如何做好小区物业安保工作
在居住小区，安全和人们息息相关，做好小区的安保工作是物业管理的基本保障，小区的安保工作是物业管理方面难度最大的工作之一，如何做好小区的安保工作成为物业管理上最为棘手的问题。当前，社区内经常会发生盗窃、抢劫、车辆被划等治安事件，对小区业主及住户生活带来威胁，蜂巢物业管理网中士就当前如何做好小区安保工作总结如下：一、安全保障安全管理的基本原则
确保安全，是物业安保工作的重中之重。构建人防、物防、技防相结合的安全防控网络，保证小区安全管理品质，实现小区零发案，实现小范围内的社会治安秩序的好转，为构建和谐社会做出努力，是安保工作追求的重要目标。要实现这一目标，必须从以下几个方面做出努力：
1、科学合理安排小区的保安岗位，形成小区门卫岗、守护岗、巡逻岗的点、线、面最佳组合，这是组成严密安全防控的基础；
2、保安员熟悉工作环境，了解岗位职责，在岗位上恪尽职守，百倍提高警惕，是做好小区安全防控的关键；
3、根据物业小区地理环境和安防薄弱环节，加强对重点区域、重点部位的守护巡查，是做好物业小区保安护卫工作的主要措施；
4、熟记业主姓名、相貌特征，了解业主居住的楼宇、楼层、单元、房号，做到心中有底有数，小区门卫岗加强对人员、物品、车辆的登记，严密控制外来人员进入小区，是做好小区安全护卫工作的重点；
5、加强晚上零时以后，特别凌晨时段的保安岗位督促检查，防止保安员脱岗，打瞌睡等违纪行为的发生，是防止发生入室盗窃的重要方法；
6、加强岗位与岗位之间的相互提醒，相互照应，相互监督，互为联动，形成点、线、面严密的防控体系，发挥小区内安全防范整体的功能效应；
7、建立和完善小区内的闭路电视监控系统，把人防与技防有机结合起来，加强监控中心的值班管理，做到百密不疏；8、加强对小区业主的安全知识的宣传教育，教育群众，发动群众，依靠群众、群防群治。提高业主安全意识，为搞好小区安全打下良好的群众基础。二、预防隐患安全管理的基本手段
高水平的安保工作，绝不仅仅是看门护院和站岗巡逻，而是在做好保安服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并能及时、准确、实事求是的向业主事先提出警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。三、维护秩序安全管理的有力措施
一个小区就是一个小型社会，各类影响治安和交通秩序的情况都不同程度地存在。物业保安人员在值勤中，通过对闲杂人员的清理，对进出小区车辆的疏导指挥，对各类违规行为的纠正等，达到保持小区整体治安秩序良好的目的。只有这样，才能为业主和小区提供一个安全、祥和、有秩序的工作和生活环境。要实现这一目标，要从以下几点努力：1、保安人员要及时清理闲杂人员，不要让闲杂人员影响小区的正常秩序。2、保安人员要加强小区出入车辆的疏导指挥保证小区内的交通畅通。3、保安人员要及时对各类违规行为进行纠正，保障小区的正常运转。
4、保安在执行勤务时，应掌握发现和盘查可疑人员的基本方法与技巧，从中观察行为和时间的差异，行为和环境的差异，行为和场合的差异，行为和目的的差异，以便发现疑点，打击犯罪。
四、紧急应对安全管理的处理机制
治安、火灾和各类灾害事故的发生有许多的不确定因素，难以避免。物业保安服务在各种危害业主和小区安全的危险发生时，应能及时组织力量对正在进行的犯罪活动予以制止，对已经发生的事态予以控制，及时向公安机关报警，并协助公安机关开展工作。制定消防应急行动方案，消防员均为保安，领班为兼职防火组长。处理问题的原则和方法：
1、原则：在工作中会遇到很多问题需要处理，在维护公司、业主的安全和利益的同时，应遵循依法办事、不徇私情，以理服人的原则。2、方法：对不同性质的问题争取不同的方法。五、搞好服务，建立与业主之间的良好关系
物业保安服务的对象是业主，保安队伍如何用优质的保安服务，与业主建立互相理解，互相支持，和谐协调的关系，是物业保安队伍必须认真对待和解决的问题。如何与业主搞好关系呢？
1、要靠平时良好的岗位形象，自然的微笑服务，亲切和蔼的语言沟通，一个眼神，一声问好，一脸微笑，把周到细致的服务传递给业主，真正做到全心全意为业主服务。当业主遇到困难的时候，保安员要想业主之所想，急业主之所急，在力所能及的范围内，倾力相助，对待小区中的老、弱、病、残者，更应在许多人认为不起眼的小事做起，给予最细心、最周到的服务。只有这样，忠诚服务必有回报，业主会把小区内的保安当作自己的亲人一样对待，保安工作就如鱼得水。
2、在小区内建立良好的内部管理秩序，用出色的工作成绩来羸得业主的信任，是与业主搞好关系的关键。工作做不好，小区内乱糟糟的，业主是不会满意的，如果意味地去拉关系，那是本未倒置，终究经不起实践和时间的检验。
3、保安员要给自己一个正确的定位，在为业主服务时不出格、不越权。在物业保安服务中，保安员经常与业主打交道，要随时保持良好的心态，去看待业主中发生的复杂的事物，做到不卑不亢。平时，不能穿便服在小区内随便游荡；不能经常去业主家串门、闲坐；更不能与业主家的小保姆谈恋爱，搞对象，甚至搞到业主家里去了。这些生活小节都要随时注意，以免引起不必要的误会，影响物业小区保安队伍的整体形象。六、抓好管理，建立一支规范化的保安队伍。
安保工作的核心力量是保安，建立一支具有足够力量的保安服务队伍，是做好小区安保工作的前提，从数量上应足以承担起小区的安保工作任务，保安队伍应经过严格的培训，具有做好小区安保工作的知识和能力；同时还应该配有使它完成保安服务的必要工具和装备。如何建立一支好的物业保安队伍，要从以下几个方面做出努力：
1、要培养选拔好队长。物业保安面对周边复杂严峻的治安形势，面对各种类型的业主，工作千头万绪，队长处在保安队伍管理的核心地位，这就要求这个领头人，想干、敢干、会干，以身作则，管理好队伍，搞好保安服务。
2、抓好丰富多彩的班务活动，组织好保安员，凝聚保安队伍，依靠和发动全体保安员，履行好自己的工作职责，使管理处满意。
3、规范保安宿舍的内务管理，培养保安员良好的行为习惯，以标准化、军事化的内务管理，展现保安队伍的风采，使管理处的领导和广大小区群众感觉到保安队伍是一支训练有素的队伍，增强他们搞好小区保安工作的信心。
4、在保安队伍中营造良好的工作，学习、生活氛围，既团结紧张，又严肃活泼。在生动活泼中培养团队精神。
总之，安全工作无小事，蜂巢物业管理网建议安全工作管理者，应建立缜密的安全管理制度、组建和培养保障有力的保安队伍、加强安全工作的检查、预防是做好小区物业安保工作的法宝。
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如何按英式管家标准做好小区物业服务工作
对照英式管家服务标准，我认为做好物业英式管家服务，只有物业全体员工团结一致，违绕公司发展战略及定位，服从领导的要求，认真耐心细致、脚踏实地、做好各项物业服务工作。随着××物业服务公司的不断发展状大，为打造××高端物业品牌，满足××小区广大业主的需求成为我们服务重点。我们正确认识物业管理、服务理念，提高人性化的服务，有效地满足业主提出的需求。突出特色、延伸服务，按标准化流程，精细化管理，各部门相互沟通配合、服务环环相扣，不留任何漏洞。认真看待业主反映的每一个问题，认识服务是物业公司的根本任务，使服务贯穿于整个物业管理工作岗位。管理与服务工作两手抓，将我们的物业管理服务工作水平真正提高到一个较高的水平。我们主要服务对象是业主，业主的满意度，是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都围绕这个核心，服务水平的提高使业主认可我们服务的满意程度，并为企业创造出经济效益，打造企业品牌，认识服务的重要性。物业服务是一项非常烦琐的工作，再加上行业员工流动性较大，直接影响着物业服务工作的质量。所以，只有开展企业文化，留住人才，采用各种激励措施，提高员工积极性，要求全体员工在服务方面狠下功夫。一、加强服务意识的培养
要从根本把服务工作做好，必须提高我们全体员工的服务意识、工作责任心，按英式管家标准作业流程，要求各部门做好各方面服务工作。更要我们清楚地知道物业管理是服务行业，不是政府的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位。与业主签订的委托服务协议，按协议内容做好方方面面服务工作，大家共同提高服务理念，使我们的物业管理服务工作开展的更好。
二、加强学习培训，提升员工素质
培训学习是促进员工从物业基础知识到熟悉各工作岗位过程，并不断提长员工的服务技能，同时、也就是调动大家的积极性。向书本学习，向优秀员工学习，向先进经验学习，通过外培、请讲师等培训、实践，再学习，再实践。激励大家工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断，找出原因并妥善处理。把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。为业主提供标准化、规范化、科学化、高效率的优质服务，让业主感到满意，提高员工工作能力、相关专业知识和动手能力，提高综合素质。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。常抓日常安全、客服、消防、保洁、绿化和维修等服务工作，每项工作必须扎扎实实落实到位。
1、安全管理部：安全保卫工作直接关系到业主的生命财产安全，所以只有严格抓好安全员队伍建设、工作纪律、工作形象、规章制度等，并做好24小时日常工作岗位站岗、巡逻，来访人员盘查登记、物品检查放行等做好每一个些细节。加强军事训练，提高整体团队素质，不定时的做好消防演练，只有这样业主才有安全感，物业才会保值升值，体现物业公司整体形象。
2、客户服务部：客户服务中心员工每天也要认真做好业主反映的每一项事情，并做好回访跟踪制度，不漏掉一件小事，不轻易承诺业主事情，承诺的事就一定要兑现。对业主的报修尽力协调各部门立即解决，解决不了的给业主一个解释，业主的衣食住行，都要为他们想到做细，开拓创新开展各种有偿延伸服务。加强客服员礼仪、礼节，文明服务业主。
3、工程维修部：工程维修保养是物业公司后勤服务的保障，小区住宅楼、商业经营、办公室等用水、电、气、电视、电话、宽带等，都关系到千家万户业主的生活质量。根据工程管理制度、操作流程，加强做好公共设施、机电设备的维护、操作，每日定期对所有公共设施设备的巡查，定期做好各项设备保养。一但发生故障千方百计安排抢修，使设施设备处于安全可靠正常运行状态，实行24小时值班制度，保障业主的生活不受影响。
4、保洁服务部：保洁服务质量关系到小区公共环境质量，要打造高级生活社区。只有加强保洁班组员工管理，按有关规章制度、星级标准流程做好公共区域、道路、电梯、大堂、地下车库等每个保洁工作面，定期做好消杀四害工作，保障公共场所场地洁净，业主住的舒心。
5、绿化养护部：绿化是关系小区公共区域、办公室环境美化，改善空气质量，都要起着不可轻重的作用，所定期按有关标准做好绿化的养护、补种、修剪、防制病虫害，保障草地、花卉、绿篱、树木健康生长。
6、市场经营部：市场经营部主要是盘活××小区库存房屋、二手房的买卖中介、转租，提高小区房屋保值升值，并可向周边楼盘辐射开展业务。挖掘潜力、发展我小区商业项目，开展多种经营项目，为公司创造利益，保障员工福利。
7、服务质量的好坏体现了我们员工的素质，我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此与业主打交道，要求员工的行为规范、服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现，同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。通过不断地学习、培训、实践，培养一支业务水平高、自身素质强的管理队伍。三、增强管理协作能力，建立明确、合理的岗位责任制为目标的实现，调动每个部门、每位员工积极性，责任落实到各部门、个人上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法。使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度，目标逐级分解落实，实行合理分工，大家团结协作，工作事事有落实，保障服务质量目标完成。四、加强与业主的沟通
我们物业公司要搞好服务，关键在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见，了解他们的需要，对我们物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。有诚心，感动他们。御锦湾小区采用封闭式管理，人车分流，给外来车辆进入，带来了极大不便，无形中也使物业管理人员和业主产生矛盾。为解决物业管理与业主眼前利益的矛盾，在管理工作中，除向业主解释物业管理与业主利益息息相关以取得业主的理解和支持外，还应积极寻求解决途径，将矛盾消灭在萌芽状态。细微之处见真情，优质服务聚人气，在实施物业管理服务工作的过程中，要做到让业主满意放心，投入自己的真情，真正把业主当成自家人。我们针对有些业主平时工作繁忙，家中部分委托代办事情，提供预约服务，按时按质完成，让业主安心工作。服务中心还可推出多项便民服务。例如代收快递、衣物干洗、充煤气费、代办电话、宽带等服务，还为业主提供其它延伸、便捷、周到、满意的服务，拉近了彼此的距离。学会换位思考，化干戈为玉帛、找出问题的根源，妥善彻底解决问题。物业管理中最突出的矛盾来源于和物业服务的质量，除去地产公司、政府机构难以解决的物业质量问题外，物业管理中遇到的多是一些琐碎小事。这些琐碎的事，物业管理公司想尽一切办法解决。需要马上解决的燃眉之事。物业全体员工应业主之所急，特事特办，切不可拖泥带水、敷衍了事。物业管理工作涉及方方面面，要想办法变被动为主动，根据业主提出的各种问题，结合多种灵活处理方式，就能取得事半功倍的效果。为配合有关老、大难服务工作的落实，还可采取积极动员业主参与，亲身体验服务困难所在，以求得到他们的互相谅解。
我只有通过不断地努力学习、实践，认真细致地做好本职工作。通过不断提高自身的管理水平，增强服务意识，加强员工培训及管理，有针对性的开展各项服务工作，争取将物业管理服务工作做的更好。
李崇华
201*年4月13日
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