房地产报批报建心得
全盘认同，事实上，报批报建工作是一个要求专业性非常强的工作，我就在金地从事报批报建工作三个月来的经历谈下我对该工作的看法，或者说是经验，我同志们分享。
一、时间管理能力
时间管理在报批报建过程中占有很重要的地位，在开发商拿到土地开始，报批工作就要开始进入了，并一直贯穿工程始终。作为报批工作的执行者，我们必须按照工程计划或进度安排好报批工作各环节的各项工作，什么时间开始进行哪项工作，哪个阶段几项工作同时进行，一定要有自己的主见，对计划进行有效的整合，凡事不能等，否则就会影响项目进程。
很多人认为，报批工作一环扣一环，要做下一项工作前，前面一项工作必须完成并拿到政府批件，这个说法没有错，但这种顺其自然的时间管理只能说是很僵化，凡事没有余地，一旦某个环节卡壳了，会影响整个计划的进行。我刚刚到公司时，第一要务就是把整个计划关节点进行并列分布，把所有工作放在同一起跑线上，然后对每项任务进行自我评估，有的工作甚至提前进行。比如环境影响评估分析，在报告出来前必须要进行为期两个15天的两次社会公示，然后才能进行环境影响评估报告，如果要按计划，这项工作要到方案批复后才能进行，也就是说就该单项工作从提报到获取成果，至少要45天（报告一般需要15天），而实际上，我把该工作提前到了立项批复后方案报批前就进行了，实际成绩就是当方案批复后的7天内，我就完成了环境影响分析的全部工作。二、专业要求和学习能力
很多人眼中，报批报建除了搞关系，多喝酒，其实就是一跑腿的活，没有任何技术含量，非也！或者说至少在我的实际工作中，并非如此。我们的梅墟项目方案是在上海设计的，虽然前期征询经常是上海设计部同事来宁波进行，但是大部分时间还是我一个人单兵作战，在实际和政府的沟通和手续办理中，经常会遇到他们的口头征询，比如哪个地方是绿化，某个建筑高度是多少？道路宽度有没有达到交通规范，等等。如果你对专业和规范一点都不懂，那你在那一刻就会是个傻蛋。
在这方面，我确实很不怎么样，我就经常给政府的领导批评，你TMD的什么都不懂，还搞什么报批报建啊，回去让你们设计师过来。这一点，我确实很羞愧，但好在我是个会学习肯学习的人，每天闲暇时，我都会认真看方案设计文本、国家建筑设计规范和政府文件，不断提高自己的专业素养，虽然我不可能也不需要象专业设计师那么精通专业，但作为报批报建工作的主要责任人，如果对专业一无所知，那你很可能就会因此影响工作。
四、承受压力和解决问题的能力
谁工作都有压力，有时候压力就是动力！但在报批报建这个环节，前面的经验根本就是空谈。在别人眼里，房产开发商是甲方，很牛逼的事物！但如果从细处看，作为员工，公司是甲方，我是乙方；从报批报建工作性质来看，主要是跑政府机构，不用说，还是乙方，根本没什么牛逼之处，事事处处你都是个低眉顺目者，时时刻刻都要准备着看别人的眼色，受领导的怨气，我相信只要做个这个工作的朋友都会有如此感慨。在公司层面，如果你工作不到位，就会影响到项目进度，那你就要随时等候领导的训斥；在工作层面，如果你某材料没有准备齐或准备得很专业，那就你等着政府领导的呵斥吧（请注意红色字体）-----不过我好象还没有面临这样的场面过，我个人自以为工作效果还可以，没有让各级领导难看掉过，但我做好了让领导训呵的心理准备。所以这就需要报批人员有着强大的自我精神安慰能力，一旦工作中出现问题，自我心理调节很重要，还需要你有着强大的问题解决能力，不要以为领导训完呵骂完你就没事了，这个世界上从来就没什么救世主，一切问题还都要靠你自己来解决并完善！五、统筹管理和团队协作能力
说到统筹，有人或许会说统筹就是时间管理啊。但我说的是各专业各部门间的统筹，是报批人员的管理能力。报批工作涉及的部门之广、之大，相信没有一个人会否认，说这个岗位在内涉及到公司各个部门、在政府也差不多上上下下都要接触并不为过。行，既然这样，那作为报批人员就要学会统筹了。
这个还是举个实例比较好懂，梅墟项目方案批复后的一个工作就是扩初会审，为了保证一级计划的正常进行，我们必须要在扩初会审前把文本提前送到与项目相关的部门去（梅墟项目涉及19个政府部门或事业单位），为此，你就要经常和设计部门沟通，了解扩初设计的进展，甚至要求加速设计进度，同时还要对扩初会审的行政材料进行汇总整理，你不可能事事自己去做，那就要协调公司各岗位的人员，为你准备资料。一旦设计院提交方案文本，那么多单位和部门要一个个送似乎太累，而且有时候某部门人员还不在位（人家总不可能天天坐在那里等你送文本），这时我们就要发动公司其他同事去送文本，如果遇到某部门人员不在，我们就要知道怎么才能在最短的时间内通过何种方式传达到关键人员手中，甚至事后还要进行电话确认，只有事前统筹好，事后有跟踪，报批报建工作才会井井有条，乱而有序！六、资料管理能力
报批工作似乎很牛逼，整天和政府部门打交道，其实这个岗位既是一个管理者，又是一个办事文员，报批报建大量的工作是和文件资料打交道的。比如各个办事节点所需要提供的资料清单，你要学会保管并整理成册，时时拿出来研读，报批的成果你还要注意保存和留备，因为报批工作大量时间在路上或在政府部门，你如果想要把各工作弄得很顺没顾虑，那就要对所有文件进行有效整理，一旦缺件，那你就等着哭爹喊娘吧。
七、沟通力和公关力
其实我也不知道沟通和公关有什么区别，但我相信这里的公关绝对不是KTV里的公关小姐或先生，在我眼里，报批报建的公关力其实应该改为攻关力。其实这个能力是所有报批人员所必须具备的第一要素，这也是很多人认为的“只要政府关系好，报批工作就好做了”的能力，如何建立与政府部门的关系，如何搞好关系，并不是你说说就能搞定的，而是需要我们去踏踏实实地去和政府人员沟通、去互动才能搞好关系，如果你有沟通或公关力不行，你再怎么样，还就是不行。我就遇到过这样一个事情，某天在某部门办事，一个开发商的哥们一再邀请部门的同志出去坐坐，可就是得不到肯定的答复，我也不知道哪个环节出问题了，但我相信肯定是沟通出了问题，公关力度够不够我想这应该不是因素。能说会道自然是沟通力的一个要件，但是我想诚信、负责、热情、尊重是很关键的东西，如果没有这几点，你就是长了张律师嘴巴，事情照样难办。
八、酒量和酒品
中国历来有酒文化，中国人办事就要喝酒，虽然我也意识到在这里写不合适，但是我们还是要尊重事实，在报批工作中，喝酒这一项工作是相当免不了的，既然喝酒，那就要顺应中国的酒文化。在酒桌上，作为乙方的你，总不能很牛逼地喝一点点吧，把酒场氛围如果弄得很冷，那你就完蛋了。
我的酒量其实很差，虽然公司的哥们给我的排名往前靠了，但事实上我的酒量很差，但我有酒胆，所谓酒品如人品，在酒量不行的情况下，我就是敢喝，我有一句名言：把每一天都当作世界末日过，喝死拉倒！这个时候，一旦把在座的喝了兴起了（这是酒的功劳而不是人的功劳），感情就开始形成了，默契也就达成了。所以，作为报批工作者，如果你没有酒量，那你就一定要有酒胆，如果你什么也没有，那你就赶紧换岗位吧，不是说你能力不行，而事实上你的能力也确实不行。
写了八条，虽然想说些报批报建工作的经验和理论的，但居然从这个岗位所需要的素质写了起来，题目也不想改了，就这么的吧。这八条其实也只是个大概，作为一名报批报建从业人员，所需要具备的素质还有很多，比如不耻下问的能力、身体素质好、文字工作能力（经常要写书面报告）等等，就不一一具来，当作抛砖引玉吧，写完，股沟了一下报批报建这个关键词，居然发现，我的这篇文章还是网络第一篇关于报批工作的文字综述（其他文件性的清单不算）。
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房地产报建报批工作心得
做报建报批工作都1年了，还是有自己的心得的。。。总的说来这个前期工作真的很累人。。压力很大。。。而且说不清楚。。。做过的人才能了解其中的奥妙和辛酸。。。相信每个做过这个工作的人都会有很多应酬的事情。。。想当初我曾经1个星期有5天都喝的非常难受。。吐到3点都难受的睡不着。。。现在看到酒都有点怕。。。最累人的还是公关问题。。。中国这个国情。。人际关系可以说在报建工作中至关重要。。其实想要套近一个相关部门的负责人。。。真的很费工夫。。。我想过很多办法：1、打听他的个人喜好这些（便于有话题）2、实在不行，就直接给领导汇报让他出面（报建报批没有领导的支持可以说几乎不能完成）3、请认识他的人帮我引荐，这样方便办事初此之外我想不出其他办法了，如果死脑筋的按流程办事，不去拉关系，一句话10次有9次碰壁。。去一次失望一次。。至于拿证。。慢慢等吧。。。请负责人吃饭。。。还不是你开口就请的出来的。。。这点做过的人很清楚。。。这种公关工作，还有其他的办法可以套近相关负责人吗？请指教。。。在这个工作上，不是懂流程就能办成事的。。。也不是你嘴巴会说就能办成事情的。。。
这个问题是相通的....你这样公关成本太高太累....你应该在当地政府实权部门公关一个资历深的领导..要把关系处到非常铁....以后有什么事都帮助你出面..你就会轻松很多......千万不要象这样走到哪攻关到哪..那样你会累死的问题2是的。。。这种办法我也知道。。。所以我们大领导出面。。。跟规划局、建设局、国土局局长的关系,甚至是当地政府最大的官的关系都整的很好。。。但是后来又出现问题。。下面办事情的人当着局长的面答应的很好。。。背着就老是找小问题。。。你也不可能一点问题就去找局长，所以有几次局长是当着我们把下面科室的找来当面解决问题，实际上跟下面的人的关系就整僵了。。。所以两手都要抓。。。请下面科室的人吃饭唱歌娱乐。。。次数不能多。。但是每次都要收到效果。。达到你要的目的但是报建报批的工作接触的公司部门太多。。。象安监、质监、消防、招投标这些部门。。。还有就是跟公司有业务关系又比较特殊的公司象自来水、天然气、光纤、供电局这些，以前这些部门是建设局的下属单位，归建设局管，现在属于自负盈亏的企业，所以还是要去打理。。。其实很想请教前辈们在报建中的心得。。。很想听前辈们的经验。。。我会多学习的。。。。
中国的国情，有自己的特殊点。俗话说的好，阎王好斗，小鬼难缠，即使你跟局长跟市长甚至更大的头头关系都挺好，但是，你肯定好不到他可以为你丢乌纱帽，这点是必须要明确的。所以，我比较赞同楼上的一个观点，就是两手都要抓，两手都要硬，同时，要按级别的对位。第一、作为一个企业的领头者，你们领导，肯定有自己的一个公关交际圈，这个圈子你暂时是进不去的，所以，他的圈子的意义在于，在关键是可，可以有人出头，何谓关键时刻，也就是可办可不办，可等待可不等待的时候，有上面领导的一句话，比下面跑断腿管事的多，所以，这个圈子的重要性在于上层的说句话的力量，也就是所谓的上层关系。第二、中层，所谓的中层，区别于一些大头头的地方在于他们的职位级别，不可能是抓全面工作的，就好像公司里的中层一样，个别部门的主管领导，拿着章的人。这些人，比上面的大领导，可以说是不足，但是，比下面的办事员，又是有一定的实权，这些人的对付，可以充分现实我们的工作能力，这些人的交际，我建议一种方式，就是你们单位领导可以带你去见你要办事的地方的领导，顺路带上这种中层，然后，可以说认识认识，然后采取公关，这样既然有上面的人的面子，他不敢胡来，第二你又不能让他得不到他可以得到的好处，这些即使他在你单位事情上犯错误了，他会觉得有上面领导，到时候也好说，至于公关方式，看自己决定，是软性公关还是硬性公关，在于自己喜好。第三、就是要明白一句话，县官不如现管，所谓现管，就是我们办事要直接面对的人，收我们材料的人。这些人，处于政府机构的底层，无权无势，唯一有的，他们有向上报材料的工作，这点很重要，呵呵，他可以拖你三五天不给你给领导那里送，像你说的，他可以找个借口给领导搪塞过去。所以，对于这些人，一定要做到小恩小惠不能断，切身利益不能少的原则。但是，这些人是最不好把握分寸的地方，多了，比肩中层，我们合不来，少了，他肯定不会干，所以，这个小恩小惠一定要拿捏到位。所谓通则不痛，痛则不通。我们研究的就是一个人际方面的问题，说白了就是怎么样请客送礼的问题。我想来主张就是，由上带下，上层关系，要维护好，中层关系要保持很好，下层关系要努力做好。精力，要放在中层的关系处理上，由中层，带下层。每个领导，都有自己派系的人，都有自己的所谓心腹和政敌，我们必须要明白这点。嗦这么多，不知道有没有帮助，呵呵，拙见见笑。问题3
继续把问题深入。。。其实我觉得报建报批的工作最体现一个人的综合素质。。。见人说人话见鬼说鬼话。。。人都是八面玲珑的。。。。特别是跟老油条老狐狸接触的时候。。。我突然想到报建报批的工作，简直是把中国的国情体现的淋漓尽致。。。对的，中层问题真的很微妙：一个科室的科长，比局长小，但是有自己的实权，有些可以忽略的问题，关系没有搞好，他可以把这些问题弄成大问题，整的你是知道他在找茬，但是就是找不到理由，而且有自己的虚荣心，这种不大不小的官心思都有点重，但是他肯定是局长，或者某个副局长的心腹；还有就是政府现在有个不成文的规定，不知道每个地方是不是一样，就是坐一个位子的人时间不能太久，要1年一换，当然局长的时间要长点，所以我们要考虑成本问题，但是，呵呵，所有的成本都是算在房价里面的。。实际上我们大领导在开始的时候没有注意到这种不大不小的官，可能是觉得大领导搞好了，就可以用大领导来压他们，所以导致反反复复问题的出现。。。对于下层的人：这些人的脾气到特别大，一点权利没有，还经常摆架子，很多次我都是憋到火在，表面上还要装成你好我好的样子。。。送礼这个问题我一直都在琢磨，送什么样子的礼，多少钱的这些问题。。。对跑前期的人的看法
其实资料流程那些太简单了。。。是人都懂。。。但是没有说到关键的问题，就是其中的人际关系的处理，我觉得这才是真正值得讨论的地方。。。。我做前期1年了，也遇到不同公司的跑前期的人，但是很少是女的，呵呵，不过我也是女的。。。。女的虽然有时候不如男的方便，但是有些时候，女的要占一些方便。。。这个就不多说了。。大家都明白。。。做前期的人性格虽有不同，但是还是有很多大致相同的地方：比如性格开朗，容易和人打成一片，话多，心细，反应快这些也不是说老实巴交的人就不行。。也有老实巴交的。。。某些政府的就喜欢这样的人。。。。说白了这个工作接触的人太多。。。形形色色的。。。。不见得每个人都喜欢开朗的人。。。。象那种说话爹声爹气的。。。有些男人就反感。。。所以还是要注意分寸。。。。当然我本人不属于那种爹声爹气的。。。不是那种人。。。也做不来那种声音。。。但是我也不冷冰冰的哈。。。呵呵。。。做前期的一定要主动。。。要放的下面子。。。也要受的住各种各样的气。。。。忍字心头一把刀。。。。也要开朗，懂得讨人欢心。。。这点非常重要。。。但是这个不同于销售，销售的太多假话，呵呵，但是要是你在报建中说了假话，还被政府的人晓得了，有你好受的了。。你要明白一个道理，你耍小聪明，别人耍手段的地方更多，整不死你也整掉一层皮。。过于热情那是不行的。。毕竟政府部门有很多忌讳。。。官越大的人忌讳越多。。。我想没有一个当管的喜欢别人看到他和哪个女的在单位上打情骂俏吧？当官的形象最重要。。。特别是在中国。。。所以女人要注意自己的形象。。。出去代表一个公司的形象。。。不要让人觉得你的公司低俗。。。
关于竣工验收的问题
竣工验收：包括单体验收，项目竣工验收，这个很麻烦吗？包括哪些内容呢？这个就是规划局的事情。。。还有就是关于综合管网的布置。。。。先是公司和政府协调把主管道引到项目外（包括光纤、通讯、自来水、电、天然气等），在施工图设计阶段，已经涉及这部分管网的分户的设计了，如果说在施工图审查阶段，分户的管网都已经通过审核了，单体和项目竣工验收阶段还需进行综合管线的验收吗？如果需要，也是规划局的问题，综合管线的验收很麻烦吗？在竣工验收备案阶段，需要设计，监理，施工，规划局提供什么文件呢？还有竣工验收完成后，就需要去房管局办理分户和预售许可证吗？完成后领取2书？竣工验收：包括单体验收，项目竣工验收，这个很麻烦吗？包括哪些内容呢？项目工程竣工验收主要包括涉及两个政府部门,一个是质量技术监督站,一个是规划局工程科(或建筑监理科),具体要的资料:1、竣工验收备案工作联系单（规划局工程科办理）2、工程款支付证明（规划局工程科办理）3、施工许可证（复印件）4、施工图备案审查单（复印件）5、监理公司出具的《工程质量评估报告》6、设计公司出具的《工程质量评估报告》7、勘察单位出具的《工程质量评估报告》8、单位工程质量验收记录（复印件）9、规划验收合格证（规划局规划科办理）10、消防验收意见书（消防中队办理）11、工程质量保修书12、住宅质量保证书13、住宅使用说明书14、建筑节能转向验收备案表及（复印件）（规划局墙改办办理）15、工程档案接受证明（规划局档案馆办理）地方不同，可能需要的资料不同每个地方不一样，政府部门办事的难易也不一样我个人感觉：规划局是最好说话的，包括他的下设科室，其次是房地局;最难说话的是消防，吃了再拿了，给办事还不利索。
县级项目报建公关个人经验
在一县级项目待了将近4年时间，从拆迁到项目销售完毕，前后经历了许许多多，总的心得有以下几点：1、每个县级行政领导班子和下属的风气和作风都不一样，抓重点负责人，一针见血；2、通过前期接触单位的领导拓展关系（比如土地局领导、政府对口牵头领导人等），这个领导选择很重要，人品很重要：热心，平易近人，关系面广，他的权利能够触及到你项目开发的全程；这是你公关开始的最重要的起点，一点带面，然后才能全面拓开。3、这个领导关系的建立需要公司领导牵头介入，毕竟领导不会那么容易比他等级低的办事人。然后就看自己处关系的水平了，个人认为真诚很重要，谦虚好学也很重要，能够很好理解官场的是非，最快的理解领导的意图，有时候甚至一个眼神。当然，最后钞票更重要，不可或缺；4、当你处好了公关的这个点，以后报建的各个部门和局委关系的拓展就靠这点散发。先搞定局委主要负责人和对接人，然后最重要的是各局委的具体办事人，俗话说“小鬼难缠”，通过酒肉、小惠等建立长期“虚假”朋友关系，当然也不是那么绝对，毕竟是共产党的天下，还是有些能够成为长期的忠实朋友，会在以后带给你一些惊喜；5、各个节假日一定不能忘记礼品或者红包，不然你的绊脚石会在以后办理的过程中慢慢浮出水面；抑或问候的短信、电话，感情投资也很重要，个人认为这是制胜的关键，这点处好，某些时候可能比金钱更有用；6、必须适应并迎合当地的民风和人文，有时候可能不适应，很难受，但这是一个必须经历的过程，得去面对和接受一些东西，类似洗脑，然后才能真正融入；7、同底层打交道需要一些耐性和软脾气，千万急不得，办理审批的过程有时候会很漫长，时间其实是掌握在你手里，看你怎么去“沟通”和“引导”；8、公关的时候切记要控制成本，始终记住你是公司的员工，为公司节约和利益最大化才是办理所有事情的出发点，花最少的钱办最有效率的事情；公关帐目一定要明晰，千万不能贪小便宜吃大亏。以上是自己的一些体会，可能根据各地政府的政风和办事效率不同，每个人的感受可能也有区别，希望各位同仁批评指正！！！
虽然在地产公司也混了几年，做过一两个项目的前期。也有点体会，拿出来供各位策友拍拍砖：1、苦练内功，报建过程中的各个程序环节一定要熟悉，要抓得住重点。2、各个职能部门的主要领导一定伺候好，平常经常去露露脸，联络感情很重要。必要是要还要下猛药。3、中层的科长，副科长是工作成败的关键，有事没事都去坐坐。天南地北的吹，做到合自己办公室一样熟。不过要注意不要涉及他们的乌纱帽。3、具体办事员主要以小恩小惠为突破口。哪有打折降价呀，新近的电影之类，要经常关注。4、吃饭就是吃饭，绝口不提工作。第二天要好办多了。5、现在流行数字化管理，相关部门机构负责人办事人都要建立相应数据库。到时候方便对症下药
"室内的管线"主要是收费单位的管网，给水：大都由开发商招标时一并商委总包单位施工，极个别城市政府规定由自来水公司施工，但也需要双方洽谈；通讯（电话和网络）：国家有规定不允许运营商投资，一般由开发商负责管子预埋，运营商穿线和设备；电视：一般由开发商负责管子预埋，运营商穿线和设备；电力：看当地电力部门的要求，一般室内管线开发商负责，电力部门做到户表箱，含电表。
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