关于我县保障性住房建设的调查报告
关于我县保障性住房建设的调查报告
为全面了解我县城镇保障性住房建设情况，进一步推动我县保障性住房建设，根据“建办保[201*]77号”文件要求。现将我县保障性住房建设的调查情况报告如下：
一、我县保障性住房建设的基本情况
近年来，县委、县政府对保障性住房建设高度重视，把城镇低收入家庭住房保障工作作为一项民心工程来抓，认真贯彻落实上级文件精神，扎实推进保障性住房各项工作，取得了显著成绩。截至目前英吉沙县已建设完成保障性住房2915套，建筑面积18.98万平方米，在建保障性住房4792套，建筑面积27.37万平方米，合计7707套，46.35万平方米，总投资为54539万元。具体进展情况如下：
1、廉租住房：按照英吉沙县廉租住房建设规划到201*年，计划建设廉租住房4909套，总建筑面积约24.54万平方米。201*年计划建设廉租住房603套，建筑面积30150平方米。目前我县已建设完成廉租住房2643套，17.92万平方米；在建3492套，20.84万平方米，合计6135套，总建筑面积38.76万平方米，总投资为45078万元，与08-11年4909套的建设任务相抵，超额完成1226套廉租住房建设任务，实际上我县已完成了201*年、201*年的廉租住房建设1400套任务的87.57%。
2、棚户区改造：按照保障性住房建设“十二五”规划，201*年至201*年规划改造英吉沙县城镇九个社区，合计改造棚户区住房6003户，计划总投资11.4亿元。其中其兰巴格社区625户、英巴格社区625户、吾尔也提社区1000户、欧阿达阿勒迪社区553户、英协海尔社区750户、拉瓦社区500户、阿克巴格社区500户、克勒克霍依拉社区700户、阿依丁库勒社区750户。201*年计划改造完成1524户，总投资为26999万元。其中新建安住房400套，货币补偿改造1124
户，完成年初计划的100%。安住房建筑面积3.21万平方米，投资为4337.83万元，目前主体已完工，工程款与安补偿资金合计支付9714余万元。
3、公租房：201*年到201*年规划建设公共租赁住房5246户，计划投资4.61亿元。201*年计划建设公共租赁住房1148套，截止目前1172套公共租赁住房项目已开工建设，建筑面积4.36万平方米，总投资5122万元.完成年初计划任务的102%。其中900套，3.32万平方米，建设地点位于新城区，目前正在三层施工；另有272套，1.05万平方米，分别建于依格孜牙乡、色提力乡、托普鲁克乡、克孜勒乡、乌恰乡、苏盖提乡、萨罕乡、县医院，现已竣工并交付使用。
二、存在的问题
虽然我县在保障性住房建设与管理方面虽然做了大量工作，取得了明显成绩，但仍存在一些困难和问题，需认真加以解决。
1、建设资金压力较大。保障性住房建设任务紧，资金需求大，但由于上级补助资金有限，资金自筹配套的压力较大，特别是拆迁成本高和居民小区的附属工程建设资金缺口较大，导致保障性住房总建设资金缺口较大。
2、建设任务日趋繁重。总的看我县保障房建设仍处于起步阶段，建成数量还不大，预期明年建设实施任务将是今年的3倍，保障房建设的压力日益加大。
3、保障性住房建设管理机制还有待完善。一是推进保障性住房建设健康长远发展的规划、土地供应、资金保障、建设标准的长效机制没有形成。二是保障对象的政策制定、资格审查、收入核定、住房退出等方面的机制还不完善，离应保尽保的要求还有差距。三是与保障性住房建设相配套的保障性住房管理机构还没有真正建立起来，人员和经费等不足，给保障房的后续管理带来一定的困难。
三、几点建议
1、要提高和深化对保障性住房建设重要性的认识，进一步加强保障性住房建设工作的领导。建设保障性住房是全国上下构建和谐社会的一项重要举措，对促进经济发展，保持社会和谐稳定意义重大。各级要增强大局意识，充分认识这项工作的长期性、艰巨性，把保障性
住房建设作为一项重要的政治任务来抓，进一步加强组织领导，为保障性住房建设设立绿色政策通道，认真研究破解制约保障性住房建设的难题。房管、建设、国土、发改、财政、民政等主要责任单位要强化服务意识，严格落实责任，各司其职，齐抓共管，在政策允许的范围内急事急办、特事特办，形成快速推进全县保障性住房建设的合力。同时，要采取有力措施，确保工程质量，重视完善住房配套设施建设，切实建成民心工程。各单位特别是企业、社区和劳动保障部门等要进一步增强大局意识，既要积极帮助困难群众做好申请工作，又要认真把关，严格审查，切实提供真实可靠的信息，为做到应保尽保打下基础。
2、立足长远，科学编制保障性住房建设规划。保障性住房建设不是解决困难群众住房问题的权宜之计，而是一项具有战略意义的长期工程，因此，要立足长远，科学论证，编制好建设规划，要优先考虑土地规划，提前做好土地储备，确保保障性住房建设用地。建设规划既要尽可能选择市政设施健全，教育、医疗、交通便利的地方，又要考虑群众的承受能力，确保规划一批，建成一批，安一批，使困难群众真正享受到保障性住房建设带来的实惠。
3、拓宽融资渠道，加大筹措项目配套资金力度。要把建立稳定的资金来源作为保障性住房建设、管理工作的重点，千方百计解决建设资金紧缺的问题。一是设立保障性住房建设资金专户，专款专用。把保障性住房建设资金纳入年度预算，并根据经济发展水平逐年递增。认真执行有关政策规定，确保将土地出让金10%和住房公积金净收益足额提取。二是要加大向上争取的力度，做好项目储备，抓住国家加大保障性住房投资的时机，积极争取更多的中央资金支持。三是要积极探索社会资金参与保障性住房建设的新途径，建立保障性住房融资平台，制定优惠政策，吸引有实力、社会责任感强的企业家，投资保障性住房开发建设，努力扩大建设资金来源。
4、积极探索，进一步加强住房保障工作制度建设。随着我县保障性住房建设速度加快，保障性住房保有量越来越多，加强住房保障工作制度建设，做好保障性住房管理工作十分迫切和必要。一是要尽快研究制定我县的保障性住房建设使用管理办法，进一步明确相关部门
职责，确定主管部门和保障对象的权利、义务，确立保障性住房稳定增长的机制，对限价房、经适房的管理、分配和审批，廉租房、公租房的使用、审核、退出及物业管理，保障对象收入和住房状况信息监控等作出规定，从制度上保证我县住房保障工作规范发展。二是要成立专门的住房保障管理机构，按照上级有关文件精神，进一步理顺管理机制，核定机构职能和编制，充实工作人员，保障办公经费。三是切实落实好住房保障政策，逐步扩大保障性住房保障的范围，适时向乡镇、农村延伸。
英吉沙县城乡建设局二一一年十二月三十一日
-----------------------------------------------------------抄报：县委高书记、政府祖县长、胡德生常务副县长、王建中副县长
喀什地区住房保障领导小组办公室
-----------------------------------------------------------抄送：本局领导、本局房地产管理科（保障办）
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扩展阅读：关于我国保障性住房的调研报告
201*---201*学年第一学期
毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论
实践教学调查报告
建得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜
关于我国保障性安居房建设的调查报告
制作人：蒋中方，学号：1011611010，（申请免试）参与制作人：崔兴春，学号：1011610909.
目录
前言第3页
正文：
一、我国保障房建设在困难中有序推进第5页
1．棚户区改造、拆迁安置房挑大头第7页2．保障房再扩容第8页3．地方政府的算盘第9页4．资金死结待解第11页二、重点观察：
1.北京--“分包”保障房第13页2.深圳：“城中村”VS保障房第17页3.重庆：“康庄”大道行多远？第19页4.上海：“被保障”扩大化第22页三、世界各国住房保障制度的借鉴：
1.美国第24页2.日本第25页3.新加坡第26页4.德国第26页四、我国保障房建设需做长期制度安排第28页备注第28页关于本次调查报告的心得体会第29页
前言
201*201*学年天津工业大学第一学期毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论实践教学作业部分。本学期的实践教学作业可选方向有：大学生论坛；
“辛亥革命数孙黄，浩然正气永留芳”
文化自觉点亮精神灯塔解读十七届六中全会精神；
①关于XXX（文化产品的创作、影响、对人们的鼓舞作用等）的调查；②关于我国文化产业发展状况的调查；③弘扬民族精神，推动公民道德建设；人人皆可成才之我要成才；
①我国需要什么样的人才；
②关于我校培养的已有成就人才的调查；③“要我成才”之“我要成才”优先战略保民生；
①就业是民生之本；
②平等享有受教育权，怎样实现教育公平；③保障给力，安民圆梦；
我经过慎重思考和对比，选择了第四板块的“保障给力，安民圆梦”一题作为自己实践作业的选题。
住房是人类生存不可替代的必需品。由于财富分配的不均，各国均存在低收入人群无法依靠自己的支付能力以市场化的方式来解决住房问题的现象。为实现对社会弱势群体的福利覆盖，弥补市场失灵，政府通过承担住房市场价格与居民支付能力的差距，使低收入人群分享到社会经济发展成果，借以维护社会的和谐与稳定。因此保障住房的实质是政府以支付转移的方式来完成社会收入的再分配，具有准公共产品的特点。
为了贯彻落实中宣部、教育部《关于进一步加强和改进高等学校思想政治理论课的意见》中指出的：“高等学校思想政治课所有课程都要加强实践环节”，“要通过形式多样的实践教学活动，提高学生思想政治素质和观察分析社会现象的能力，深化教育教学活动”等一系列重大决策，我（蒋中方，申请免试）和崔
兴春同学在顾洪英老师的指导下，利用近四周的时间查阅各种资料，包括视频、图片、专著、学术报告等，先后对国外（美国、日本、新加坡、德国）的保障性住房制度和国内的保障性住房制度开展了学术调研。其中国内的调研分为主体概述和重点介绍两部分，重点介绍北京、深圳、重庆、上海四个城市的相应情况，探访廉租房、棚户和城中村危旧房住户，并针对调研中发现的问题，充分的查阅了相关资料并提出了相应的学术性建议。
关键字：保障性安居房中央政府地方政府
融资政策企业国外等4
民生
一、我国保障房建设在困难中有序推进
党中央、国务院高度重视解决城乡低收入居民的住房困难问题。党的十七大
明确提出，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，到2020年实现“住有所居”的目标。201*年，国务院制订了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出以加快建立健全廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的工作目标和政策措施。201*年12月，国务院办公厅又下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求进一步加大保障性住房建设力度。201*年第4季度，国务院决定在新增的中央预算内投资中，安排75亿元用于新建廉租住房补助，2亿元用于农村危房改造试点。今年3月，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房问题。在201*年预算安排的中央重大公共投资中，有493亿元用于廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造试点和少数民族地区游牧民定居工程建设。国务院有关部门及时制定了廉租住房保障规划，出台了有关农村危房改造的指导意见，确定在201*年采取实物配租和租赁补贴相结合的方式，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增廉租住房177万套、新增发放租赁补贴83万户；解决80万户林区、垦区、煤矿的棚户区居民的住房改造；帮助80万个农村贫困户实施危房改造；继续推进游牧民定居工程。
各国住房保障政策大都经历从实物分配为主向以货币租房补贴为主的转变。实物分配为主的住房保障主要为了解决住房短缺，货币补贴为对消费者直接进行补贴，具有可避免对住房市场直接干预的优点。
我国住房保障体系历经三次定位摇摆，目标覆盖人群由“中低收入家庭”已逐步收窄为“低收入家庭”。我国住房供应体系客观上仍是“重市场轻保障”。经济适用房是我国保障性住房的最大类别，但已被过度强化的商品属性替代了社会保障属性。由于中央政府历年来对住房保障的财政倾斜明显不足，加上地方政府没有动力将土地出让收益投入到社会保障领域，我国住房保障建设欠账太多。
201*年全国计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。我们认为这一急切而具有跃进式特点的保障住房建设计划，带有较为明确的企图对冲因房地产市场调控而可能导致商品住房投资下行压力的动机。由于与地方政绩挂钩的行政举措，预期政策的执行力度将超越历史。201*
年保障性住房的投资抵消了4.8%-8%的商品房投资增速的下降。
我国未来住房保障的覆盖人群应逐步扩展到城市中低收入家庭。当拉动投资不再是政策的主要考虑目标时，我国的住房保障也应该由砖头补贴逐步过度到人头补贴。
进入201*年，当铁道部不得不下全国高铁降速运营时，住房和城乡建设部(下称
住建部)正在创造另一项新纪录。
201*年6月11日，全国保障性安居工程工作会议在石家庄召开。选定河北省会作为会议地点，重要原因之一是，河北省保障房建设已完成全年计划的7成，比其他省市快了一大截。住建部在这次会议上公布，截至5月底，全国保障性住房、棚户区改造住房已开工建设340万套，完成全年计划的34%。
就在各界质疑保障房任务能否如期完成时，住建部部长姜伟新在上述会议上表示，“今年的1000万套保障性安居工程建设任务，既是经济任务又是政治任务。
各地必须在11月底前全部开工，确保年内基本建成400万套以上。”
随后的两个月里，保障房建设突然提速。短短61天，全国保障房新开工量增长了380万套，平均每天新增建设6万套，日开工量相当于整个北京市半年的商品住宅竣工数量。
201*年8月12日，住建部公布了保障房建设的最新数据：今年1～7月，国内城镇保障性住房和棚户区改造住房的开工建设数量为721.8万套，开工率为72%，其中陕西、辽宁两省的开工率甚至超过100%。
至此，从住建设部公布的数据上看，全国范围内的保障房建设可谓“时间过半、任务完成过半”。
1．棚户区改造、拆迁安置房挑大头
今年3月5日，国务院总理温家宝在作201*年政府工作报告时表示：“今年
要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套”。
这一任务量与201*年全国新建商品住宅总套数大致相当。在很多房地产业内人士看来，一年开建1000万套保障房和棚户区改造住房，几乎是“不可能完成的任务”。华远地产董事长任志强今年7月5日就在出席某地产论坛时直言，“(完成这个目标)这根本不可能”。
但是，“不可能完成的任务”是如何完成的呢？
从201*年开建580万套保障房，到201*年开建1000万套保障房，保障房建设目标几乎翻了一番，与此同时，保障房的范围也一再扩大。
住建部公布的保障房目标中，具有典型保障性的公租房和廉租房，二者合计建设量约为380万套，占总任务量不到4成。此外，近40%的保障房为棚户区拆迁安置房，20%为经适房、限价房。
由此，保障房扩容大幕正式拉开，一些地方在制定保障房建设任务时，也倾向于多建经适房、限价房和棚户区拆迁安置房，以便完成中央下达的任务。陕西和辽宁，是国内仅有的两个保障房开工率超过100%的省份，但这两个
省份的保障房中，相当一部分为拆迁安置房和棚户区改造房。
201*年年初，陕西省与中央签下47.43万套保障房的军令状，建设量位居国内各省市第三，这其中，经适房、限价房、棚户区改造安置房占总任务量的6成以上。
辽宁省也把棚户区改造，与保障房建设结合在一起。辽宁省201*年计划改造的国有工矿棚户区超过十万户，改造面积占该省保障房建设总量的三分之一以上。事实上，这些项目在去年就已经确定。
无独有偶，在地方财政相对富足的上海市，挑起保障房建设大梁的，也是为旧城改造而配建的拆迁安置房。
上海市住房保障和房屋管理局官方网站公布的该局“201*年工作要点”提
出，今年，该市计划新建1500万平方米的保障性住房，其中，拆迁安置房面积为800万平方米，经适房为500万平米，公租房为200万平方米。由此可见，拆迁安置房占据了该市今年保障房建设半壁江山。
旧区改造历来是推动上海房地产发展的第一推手。今年2月28日，上海市副市长沈骏在该市旧区改造工作会议上透露，“十一五”期间，上海中心城区共拆除二级旧里以下的房屋343万平方米。此间上海房价也一路飞涨，据上海永庆房屋统计，该市一手住宅成交价格从201*的1.2万元/平方米上涨到了201*年的2.2万元/平米房左右，整个“十一五”期间，上海的房价翻了一番。
2.保障房再扩容
1998年房改之后逐步停止审批的单位自建房，如今也变身为保障房。
今年1月21日，北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，该市将鼓励机关及企事业单位、高校、科研院所等社会单位利用自有国有土地建设公租房，鼓励产业园区建设公租房向园区内企业职工出租，鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建公租房。
在“三鼓励”政策引导下，北京经济技术开发区建成了亦城名苑、鹿海园四里小区等公租房小区，目前已陆续交付园区企业，分配给单位职工租住;首都师范大学、良乡高教园等高校的自建公租房也即将开工，竣工后均定向租给学校教职工;北京市公安局早在201*年就向住建部门提出申请，把二环内宣武区半步桥街44号地作为该单位的公租房建设用地。
山东济南也开始学习北京的做法。在201*年4月27日召开的济南市保障性安居工程和农村住房建设工作会议上，济南市市长张建国称，支持驻济中央和省直单位在自有存量土地内按政策、规划及需求建设公共租赁住房。
在陕西，把一些企事业单位的内部房纳入保障房的做法较为常见。例如，宝鸡石油钢管厂总投资1.2亿元建设的5栋住宅楼及地下车库，被纳入当地的保障房;西安华衡实业发展有限公司占地1公顷的职工宿舍，开工时间尚未确定，也被算作当地廉租房项目;尚未开建的吴堡县廉租房筹建处，其占用的地块也被界定为廉租房用地。
而一些小产权房也有可能借保障房东风，实现合法化，成为保障房大家庭的一部分。眼下，深圳市似乎试图借建设保障房之机，将农民房重新纳入其管理范围之内。今年4月25日，深圳市查处违法建筑领导小组办公室例会上，有人提议将部分征收的农民房，纳入保障性住房供应体系。201*年深圳市国土资源和房产管理局联合完成的一项全市住宅状况调查显示：深圳农民房约有33万栋，面积超过3亿平方米，占城市住宅总量近一半。
在清华大学建设管理系房地产研究所副教授郑思齐看来，这些农民房事实上是在政府尚未重视住房保障问题时，市场自发形成的保障房供给。郑思齐表示，如果能够对现有的大量“城中村”进行改良，提高其居住质量和公共服务水平，不失为借助市场力量做大保障房蛋糕的一种选择。
3.地方政府的算盘
保障房建设大提速的背后，反映了地方政府在保障房上的基本思路，即如何尽可能地在少动用财政资金的约束条件下，盖更多的房子。地方政府建设保障房，需要直接出资的部分，并没有此前坊间盛传
的万亿之多。
据住建部初步匡算，建设1000万套保障房，所需资金大约在1.3万亿元左右，其中中央财政拨款1292.66亿元，占比不到10%，余下绝大部分需地方自筹。中央和地方政府出资比例的确定，依照“谁拥有谁建设”的原则来划分。由于各地保障房的所有者为地方政府，因此，中国的保障房建设资金绝大部分需地方政府筹集。
实际上，由于经适房、限价房、拆迁安置房，地方运作多年，业已形成“政府低价供地开发商开发符合条件的居民购买”的成熟模式，整个过程几乎不需要动用财政资金。一些两限房、经适房地块的招拍挂竞争甚至十分激烈。如201*年北京土地储备中心推出的朝阳区常营乡“两限房”B2组团地块，吸引了15家开发商前来竞标，最终该地块成交价比底价高出一倍。
真正考验地方政府的，主要是380万套公租房和廉租房，这两块所需资金大概在5000亿元左右。考虑到中央财政拨款的那一部分，事实上需要地方融资的额度大概在3700亿元左右。
如果地方政府遵守现行规定，每年从土地出让净收入中拿出至少10%的资金，用于保障房建设，加上发改委授权地方融资平台公司年内发行用于保障房建设的201*亿元企业债，那么，廉租房和公租房的建设资金来源，就不会存在太大问题。
但是，恰恰由于1994年实行分税制改革之后，地方财源缩水，财政收入严重依赖于土地出让金收入，国内多数城市并未严格遵守这一规定，这才导致1998年房改
后保障房建设欠债过多。因此，历史经验表明，靠提取一定土地出让金建公租房的想法并不现实。
还有一些城市试点贷款公积金建保障房。早在201*年10月，住建部、财政部就已确定北京、武汉等28个城市，为住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，但授予的贷款额度仅为493亿元，对于保障房建设仍是杯水车薪。据中国房地产学会副会长陈国强的估算，尽管目前我国住房公积金约有5000亿元的
沉淀资金，但这些资金不可能全部提取用于保障房建设。
北京、上海、重庆、深圳等地，房价涨幅较快、土地价格较高的城市，其保障房建设进度往往较慢。
住建部公布的数据显示，国内土地出让金收入最高的北京和上海，今年上半年，房地产投资增速同比增长只有个位数，增速为全国最慢。两地保障房建设进度亦落后于全国平均水平，截至今年7月底，上海市仅完成全年保障房计划开工量的51%，位居全国倒数第一。
4.资金死结待解
公租房已经成为保障房建设最大的难点，其症结仍然在于融资难。
由于公租房的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。
中国农业银行战略规划部总经理胡新智表示，由于公租房尚未找到盈利模式，因此商业银行在考虑这类项目贷款上比较慎重。交通银行首席经济学家连平亦表示，由于今年信贷偏紧，公租房融资必须要开拓信贷之外的渠道。
目前，国内保障房建设的银行贷款相当一部分来自政策性银行国家开发银行。国家开发银行今年7月28日公布的数据显示，今年上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障房贷款新增额的将近一半。
除去银行贷款，其他市场化融资渠道，还有保险资金、信托、企业债等方式可供选择，但都存在融资规模较小的问题。
目前，全国社保基金已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元，其中以重庆获得贷款最多，为45亿元。但这对于重庆庞大的保障房建设规模来说，仍然是杯水车薪。
商业保险公司投资保障房更加小心翼翼。
今年4月，太平洋资产管理公司
牵头联合了中国人寿、中国人保、平安保险、太平洋保险、泰康人寿等其他六家保险公司，计划以债券投资的方式，以获取土地抵押的前提下，将500亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这笔资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，但仅限于一级土地开发，不涉及二级市场。
事实上，愿意参与公租房建设的开发商同样也是少数。
中冶科工董事会秘书康承业表示，综合资产负债、财务状况等因素，该公司选择了保障房当中的限价房、经适房，没有选择比例较小、回报期过长的公租房。目前中冶科工投资有24个保障房项目，以经适房居多。
球，最终还是踢给了国企。重庆和北京两地，参与两地公租房建设的开发商大都系当地国资委下辖企业。京渝两地的公租房项目，在全市保障房中占比均超过6成，建设总面积也位居全国前列。
位于北京西二旗公租房项目，由北京市安达房地产开发公司建设，该公司为北京国资委下辖企业三元集团的下属公司。为了降低西二旗公租房项目的建设成本，
北京市修改了土地招拍挂出让制度，允许安达房地产开发公司不用一次性缴纳70年土地出让金，只需分年缴纳所需的费用即可。此外，北京市还通过鼓励机
关、企事业单位，自筹资金建公租房，进一步为地方财政减负。
在重庆，挑公租房建设大梁的，也是地方国资企业。重庆最大的公租房项目城南家园由重庆城投集团投资新建，总投资超过60亿元，完工后可提供3.3万套住房。
清华大学建设管理系副教授郑思齐在重庆调研时发现，重庆的保障房建设从土地一级开发到楼宇建设，全部交由重庆城投集团和重庆市地产集团两家地方国企开发建设，没有给其他企业参与开口子。重庆主建部门官员告诉郑思齐，重庆这样做的目的，是充分利用国有资源为老百姓办事，减少向外流出的利润。
但并不是每一个地方政府都拥有类似重庆这样的地方大国企来运作公租房项目。眼下，越来越多的地方，开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障房，最终由政府以成本价回购。
今年3月以来，北京、上海、广州、杭州、郑州、青海、山东、湖南等地相继出台商品住房项目配建保障性住房实施办法，保障房占商品房的配建比例一般在5%到10%之间。但如何回购，却成为另一个亟待解决的问题。
二、重点观察
1.北京--“分包”保障房
在机关、企事业单位和高校科研院所尽可能自建完成保障房之外，受形势所逼，北京市不得不对房
产市场的一些老规矩动刀。201*
年，中央给北京市的保障
房建设任务是20万套，其中10万套为保障性住房，另外10万套为拆迁安置房这个数字，比北京市去年一年的商品住宅竣工总数还多。为了能够如期完成任务，北京市重拾单位自建房的老经验，鼓励机关及企事业单位利用自有国有土地建设公租房。
201*年4月1日，北京市住建委主任隋振江在首都师大调研时
表示，支持学校作为主体建设保障房。很快首师大南校区家属区平房改建项目，被纳入北京市保障房建设计划。该项目由首师大自筹资金，竣工后定向租赁给校内的教职人员。而类似的情况还发生在聚集了中国社科院、北京理工大学、北京工商大学等高校的北京良乡高教园，今年六月，良乡高教园区管委会常务副主任高培军透露，该园区将建立20万平方米的公租房，用于解决园区高校教师的住宿问题。此外，清华大学和北京大学也相继启动了各自的经适房建设项目。
高校自建经适房后，教职工就不必再去参与社会保障房申请，有助于减轻政府负担。
而除了高校系统外，北京市境内的各大开发区。工业园也成为保障房建设的主力军。位于北京城南亦庄的北京经济技术开发区内，800套住宅已定向分配给了诺基亚、奔驰汽车、中铁十九局等公司员工，这些企业都是开发区的纳税大户。目前，该开发区在建公租房总面积约26万平方米，201*年全部竣工后可供近2万名职工的住房需求。北京的另外一家国家级开发区--中关村国家自主创新示范区，目前已经确定将分配给区内的自有企业。两大开发区之所以能够大规模地独立建设保障房，其主要原因在于其自身财力雄厚，据两家园区管委会公布的数据，201*年，两大开发区的财政收入均超过200亿元。
在北京市的相关政策的鼓励下，一些经济实力较强的企业也开始在自由土地上建设保障房。
1.1被保障房逼出的改革
作为中国的政治、文化中心，北京市内聚集大批的机关、企事业单位和高校科研院所，如果这些部门人员所需的保障房能够都由其自建完成，那么对于北京市来说将极大的缓解保障房的建设压力。但仅靠单位自身建设保障房，尚不足以完成20万套的保障房任务。形势所逼，北京市不得不对房产市场的一些老规矩动刀。当北京市政府确定“201*年公租房占保障房供应套数60%以上”的目标后，在今年北京市“两会”上，西城区人大代表松岩在分组审议会上提出，要想吸引社会单位参与保障房建设，鼓励政策不可或缺，首要的就是要研究制定年租土地供应办法。
但这种土地“年租制”，并不利于土地财政增收。不过，为了让企业有动力参与保障房建设，政府最终决定在小范围内进行试点。
承建西二旗保障房项目的北京安达房地产开发有限公司，成了土地出让金年租制的第一个试点公司。不过该公司的有关负责人表示，具体的操作流程目前不太方便透露，因为“今天的经验有可能成为明天的教训”。
远洋地产，也是北京保障房的开发大户、先后承建过远洋润园、远洋沁山水商品等保障房项目，远洋地产集团战略发展部工作人员冯冲表示，在政策层面上，如何在制度设计上鼓励房地产企业参与保障性住房建设的积极性，还需要探索。
目前，参与北京保障房建设的公司，比如住总集团、北京安达房地产、大都是北京国资委下辖企业，或者为总部设在北京的大型央企，几乎看不到民企的身影。为了吸引更多的企业参与保障房建设，北京市政府还提出可以减免相关税费。
北京市住建委201*年5月23日发布了《关于贯彻落实公共租赁住房税收优惠政策有关问题的通知》，6月1日起，公租房建设单位在申报相关材料并通过认定后，可享受到城镇土地使用税、印花税、契税等多项税收见面的优惠。
在当前房地产市场调控的背景下，开发商不仅很难从银行获得贷款，而且信托、股市再融资的渠道亦被堵塞，类似北京市这样为承建保障房的开发商减税的做法，在其他城市并多见。
减税之外，政府通过修改规划的方式，允许开发商在保障房项目中扩大配建的商业建筑面积，以增加收入，摊薄保障房部分建设成本。
1.2土地财政根基松动
当机关、企事业单位、科技园区、包揽了北京市保障房建设重任后，北京市政府的担子看似轻了许多，但事实上，却并非如此次。
中国国际金融有限公司研究员白宏炜，在通过对过去十年国内一线城市的经适房和棚户改造房建设的研究后发现，政府建设性住房的直接投资规模并不大，但土地出让金和税费的损失较大。
在开建近14万套保障房之后，北京市土地出让金收入上的变化，印证了白宏炜的判断。
根据北京市国土局公布的数据，在201*年北京市计划供应的2550公顷住宅用地中，保障性住房用地量已经过半，其中，在今年上半年，北京市廉租房以及公租房用地的供应量达到300公顷，为201*年的6倍。
与此同时，北京市土地出让金收入大幅下滑。来自北京土地整理储备中心的数据显示，今年上半年，北京市住宅用地出让金仅为120.3亿，同比下滑75.4%。
对比历史资料可以发现，今年成交的土地面积是201*年的两倍，但土地出让金总收入却与201*年基本持平，反映出单幅土地价格的缩水。据北京土地储备管理网数据显示：今年截至8月10日，北京住宅土地均价为4777元每平方米，相比201*年全年的均价7322.7元每平方米下调了34.7%。
从短期财务情况看，当前北京市保障房供地模式，注定了保障房特别是公租房建设将是一笔赔本的买卖。
眼下，北京市对不同主体承建保障房，采取了不同的土地供应模式：对于由市区县政府所属机构建设并公开配租的，一般按划拨方式供地，这种情况下，政府通常将流失绝大部分的土地出让金收入；对于以企业为主体的，同过“招拍挂”方式出让土地，这也是目前最为主流的土地出让方式，这种方式较有利于财政增收；对于利用自有用地进行公租房建设的，择比较灵活，但目前大部分仍以无偿划拨居多。
廉价甚至免费提供保障房用地，最终导致北京市陷入这样一个怪圈，保障房用地出让土地越多，土地出让金下滑幅度就越大。由此也不难理解，为什么在住建部公布的今年1~7月份，全国各省市保障型安居工程开工情况中，北京完成年度计划的尚未开工的达到全国72%的平均水平。
为了应对这种被动局面，今年6月30日，北京市注册100亿元，成立了北京市保障型住房建设中心，今后，各单位自建之外的公租房，均由该中心负责融资、建设收购和运营管理。
北京市级公租房投资平台的成立，表明保障房的建设的利剑，已经伤及土地财政的根本，这也暴露出一座城市的经济如果高度依赖房地产，将会带来怎样的风险。
房地产早已成为北京市事实上的支柱产业。国家统计局公布的数据表明，今年上半年，房地产投资占北京市固定资产投资的56%，这一比例位居国内各省市
第一。但受到房地产调控的影响，同期房地产投资增速不到4%，最终拖累全市经济增长跌至8%，增速为全国31个省市区最末。
对于这种现象，全国政协委员、经济学家厉以宁称，土地财政已经走到了尽头了，不宁老靠卖土地来搞建设。
也许，北京的转变是个开始。
2.深圳：“城中村”VS保障房
“城中村”小产权房活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。与征收小产权房相比，深圳市政府对于拆迁安置和新增保障住宅更感兴趣
2.1小产权房难为“保障房”
从31年前的深圳经济特区成立初期开始，深圳市政府就鼓励农民利用农村的集体地合作筹建这种不具备房屋产权的“统建房”，目的就是让这座小城能住下来自全国各地的开拓者。从事后看，这一创举也加快了深圳特区内外的高速城镇化。之后，随着民间资本和银行贷款的加入，开发商介入了高密度的小产权房建设，城中村规模也越来越大。根据201*年深圳市的建筑普查，在近201*平方公里的深圳市，“违章建筑面积”总共2.93亿平方米，其中属于市政府规划规划以外的小产权住宅就达1.06亿平方米。按照住建部门人均30平方米的住宅面积，几乎可以住下两座深圳市的居民。
实际上，安居了数百万“夹心层”的“城中村”和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”。根据深圳市住房和建设局的统计，截止201*年底，深圳市有政府出资或公共配套性质的各类保障房，共有27万套。但是这27万套，并不包括任何小产权房。
根据今年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划（201*-201*）》，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五期间“将新增
安排筹集建设保障型住房24万套。
然而，深圳市住房和建设局一位不愿透漏姓名的工作人员坦言，24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的“小产权房”。
深圳市住建部门表示，其预计“十二五期间”的24万套保障房总数中，将实际竣工21万套。而剩余的3万套，住建局预计将由政府按比例从开发商手中回购配建保障房，并“筹集”部分少量的小产权房来完成。
“比如201*年新增保障房6.2万套，其中的1000套可能会是小产权房。不过具体能不能筹建到小产权房、要看负责工作的区政府有没有办法，还要看回购价格以及手续方面能否成功。现在一切都好不好说，操作起来太难了。”这位不愿公开姓名的官员表示。
参与调研国内保障房建设研究的清华大学房地产研究所的副教授郑思齐说,由于小产权房法律问题的模糊，深圳市政府很难有所作为。但深圳市政府又同时面临一个困局，那就是忽视对现有保障性质住房的充分利用，无疑成为保障房建设中的一个弊端。
自从201*年，深圳市政府开始进行一轮农村土地国有化的统一管理之后，小产权房的天空就变得阴晴不定。深圳市政府将小产权房的土地收为国有，却没有法律根据和足够的财力回收所有的小产权房。
根据深圳市规划与国土委员会的历史数据，每逢深圳市政府出台严格限制小产权房规模的措施前后，就曾出现小产权房抢建的高潮。到如今，农民房的存量不仅不见减少，反而越来越密集，楼层也越来越高，平均售价是普通商品房三分之一的“农民房”，建设标准甚至与普通商品房无差别。
政府在调节房屋结构问题上的缺位，客观造成了小产权房游离于是真实的住房市场之外。
但是，深圳市政府却仍然有想法，没办法。在由深圳市市长徐勤签署、201*年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，首次明确提出有条件地将小产权房并入保障房。然而前述不愿意透漏姓名的深圳市住建局人员也承认，征收或回购“农民房”为保障房，政府和民间有诸多协商。
“先处理历史遗留问题，才能收入保障房供应体系。”他表示。
2.2城市开发，新的兴奋点
撇开了征收城中村等小产权房作为保障房的思路，深圳市政府开始另辟蹊径。201*年12月，深圳市政府推出《深圳市城市更新办法》，为城市的开发建设“注入强心剂”。这项举措可以为深圳市政府在201*年之前带来固定资产投资约1800亿元。而原则上，深圳特区成立初期建成的建筑物，目前均属于可申请更新的范畴。
就在第26届深圳世界大学生运动会开幕之前，由京基置地投资近50亿元建成的“京基100”作为深圳市更新项目的代表性建筑，正在为大运会“献礼”。
不过，作为由天价征收“城中村”而建成的地标，其原址蔡屋城中村里最顽强的“钉子户”，也在201*年用一座农民房换得了千万人民币的补偿款。而整个蔡屋周围地区4.6万平方米的土地，花费的拆迁费用被指过百亿元。
而对于深圳市政府来说，到201*年之前，还可以完成城市更新的用地规模达到35平方公里。其中，以“城中村”和旧工业区为主的“更新”规模占其中的约1/3。
今年，深圳市已公布了两批城市更新项目，就已经达到94个。深圳市规划国土委有关人士表示，保障房供地放在了绝对优先的位置，在保障房供地未完成之前，商品房供地不会急于推出。
深圳市政府在调控的背景下，始终在进行着利益平衡的微调。
3.重庆：“康庄”大道行多远？
相比其他城市，重庆市的公租房模式好比“乌邦托”式的特例。但各地的具体情况显然不一样，重庆模式能否被复制？
3.1共同富裕的“康庄”
201*年7月实施的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》和今年2月11日公布的《重庆市公共租赁住房管理实施细则》，规定了申请公租房的收入限制。但由于这一标准在通胀率高企的背景下难以被重庆市民接受，在此后的配租过程中，收入限制的准门槛已事实上被“取
消”，仅考察申请人有无住房或住房是否困难。
重庆的公租房模式，成为构建重庆市委最近提出的“共同富裕”探索的一部分。就在刚过去的7月，重庆市委会通过了“关于缩小三个差距促进共同富裕”的决定，即到201*年，重庆经济总量与居民收入要同步倍增，“国进民也进”。重庆市委决心缩小城乡收入差距，增加330万个就业机会，并促进农民工500万进城。
3.2重庆市政府的算盘
地方政府面临的约束条件是，要在土地出让金的收入最大化、保障房的建设开工最大化和保障房的支出最小化之间腾挪翻转，因此保障房建设往往实际上行动不力。
但重庆市政府通过实践摸索出的一套公租房理论体系，堪称独特。重庆政府的思路是，用1100亿元的公租房投入拉动当地GDP约4000亿的增长。通过经济和消费的活跃让周边土地升值，并增加相关产业的税收。
201*年上半年，重庆市土地出让金总计583.3亿，占地方财政收入的近一半。主城区招拍挂土地成交量达到117宗，成交金额285.03亿元，同比增长40.42%，不过这项增长，也部分源于上半年工业用地成交接近历史高位的作用。
与此同时，重庆依然有全国第二的经济增速。上半年，重庆GDP增长16.5%，增速位居中西部第一。这种增速，主要依靠工业投资为主的3035亿元固定资产投资，以及大幅度增加的地方财政收入。
由于国家严格控制区县以及地市州用城乡建设用地增减挂钩，也不允许其他省区市像重庆一样进行此类地票交易，因此重庆在土地交易政策上可谓得天独厚。
据重庆市国土房管局的测算，201*年至201*年三年内建设4000万平方米公租房所需的1100多万亿资金，30%由中央财政和重庆市的地方财政兜底，70%则由银行贷款的90多亿元以及非银行的融资途径来协调。
根据重庆市有关部门的计算，重庆的地票交易可以产生150亿左右的资金，再加上财政投入，银行信贷等，就可以筹集200多亿元。而卖出的地票指标，可以用于增加城市建设用地，各类商业性房地产、写字楼以及其他商业用地，原则上通过“地票”交易解决。
正因为财力的雄厚，当财政部、国家发展改革委、住房城乡假设部在去年要求各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将土地出让净收益中安排不低于10%的资金，用于保障房建设之用，重庆市政府提出的竟然是当年土地总收益的5%，比土地出让收入金多出一个数量级。
而中央财政部分则取决于重庆能建多少公租房，建的越多，则资金支持越多。“在保障房建设方面，重庆短期内不缺钱花的。”这是重庆市基层官员们的一种普遍认识。
而根据重庆市政府的表态，政府不缺钱，是因为愿意投资重庆的资金单位众多。重庆“不缺钱”，实际上是在说重庆市政府“不缺融资能力”。
7月12日，为支持重庆保障房建设，全国社保基金通过交银信托，并由国家开发银行担保，向重庆市城投公租房公司发放三年期45亿元信托贷款，该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。此外，在201*年至201*年5年间，国家开发银行还将为重庆市两江新区的基础设施建设项目牵头组织600亿元资金，而民心佳园和康庄美地两处公租房正位于范围之内。
也正是在强大资金后台的支撑下，重庆惊人的公租房建设背后，暂时并未出现资金链的脱节。
但这种稳定的背后，并非没有未来资金保障的隐忧。
重庆市国资委在今年6月曾表示，负责建设公租房项目的重庆四家国有企业，将由企业自行利用10年左右时间对建设资金成本进行“内部消化”，用企业利润冲抵建设资金投入的欠账。
重庆市已经启动的公租房项目，主要由重庆房地产集团和城投公租房建设公司负责建设，并由重庆建工集团、中冶建工有限公司和渝开发承建。尽管在公开场合多次表达对保障房建设的支持，但承建集团私下也会因为公租房小区的街道算不算市政道路，该不该由政府掏钱，以及小区内租售店铺的问题，和“父母官”打起算盘。
重庆一位不愿意透漏姓名的银行人士表达了谨慎的态度：“出发点肯定是好的，重庆市政府很讲政治，也很强悍，但有些涉及经济和金融的事情，还是应该多用市场规律的角度来看。”
也正是因为国内多家银行的谨慎，重庆市负责公租房建设的国有企业，才在
申请贷款时屡遭碰壁。不过，即使遇到这些融资的挑战，重庆市主管保障房建设的基层官员仍然相信，这只是短期的问题。
4.上海：“被保障”扩大化
尽管在保障群体范围和融资模式上，上海推出了一系列的创新举措，不过，面对201*年全年1500万平方米的开工目标，动迁安置房在上海与全国其他城市类似，也当仁不让的成为保障房的主力。4.1白领也能“被保障”
201*年7月26日，上海市市长韩正在上海市十三届人大常委会第二十八次会议（扩大）上作关于201*年上半年工作情况的报告时表示，“明年1月开始，我们将再次放宽（保障房）准入标准，使一部分青年人，特别是年轻白领能够纳入这一保障体系。”
另外，按照计划，201*年下半年，上海市将按照“双定、双限”的原则启
动建设一批限价商品房。所谓“双定”，是指“定区域、定项目”，在临港新城滴水湖周边选择2个区域，针对相关符合条件的单位没有首套房的员工；“双限”则是“限交易、限房价”，相关房源10年内不得上市交易。
“将白领纳入保障房体系，是上海市尝试从吸引人才方面来进行住房保障，鼓励一些年轻人才到上海的一些新城、工业园区、产业园区工作，在住房方面给他们一些便利。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，“针对白领的保障房政策会在区域上、人群上，都有特殊之处，实际上将是全是保障房体系里额外多出的一块，并不是和全市范围的公租房、经适房相接轨。”
4.2金融创新解决融资难
在整个保障房建设中，资金问题是最引人关注的，也是关系保障房是否能顺利按计划完成的关键。在8月4日的外滩金融法律论坛上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障性住房建设的金融创新。如何在传统的融资模式之外，寻找
到新的合适的途径，更成为公租房建设中必须破解的难题。从实际情况看，得以较快推进的融资渠道是保险资金。今年1500万平方米保障性住房建设和筹措中，上海市区两级政府投入不少于100亿元，同时优先吸收保险资金在内的低成本资
金投入。“相比较来说，政府的投入有限。”李东说。
保险业的发展沉淀了庞大的“静态”资金，面临着巨大的保值增值的内在动力，截止201*年一季度末，中国保险业资金运用余额达到5万亿元，理论上可有5000亿元保险资金的不动产。
“保障性住房的投资期限一般比较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的周期相匹配，
有助于实现保险资金的资产负债管理。”同策咨询研究部总监张宏伟说，“同时，保障性住房属于债券投资，与股票、债券类资产的特点不同，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。”
4.3主体仍是动迁安置房
尽管在保障群体范围和融资模式上，上海推出了一系列创新举措，不过，面对201*年全年1500万平方米的开工目标，动迁安置房在“创新”的上海与全国其他城市类似，也是保障房的主力。
根据上海市201*年保障房建设计划，像尚景圆这样的白领们可以租住的公共租赁住房，开工建设和筹措的面积将达到200万平方米，约4万套，面积只占到全年总体计划的13.3%；而主要组成上海市今年的保障性住房计划的，是800万平方米、约10万套的动迁安置房（限价商品房）和约500万平方米、约8万套的经适房。
尽管由于房地产新政、货币政策等的影响，各银行对各家房地产企业承诺的贷款均被亦如利率的调整、融资规模、资金头寸、平台问题等各种原因出现了不放、缓放或者少放，但是动迁安置房还是得到了较多的资金倾斜。
“经过争取，银行已承诺将为保障房建设提供资金支持，向上海地产集团提
供了几十亿元的贷款。”上海地产集团业务总监金鉴中此前在接受媒体采访时表示，“这些贷款将会首先被用来支持经适房和动迁安置房项目，原因是，动迁安置房的成本收回的周期较短，银行的贷款进入这一领域，在流动性方面不会受到影响。”
进度不快，完成不难?
按照既定目标，今年上海将新开工和筹措保障性住房1500万平方米、约22万套，供应1150万平方米、约17万套。
截止今年7月底，上海保障性住房新开工和筹措面积为866万平方米，完成全年计划的57.73%；供应面积为697.1万平方米。完成全年计划的60.62%。
这一组数字在全国的排名并不靠前。甚至在全国处于垫底位置。根据住建部公布的今年前7个月全国保障性安居工程建设进度，截止7月底，全国城镇保障性住房和棚户改造住房已开工建设721.8万套，开工率达到72%。在各省市区中，辽宁和陕西已经超额完成了今年的开工建设任务，而上海、广东、天津等地的开工率不到60%。
“难度应该不大。上海今年的计划里，动迁安置房占比很大，1500万平方米里占了800万平方米，”一位不愿透露姓名的上海房企副总说，“根据历年的保障房开发经验，动迁配套房项目的开发速度会相对较快，在计划中占比多少，会对计划完成的难易程度造成影响。
三.世界各国住房保障制度的借鉴
1.美国：以金融工具为主要手段
美国的住房保障的一个宗旨是尽量帮助低收入家庭获得自己的住房提高住
房自有率，而不是建造大量公共住房容纳社会贫困人口。为了实现这个目标，美国通过其发达的金融体系帮助低收入人群获得低价的贷款，以满足他们的居住需求，美国的公共住房量在全国的住房存量中所占比例不足2%，与世界上其他发达国家相比明显处于较低的水平。
2.日本：以福利救济为目标
日本地小人多，住房问题一向比较突出，因此一开始政府就全权介入了保障性住房的
建设中，由住房公团和住房金融公库分别负责房屋建造和资金运转。不同于欧美等国住房保障的全社会福利目标原则，日本的保障性住房以福利救济为最终目标，每年的公共住房建设量基本稳定在所有商品房建设的15%左右的水平。政策对保障房政策目标就是解决城市中最需要住房的人群，用最小限度的投资去满足社会中低阶层的住房需求，而不是通过保障房
的建设去平抑商品房市场的房价。
3.新加坡：鼓励居民购买政府所建组屋
新加坡为普惠制的住房保障制度的代表。鼓励居民购买国家建设的低价住房
为目标。不同于日本式的救济建房目标，新加坡的住房保障针对的是占社会绝大部分中低收入群体，仅将高收入人群划分到商品化住房市场中。政府下设的住房管理局成为全国最大的房地产开发商，同时还承担物业管理职能，实行独立核算、自住经营。新加坡大约有87%的人居住在组屋之中。新加坡通过这种
模式成为世界上住房问题解决得最好的国家，新加坡模式的成功与其国土面积的相对较小，国家高效的法律执行力度和政府清廉度有相当大的关系，并不一定具
备普适性。
注：100新元约等于450人民币。
4.德国：鼓励合作型建房
由于历史上东西德分裂的原因，德国在公
共保障领域保留了一定的“社会主义”传统，政府在的住房保障问题上干预较多，提倡合作主义，使得德国在住房制度上体现出一定的“社会主义经济”特色。德国国内通过住房合作社，住房互助储蓄信贷银行以及政府
与个人的合作建房等方式鼓励政府、团体与个人之间多层次的合作建房。目前德国的国内住房中住房合作社开发的房屋占22%，早期大企业开发的占3%，机构投资商开发的房屋占8%，私人房东自住及出租的房屋占66%。
四、我国保障房建设需做长期制度安排
一个国家保障性住房覆盖人群的范围在国际上并没有通行的标准，各国根据自身情况及采取的住房保障手段不同，住房保障所覆盖的目标人群也不尽相同。
欧美等发达国家经过数年的发展基本已经实现对城市中低收入人群的住房保障覆盖。从社会的和谐和稳定角度，我国未来住房保障的覆盖人群也应该从从目前的城市最低收入家庭逐步扩展到城市中低收入家庭进而做到全国范围内中低收入家庭的住房保障。对于不同目标覆盖人群，应提供不同的保障方式。当拉动投资不再是政策的主要考虑目标时，我国的住房保障也应该由砖头补贴逐步过度到人头补贴。我国要保持对保障性住房的持续投入，获得稳定而充裕的资金来源是前置条件。欧美等国运作成熟的资金获取方式可成为我们的借鉴方向。从国际上看，各国政府根据国内住房保障形式的不同，其资金运作方式也有所不同。从政府作用介入力度的由强至弱大致分为公共住房银行模式、强制住房储蓄模式、合同住房储蓄模式和商业银行贷款模式，其中除最后一种商业资本市场模式属于开放型模式外，其余均为封闭型运作。
其次，从来没有任何一个国家在实现国家现代化的过程中面临如此多的人民和问题。时间短、任务重、涉及利益人群多等等问题太多了，另外还要处理近期越来越激烈的领土争端问题，所以拥有一个相对稳定的战略发展期对于我国十分的必要！这就决定我们的改革必需要经历一段“徐徐图之”的“先稳定后发展”的时期，所以需要我们的民众理智的对待国内外问题。这也是我在制作本次报告后得出的想法。同时我也相信，一个民族在上升期肯定会遇到很多的问题，我也坚信通过以上的报告论述我国的“保住房，圆安居梦，暖百姓心。”工程一定会圆满成
功。
备注：
本调研报告图片、相应数据、文字、话语等引用来源于《中国新闻周刊》第
31期、《战略与管理》、《望》、新华网、中国政府网、新浪网、百度学术等。均为当时相应的官方正规公布内容。
关于本次调查报告制作的心得体会
作为一名现代大学生，大家是否对自己周围的人、事、物做过深入的调查与分析？是否发现隐藏其中的内在价值呢？其实，对我们身边的每件小事进行一次调查，都会发现许多有价值的东西，对我们的学习、工作、生活都会有很大帮助。
理论学习和社会实践应该是我们大学生活的两个重要部分。大家都非常渴望走向社会，进行社会实践活动，把所学知识与社会实际问题结合起来。大二第一学期，顾红英老师教授的《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》课程就给了我们这样一个锻炼的机会。第一阶段：设计调查方案。
“万事开头难”，大家毕竟是第一次写调查报告，不免会出现一些错误，如：格式不对，项目不够，内容不符，质量欠缺等等。但是，所有这些错误，在顾老师的认真指导下，都逐渐地改正过来。由开始的被动（只要完成任务就行），到以后的积极主动（尽力做好该做的事），大家从心态上发生了很大的改变。大家都想，第一次进行社会调查，一定要认真仔细地完成好。第二阶段：设计提纲。
调查方法很多，有问卷法，访谈法，观察法，文献法等。也有同时采用几种方法的。最终我们小组采用了文献法为主、观察法为辅的调查提纲。第三阶段：展开调查。
提纲设计好以后，接进入调查的展开阶段。我和小组成员崔兴春，利用课余时间，寻找对象文献，或在图书馆翻查阅读相应文献并做好文献的摘抄筛选工作，或整日面对电脑搜查关于主体调查的最新相关动态，并做好摘抄和筛选工作，并且还要从众多所选资料中挑出和本调查报告相关的信息，这就要求我在制作本次调查报告之初就要掌握大量相应的关于保障房的相关信息，这样才能有针对性的从众多素材中正确的选取有用资料。这也让我明白在从事大型调查报告的制作之前，整体性的提纲罗列是十分的有必要，这样才能在调查报告的制作过程中始终
把握住全局和中心思想，合理的分配和调度整篇报告的各个章节和段落部分。第四阶段：总结并写出调查报告。
这是最后一步，但也是最难的一步了。我和队友经过认真细致地观察和分析，调查与研究，收集资料，整理数据，最后得出结论，提出建议，写成报告。可以说，我们在这一阶段付出的努力更多，花费的时间也最多，几十页纸的调查报告，并要从中提纲挈领性的提出总结性意见，这就要求我和队友要对报告的各个部分都烂熟于心，所以这次报告我们除了一个字一个字的打出来外，又认真的反复阅读和修改了多次，并且把相应的重要数字、名词都用红色或者加粗体现出来，便于老师的审查和阅读理解。我和队友在报告上倾注了大量的时间与精力。不只是需要掌握打字、排版、制表的技术，最苦恼的是资料的整理、筛选，因此付出了更多的精力。尽管如此，大家热情不减，反复修改，不断追求规范和美观。本门课就要结束了，我首先回忆到的是顾老师的严谨认真，孜孜不倦，百教不厌，一丝不苟，和蔼可亲，热情奉献和全心负责。我也体会到了同学之间为了一份共同的调查报告的完美出台的积极配合与努力上进。
在学习、调查的过程中，我们感受到的不仅是在完成一项任务，更是在热情追求完美和执着探索知识。调查结束后，大家都受益匪浅，获得了很多我们课堂上学不到的东西，以及对我们今后学习，生活，工作都有价值和帮助的东西。大家真正体会到的是理论联系实际的意义，体味到学有所用的乐趣。将会把这种精神用于今后的学习中，严格要求自己，尽最大努力把自己该做和想做的事情都做得最好，最棒！
在本次调查报告的制作过程中，我翻阅了大量的文献资料，开阔的视野、学到了方法和思维能力。也深深的理解了我们的党和国家在实现民族和国家的伟大复兴和人民安居乐业的道路上是多么的不易，国家这么大、人民这么多，牵一发而动全身，还有各种国内外势力的介入，对比中外，追思古今，作为一个当代的大学生我感到自己身上的胆子更重了，自己欠缺的知识和能力还有太多，但是我也坚信我们的人民和国家在中国共产党的领导下，定能于万难之中开辟出一条属于我们中国自己特色的社会主义强国之路，我在报告结束之际真的由衷的想说一句：“没有共产党就没有新中国，我们当代大学生要好好学习，跟着党走，争取在有生之年把我国建设成为世界第一流的国家”。
由于我们才疏学浅，初次尝试，调查报告中的资料难免有片面、模糊之处，分析难免有肤浅、偏颇之处，建议难免有空泛、不当之处，所以恳请老师提出宝贵意见。请大家不要吝惜纸张笔墨。
最后，希望我们的成果对大家的学习、工作和生活带来一些益处；祝愿我校的思想政治教学和实践活动取得更大的成绩！
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