大学资产评估模拟报告
资产评估报告
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资产评估报告书摘要资产评估报告书(正文)一、委托方及资产占有方简介二、评估目的三、评估范围与对象四、评估基准日五、评估原则六、评估依据七、评估方法八、评估过程九、评估结论
十、评估报告提出日期
资产评估报告
绪言
QQ资产评估有限公司接受ABC公司的委托，根据国家有关国有资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对个人私有财产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了市场调查与询证，对委估资产和负债在201*年11月31日所表现的市场价格做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方
委托方：***资产占有方：***
二、评估目的
课程需要，实验书写资产评估报告
三、评估范围和对象
笔记本电脑
四、评估基准日
根据我公司与委托方的约定，本项目资产评估的基准日期确定为201*年11月31日。
本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
五、评估原则
根据国家有关资产管理及资产评估有关法规，本公司遵循独立、客观、公正、科学和实事求是的基本原则和资产持续使用的原则，并注意综合把握和运用这些基本原则和其它公允的评估原则，对委评资产进行评估。
六、评估依据
《计算机世界．电脑商情》（201*年第1-10期）；《电脑报》（201*年）
《201*年电子产品报价手册》电子部情报研究所；
市场询价资料；
其它与评估有关的文件及资料；
七、评估方法
重置成本法和现行市价法评估
八、评估过程
1、确定设备规格、型号
联想Y550A-PEI（W）灰
2、市场调查
3、确定、新率，评估值
待评估资产已使用了2年，预计可使用8年，尚可使用年限为6年
评估资产成新率=被评估资产尚可使用年限/（待评估资产已使用年限+待评估尚可使用年限）*100%=6/（2+6）*100%=75%
由于参照资产是全新状态，因而其成新率为100%则待评估资产的评估值计算如下：
资产评估值=参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率）
4、整理与汇总
该待估资产的评估值为：6732*75%=5049元九、评估结论
经过认真仔细的评估，该电脑的评估价格为5049元。十、评估报告提出日期
本评估报告提交委托方的具体时间为201*年12月11日。谨此报告！
评估师：***201*年12月11日
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模拟评估学生宿舍第十栋
资产评估报告书
项目小组：模拟评估第四组组长：
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摘要.............................................................................................................2一、绪言.....................................................................................................3二、委托方及其概况................................................................................3三、评估目的.............................................................................................4四、评估对象及其概况............................................................................4五、评估基准日........................................................................................4六、价值类型及其定义............................................................................4七、评估原则.............................................................................................4八、评估依据.............................................................................................5九、评估方法...........................................................................................6十、评估过程...........................................................................................6十一、评估假设........................................................................................7十二、评估结论........................................................................................8十三、特别事项说明................................................................................9十四、评估报告法律效力、使用范围和有效期....................................9十五、评估报告提出日期......................................................................10十六、附件...............................................................................................11
摘要
金利评报字（201*）第106号
重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。金利资产评估有限公司接受成都大学的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对成都大学欲将第十栋学生宿舍抵押获得贷款的目的而委托评估成都大学第十栋学生宿舍进行了实地考察，并做了必要的调查和征询，履行了公认的其他必要的评估程序。据此，我们对成都大学第十栋学生宿舍在评估基准日的公平市场价值采用收益法来核算，为成都大学将学生宿舍第十栋抵押贷款提供价值参考依据。目前我们的资产评估工作已结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截止到评估基准日201*年11月26日，在持续使用的前提下，成都大学学生宿舍第十栋的公允价值为18,526,195.19元，大写金额：人民币壹仟捌佰伍拾贰万陆仟壹佰玖拾伍元壹角玖分。
本报告仅供委托方为本报告所列的评估目的以及报送有关单位审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情况除外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
金利资产评估有限公司
201*年12月8日
成都大学学生宿舍第十栋资产评估报告
金利评报字（201*）第106号
一、绪言
金利评估有限公司接受成都大学的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对成都大学拟向银行抵押获得贷款的第十栋学生宿舍在201*年11月26日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。二、委托方及其概况
委托方：成都大学资产占有方：成都大学
委托方概况：成都大学位于成都市。是一所由成都市人民政府主办的全日制普通本科高等学校，实行“省市共建、以市为主”的办学体制。经过三十载的办学历程，已发展成为以工学、文学、管理学为主，经济学、法学、教育学、文学、理学、工学、农学、管理学等八大学科门类协调发展，具有一定办学规模的城市型综合大学。学校设有工业制造学院、城乡建设学院、经济管理学院等17个学院和体育部，本专科专业60余个，拥有各类学生近3万名。成都大学现有占地面积92.7万平方米，校舍建筑面积45万余平方米，拥有固定资产6.9亿元，教学仪器设备8455万元，馆藏图书130万册。学校现有教职工1600余名，具有高级职称的教师占专任教师总数的40%以上，具有博士、硕士研究生学历教师300余名，学校还聘请了国内外知名专家、学者80余人担任客座教授和兼职教授。
三、评估目的
本次评估的目的是为成都大学将第十栋学生宿舍向银行抵押贷款提供参考价值。四、评估对象及其概况
评估对象：成都大学学生宿舍第十栋。
成都大学第十栋学生宿舍位于四川省成都市龙泉驿区十陵上街。房屋所有权属于成都大学，该校持有成都市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物(不含土地使用权价值)及部分与之配套的构筑物。被估资产为一幢六层砖混结构建筑物,建筑时间为201*年，建筑总面积(产权证)为13320平方米。共有房间341间，其中供电室1间；宿管中心占用5间；宿管休息室1间；开水洗衣房1间；每层储物室1间，共计6间。所以可供学生入住的房间共有327间，每个房间分别有6个人居住。宿舍栋长1名，宿舍管理员4名，清洁人员2名。五、评估基准日
根据本机构与委托方签订的业务约定书约定,本次评估基准日201*年11月26日。六、价值类型及其定义
根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按一定的折现率折算成的价值。七、评估原则
此次评估，本机构和评估工作人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的资料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用原则。八、评估依据1.法律法规依据
此次评估严格遵循中华人民共和国《城市房地产管理法》、《资产评估基本准则》、《不动产评估准则》、《房地产估价规范》等法律依据。2.产权依据
经查证成都大学持有成都市人民政府颁发的房屋所有权证。3.行为依据
本公司与委托方成都大学于201*年11月18日签订了《资产评估业务约定书》。4.价格依据
委托方提供的有关资料，本单位收集的有关学生宿舍第十栋的概况、年住宿费收入、入住率（包括有人口出生率、全国高校录取率）、管理费用（栋长、宿管、清洁员的工资，管理耗用水电费，宿舍免费供水供电费）、维修费用（每年维修固定资产如：床铺、衣柜、书桌等以及风扇电灯等易耗品的费用，每年消毒费用、电路检修费用）、以及折现率（高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率）5.时间依据
此次评估结果反映的是在评估基准日201*年11月26日成都大
学第十栋学生宿舍的价值估算。九、评估方法
根据此次评估的目的，本机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。
价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值（评估基准日的现在价值量），借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。收益法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。十、评估过程
程序实施过程和情况如下：1、立项
接受成都大学的委托，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项。2、签订资产评估业务约定书
本机构法人代表陈利贵与贵单位联系人（陈建西）签订了《资产评估业务约定书》，确认了资产评估业务的委托与受托关系，明确了委托目的、评估资产范围以及双方责任与义务等。3、制定资产评估计划
针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设，制定评估工作思路和实施方案，拟定评估工作计划
书。4、现场调查
项目组8名成员到成都大学学生宿舍第十栋实地考察，拍照，并做好相关记录。
5、收集、分析资产评估资料
组员到宿管中心、计财处、档案馆、网上收集有关被估资产资料，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。6、评定估算
根据评估对象、资料收集情况等相关条件，结合所掌握的评估资料，确定取价依据，进行评定估算。7、撰写资产评估报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。8、项目后评价
根据本单位出具的评估报告，和其他项目团队交流，分析此次评估活动学习到的经验，编写项目后评价。十一、评估假设
（一）基本假设
1.继续使用假设，假定被估资产不论是否转换用途都能继续使用。
(二)一般假设
1、国家教育部对高校住宿费收费要求及其他政策在预期无重大变化
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化
3、国家现行银行信贷利率、变动能保持在合理范围内4、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响5、成都大学以后各期会计政策与核算方法基准日后无重大变化6、假设通货膨胀在预期范围内正常波动7、被评估单位的性质没有发生重大变化
（三）、特别假设
1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项，本单位按准则要求进行一般性的调查。
2、本评估报告中部分价值评估结论所依据的信息资料是由委托方及其他各方提供，本单位只是按评估程序进行了独立审查，但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。
3、本评估报告中的结论是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。十二、评估结论
本评估以掌握的被估资产的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估经验，经计算评估对象在估价时点的价格为：18,526,195.19元大写金额：人民币壹仟捌佰伍拾贰万陆仟壹佰玖拾伍元壹角玖分。
评估结果的测算过程（具体过程参见附件2）一、）预期收益测算，（入住率为98%）1.预期年收入
327×6×98%×1,000＝1,922,760元
2.年各项费用总和
24,000+72,000+25,200+70,704+33,363+633,495.50+100,000=388,762.50元
3.年净收入
1,922,760-388,762.50=1,533,997.50元二、）折现率
折现率=风险报酬率+无风险报酬率=4.3%+3.7%=8%
三、）被估资产取得预期收益的持续时间收益期限为44年。四、）计算被估资产的价值
1,533,997.50×（PVA，8%，44）=18,526,195.19（元）十三、特别事项说明
1.本评估报告中的分析、意见和结论是评估人员自己公正的专业分析、意见和结论。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。十四、评估报告法律效力、使用范围和有效期
1.本评估报告系本评估公司评估人员对评估对象在报告所述前提和假设条件下对应特定目的于评估基准日的资产价值专业分析意见和结论。本报告评估结论仅供委托方为本报告所列评估目的使用和送交有关部门审查使用，若委托方不当使用本评估报告，评估人员不负任何法律责任，本评估报告包含附件文件，该附件文件亦构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等的法律效力。
2.依据国家资产评估管理的有关法规规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日201*年11月26日起计算至201*年11月25日。
十五、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为201*年12月8日。
注册资产评估师：复核人：评估机构负责人：
金利资产评估有限公司
201*年12月
十六、附件
1.实地考察学生宿舍第十栋的图片资料
2.相关文本资料及价值测算过程占地面积框架结构尚可使用年限楼层共有房间学生寝室供电室开水房管理用房年入住率
2220平方米砖混结构44年6层341间327间住宿人数（6人/间）1间1间12间98%
年住宿费收入工作人员栋长1人宿管人员4人清洁人员2人用水（按9个月配送）1,922,760元住宿费（1000元/年）7人月工资（201*元/人）月工资（1500元/人）月工资（1050元/人）每月寝室供水12吨2元/吨共计年工资24,000元共计年工资72,000元共计年工资25,200元每月管理、清年费用洁用水4吨每月共计3928吨7856元70,704元用电（按9个月配送）月寝室供电20每月管理、楼度0.55元/度道用电200度年费用每月共计6740度3707元33,363元固床铺（200元/架）327×3×200=196,200元341×1250=426,250元13
定防盗门、资莲蓬头等
年摊销额63,495.50共计
产（1250/间）330×6×327=647,460元1,269,910元(按20年摊销)书桌、凳子、衣柜（330元/套）维护修理费年总费用年净收益100,000元388,762.50元1,533,997.50元注：1.在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为12个月。2.税金：由于成都大学第十栋宿舍楼属教育用房，不缴纳税金。3.固定资产使用年限为20年，采用平均年限折旧法折旧。4.由于放假学校不送水电，所以我们将一年假期定位3个月，所以学校宿舍按9个月配送水电。5.确定第十栋学生宿舍建筑面积
由于第十栋学生宿舍是矩形建筑物，根据实地测量长111米，宽20米，所以面积=111×20×6=13320平方米。6.确定可供学生入住的房间数量
经实地调查第十栋共有房间341间，其中供电室1间；宿管中心占用5间；宿管休息室1间；开水洗衣房1间；每层用于储物或者网络室1间，共计6间。所以可供学生入住的房间共有327间。7.确定第十栋学生入住率
根据宿管中心有关人士提供资料第十栋宿舍的学生入住率为98%左
右，其波动趋势不大，因此将第十栋宿舍的学生入住率确定为98%。在考虑在未来收益期限内入住率的问题时，我们收集了近20年的人口出生率，反映出在近20年人口出生率下降了10%，同时在收集到的全国高校录取率的数据中，反映出在近10年录取率上升了15%，虽然人口在减少，但是考虑到国家现在已经开始对人口政策进行调整，预计未来几十年人口出生率将不会大幅变化，加上国家实行科教兴国战略，国民更加重视教育，预计在未来几十年很有可能普及高中，与此同时高中升大学的升学率会上升，综合这两方面的因素，我们估计在预期收益期限内成都大学第十栋宿舍楼的入住率不会有变化，基本能保持在现有水平。8.确定第十栋宿舍住宿费
由于现在教育部规定本科高校每人每年的住宿费最高为1200元，经本机构专业评估师分析，预计在未来不会有太大变化，即使有变化此项属于政府政策变动方面的因素，我们无法合理估计，所以在此次评估中未考虑住宿费变动因素。因此我们在预期收益期限内都采用每人每年1000元的住宿费。9.确定第十栋宿舍管理员工资
成都大学学生宿舍管理中心平均工资为人民币3479元每月，该数据取自40118分样本。其中，201*元占9.4%，201*3900元占52.5%，40004900元占20.6%，60007900元占9.9%，1201*元以上占4.3%，该数据仅供参考。由于第十栋学生宿舍宿管人员不是属于正式工作人员，所以其工资水平在201*元以内，栋长工资为201*元每月，宿管
人员工资为1500元每月，保洁人员1050元每月。
10.确定第十栋宿舍水电费
根据《成都大学学生宿舍水电管理办法》第四条规定学生宿舍用电以寝室为单位每月免费送20度，美度0.55元。根据第五条规定学生宿舍用水以寝室为单位每月免费送5吨，每吨2元。宿舍楼内开水房内设三台热水器，三台洗衣机，由于其收入不属于被估资产，按照配比原则，在计算水费，电费是未考虑在水电费用中。11.确定第十栋学生宿舍固定资产的价值及折旧
根据《学生宿舍维修配件价目表》确定其固定资产价值。
经调查十栋宿舍楼房屋建筑物的尚可使用年限为44年，但是寝室内里面的固定资产如床铺、书桌、凳子等使用年限较短，在用足使用年限报废后需购买新的固定资产，如不添置新资产（床铺、衣柜），第十栋宿舍不能持续取得预期收益，所以必须将这笔费用考虑其中，为方便核算我们将这类资产的折旧费计入年总费用中。（寝室内的电扇、电灯等使用年限短且价值低，计算时暂未考虑）12.确定第十栋学生宿舍维修费
由于在宿管中心不能收集到有效的数据资料，所以在查找了成都市多
所其他高校的维修费用后，得出其平均维修费为100000元每年。13.估算以后各期总费用
在估算以后收益期内的年总费用时，因为在计算未来收益期限的收益时，我们分析各方面因素后，预期收益是按照现有水平计算的，因此我们在估算以后各期的费用时，按照会计核算配比原则，也按照现有水平估算，未调整以后收益各期的费用总额。14.确定折现率
折现率=无风险收益率+风险收益率
最长最长期限国债利率为4.30%，高校房地产风险报酬率为3.7%，因此确定折现率为8%。
15.确定被估资产取得预期收益的持续时间
经考察第十栋宿舍楼为砖混结构建筑物，由于该建筑物用地为政府划拨的教育用地，因此在这次评估中未考虑土地使用年限因素。按照国家规定非生产用砖混结构建筑物的使用年为50年，第十栋宿舍楼于201*年建成，已使用6年，尚可使用年限为44年。综合以上因素和评估假设，确定其收益期限为44年。
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