房产中介行业市场分析
房产中介行业市场分析
房产中介行业市场分析互联网的行业影响:
随着时代的进步，百姓使用电脑的普及，各行业运用电子商务的现象会越来越多，互联网的发展并随时影响着各个行业，那么在房产中介行业未来的出路在哪里?他们将走向何方?
互联网将给这个行业带来哪些变化?如何创新?百姓、中介公司、经纪人如何运用互联网来获取自己所需要的信息?电子商务能给他们带去哪些方便?
中介公司:
公司分类:1、品牌连锁门面2、写字楼中介3、写字楼+门面连锁4、独立门面
1、公司定位:大部分中介行业很难通过企业文化等要素来留住业务人员，房产经纪人到这家中介无非是看中公司能够提供什么样的平台?百姓是否认同公司品牌?以这个平台能带来更多的业务和客户吗?接下来当然就是提成机制是否公平?
2、公司外部环境:独立中介。靠时间、人脉。如:某小区内中介本身就是本小区的居民，对客户而言可信度高，在本小区的时间也长也许本身就认识，而且较放心，不怕被吃差价之类的，这类中介租赁业务具备区域化竟争优势，房产买卖一般百姓认为小公司房源少，可选择少，卖的也在想也许公司不大，价格卖得也不高，也不快。所以买卖方面要么无房源，要么就是情感房源(熟人房源)---业内称为独家房源。这类中介生存根本是开支小，有部分稳定收入(区域租赁)，当然还有部分出售。随着连锁中介的进入，这类独立小区中介也面临着被分化市场的威胁，如大型超市进入社区会抢占小区烟酒店一样。连锁中介。现在客户在置业过程中也愿意选择一些有知名度的、有品牌的中介公司，因为他们认为放心，不怕被黑，所以业内便有了直营连锁店、加盟连锁店、挂靠连锁店等形式出现在公众眼里。因中介公司很难管理业务，如极少数经纪人为了获取利润走私单，极少数客户为了降低成本鼓励业务员走私单等现象也时有发生。各分公司也是这样，所以这类加盟大多是各自为战，公司名字一样，但实际各自为战现象较多。除非公司有着非常完善的管理及财务制度。品牌连锁中介必须要完善员工福利待遇，薪酬等都要满足国家标准，这样必然会加大成本，公司为了获得收益必须将员工的提成机制降下来，这样会部分侵犯经纪人的某些利益，所以这类公司员工流动性较大。
3、公司内部环境:中介公司的员工流动性很大。其一是因为普遍底薪较低，员工福利方面公司不会投入过多，否则很难维持这种庞大的人事资本。其二是业务很难管理，部分员工在公司上班底薪不高，都是通过自己的个人努力获得回报，因此对公司的认同感不强，加上市场部分客户的怂恿，因此跳单现象时有发生，这也是导致员工经常流动的第二因素。现在市场上除了情感房源(独家房源)之外，其它的都是些公众房源，如某业主为了在短期内将房子以较高价格出售，便会将房源同时发布到很多公司。成交只有一次，这样就造成了公司与公司之间，经纪人与经纪人之间套房源，为了争取成交，免不了要部分隐瞒房屋缺点，在买方与卖方之间不断的做沟通交流。还有买方与卖方为了省钱也会选择跳中介的单，如果公司不很好解决也会给经纪人带来伤害，因为这不属于经纪人的能力和业务范围内的工作。所以对于中介老板来说管理业务和管理没有归属感的经纪人将是比较头痛的问题。
4、互联网市场:分为四类:房产门户网站、专业找房网站、细化类和公司网站。房产行业走在前面的是门户类网站，如新浪乐居、搜房等。里面有关房产新闻、政策、楼盘、装修等一应俱全，这类网站容易聚人气，所以以传统的广告收入为主(开发商为主)，其次是中介和经纪人的房源发布渠道收入。当然还有其他，这里我就不多说了，一个是以房源为主要内容的专业找房网站，给百姓以更加专业的形象。一个是细化类的网站，如写字楼网、别墅网、租房网、一手楼盘等。最后一类就是各个中介公司自己的网站。各个网站具有各自特色，让百姓眼花，因这个行业网站的地域性限制，全国做得好的更是很少，基本上都以本土化网站为主。因些这类网站多，老百姓记住的少。死的多，活得少。小结:房产中介是个政策性行业，这个行业受政策影响较大，如201*年新政出台之后对这个行业的影响就很大。在这个行业内还有相关的其它许多行业，如贷款、装修、搬家等。这个行业需要一个什么样的平台?互联网能给这个行业带来什么值得我们去投入，去创新。
扩展阅读：关于房产中介的市场调查报告
关于房产中介的调查报告
住房是关系国计民生的大问题，随着我国经济的快速发展，房地产行业迅速崛起并备受关注，而房产中介在在房地产发展过程中起着至关重要的作用。在这里，我采取偶遇法对所遇到的房产中介公司进行结构式访谈获取基本资料，并进一步谈谈自己的认识。
一调查背景
基本情况
咸阳博大房产服务有限公司（博大二手房超市）成立于201*年,注册资金200万元,公司下设立5个分公司,分别位于乐育北路、新兴南路、渭阳西路（本次调查的分店）、玉泉路、联盟三路中段，是咸阳地区规模比较大的房产中介公司，其硬件设施齐全,自动化办公,并提供看房免费直通车。博大房产公司是省市管理部门资质认定并备案的房产中介机构,在市场运做三年多来,他们以“诚信进取互动发展”的经营方针,以搭建全面、方便的二手房信息和交换平台为宗旨,力求成为连接咸阳二手房供需双方的纽带。
业务流程及收费标准
博大二手房超市办理二手房（商品房、安居房、经济适用房、公房上市）的买卖，主要的业务可归结为租房、售房、按揭贷款。其主要流程及收费标准如下：1）租房：免费登记免费查阅资料看房前交诚信押金100专车免费看房成交后签合同退还押金收月租50%。2）售房：免费登记免费查阅资料交诚信押金100专车免费看房签订合同交定金房款10%按合同交付全款；退还押金双方各付佣金房款总价0.5%对交易房屋评估0.5%对交易房屋公证200元交易所对房屋审批交易费6元/契税征收房款总价1.5%房地管理局办证工本费92元。3）按揭贷款：免费咨询本人提供有关资料对房屋进行评估0.5%保险公司强制保险银行初审房地局办理其他证银行审批发放贷款
其它相关基本信息咸阳城市化水平低，房地产业仍处于快速发展的上升时期，而据有关调查显示，在商品房潜在的购买者中，有51.22%的购房者会考虑二手房，而二手房的“地段优”、“交通便利”、“总价低”、“商业圈成熟”等众多优势使其逐渐占据了市场的主力地位。但是由于最近经济危机的影响，虽然市场房源量有所增加，但成交量并未上涨，二手房交易的不活跃使咸阳关门停业的中介机构比比皆是，只有“博大”“宏大”等规模较大的连锁中介艰难中维持业务。
二房产中介在二手房交易中的作用
任何公司的存在都要满足客户的需求，以达到公司的发展目标，实现利益的最大化。二手房交易客户中包含买主和卖主，他们对二手房交易最大的需求就是安全，而房产中介就是为他们提供一种省时，省钱，省心，放心的交易平台。其具体的作用我认为可以分为三个环节：交易前的信息整合交易中的促成调节交易后的衍生服务。
第一，交易前。以前中介公司主要信息来源渠道就是通过门店的接待，当然也通过一定的报纸广告，那时候信息量相对来讲比较少，但是那时候每一个信息的有效性还是很强的，由于信息量比较少，因此无论买方还是卖方，如果单靠自己力量很难得到信息，中介通过门店把信息汇总起来，就能够有效的起到信息桥梁的作用。到了这几年，中介信息来源渠道已经变得非常广泛，从门店接待、媒体广告、网络、社区开发等等很多渠道都能够得到信息，在我所采访的博大房产公司，他们就不仅有自己各地段的门店还有自己的网站可以收集信息。从这里我们可以看出，房产中介通过自己所收集的信息可以为广大买主或卖主提供一个较大的交流空间。第二，交易中。刚才说到信息整合，很多客户都在置疑为什么给中介交代理费，他们认为就提供房源信息、客户信息，凭什么给那么多钱。其实除了信息整合之外，我认为中介公司存在的真正意义在于促成交易，登记、约看、议价、签约、过户、交割是整个流程，在每个环节背后中介公司从业人员起很大作用。先说登记，在客户看来，仅仅是把信息登记上，但是对房产中介来讲，如果真正想把这个信息有效利用的话，要做很多方面工作，比如要判断信息的真伪。其次约看时，跟客户、跟业主达成初步意向的方法，要考虑业主想买房的意愿有多强等等。最后是议价，现在都是透明交易，三方见面签约，三方见面签约之前中介公司仍要起到承上启下的作用，例如房源挂牌价与客户需求价和具体成交价之间的差距都需要中介公司进行调节，要想真正达成交易还是存在很大困难的。议价之后就是签约，现在，由于网上签约以及买卖规范文本的出现，使得签约比以前相对来讲要容易。但紧随之后的过户，交割等流程都需要中介公司中从业人员的专业水平来帮助客户完成，以避免遗留问题所带来的不便甚至法律纠纷。
第三，交易完成后，提供衍生服务，主要有三方面：一个是房款的交割，一个权证过户，再一个金融服务。在这三方面实现的过程中，房产中介利用其从业人员的专业知识，其所拥有的与银行等金融机构之间的合作关系资源及其良好的信誉可以为买卖双方提供安全、方便、快捷的服务。
三调查中发现的问题及进一步分析随着生活节奏的加快，我们周围各种中介机构越来越多，几乎是随处可见，然而很多“黑中介”的丑闻却让广大群众对中介望而却步。我们认识的更多是在街道边那些关于房屋租赁信息的中介，仅仅一间小门面还有不懂专业知识的一人，试问怎能为客户提供一个安全的信息环境？在调查过程中有很多不规范的中介机构根本不接受我们的作业调查，现根据最后调查的规模较大的房产公司的配合，发现房产中介本身发展存在的以下几点问题：第一，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。根据不少业内人士的看法，在中国各地区从事房地产中介的机构中，存在着不少没有经过房地产主管部门审查的“黑”中介。没有相关方面从业证书，利用客户们求方便的心理，从中骗取钱财。并且行业监管存在很大漏洞，中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介。所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的底细，监管容易出现漏洞。
第二，人员素质及信誉偏低。据调查结果，咸阳博大房产分店中只有三名工作人员，主任、助理、经纪人各一名，但却只有经纪人是大专文平，其他两人均为中专或高中文化程度。现实中则是从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规行事，部分从业人员在销售中就是靠着隐瞒房产真实情况，欺骗购买方来认购房产。最近几年，随着咸阳市经济的高速发展，房地产市场的热度也在不断升温，消费者对二手房的需求量也随之不断增大。但是就目前了解的情况来看，虽然被采访者告诉我他们博大房产以诚信为理念，在遇到任何事件时都本着实事求是的态度解决问题，所以至今没有一起经营纠纷，但具体的诚信理念如何落到实处却仍是很大的问题。因此，如何提高规范诚信服务意识，加强市场监管和行业自律的力度，引导市场建立有序的竞争秩序，成为了消费者、行业管理职能部门、房屋中介行业组织及经纪公司共同关注的问题。
第三，行业内不正当竟争现象。二手房跟一手房有一个最大差别，就是没有标准化产品，一手房十几套可能都一样，但是二手房有很大差别。所以部分中介机构随意制定了不仅严重背离正常业务而且低于成本价格的服务收费标准，极大的干扰了整个行业的市场秩序。而且又为在其他中介公司成功交易的逃单客户进行中介服务及过户、贷款业务，又严重损害了其他中介企业的合法利益。第四，房产中介最头疼的“跳单”问题。在现实当中，我们往往关注房地产中介的失信和欺诈行为，而对买卖双方违反诚信方面关注的较少。但是跳单行为一直是困扰房地产中介的一大难题，客户屡屡出现随意砍价的现象非常普遍，其明确表示中介公司不满足其价格要求就要逃单，，更有甚者连警告和砍价都嫌费事，直接逃单。而中介公司对此类客户的违法行为进行追究会十分棘手与无奈。客户经常要求中介公司对非房产中介职能范围内的交易保证，肆意延伸中介费收取的服务范围，由此引发的客户纠纷常常以中介公司被迫让利才得以解决，公司的正当权益会受到损害。
第五，交易缺乏信息共享规则。截止到目前为止，仍然只有少部分机构建立了统一的房源发布、信息共享、内部分工协作的业务管理体系，大部分机构停留在门店经营阶段，机构内部信息共享还没有实现，由于信息封闭带来的低效率，加上房地产经济机构本身的运作规范程度还很有限，因此工作质量和工作效率往往不能让交易双方感到满意。卖房人为了高价快速的售房，买房人为了尽快的实现置业，在这种情况下只能同时选择委托多家中介公司，这样又进一步导致房源和客源具有很强的不确定因素，导致运行效率的低下，从而使信息封闭还限制了买卖双方成交价格的博弈，进一步影响了对交易体系的信任度。
四几点建议
针对以上这些问题，怎么进一步规范这个市场呢，我个人的认识有以下几点：
第一抬高从业门槛，规范房产中介的运行。从行业资格认可上，先有一个门槛，然后再以此为起点，制定行业培训、提升上的一套完整体系，如果一旦从业人员在从业当中有任何的信用污点，他就有可能被要求退出这个行业，只有整个体系完善了，才能够真正提高整个行业水准。
第二建立统一的信息平台，实现信息共享，同时倡导独家代理，实现快速交易。建立一个信息对称、有序竞争、成本合理、客户信任的交易与服务平台，有关的房源信息、业务能力以及企业和个人的违规记录都在统一的信息平台上。通过这种信息平台，改变目前信息不对称的现状，使政府的管理更透明，企业的信息更准确，消费者更放心。在统一的信息平台上推行独家代理，可实现资源共享、佣金分享的局面，房地产经纪人接受客户委托之后在咱们的平台上发布房源，提出分工的条件，全市所有经纪人就能够共享这个房源信息，从而实现比较快速的交易，对买卖双方来说也是十分利好的一件事情。
第三强化资金监管政策、保障资金安全，针对现在运行中的一些问题，完善相关政策体系，加快资金监管的办事程序，把更大量资金纳入多资金监管的范围里。
第四引导企业走规模化、网络化的经营。对企业来说，需要引导企业走规模化、网络化的经营途径，因为单纯依靠门店模式成本很大，随着市场的发展，更应该逐步走向网络化经营途径。
第五中介机构的发展离不开“诚信”二字，现实生活中人们对中介组织的种种误会都源于个体“黑”中介的不守信行为，只有真正把诚信的含义放到工作中，把诚信做到实处，才能为中介机构赢得口碑，才能更好的发展。
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