资产评估案例 (25)

资产评估案例 (25)

其他资产评估案例5.5

资产评估常见错误案例三

土地的评估

案例

某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路417弄24号和XJ路144弄5458号的土地使用权，土地性质均为工业用途；评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行5分钟），然而，评估结论却大相径庭，MD路417弄24号的土地使用权评估价为5250元/平方米，XJ路144弄5458号的土地使用权评估价为11380元/平方米。

在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？工作底稿没有反映两块地的主要差异。

走访现场，发现这两块地的周边环境一致，均处在旧式里弄中间，两者处于同一区域，一是东为HP路，南为XJ路，西为MD路。北为JG路，另一是东为SC路，南为XJ路，西为HP路，北为YN路，大路为JG路。在现场勘察过程中，我们发现：XJ路144弄5458号的门牌号不存在，XJ路144弄仅有“XJ路144弄过街楼”门牌，而该弄堂内再无其他XJ路144弄的门牌号码，其余均是HP路、SC路、YN路的有关弄堂号和门牌回。该报告所反映的委估对象应为HP路885弄5458号。在56号后门有一小木牌，上书“XX厂职工宿舍”。对

于此类问题，无论是底稿还是评估报告均未作出说明。

经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致，且保留现用途已是不可能的；周边环境一致；评估目的一致；评估方法一致（均为基准地价法）；两份报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？

评估过程的系数调整如下：

区域因素修正个别因素修正街道条件距市中心路程交通设施市政设施商业配置情况社会环境区域因素修正系数面积大小形状临路状况土地平整程度规划限制条件相邻房地产的合并交易个别因素修正系数XJ路144弄状况一般较好一般一般较好稍差100/100较好较好较好一般一般一般100/100修正系数555-3112/100555115/100MD路417弄状况较好较好稍差一般稍好稍好100/100较差稍差较差一般一般较差100/100修正系数55-333113/100-5-3-5-582/100

从上表中我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之处：如区域因素修正中，对“市政设施”同样判断“一般”，XJ路地块系数修正“5”，而MD路地块却不作修正；对“社会环境”的判断，从现场来看是一致的，但评估师却对XJ路地块判断为稍差，系数修

正“-3”，而对MD路地块却判断为稍好，系数修正“3”；又如个别因素修正中，两块地同是矩形，但XJ路地块对“形状”判断为“较好”，系数修正“5”，而MD路地块对“形状”判断为“稍差”，系数修正“-3”；对“临路状况”判断，XJ路地块的“临路状况”判断为“较好”，系数修正“5”，而对MD路地块的“临路状况”判断为“较差”，系数修正“-5”，而实际上XJ路地块临路30米左右，MD路地块临路10米左右，从系数修正来看不可能有如此大的差别，由此可见，评估师在运用基准地价系数修正法时，对系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截然不同的结果。

根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在11380元/平方米左右比较合理，而MD路417弄24号的土地使用权评估价为5250元/平方米明显偏低。

扩展阅读：资产评估案例 (24)

其他资产评估案例5.4

资产评估常见错误案例二

存货的清查

案例

上海XX汽车空调有限公司委托评估机构对上海S汽车空调有限公司进行评估，拟收购该公司另一股东日本S株式会社在该公司25%的股权。

经查，该公司有10483.15万元的存货，其账面价值占总资产的34.11%，占净资产的92.91%。其主要构成为原材料和产成品，该公司的产品主要为汽车空调用压缩机，每台售价约为1000元左右。对如此大量的存货，评估机构是否认真进行了清查核实？清查的数量和金额是否达到《资产评估操作规范意见（试行）》第二十五条中“存货抽查数量要占总量的40%以上，账面价值量要占总值60%以上”的要求？

带着这些疑问，评估管理机构到企业以及评估机构进行了调查。评估机构的答复是他们根据资产占有方提供的存货清单，核实了有关的采购和销售合同、购置和销售发票等会计凭证，并同该公司的存货负责人一起到存货存放地清查核实有关的存货，对各类存货进行了盘点，抽查数量和金额均达到要求。但在企业了解的情况是该公司的存货除少量在厂区内存放外，其余大部分都存放在外地，如长春、武汉

和广州等地，以便随时向附近厂商供货。而本次评估时评估机构却未对异地存放的存货进行现场清查核实，而仅是从账面上进行了复核。由此看来，评估机构对存货的清查核实应是不达标准的。

存货作为企业重要的一项资产，对其清查核实的好坏，直接影响到整体的评估结果。评估机构在对账面价值占总资产34.11%的存货进行评估时，仅选取了小部分进行现场清查核实，而大部分采用账面核实这种会计的方式代替评估现场清查，这样是无法了解存货的真实情况的，自然也无法对存货的价值进行正确的评估。

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