面积＝1200×61736＝74083200(元)b.红线内基础设施费用按建安费用的12%取费，则：总额＝建安费用×取费标准＝74083200×12%＝8889984(元)c.小区配套费用
按建安费用12%取费，则：总额＝建安费用×取费标准＝74083200×12%＝8889984(元)d.电贴：
电贴费标准1100元/千瓦，住宅负荷为25瓦/平方米：总额＝1100×61736×25/1000＝1697740（元）e.建造成本合计
建安费用：74083200元红线内市政费用：8889984元小区配套费用：8889984元电贴费：1697740元
合计：93560908元②不可预见费
按建造成本的5%取费，则：总额＝建造成本×取费标准＝93560908×5%＝4678045(元)③专业人士费
专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的5%取费，则：总额＝①×5%＝4678045（元)④成本费用
总额＝①＋②＋③
=93560908+4678045+4678045=102916998(元)3.贷款利息
取1-3年期固定资产贷款利率5.94%，工期为1.5年，按工期一半计，则：总额＝102916998×5.94%×1.5×0.5＝4584952(元)4.销售费用①买卖手续费
按照房屋销售收入的0.5%取费，则：总额＝房屋销售收入×取费标准＝228896800×0.5%＝1144484(元)②广告代理费
按照总开发价值的3%取费，则：总额＝总开发价值×取费标准＝216307476×3%＝6489224(元)
③销售费用
总额＝①＋②＝7633708（元）5.发展商建造投资成本利润投资回报率为成本费用的20%，则：总额＝成本费用×取费标准＝102916998×20%＝20583400(元)6.总开发成本
成本费用：102916998元贷款利息：4584952元销售费用：7633708元发展商建造投资成本利润：20583400元合计：135719058元7.开发余值
开发余值＝总开发价值－总开发成本＝216307476－135719058＝80588418（元)8.求取熟地价
熟地总额＝80588418/(1＋5.94%×1.5＋20%)＝62515257(元)
楼面熟地价＝熟地总额/地上建筑面积＝62515257/60236＝1038(元/平方米)地面熟地价＝总额/土地面积＝62515257/20819.03＝3003（元/平方米)9.毛地地价测算(1)土地开发费
根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调
查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地开发费为楼面单价700元/平方米，折合成地面单价2023元/平方米。(2)求取毛地价
地面毛地价＝3003－2023＝980(元/平方米)楼面毛地价＝1038－700＝338(元/平方米)毛地总额=楼面毛地价×地上建筑面积=338×60236=20359768（元）(二)市场比较法
1.根据替代原则，通过对北京市住宅用地出让市场的调查，取得下列三个案例：案例D：
海淀区永泰庄永泰园小区10#、11#住宅楼，为北京市六类地价区。用地面积6500平方米，建筑面积12165平方米，容积率1.92。1999年12月交易价格为：楼面毛地价342元/平方米。案例E：
海淀区清河镇清缘小区W06-W09住宅楼，为北京市六类地价区。用地面积25394平方米，建筑面积37659平方米，容积率1.48。1999年9月交易价格为：楼面毛地价350元/平方米。案例F:
海淀区小营路东清河小区住宅用地，为北京市五类地价区。用地面积13913平方米，建筑面积32916平方米，容积率2.74。1999年11月交易价格为：楼面毛地价330元/平方米。2.比较因素选择
依据估价对象的区域条件及个别条件，采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程
地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。（1）用途。指土地的合法规划用途；
（2）土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。
（3）交易时间因素。指由于时间的因素房地产交易价格会不同；
（4）交易情况因素。指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；（5）区位因素。区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；
（6）个别因素。个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。
3.比较因素条件说明
将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表4)。
表4：因素条件说明表
待估宗地及可比实例比较因素交易时间土地位置201*.11海淀区永泰庄北路交易情况交易方式土地用途土地级别土地使用年限交通条件正常出让住宅六类70年临永泰庄北路，距主干道900米区环境质量域集聚程度较好小型居住区一般较好中小型居住区一般较好中型居住区一般较好中小型居住区一般1999.12海淀区永泰庄永泰园小区正常出让住宅六类70年临次干道，距主干道约800米1999.9海淀区清河镇清缘小区正常出让住宅六类70年临次干道，距1999.11海淀区小营路东清河小区正常出让住宅五类70年临次干道，距待估宗地案例A案例B案例C主干道约700米主干道约200米因基础设施素公共设施配套个宗地面积(m)别宗地形状2七通一平利用居住区级配套20819.03七通一平利用居住区级配套七通一平利用居住区级配套七通一平利用居住区级配套13913650025394规则长方形近似规则长方形近似规则长方形规则长方形因地上容积率素工程地质条件2.891.921.482.74良好良好良好良好
4.编制比较因素条件指数表(见表5)。
表5：比较因素条件指数表
待估宗地及可比实例比较因素交易时间土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别土地使用年限区域因
待估宗地案例A案例B案例C1001001001001001001001001001009910210010010010010010010010199103100100100100100100100101999910010010010210010010010125
交通条件环境质量集聚程度素个别因素基础设施公共设施配套宗地面积宗地形状地上容积率工程地质条件1001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001005.因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行可比实例估价期日修正、交易情况、因素修正，即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，计算得出估价对象楼面地价(见表6)：
表6：因素比较修正系数表
待估宗地可比实例比较因素交易时间土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别土地使用年限区域因素交通条件环境质量集聚程度基础设施公共设施配套个别因宗地面积宗地形状地上容积100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100案例A100/99100/102100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100案例B100/99100/103100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100案例C100/99100/99100/100100/100100/100100/102100/100100/100100/100100/101100/100100/100率素工程地质条件楼面毛地价(元/平方米)比准价格(元/平方米)335340327342350330100/100100/100100/1006.估价对象毛地比准价格楼面毛地价＝(335＋340＋327)÷3＝334(元/平方米)地面毛地价＝楼面毛地价×容积率＝334×2.89＝965(元/平方米)毛地总额＝楼面毛地价×地上建筑面积＝334×60236＝201*8824（元）7.土地开发费
根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地开发费为楼面单价700元/平方米，折合成地面单价2023元/平方米。
8.求取熟地价
地面熟地价＝965＋2023＝2988(元/平方米)楼面熟地价＝334＋700＝1034(元/平方米)熟地总额＝楼面熟地价×地上建筑面积＝1034×60236＝62284024（元）(三)基准地价系数修正法1.有关北京市基准地价的说明
北京市人民政府于1993年7月6日以《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)文件下发了《北京市出让国有土地基准地价表》及使用说明，对北京市出让国有土地使用权基准地价针对不同用途和地价区类的标准进行了具体的规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此基准地价为基础，进行宏观控制。
该基准地价是在调查现有各类用地基础上，根据地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。
依据《北京市出让国有土地基准地价表》及使用说明，北京市基准地价包括出让金、大市政及四源费和土地开发费。土地利用类型分为商业、公寓、住宅、工业，土地级别分为1-10类（详见北京市出让国有土地使用权基准地价表），在计算宗地地价时，可通过以下公式计算：
宗地基准地价＝出让金＋大市政及四源费＋土地开发费其中：出让金＝取费标准×容积率修正系数大市政及四源费＝取费标准×容积率2.求取估价对象土地价格(1)出让金
估价对象位于海淀区清河永泰庄北路，属于地价六类地区，土地用途为住宅用途。估价对象条件与该地价区类的状况相比属一般状况。取该地价区类住宅出让基准的取费标准400元/平方米。估价对象地上容积率为2.89，容积率修正系数为2.65。地面单价＝取费标准×容积率修正系数＝400×2.65＝1060元/平方米(2)基础设施配套建设费
本报告所提到的基础设施配套建设费仅指估价对象红线外基础设施配套建设费，即大市政及四源费，未包含红线内基础设施配套费。根据相关文件并依照实际征收情况，大市政费取100元/平方米，四源费（不包括热源费）费用标准取50元/平方米，合计150元/平方米：地面单价＝取费标准×容积率＝150×2.89
＝434(元/平方米)(3)毛地价
地面毛地价＝1060＋434＝1494(元/平方米)楼面毛地价＝1494/2.89＝517(元/平方米)毛地总额=楼面毛地价×地上建筑面积=517×60236=3114201*（元）(4)土地开发及其他费用
根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地开发费为楼面单价700元/平方米
地面单价=楼面单价×容积率=700×2.89=2023元/平方米(5)求取熟地价
地面熟地价＝1494＋2023＝3517(元/平方米)楼面熟地价＝3517/2.89＝1217(元/平方米)熟地总额=楼面熟地价×地上建筑面积=1217×60236=73307212（元）六、估价对象地价的确定
综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出住宅部分的最终地价结果（见表7）。由于本次评估的评估目的是为确定出让手续中的出让价格，目前北京市地产市场交易比较活跃，因此市场比较法评估结果能较好地反映出地块的真实地价水平，其次依据假设开发法测算出来的价格，由于基准地价修
正法自93年执行，一直未做调整，采用此方法测算出来的价格较其他两种方法测算出来的价格相差较大，且在北京市的出让实例中也较实际价格偏高，故就假设开发法、市场比较法、基准地价修正法测算的结果依次取权重为50%、50%、0%，以求取最终的地价结果。
综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出住宅楼的最终地价结果（见表7），根据北京市土地出让实务及评估中的通常作法，住宅小区中配套部分的毛地楼面价是住宅的1.5倍，因此：
表7：估价结果一览表
地价权重总价熟地地面价评估方法%(元)(元/平方米)假设开发法市场比较法基准地价修正法住宅部分配套部分62399641300518429963482103620239296120412579849731459336504073307212351712173114201*1494517506228402429881034201*882496533450625152573003(元/平方米)103820359768(元)(元/平方米)980(元/平方米)338楼面价总价毛地地面价楼面价估价对象××小区住宅用地在估价期日201*年11月15日之正常市场价格为：住宅部分：熟地：
总价：62399641元人民币
大写金额：陆仟贰佰叁拾玖万玖仟陆佰肆拾壹元整单位地面熟地价：2996元/平方米单位楼面熟地价：1036元/平方米毛地：
总价：20239296元人民币
大写金额：贰仟零贰拾叁万玖仟贰佰玖拾陆元整单位地面毛地价：973元/平方米单位楼面毛地价：336元/平方米配套部分：熟地：
总价：3005184元人民币
大写金额：叁佰万零伍仟壹佰捌拾肆元整单位地面熟地价：3482元/平方米单位楼面熟地价：1204元/平方米毛地：
总价：1257984元人民币
大写金额：壹佰贰拾伍万柒仟玖佰捌拾肆元整单位地面毛地价：1459元/平方米单位楼面毛地价：504元/平方米七、说明
估价对象原有用途为工业用地，规划用途为住宅及配套用地，各项报建手续齐全。评估的地价由熟地价和毛地价组成。熟地价包括土地出让金、基础设施建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费；其中基础设施配套建设费用包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。在估价方法上，选用了假设开发法、市场比较法、基准地价修正法。由于估价对象为待开发的住宅用地，要求取该宗地地价，可用假设开发法。在该方法中由于估价对象所在区域的房地产市场已形成一定规模，周边已有大大小小的小区约十几个，因此我们首先用市场比较法求取估价对象的住宅销售价格，然后求取估价对象的开发完成后价值，扣除在开发过程中正常的开发成本、管理费用、投资利润、利息销售税费，从而求出估价对象的价格。
其次由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型。而且从目前来看，北京市房地产地价市场较活跃而且公开，市场案例充分、准确，因此采用市场比较法评估结果能较好的反映出地块的真实地价水平。
基准地价法作为北京市土地出让报告中所必采用的方法，由于自1993年公布执行以来，一直未做调整，因此采用此方法测算出来的价格较其他两种方法测算出来的价格相差较大，且在北京市的出让实例中也较实际价格偏高。因此评估人员虽然采用了该方法，但在最后求取估价对象价格时，采用权重，消除基准地价法偏高对估价对象价格的影响。
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案例四：资产评估师的职业道德
庆云集团公司拟将一全资所有的旅行社转让给一上市公司，特聘请大力资产评估事务所对这项资产进行估价，同时双方约定大约作价为800万元人民币。事务所指定本所执业的注册评估师张三和李四负责此业务，一周以后，李四被安排去处理另一项目，张三随即从自己执业的另一家资产评估事务所请来注册评估师王五协助完成项目的中后期工作。最终他们按时完成了这项业务，张三和李四共同在评估报告上签字。之后，有媒体来采访张三，在经过李四的哥哥—庆云集团公司法人代表的口头许可下，张三讲述了这次评估业务的主要细节。试找出上述事件中违反注册资产评估师职业道德规范之处，并简单说明。案例分析过程：
1、评估机构不应与委托人事先约定评估价值
2、李四没有参与评估全过程，不应在评估报告上签字
3、大力事务所注册评估师李四与庆云集团法人代表有亲属关系，此业务不应由大力资产评估事务所承接
4、张三不应同时在两个事务所执业
5、评估人员有保密义务，没有委托人的书面授权不得泄露相关业务资料
案例五：资产评估报告纠错
分析案例,找出资产评估报告书中的错误。
评估报告书
×××有限责任公司:
我所接受贵公司委托,根据国家有关资产评估的规定和其他法律法规规定,对贵公司以与A公司联营为目的的全部资产进行了评估。评估中结合贵公司的具体情况,实施了包括财产清查在内的我们认为必要的评估程序,现将评估结果报告如下:
1.资产评估机构(略)2.委托方和资产占有方(略)
3.评估目的:为联营之目的,评估贵公司净资产现行价值。
4.评估范围和对象:本次评估范围为××公司拥有的全部资产、负债和所有者权益。评估对象为公司的整体资产。
5.评估原则:根据国家国有资产管理及评估的有关法规,我所遵循独立性、科学性和客观性的评估工作原则,并以贡献原则、替代原则和预期原则为基础进行评估。6.评估依据:
(1)××省国有资产管理局《关于同意××公司与A公司联营的批复)；(2)委托方提供的资产清单及其他资料；(3)有关资产的产权证明及相关资料；
(4)委托方提供的有关会计凭证、会计报表及其他会计资料；(5)与委托方资产取得、销售业务相关的各项合同及其他资料。7.评估基准日：201*年9月30日
8.评估方法:根据委托方评估目的和评估对象,此次评估方法为成本法9.评估过程(略)
10.评估结果:在实施了上述评估程序和评估方法后,贵公司截止评估基准日的资产、负债和所有者权益价值为:资产总额=41504342元；负债总额=2272201*元，净资产价值=18782342元
11.评估结果有效期:根据国家有关规定,本报告有效期一年。自报告提交日201*年12月20日起至201*年12月19日止。12.评估说明:
(1)流动资产评估:
①货币资金账面价值421588元,其中现金21325元,银行存款400263元,考虑到货币资金即为现值不需折现,经总账明细账与日记账核实一致并对现金盘点无误后,按账面值确认。
②应收账款账面价值5481272元,经与明细账核对,确认评估值为5083252元。③存货账面价值为11072460元,抽查比例为60%,在质量检测与抽查核实的基础上,确认评估值为10852500元。④其他流动资产(略)
流动资产账面价值18845502元。评估值为17401832元。
项目账面价值流动资产18845502固定资产20248470长期投资500000174518322354251051000041504342142500001393670一7．4％3294040100001910370201*0016．27％2％4．82％1．38％4．51％2．57％15．42％评估值增减值增减率资产总计39593972流动负债14450000长期负债886201*846201*4000002272201*18782342600002510370负债合计2331201*净资产16281972
(2)长期投资评估(略)(3)固定资产评估(略)(4)其他资产评估(略)(5)负债审核确认(略)13.其他事项说明(略)
14.评估结果有效的其他条件(略)15.评估时间:
本次评估工作自201*年10月4日起至201*年12月20日止,本报告提交日期为201*年12月20日。
中国注册资产评估师:××(签字盖章)××资产评估事务所(盖章)
201*年12月20日案例分析过程：
1.评估依据不充分,缺评估法规依据；
2.评估方法与评估目的不匹配,应首选收益法,如无法采用收益法而改用成本法,应作出说明；
3.缺评估基准日后调整事项；4.缺评估报告书使用范围说明；
5.评估说明应为附件,应与报告书分开写；6.货币资金评估缺银行对账单核实或函证；7.应收账款评估未说明坏账确认方法和金额；
8.存货评估未说明对存货如何分类、各类存货如何评估；9.文中流动资产评估值与表中流动资产评估价值不等；10.表中评估值栏负债合计及净资产计算有误；11.仅有一个注册资产评估师签字；12.缺法人代表签字；13.评估报告有效期错误。
案例六：国产机器设备评估案例
B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为201*年8月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月
账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点
该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。2、结构及主要技术参数
（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm
最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格
经向原制造厂家A机械厂询价得知，相同规格型号的J53300型双盘摩擦压力机报价（201*年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。2、估算重置价值
（1）购置价格＝188,000元
（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；
（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成
本不计；
重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元
三、确定综合成新率
1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率
（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；
（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日201*年8月）；
（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a11.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a21.00（2班/日作业，利用程度正常）；
③维护保养a31.00（正常）；④修理改造a41.00（无修理改造）；⑤故障情况a51.00（无故障）；⑥运行状态a61.00（正常）；
⑦工作环境a70.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率
实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）
2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率
经现场观测技术鉴定，其成新率为75%(过程略)3、确定综合成新率
综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技
术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%
四、确定评估价值
评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元五、说明：
1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。对于市场上有销售定价的设备，可以采用询价法估算其购置价格。在具体询价时应注意以下原则：①必须是评估基准日的价格；②必须采用具有权威性的、贸易量大的贸易单位的价格；③尽可能向原设备制造厂家询价。结合实际情况，该案例就是向原设备制造厂家A机械厂询价的，所以被估设备的购置价格合理性较高。
2、被估设备属于国产机器设备，其重置价值通常由购置价格、运杂费、基础费、安装调试费和资金成本五项构成。
其中，运杂费是从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险及其他有关的费用。它的计算方法有两种：一是根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式，根据铁路、公路、船运、航空等部门的运输计费标准计算；二是按设备价格的一定比例作为设备的运杂费率，以此来计算设备的运杂费。该案例采用的是后一种方法。对于运杂费率的确定，国家有专门的机械行业运杂费率表。具体的运杂费率由评估师结合费率表和距离（从生产厂家到安装使用地点）、设备的尺寸、重量及相关因素确定。设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物。设备的基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费。可以按照设备价格的一定比例作为设备的基础费率，以此来计算设备的基础费。通常，设备的基础费率按设备所在行业颁布的概算指标中规定的标准取值，该案例即是如此。安装调试费是指设备在安装的过程中所发生的所有人工费、材料费、机械费及全部取费。它可以按设备购置价格的一定比例计算得出，这个比例通常可以按所在行业概算指标中规定的设备安装费率来确定。在该案例中，根据厂商的承诺，安装被估设备免收安装调试费，即该项
费用由设备生产厂家承担，使用者需负担的安装调试费为0。
3、成新率是表示设备新旧程度的比率。估测机器设备的成新率通常有三种方法：使用年限法、观测分析法和修复费用法。其中，技术鉴定法是观测分析法中较为科学的具体方法，主要是根据机器设备的内在技术状态来确定成新率，这比用看外观和访问用户得出的资料来确定成新率更加可靠和准确。该案例是先用使用年限法和技术鉴定法分别得出被评估设备的成新率，再加权平均得出综合成新率。尽管这种加权平均方法的使用、具体权重的确定可能缺乏牢靠的科学依据，但这种方法的使用却可以降低成新率出现大的偏差的概率。此外，在使用年限法确定成新率过程中，结合被评估机器设备的特点和具体使用情况，对实际使用年限做出相应的调整是必要的。
案例七：进口机器设备评估案例
某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为201*年11月30日。设备名称：图像设计系统规格型号：STORK设备产地：A国××厂家启用日期：1998年7月账面价值：11,000,000.00元账面净值：9,000,000.00元案例分析过程：
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。一、计算公式
CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费
重置现价＝CIF价＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费＋国内安装调试费
重置全价＝重置现价＋资金成本评估价值＝重置全价×综合成新率二、重置全价的估算
（1）FOB价为EUR（欧元）560,000.00元。该价格系向A国××厂家询得，按评估基准日汇率计算，折合USD（美元）571,000.00元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789；（2）国外运输费率取5.5%；（3）国外运输保险费率取0.4%；
（4）CIF价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费＝571,000.00×（1＋5.5%）×（1＋0.4%）×8.2789＝604,814.62元
（5）关税及增值税：被评估设备根据《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》及《中华人民共和国上海海关公告外商投资项目不予免税的进口商品目录》规定，除设备控制系统中的微型计算机不予免关税外，其余机器设备均予免税，由于微型计算机所占金额很少，故计算中未计关税与增值税项目；（6）银行财务费率取0.4%；（7）外贸手续费率取1.5%；（8）海关监管手续费率取0.3%;（9）商检费率取0.3%；（10）国内运杂费率取3%；
（11）设备基础费：该设备不需专门建设设备基础，故略计此费用；（12）国内安装调试费率取3%；
（13）资金成本：评估基准日一年期贷款利率5.85%，半年期贷款利率5.58%。从合同签订至设备安装调试完毕12个月。付款方式为：首期支付CIF价的30%（计息期12个月），设备进关开始安装调试支付60%（计息期6个月），安装调试费均匀投入（计息期3个月），余款10%于调试运行后支付（计息期为零）。进口设备重置现价＝FOB价＋国外运输费＋国外运输保险费＋银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费＋安装调试费
＝[FOB价×（1＋国外运输费率）×（1＋保险费率）×基准日外汇汇率]×
（1＋银行财务费率＋外贸手续费率＋海关监管手续费率＋商检费率＋国内运杂费率＋安装调试费率）＝
[571,000.00
×(1+5.5%)
×(1+0.4%)
×8.2789]
×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%)＝5,432,812.00元（取整）
资金成本＝CIF价×30%×5.85%×12/12+（CIF价×60%+银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费＋国内运杂费）×5.58%×6/12+安装调试费×5.58%×3/12
=604,814.62×30%×5.85%×12/12＋[604,814.62×60%＋604,814.62×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%)]×5.58%×6/12＋604,814.62×3%×5.58%×3/12＝10,614.50+12,478.82+265.36＝23,358.68元
进口设备的重置全价＝重置现价＋资金成本＝5,430,892.00＋23,358.68＝5,454,250.68元
评估价值＝重置全价×综合成新率三、综合成新率的确定（一）确定实体性损耗率
（1）该设备经济使用寿命为16年（属印刷设备类）；
（2）已使用日历年限为3年（从1997年11月开始试车至201*年11月评估基准日）；
（3）该机调整因素系数及综合值：原始制造质量1.10（进口设备）设备时间利用率1.05（1班/日）维护保养1.0（正常）修理改造1.0（无）故障情况1.0（无）运行状态1.0（正常）环境状况1.05（良好）
七项调整因素系数综合值为1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21（4）已使用年限经七项因素调整后为3÷1.21=2.5年（5）实体性损耗率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）确定功能性损耗率
功能性损耗率从新旧工艺及相应设备的生产率（印染速度）、耗损及原材料（未加工纸）价格三项因素比较，分别对每项因素估算其功能性损耗，估算均按下列步骤进行：
（1）将被评估设备的年生产率（或损耗、原材料价格）与功能相同但性能更好的新设备的年生产率（或损耗、原材料价格）进行比较；
（2）计算二者的差异，分别确定净超额工资、净超额损耗及净超额原材料成本；
（3）估测被评估设备的剩余寿命；
（4）以适当的折现率将被评估设备在剩余寿命内每年的净超额费用折现，这些折现值之和即为被评估设备的功能性损耗（贬值），计算公式如下：被评估资产功能性损耗＝∑（被评估资产年净超额成本×折现系数）被评估设备功能性损耗具体测算如下：1、根据委托方提供的资料
已知：（1）被评估设备生产率（印染速度）为30m/秒，新设备为90m/秒；（2）被评估设备损耗为30%，新设备为10%；
（3）被评估设备使用原材料加工纸的价格为3000USD/T，新设备为201*USD/T；
（4）月均印染产量（自经销、代加工、卖模纸）共计51600m；（5）印染模纸1000m/T；（6）设备剩余年限13.5年；（7）所得税33%；
（8）评估基准日美元与人民币的汇率中间价8.2789；（9）折现率取7%。2、功能性损耗测算
生产率（印染速度）因素影响值（1）旧设备月工资额：
①经销11,000m单位工资1.11元/m月工资额12,210元；②代加工17,800m单位工资0.28元/m月工资额4,984元；③卖花纸22,800m单位工资0.31元/m月工资额7,068元；旧设备月工资∑＝24,262元
（2）新设备印染速度90m/秒，旧设备为30m/秒，新设备月工资成本为：①经销1.11×1/3=0.370.37×11,000=4,070元②代加工0.28×1/3=0.0930.093×17,800=1,655元③卖花纸0.31×1/3=0.1030.103×22,800=2,348元新设备月工资∑＝8,073元
（3）月差异额：24,262－8,073＝16,189元（4）年工资成本超支额：16,189×12＝194,268元（5）减所得税（33%）：194,268×33%＝64,108元
（6）扣除所得税后年净超额工资：194,268－64,108＝130,160元（7）资产剩余使用年限：13.5年
（8）折现率取7%：13.5年年金折现系数8.5547（9）功能性损耗额：130,160×8.5547=1,113,480元3、按上述步骤测算，得出：
（1）因第一项因素（生产率）得出的功能性损耗为1,113,480元；同理，按新旧设备损耗率和使用纸的成本不同，计算出第二、第三项因素的损耗；
（2）因第二项因素（损耗）得出的功能性损耗为1,113,685元；（3）因第三项因素（原材料）得出的功能性损耗为2,938,205元；（4）上述三因素之和为5,165,370元。功能性损耗率＝功能性损耗/重置价格×100%=5,165,370/20,995,772×100%=24.60%
（三）确定综合成新率
（1）经济性损耗率＝0%
（2）综合损耗率＝实体性损耗率＋功能性损耗率＋经济性损耗率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）
（3）综合成新率＝1－综合损耗率＝1－40%=60%四、评估价值的确定
评估价值＝重置全价×综合成新率
＝5,454,250.68×60%
＝3,272,550元（取整）五、分析说明：
1、该案例是进口机器设备评估的案例。在计算重置全价时，资金成本的计算值得关注。资金成本的计算关键要确定两个因素：一是资金量的大小和投入时间的长短，二是资金的单位使用成本。前者根据实际情况来确定，后者就要具体分析资金的平均投资收益率，通常用银行的存贷款利率来计算。本案例即根据资金投入时间的长短，分别选用了银行一年期贷款利率和半年期贷款利率来计算资金成本。
2、确定设备实体性损耗率常用的方法有：使用年限法、观察法和修复费用法。修复费用法的使用有一定的条件，其他两种方法的适用范围更大。本案例采用的是进行因素调整后的使用年限法，是使用年限法和观察法在一定层面上的结合。3、功能性损耗是由技术进步引起的。通过将被评估设备与功能相同、但性能更好的新设备进行比较，分析二者在运营上的差异并量化，即可得到被评估设备的功能性损耗。在这个过程中，差异分析是很关键的一步。本案例中新旧设备的差异主要是人工成本的差异，在得到人工成本年超支额后，还应扣除所得税。因为人工成本超支将会增加被评估设备的运营成本，降低被评估设备的运营收益，从而减少应计的所得税。在评估中确定的差异应是设备之间的净差异，因此要扣除所得税的影响。
4、根据有关部门的规定，自201*年2月起取消海关监管手续费，因此在今后的进口机器设备评估中将不再涉及海关监管手续费。
案例八：房地产评估原则
某房地产地处繁华商业区内,占地900平方米,地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到,现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币,该区域的商品房价格每平方米1万元人民币,城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。案例分析过程：
该房地产的现时价值约为3600万元人民币。900×4=3600(万元)
依据和理由:上述评估结果是依据了房地产评估中的最使用原则。因为,该房地产的现时用途是很不合理的。其一,商业区内建民宅,在用途上不合理；其二,使用强度未达到城规划规定的容积率,土地未得到充分利用。按照房地产评估的能使用原则,该房地产评估应该以拆除重新利用为前提,按商用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切值应是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。
案例九：流动资产评估
A公司委托中介机构对其拥有的全部流动资产进行评估，为A公司整体改制为股份有限公司提供价值依据。评估范围包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、待摊费用等。案例分析过程：
在了解委托评估资产现状的基础上，评估人员与A公司的有关部门进行了充分的交流与分析，并据此开展流动资产评估的具体工作。
（一）核对账目：对A公司提供的价值评估申报清单逐项核对、归纳，与资产负债表、总账及明细账的相关科目201*年3月31日期末金额核对，以验证
评估申报表的正确性，同时通过抽查部分凭证和查阅有关资料，进行验证。（二）现场勘察及实物核对：与A公司有关人员共同到存货现场进行盘点，对重要的、价值量较大的存货进行了抽验，并与库存账进行清对核实。对往来账项、债权、债务进行函证核实。
（三）根据A公司流动资产的具体情况，主要采用成本法和市场法进行评估。
1、货币资金：账面金额为8880972.48元，其中现金1676.87元，银行存款8879295.61元。在验证A公司提供的申报表、银行对账单等资料的基础上，以其核对无误后的账面价值确认评估值。评估值为8880972.48元。
2、应收账款、其他应收款：账面金额分别为3206873元和8214180元。在对各种应收款项核实无误的基础行，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。在操作中应注意借助于历史资料和函证调查了解的情况，具体分析应收数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款方资金、信用、经营、管理现状等，对款项回收的可能性进行综合判定。其应收账项全部为近两年经常性业务往来发生额，不存在无法收回的确定因素。故确认应收账款评估值为3206873元，其他应收款评估值为8214180元。
3、预付账款：账面余额13902280元，在对预付账款账面值核实无误的基础上，以账面值确认评估值为13902280元。
4、待摊费用：账面余额为390217元，经核实，全部为在用工具器具，将其转入低值易耗品评估。因此在此待摊费用评估值为零。
5、存货：包括原材料、在产品、半成品、产成品、委托加工材料及低值易耗品。
原材料大都为近期购入，历史成本与市场差别不大，故按账面值评估。在产品、自制半成品、产成品等都按账面值评估
低值易耗品分为在用和在库两种情况。在库部分为近期购入，保存良好，按账面值确定评估值
在用低值易耗品由于单位价值量低，数量大，难以逐项操作，在评估中按产品规格、用途、使用部门、使用年限等分项归类，采用重置成本法。按历史成本增加5%10%的模具设计、购置、保管费用，再按机械工业产品出厂价格指数求
取重置成本，成新率采用年限法。
另有从待摊费用项内转入在用工装器具账面值390217元，也采用上述方法
案例十:商标评估
案例分析过程:一、委托单位概况
SC旅行社于1978年8月18日批准成立。注册资本1423万元，有职工281人，现下属有7个企业。1988年以该旅行社为核心企业组建集团公司，总部设在北京。该旅行社在近几年国家旅游局100强第一类、第二类旅行社评比中均排名前列，多次受到表彰。二、评估方法
本次评估选取201*年6月30日为评估基准日，评估方法选用超额收益法。该法对商标进行评估，就是对商标有效期内（续展前该商标有效期为8年）每期（以年为单位）的未来超额收益进行预测，并以第8年超额收益作为永续年金计算无限期超额收益，再按行业平均折现率将预测的各期未来超额收益折成评估基准日的现值，从而得出“A”商标的评估价值。采用超额收益法进行商标评估的计算公式如下：
nPVt0.5Pt(1i)t
式中：PV商标的评估价值；i折现率；Pt预测超额利润；n预测期；t预测年限
超额利润＝营业收入净额×超额利润率超额利润率＝收益率一基准收益率收益率利润总额营业收入净额
营业收入净额＝营业收入总额一代收代付款折现率＝无风险收益率+风险收益率
三、评估数据来源及计算过程
1．SC旅行社营业收入净额计算（表1）表1营业收入净额计算表
199年份5营业收入总额(万元)代收代付款(万元)营业收人净额(万元)861337964817678996月)1l3426326501617406202462286119613948079261201*138001087282329061874119919919919201*(1
2．SC旅行杜1995201*年营业收入情况汇总与201*201*年营业收入净额预测(表2、表3)预测方法：最小二乘法。
ybxabXiYiXYi
2XiXXiaYbX表2
年份19951996199719981999201*总计X12345621r(万元)481779268232906187411250051277Xr48171585224696362444370575OOO201*14X214916252691
XXNi2163.5
因此：
YbYiN5127768546.171191.11201*143.551277913.521
a8546.17b3.54377.28因此：
Y=1191.11X+4377.28
表3营业收入净额计算表
20年份01X预测营业收入净12715139061509716288174791867119862额（万元)0537280390410051l061207132l0814201*02020202020
环比指数=本年度营业收入净颧÷上年度营业收入净颧
经计算，环比指数不大于1.10，说明预测的未来营业收入净额年递增不超过10％：根据国家确定的“十一五”期间我国国内旅游业的规划目标：“十一五”期间国内旅游收入年均增长12％～15％，国际旅游外汇收入年均增长10％～12％可看出由最小二乘法建立的回归分析模型所预测的未来营业收入净额是合理的。
3．利润率计算（表4）计算公式为：
利润率利润总额营业收入营额
表4：
1996(16年份利润总额(万元)营业收入净额(万1992199319941999月)1433．241527．971762．90l807．0679268232906187411227．405009．70元)收益率(％)18．0818．5619．4620．6724．50说明；1．利润总额为SC旅行社税前利润额。
2．由于旅游行业的特殊性，营业收入总额中大量的代收代付款不属于旅行社的实际收入，故采用扣除代收代付款之后的营业收入净额计算SC旅行社的收益率。
4．超额收益率计算(表5)表5
年份1992199319941995总计平均值全国旅行社利润宰(％)13．0211．7912．108．9645．8711．47SC旅行社利润率(％)18．0818．5619．4620．6776．7719．19
超额收益率＝SC旅行社平均利润率一全国旅行社平均利润率＝19.19％一11.47％＝7.72％5．折现率计算
SC旅行社凭借自身的实力，跻身中国旅游界前列，利润水平明显高于同行业平均利润率，在同行业中具有极高的声誉和较强的市场竞争能力。根据市场调查及专家预测，我国未来旅游市场的总趋势将是在数量、质量方面持续稳定增长，这是因为：（1）我国经济社会的持续稳定发展，决定旅游业也将随之快速发展：（2）国内居民消费水平的日益提高和休闲时间的增多：（3）旅游已成为一种重要的消费选择；（4）国内旅游的经营体系已经比较健全，（5）国内旅游的接待设施不断增加和完善，（6）我国进一步深化改革、扩大开放，以及我国旅游界与世界旅游组织的关系进一步密切，必将吸引更多的海外游客。所有这些决定了国
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