物业系统精细管理工作总结
物业系统精细管理工作总结
今年以来，胜中社区以开展创先争优、“比学赶帮超暨精细管理深化年”、争五杯、促和谐和，打造胜利大本营”主题活动为载体，把精细管理理念贯穿于社区物业服务的全过程，提升了“精品意识”，增强了干部职工的精细管理执行力，促进了社区物业服务水平和管理服务质量的不断提升。
一、坚持试点先行，探索实施“精品管理示范点”创建活动。
一是以“绿化精细管理示范点”创建活动为抓手，持续提升绿化精细管养水平。首先，明确工作目标。结合社区部分小区存在绿地管养不到位，养护水平有待于提高的实际，我们认真分析绿化工作运行中存在的不足，确定了以雅苑小区为代表，争创‘绿化精细管理示范点”，确保实现打造“一流绿色精品小区”的工作目标。其次，抓好机制运行。我们积极倡导科学绿化理念，不断优化工作机制，把健全领导责任体系作为一项根本措施来抓，成立了领导小组，制定了运行方案，运行计划，划分了责任区片，明确了责任人，从上到下形成了完善的绿化工作组织体系。同时不断加大内部机制运行，积极探索实施“365”运行模式，理顺内外部运行机制，健全绿化工作“目标管理责任机制”，创新实施了“绿化年志”管理法、草坪“133管养法”、病虫害“两包两联两防”工作法、绿篱“基点立体”修剪法、“区片责任包干”法等一系列工作措施，并与社区制定的《绿化工作指导意见》相结合，实现了小区绿地管理“园艺化布局、精细化管理、专业化
养护”。第三，抓好总结推广。9月22日上午，油田社区绿地精细管养现场观摩会议在胜中社区玉山物业公司雅苑小区召开，油田各社区分管绿化工作领导70余人对雅苑小区绿化养护和管理情况进行了参观。现场观摩会结束后，我们及时总结现场观摩会取得的经验，并组织各物业公司分管领导、绿化队队长和专业技术骨干进行实地参观学习，在各物业公司内部开展了“找差距、查不足”绿化专项自查自改活动，积极推广雅苑小区绿地养护管理经验，显著提升了社区小区绿化养护管理质量和水平。
二是以“维修精细管理示范点”创建推手，持续提升维修精细管理水平。我们确立了以馨园物业公司维修队为创建标杆单位，不断提升社区整体维修精细管理水平。首先，成立了物业公司440客户服务中心，对其职能进行了调整，实现了客户服务中心全面负责居民报修、生产协调运行、住户回访及居民投诉受理、检查监督各单位问题落实处理情况等一体化服务，并举办了“馨园物业公司440客户服务中心”挂牌仪式，畅通了居民反映问题的渠道，提高了工作效率。其次，对馨园物业公司客服中心进行了全方位的VI形象设计，制作了统一的服务标识，健全了首问负责制、接听电话报号制度、440客服中心回访制度、440居民投诉受理流程、接报修服务规范等一系列的规章制度，公开服务承诺，规范职工言行。第三，以开展“进一户维修，让一户满意”活动为载体，全面推行维修服务“6+3”工作法，并加大回访考核力度，在100%电话回访的基础上，不定期进行“服务质量跟
踪暗访”，对服务质量进行全程监督考核，实现维修精细服务的“闭环”。加大了对公共设施的管理力度，实施了“建档编号划片管理”，并对基础资料进行了统计完善，提高了养护管理质量。二、坚持典型引路，积极开展“小区现场精细管理”竞赛活动。
一是围绕深化精细管理，树标杆、亮典型。首先，在创新上作文章。今年上半年，围绕管理局公共事业部组织的“争五杯、促和谐，打造胜利大本营”物业现场观摩会，我们确立了以老区秀苑小区作为深化精细管理的突破口，充分发挥其榜样带动作用。创新实施了“1141”车棚管理法、“五号定位”车辆管理法、“三统一杜”经营商户管理法等管理措施，使小区的环境面貌发生了较大改观。其次，在落实上下功夫。我们持续改进服务措施，注重对居民的行为引导，继续深化“错时保洁法”，使居民每天在上班的路上就感受到小区的干净整洁；推广“五分之一普扫法”即降低了员工的劳动强度，又提高了工作质量。严格执行“楼道周期定期保洁法”，使保洁人员明确了“什么时间干什么活”。推行了“垃圾不落地桶装管理法”，提高了清运效率，促进了小区环境的整洁美观。秀苑小区在实施现场精细化管理期间，接待河南油田、胜利油田各社区来访参观人次200余人次,中国物业管理协会会长谢家谨亲临秀苑小区对秀苑小区的物业管理服务进行了指导,为社区精细管理打亮了品牌.
二是围绕提升服务品质，抓管理，抓落实。首先，局公共事业年中工作会议结束以后，我们围绕“争五杯、促和谐、打造胜
利大本营”活动，开展了“小区现场精细管理”竞赛活动，以秀苑小区为典型标杆，围绕其精细管理先进经验作法，确定14项重点工作，从楼道管理、室外环境管理、公共设施管理、绿化养护管理、垃圾台管理、车棚管理、小区停车管理、门卫管理、商户管理、架空线路管理、宠物管理、错时服务、楼道文化、文化氛围营造等方面入手，在12个小区搭建了争创“精品小区”、争当“工作样板”的活动平台。其次，召开活动动员会，下发了有关通知，要求物业公司制定阶段性运行方案，每半月上报阶段性工作小结，当月进行考核。活动期间，对纳入到竞赛活动的小区，考核组按照《小区现场精细管理要点》及评分细则，对参加评选的12个小区进行检查验收，每发现1个问题，按照2个问题加倍扣罚，计入物业站双月考核成绩，对参加“小区现场精细管理”竞赛活动的小区，在双月讲评会上单独排序，激发了基层干部职工比学赶超、创先争优的积极性。第三,“小区现场精细管理”竞赛活动开展以来,各参赛小区认真对标创优,积极借鉴秀苑小区的先进管理经验,加大对小区环境的治理力度，先后开展了道路划线、车位规划、绿化带清理、商户店外经营清理、散养家禽治理、设备设施编号、登记、造册、入档和维护、车棚规范、乱线治理等工作，在社区内部营造起了深厚的精细管理氛围，小区的环境面貌得到改观。
扩展阅读：雨落水系统专项设计管理工作总结
-1-雨落水系统专项设计管理工作总结
一.屋面排水设计简析
1.什么是雨落水系统？
雨落水系统简言之就是有组织排水的通路系统。2.什么是有组织排水、无组织排水？
有组织排水是指屋面雨水沿一定方向流到通过雨落水系统，有组织地排至室外地面或地下管沟的一种排水方式。
无组织排水又称自由落水,是指屋面雨水直接从挑出外墙的檐口自由落下至地面的一种排水方式。一般适用于低层建筑、少雨地区建筑及积灰较多的工业厂房。3.常用的有组织排水方式？
外排水是建筑中优先考虑选用的一种排水方式，一般有檐沟外排水、女儿墙外排水、女儿墙檐沟外排水等多种形式，檐沟的纵向排水坡度一般为0.5%-1%；
内排水是在大面积多跨屋面、高层建筑以及有特殊需要时常采用的一种排水方式，这种方式会使雨水经雨水口流入室内雨水管，再由地下管道将雨水排至室外排水系统。4.雨落水系统的分类组成：
构造示意图
按构件分：
-2-成品雨落水系统
檐沟（天沟）
檐沟左、右封板
檐沟内、外
接头
檐沟转角檐沟挂钩批水板格栅盖板
雨水口、承
水斗
落水管
立管管箍立管连接件立管弯头立管三通方圆接头（地漏）
按材料分：
成品雨落水系统金属（彩铝、彩钢、铜、铸铁等）PVC(聚氯乙烯)（常用）
-3-檐沟（天沟）
混凝土檐沟(传统)
成品檐沟
二.雨落水系统专项设计管理工作的重要性
雨落水系统专项设计管理是地产建筑师日常设计管理工作中的重要一环。精细化管理专家汪中求认为“细节决定成败”，“芸芸众生能做大事的实在太少，多数人的多数情况总还只能做一些具体的事、琐碎的事、单调的事，也许过于平淡，也许鸡毛蒜皮，但这就是工作，是生活，是成就大事的不可缺少的基础。”
雨落水系统专项设计管理工作就是一件枯燥、单调、麻烦的工作，必须要反复仔细地审查施工图纸，核对平、立、剖面，核对建筑施工图和二次深化设计图。然而，如果以人文本，站在客户的角度思考问题，它的重要性是显而易见的，主要体现在以下几个方面：
1)成本的精细化控制，通过设计优化调整，减少材料浪费2)立面的精细化控制，崇尚品质，保证外立面效果
3)修正乙方设计师的建筑施工图当中及供应商二次深化设计图当中的错漏4)完善使用功能（例如：在设计环节充分考虑排水系统合理科学，减少积水、渗
漏等可能性，延长建筑生命周期；减少顺着雨水立管，攀爬入室盗窃的可能性等）
5)重视上诉事项，必将显著减少客户对此的不满和投诉
6)对相关部门的技术支持：便于招标采购；便于指导施工及施工阅读
三.雨落水系统专项设计管理控制要点
1.不同位置的雨水立管应区分材料档次，以降低成本
成品雨落水系统是广泛应用于高档别墅、类别墅居住小区的成熟产品，价格不菲。甚至于一些豪宅用的是纯铜雨落水系统！
在太仓的景瑞.荣御蓝湾项目样板区设计实践中，为了严格控制成本，并且不牺牲品质，经各方协商达成一致，将雨水立管分为两档：
a.公共建筑（商业、会所）、叠加别墅凹阳台的雨水立管采用普通白色PVC雨水立管
-4-（外表刷深棕色漆）
b.叠加别墅其余部位、联排别墅、二联院别墅其余均用深棕色高档PVC雨水立管1)为什么商业、会所可以用普通白色PVC雨水立管呢？白色雨水管不会破坏地中海风格建
筑外立面吗？
答案当然是不会的，因为早在方案设计阶段，我们就与乙方建筑师一起考虑，采用了两个设计手法：
a.利用建筑造型的需要，用空心壁
柱将雨水管包裹、隐蔽起来，室外将几乎看不见一根雨水立管！
（见右侧建施）
b.檐口设计为1.2~1.7米的超大挑
檐，现浇内檐沟排水，折入壁柱排向地面或向内排向露台！仅仅露出很短的一小段雨水管，在超大挑檐阴影下完全可以忽略（刷深棕色漆）。整个建筑外观整洁美观。
节点详图效果图
通过巧妙的设计处理，既美化了建筑立面，又节约了成本，两全其美！成本与品质并非是不可调整的对立面。
2)为什么叠加别墅凹阳台的雨水立管可以采用普通白色PVC雨水立管（外表刷深棕色
漆）？
这更好理解了，雨水立管应为处于1.8米的凹阳台阴角阴影区，加上外表刷深棕色漆之后，完全不显眼。
-5-（建施图）
2.在符合规范，满足使用功能前提下，尽可能合并、减少不必要的雨水立管1)减少不必要的雨水立管
《屋面工程技术规范》GB50345-201*第4．2．12条明确指出：“屋面水落管的数量，应按现行《建筑给水排水设计规范》CB50015的有关规定，通过水落管的排水量及每根水落管的屋面汇水面积计算确定。”
【条文说明】解释针对这一条，又说“降雨量大小对屋面汇水面积影响极大，应结合实际情况进行综合考虑，一般规定水落管的内径不应小于100mm，每根水落管的最大汇水面积宜小于200m2，但尚应符合《建筑给水排水设计规范》GB50015-201*的有关规定。
再看《建筑给水排水设计规范》GB50015-201*第4.9.27条又提出“建筑屋面各汇水范围内，雨水排水立管不宜少于2根。”
【条文说明】解释针对这一条说“为避免一根排水立管发生故障，屋面排水系统瘫痪，建议屋面排水立管不宜少于2根”
综上所述，我们可以看出规范并非有严格限定；我们也可以从而得出一个结论：“每一处小于200m2的屋面汇水范围，雨水排水立管可以只坐1根；但前提是应采取措施，充分保证这1根排水立管不发生故障”。
故障无非是垃圾、灰尘、枝叶等堵塞檐沟或雨水口，导致排水不畅。豪宅别墅可以建议在檐沟上增加格栅盖板，一劳永逸的解决这个问题。
但对于2、3层的小别墅而言，
第一，我们查遍国家规范，发现对别墅是否做有组织排水并未做强制规定，反而是开发商为提升品质普遍采用有组织排水的；（原民用通则规定，建筑在三层及三层以下或屋檐高度小于等于10米的中小型建筑可做无组织排水，现在取消了）
第二，这种概率较低，物业管理也应定期维护清理。
经过上面的研究分析后，我们结合建筑施工图和供应商二次深化设计图，做了进一步的优化调整方案，明显减少了雨水立管数量，节约了成本，同时减少了雨水立管对立面的不
-6-利影响。
原施工图
优化定稿图
一个叠加单元减少6根立管，每根按3米计算，整个项目有123个叠加单元，粗略计算一下：6x123x3=2214米。仅此一处就省了2千余米雨水立管。2)合并不必要的雨水立管
原施工图
-7-
优化定稿图
两个露台雨水立管并未增加多少汇水面积，明显可以合并入上层雨水立管。3.应充分挖掘辅助设计管理手段，利用3D模型、工作模型虚拟现实，发现设计问题
比起施工图，3维立体的模型更能让人一目了然的分析每一处雨水立管的位置是否合理。通过施工图与模型对照分析，避免出现以下几方面的问题：
1)雨落管的布置尽量隐蔽设置，如尽量设在平面凹槽内，以减少对立面影响。2)非本户上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，没考虑有组织排水。3)雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理不满足立面美观要求。4)立管遮挡开窗和各种留洞。
工作模型-8-3D模型4.封选样及现场施工的品质控制
雨落水系统的封选样和施工的品质控制大致可分为4个步骤：
样品已完成现场1：1综合试样样板楼施工已完成拟实施大面积施工尚未进行通过样品、现场1：1综合试样这两个步骤，以及各方的广泛深入讨论，已在多方面达成共识：
1)檐沟规格不用7英寸，采用比较通用的5英寸。在满足雨水基本不会冲出檐沟的同时，
节约成本；7英寸尺度较大，影响檐口瓦屋面造型，不够协调。
-9-×√
2)不采用表面喷涂颜色，采用整体深棕色，使其颜色耐久性更佳。
×√
3)立管管箍采用隐蔽式螺栓固定，避免螺栓裸露，影响效果；但应确保牢固的固定在外墙
上。
×√
4)采用批水板，减少“尿檐”现象。挑檐与成品檐沟之间存在缝隙，虽然有屋面瓦伸出
将雨水导入檐沟，但雨水渗漏还是不可避免（主要是瓦屋面施工通病），弄脏外墙面。5.在初步设计阶段就应深入研究屋面排水设计
很多设计单位对屋面排水重视不够，包括太仓项目的设计单位，建筑初步设计时基本不考虑，出施工图时往往造成水落管没有合适地方，破坏外立面；或者排水线路很长、坡度近于零；或者屋面汇水面积过大，导致排水不畅，甚至积水渗漏，所以在初步设计阶段就应深入研究屋面排水系统设计。
-10-四.借鉴市场一流开发商经验
《深圳万科施工图设计指导书》里对屋面排水设计也有不少阐述，是该公司长期开发住宅产品积累下来的经验，大致汇总有如下几条：
1)雨落管应根据外墙面色彩做相应处理。雨落管的布置尽量隐蔽设置，如尽量设在平面
凹槽内，以减少对立面影响。
2)非本户上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，应考虑上一层层面的防
盗问题，设防护措施（如：包管）。
3)非本户上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，应设有组织排水。4)为防堵塞，露台面积超过15，应设置不少于2个排水点。
5)应避免雨水管穿空调板。如条件限制不可避免时，空调板应加大至1150×700。6)雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意
力。（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）。7)立管应避免遮挡开窗和各种留洞。
第1、3、5、7条是在多、高层公寓设计中经常范的毛病，这些考虑非常合理、非常人性化的；但对于第2、4、6条，我个人认为值得商榷的：
1)对于第2条，安防应以人防为主，技防为辅；应以社区为主，每户之间没必要过于
设防，铁刺包管等措施也影响外立面效果；
2)对于第4条中的“应设置不少于2个排水点”，对外立面影响也很大；3)对于第6条中的“外墙立管色彩与该部位墙面应相同”，太过武断。
a.立管颜色与外墙不一致，也很可能做出好效果。
-11-b.供应商提供的PVC立管颜色一般只有3~5种，如果坚持“外墙立管色彩与该
部位墙面应相同”，要么定制或用表面静电喷涂的金属立管，再用立管接头分段搭接起来，这样成本势必大幅度增加；要么刷油漆，但是品质就明显差很多了。
以上是在太仓项目雨落水系统专项设计管理的一些阶段性工作总结和思考，供大家参考。
友情提示：本文中关于《物业系统精细管理工作总结》给出的范例仅供您参考拓展思维使用，物业系统精细管理工作总结：该篇文章建议您自主创作。
来源：网络整理 免责声明：本文仅限学习分享，如产生版权问题，请联系我们及时删除。
公文素材库友情提示：本网站所有内容为共享上传提供，不涉及任何商业利益，本站对此不承担任何保证责任！
Copyright © www.bsmz.net Corporation, All Rights Reserved 共享时代 共享你我他 版权所有