登封市场调查总结
工作总结
今天我和王老师一起去对登封市的外语培训市场市场做了调查，这个对于我们从未接触过的城市来说第一次陌生拜访攀谈有一定的难度。我们到了登封以后首先按照地图来大概了解了市区的主干道，我们就顺着制定的路线挨家式挨户摸底排查，然后调查结果令我们不是很满意。
调查发现：百分之八十五的培训学校都集中的崇高路上，因为崇高路上有登封市最大的小学----崇高路小学，据调查，崇高路小学是登封市最大的小学，在校生201*多人。新东方泡泡幼少儿英语，李阳疯狂英语，洪恩外语学校，旺旺外语学校，灵通外国语学校，这些相对登封来说的大规模学校都集中在崇高路小学周围五十米内的范围内，另外还有十几家带有午托性质的小培训班和艺术培训班都集中在了这里，学生都是一至六年级的学生，但是他们每个学校的招生情况却出乎我们的意料，新东方是今年成立的，不到五十人，李阳疯狂英语在当地已经六年之多了，然而也只有在校生80多人，旺旺外语是当地的牌子的一个学校，这个学校有招生算是好的啦，然而也不到二百人，灵通少儿英语也是只有一百多人在校生，这几个学校都是小规模的学校，除了李阳疯狂外语4个教室以外都是6个教室，其余的午托性质的学校和带艺术性质的学校大都是小模式辅导班、午托板宿宿和教师加起来也就4个到5个教室。接下来，我们找到了登封市剑桥外国语学校（冯凤仙），这个学校是在登封市第二大小学----滨河小学对面，在校生不到两千人。这里的培训学校相对特别少，除了剑桥之外只有一个小辅导班，在登封市驻扎了七年之久的剑桥外国语学校的招生情况和前面的几乎一样，剑桥外国语学校是登封市最大的培训学校了，带有午托板，有6个宿舍，6个教室。另外剑桥外国语还设有一个分校，在登封市直一初中斜楼对面，这个针对初中的，由于学校放假，没能进一步调查摸底，看了一下门面有6个教室。最后，我们来到了在国内赫赫有名的大山外语学校，在中岳大街西段西站一楼，有7个教室，每个教室最多容纳20人。然而这个国内知名度很高的学校也不例外，虽然在当地来说时间也是比较长有六年的学校，但是也是在校生不到二班人，问了一个五年级的学生说，他们班只有十三个人。根据全部统计结果，登封市的培训学校收费标准都在512元课时这个浮动阶段。
登封这么大一个县级城市，大山、剑桥、李阳这么有名的培训学校招生都达不到200人，这是什么原因造成的呢？根据调查走访与观察我认为有以下几点原因:1、登封市区的大型居民楼很少，也就是人群居住地不集中，因为登封市大街的很多房子都是自己的宅基地盖起来的三层的房子，导致人群不集中。2、各公办的小学老师在学生没有放假的时候就给自己班的学生通知要补课，受到风俗习惯的影响（自己的学生如果不在自己开得补习班里上课，到外面的补习班上课的话，等以后学习的时候老师会另眼相待），很多学生不得不在自己老师开得辅导班里学习。3、当地的教育观念还不是很强，很多家长没有意识到这个培训学校的重要性，不了解培训学校与公办学校的区别与利弊。
另外，我们在走访小升初时还了解到，最近两年，登封市教育局为了不让自己的一些好地方生流失到郑州来，他们的学校都会在暑假考试前确定一些学习好的学生名单，已保送生的名义取消这些学生的考试，直接把这些学生分配到登封市一最好的中学里边，暑假以考试就给这些学生补课，使这些学生无法来郑州上学。而那些没有被保送的学生，市教育局还有一招就是这些小升初学生的考试成绩不给公布，找熟人都打听不到，一直到暑假过完开学的前两天才给学生家长公布。
对今天的调查，我个人认为如果要做好登封市这个培训行业的市场，首要任务是加大宣传，通过多种渠道讲座宣传，使当地市民与在校学生意识到培训班的重大意义，其次硬件设施达到标准，选址问题也相当重要，我认为在崇阳路与滨河路交叉口这一地段最好，因为这一地段有登封市最大的两个小学，登封市一多半的孩子都在这两所学校上学。
扩展阅读：登封房地产市场调查报告
登封房地产市场住宅调查报告
一、现居住带主要分布：
1、北环居住带：
这里主要以单家独院为主，居民多为自建宅，这里离山较紧，以嵩阳公园为中心，居住环境比较好。但是现在这里地价较贵，一般位置每个宅基地约0.20.3亩,价格都在20万以上,现所剩空地很少，政府限制较为严格，审批难度较大，很少有人能拿到手续齐全的地皮，一般以前储备现在转手交易的较多。这里住的都是登封的高收入阶层和政府领导干部，登封绝大多数领导干部都居住在这个区域。成品小区也有几个，主要集中在嵩阳公园附近。嵩阳花园位于嵩阳公园对面，共开发大概150户，201*初建成，当时销售情况比较良好，当时售价均价达1800元/平方，现在这里的房子转手价格都在2500元/平方以上。户型设计较为一般。内部绿化较为一般。这里之所以卖的又贵又好就是因为位置好，满足了很大一部分人想住在北环区域，但是又买不到或买不起地皮的人的需求。
现在这里新开发的是烟草车队小区，位于嵩阳路上，离公园大概500米，环境较好，一楼临街规划的是商业地产，后面是住宅，户型设计一般，现在售价较高，14层2600元/平方，5层2300元/平方，6层1980元/平方，7层17元/平方，底层车库3500元/平方，商业部分9500元/平方。价格比较贵。它的整体思路还是延续嵩阳花园的思路，定位就是高层消费。主要对象还是满足了很大一部分人想住在北环区域公园旁边，但是又买不到地皮的人的需求。现在销售情况良好，但是这个小区可能土地手续有问题，现在正在和政府协商。
公园旁边还有一个10年前建成的小区---古城新村。共
有400多户，现在二手房的交易价格大概在1200元/平方。也有很多人在这里买二手房。虽然房子旧一点，但是环境好。
综合这几个小区，整体户型设计和小区规划较差。但是这个地段的房子销售较为火暴，价格较高。主要是地段好。价格高的另外一个很重要的原因是因为地价太高，古城新村对面的100多亩地201*年拍卖曾经卖到169万/亩的天价。
2、市中心居住带
这个区域地处市区繁华地段，虽日常生活和消费比较方便，但是好多人还是不愿住在这里，这里新开发的小区很少，比较有代表性的是登封大厦。共22层，现在销售一般，主要滞销的原因是内部户型设计较差，利用率低下，采光差，180平方的房子，让人感觉象是140平方的房子。均价在2200元/平方。已于去年年底全部交工，但是实际销售估计可能有70%。还有不少空房。
3、南环路居住带南环路是登封的环城路，所有过往城市的货车都走在这里，环境较差，又比较偏僻，但总体房地产还是很有代表性的，这里主要满足中低收入的居民和乡镇居民。房价相对其他地段较低。比较有代表性的是御花苑小区，一共大概有700多套房子。201*年底全部交付使用，当时销售情况良好，均价1000元/平方，在登封来讲，还是比较正规的小区，物业管理也比较正规，现在房价升值空间较大，二手房好楼层大概可以卖到1500---1600元/平方。其余比较多的房源都是小建筑商利用民用宅基地建成的房子，设计简单、落后，售价便宜，没有正规手续。现在均价大概是1200元/平方。它的主要购买对象是登封外来居民。
4、东部居住带
因登封北面、西面发展受到嵩山限制，南部发展条件不好，往东发展是一条唯一的出路，并且东临郑少高速口，交通便利，这两年随着政府的带动，行政审批中心的东移，这一片发展较快。但住宅还是以中岳庙附近的简单民用宅为主，因为几乎都是附近村庄的农民，很少有外来人在此居住。现在附近虽然有很多空地，但开发速度缓慢。比较成规模的小区只有发祥电厂的恒祥城市花园，该小区共占地130余亩，一期开发共400多套房子，主要销售对象是电厂职工，但真正的买主还是绝大多数的乡镇居民和很大一部分想炒房的人。去年10月底开盘，一期销售情况比较良好，现在仅剩部分顶层复式，其余全部售空，售价顶层850元/平方，三楼卖到1350元/平方。
二、调研建议：
1、进驻时机好
登封的房地产市场还处于发展的初级阶段，设计和规划都是10多年前的水平，但是正是因为没有对比性和正确的引导，绝大多数的购买者对户型设计和小区整体规划以及后期物业管理都没有一个清醒的认识，现在就是缺乏外来正规房地产商的引导。这时进入应该是一个比较好的选择。
2、拟订楼盘地段好
拟开发的楼盘地处新老城市交接处，现在恰好利用政府对外宣传准备东移的口号，人们思想上还比较看好东区的房子，虽现在不是很热，但是总体的升值空间较大。周边环境也比较好，正面临少林大道，交通便利。背部临山，西临迎宾公园，环境优美。且位置优于南环和恒祥城市花园，潜在顾客肯定比南环和恒祥城市花园要多。
3、购买力和购买意想强
这几年登封经济发展迅速，城镇居民收入大大提高，也出现了很多爆发户，他们进城居住的愿望较为强烈。但登封的房地产市场还处于发展的初级阶段，从现有楼盘来看，几乎都是需求大于供给，每个楼盘都短期内卖空卖尽。总体来看，购买力还是比较强的。恰好借政府东移的宣传，很多人还是看好东区市场，都愿意在此投资和居住。
三、拟订楼盘建议定位：
1、
建一部分大面积高品质的房子满足那些想在北环区
域内居住的消费人群。和嵩阳公园旁边2600元/平方的房子形成对比。价格定位在201*元/平方左右。突出我们的设计、绿化、物业管理、价格优势。2、
建一部分面积（130140）的房子，努力提高建筑
密集度和土地利用率，但注重设计的合理性，和登封大厦比设计和价格，和南环路房子比设计和环境，和恒祥城市花园比地段和规划设计。价格定位在1600元/平方左右。可以大大吸引城乡居民和政府公务员购买。3、
因登封很多政府事业和企业单位都没有集中建职工
住宅楼，我们可以联系搞团购和定向开发，这样可以大大降低投资的风险。
4、其他楼盘现在的建筑都是一楼车库，且车库销售良好，建议效仿。
201*年7月28日
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