深圳明源《房地产成本管理》课程学习心得
深圳明源《房地产成本管理》学习心得
4月30-31日和房地产造价部房经理一同参加了深圳明源《房地产成本管理》课程为期两天的学习，课程通过业内精英成本管理经理分享、标杆企业成本实战案例研究和小组讨论三种形式对成本管理和采招管理两大块进行了阐述。两天的课程，虽然不能说全部消化，但是针对自己现在的工作有很大的帮助。
一、成本管理五大趋势
1、先策后控，在关注“开源”的同时，也更多的从“节流”视角强调成本管控，其中，“无策后控”的成本管理模式为越来越多的房企所推崇。
2、成本策划，从经营的视角前置成本控制，没有设计图纸也能开始成本管理，实现成本“事前”控制。
3、全生命周期管理，在成本全生命周期的管理过程中，实现从“成本核算”向“成本控制”转变，将管理手段进行前置。
4、增值理念，从“绊脚石”到“引路人”，使成本工作分配更多地作用于作业链中增值的环节，成本管理者的角色从传统的一味“省钱”转变“教业务人员花钱”。
5、成本数据库，建立成本数据库是成本管理必不可少的一项，是成本越来越精准的依据，是审视成本管控的第一关。
二、突破成本管理的五大策略
1、分级管控，成本分级管控异地项目管控新模式，成本分级管
控的核心模式表现为“纵向分级、横向分工”的立体管控框架。纵向分级指“集团、公司、项目、业务经办人”四级管控模式；横向分工指项目负责人、成本经理、营销经理、财务经理等岗位的权责分工与协作。
2、核心支撑，控制型成本管理强调成本的过程管控，使成本管理从早前的事后“核算”迈入了事前“控制”阶段。
3、职能拆分构建成本和采购的制衡体系，房地产企业成本管理部集成本、审算、合约和采购四个核心职能要素于一身，常导致职能混乱，成本和采购不能有效制衡。
4、合约规划，合约规划作为成本管理的事前控制手段，已经得到大多数地产企业的认可和应用。
5、成本管理成熟度评估体系帮助企业以和系统化的方法审视当前成本管理现状，识别影响成本管理的关键环节和因素，从而帮助企业精准地提升成本管理水平。
三、业务环节成本管理的落地与应用
1、方案设计，设计单位普遍注重设计效果，忽视成本，而成本人员又缺乏设计背景，难以向设计单位提出反向要求，导致项目成本控制难以达到目标，因此，有必要找出设计阶段成本控制的关键技术经济指标进行限额控制。
2、景观成本，景观投入是个无底洞，高不封顶，通过有限的投入，实现最佳的景观效果和产品高溢价，是景观成本管理的关键。
3、设计变更，发生变更的原因越是前端的，所要付出的代价就
越大，要做好变更的成本控制，关注点和工作重心都要尽量前置。
4、营销费用，招商分析营销投放效果的三大指标为到访成交率、单位到访成本、单位成交成本。
5、财务费用，财务管理的贡献体现在资本市场、预算管控、业绩管理、税务筹划等五大方面。
6、税金管理，节流从税务筹划开始，房地产开发每一环节的经济行为都会涉及到税费缴纳，同时也蕴涵了税收筹划的空间。
四、公司现行成本系统运用情况谈谈自己的想法
1、在层面上讲，只是停留在“成本核算”的基础上，并没有将“成本控制”的管控手段进行前置。
2、合约规划作为成本管理的事前控制手段，已经是大多数地产企业的认可和应用，我们公司的现状只是为了合同审批及付款审批而核算出来的一个数据，没有实行强控，其实对于成本控制来说没有很大的意义。
3、没有建立强大的成本数据库体系，建立成本数据库体系主要包括建立指标模板和建立成本测算模型两大部分，通过多个项目对比，对项目规划指标、产品规划指标、经济技术指标提练出标准模板，将项目成本划分为建安和非建安两大类要，将历史项目的数据沉淀下来。
以上是我这次课程中对成本管理的理解和心得，会将所学的知识运用到以后的工作当中。
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