元广场物业写字楼工程进场服务计划

元广场物业写字楼工程进场服务计划

**广场工程进场服务计划

**广场设施设备复杂，功能先进，设备控制体系庞大，**有限公司根据多年来从事公共设备设施管理的经验，按照现代科学的理论、方法和技巧和设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。

在设备管理中，我公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、高效、无故障运行。

我司结合项目的实际情况，根据国家的相关法律法规的政策，对该项目的设施设备进行承接查验。根据监控、消防、楼宇控制的系统的不同，制定详细的设施设备承接查验计划，并做好设备台账及资料台账。

一、设施设备前期介入与查看工程建设现场

我司计划2月日对恒远广场现场设施设备进行查看，目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，我司根据物业管理要求，对物业的规划设计、建筑施工情况及设备的安装情况做详细的查看，并对不符合设计要求的情况，提出合理化建议。具体情况如下：1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点查看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、电梯设备、服务设备等。

2.对现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。3.在现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。二、设施设备承接查验

根据《中华人民共和国档案法》、国务院令第279号《建设工程质量管理条例》、建设部令第90号《城市建设档案管理规定》、建设部令第136号《城市地下管线工程档案管理办法》、物业管理条例《国务院令[201*]第504号》，我司计划3月日对设施设备进行承接查验。

1、成立承接查验小组。

2、做好技术资料收集、接管工作

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分，是机电设备管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作：

（１）竣工资料（２）试运行资料（３）二次装修图纸及审批资料（4）设备故障处理资料（5）检查、验收、年审资料（6）计算机软件及录像资料

3、与开发公司对接具体承接查验事项。4、与开发公司签订承接查验协议。

5、查验移交后设施设备无法正常运行，及遗留问题的处理。三、日常管理与总体策划

对公共设备设施管理将以科学管理为基础，结合我司物业管理服务有限公司多年来从事公共设备设施管理的经验，按照现代科学的理论、方法和技巧和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。

在设备管理中，我公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、高效、无故障运行。1、物业能耗管理

写字楼运行能耗高一直困惑着很多业主，物业能耗有水、电、气，主要是水和电的消耗，尤其是中央空调占据大厦一半能耗，节能措施很多，范围也很广，作为绝大多数物业都是前期设计己定，项目施工也已完成，因此主要是后期管理过程中涉及节能的一些措施。

设施设备运行时间的管控，电能消耗的多少是由设备的负荷和设备运行时间来决定的，小区设备已定的情况下，设备运行时间就极为重要，因此管理好设备运行时间对节能非常重要。

设备运行时间量的管理：物业涉及最多的就是照明和水体运行，中央空调。物业照明有物业用房照明、楼宇内公共部位照明、楼字外景观照明，对物业用房照明要做到人走灯灭；楼宇内公共部位照明通过声、光控感应开关自动进行控制；对楼字外的照明和水体运行，要严格制定详细的运行时间表，在保证现场效果的同时，做到不浪费，照明分组的开关控制保证了业主晚饭后到小区内散步的照度要求，也满足业主深夜回家和安保巡逻的要求，从而达到节能的目的，良好能耗管理是该大厦管理工作的基础。我司将根据现场设施设备情况编制各系统运行方案，最大限度的保障设施设备的正常及节能运行。

扩展阅读：写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

摘要

根据光华大厦设计标准、市场定位、服务需求分析和凯晨置业对本项目物业管理的要求，我司为本项目提供五星级宾馆式的物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足业主高层次的精神需求，以卓越的物业管理创造“文明、高雅、安全、整洁、方便、舒适”的居住环境。

凯德物业公司现所涉及的物业管理项目包括高级写字楼、高档（涉外）公寓、涉外商住小区、大型居住区、工业厂区以及大型公共事业类的物业管理等，从中积累与总结出了大量优秀的物业管理经验。并与201*年通过新加坡国际标准认证机构ISO9001：201*版认证。通过认证，公司已建立一套规范、系统、实用、高效的管理体系，已成为为贵司提供智能化、质量化、国际化、人性化的物业管理服务质量的有效保障。

我司将无锡光华大厦的管理标准定位在五星级宾馆式服务标准上，提供物超所值的物业管理服务。经测算维持本项目五星级酒店服务标准，年物业管理费为122.7万元，平均物业管理费为4.09元/平方米/月。目录

一、前言3二、公司简介4

三、项目概况与分析6

3．1无锡光华大厦物业特点的分析63．2管理思路73．3管理目标8

四、写字楼物业管理初步方案104．1说明10

4．2管理机构设置及人员配置114．3岗位职责16

4．4各部门工作内容20

五、管理服务内容和标准215．1客户服务215．2安保服务235．3清洁绿化服务235．4维修服务245．5俱乐部服务24

5．1424小时室内维修有偿服务收费标准（部分）265．15室内保洁有偿服务收费标准27六、各项工作检查标准286．1客户服务工作286．2安保工作286．3工程维修工作286．4保洁工作28

七、各类应急处理措施29八、管理经费测算31九、结语32一、前言首先感谢无锡凯晨置业有限公司对我司的信任，作为我司股东之一的新加坡新工产业管理私人有限公司也非常重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在管理和运作上充分发挥出新加坡管理模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务。

本计划书仅针对已建成的无锡光华大厦提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！二、公司简介

苏州工业园区凯德物业管理有限公司是在原凯德物业公司的基础上于201*年12月由新加坡新工集团下属新工产业管理服务私人公司和苏州工业园区建屋发展公司分别出资25万美元共同组建的具有国家二级物业管理资质的中新合资公司。

公司投资方之一的新工产业管理服务私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集团的全资子公司。新工产业管理服务私人有限公司是最悠久、最权威的物业管理公司，公司除提供常规物业管理服务项目，还提供包括建筑设计审计、能源审计、室内空气质量控制和增值服务等服务项目。在新加坡，CPGFM所管理的物业超过1000幢建筑物，总建筑面积超过800万平方米，包括总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家发展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、社区中心、博物馆、警察局、监狱、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。

目前，CPGFM在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设立了分支机构，并进行广泛的业务开拓及合作。在中国，CPGFM的业务已拓展至上海、西安、成都、武汉、济南等地区。接管的项目包括上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广场（大型商场）和甲级写字楼等。

凯德物业公司中方投资者园区建屋发展公司注册资本超过3亿元人民币，开发面积超过150余万平方米，是苏州地区最大的房地产开发商之一，具有雄厚的经济实力和技术力量。

合资后的凯德物业公司拥有高素质的管理队伍。员工队伍从合资前的160余人在10个月内迅速增加到610余人，为适应公司在管理水平上达到国际高质量服务的要求，公司对新入职管理层人员学历要求达到大专以上。

合资后的凯德公司引进了新工在物业管理上先进的经验，在管理上不断精益求精，以国际化的标准管理企业。公司在201*年2月顺利通过新加坡国际标准认证公司的ISO9001：201*质量认证。合资后的凯德公司依托新工强大的技术支持，同新工共享资源，有能力承接各种类型的物业项目，能够向客户提供全面的物业管理服务，致力于为客户提供一站式的服务，并不断提供增值服务，为客户带来更大的服务价值。

公司实行总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心项目部、科技园项目部、加城花园（涉外）项目部、嘉湖阁（涉外）项目部、翠湖雅居（涉外）项目部、新城花园项目部、新加花园项目部、新馨花园项目部、明辉花园项目部和厂房项目部（管理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等）。现公司所接管物业项目总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业厂区和住宅小区的管理上积累了较丰富的经验，并获得社会各界和专业部门的认同，在苏州地区树立了“凯德”品牌。其中新城花园于1998年荣获“江苏省优秀物业管理小区”的称号，1999年荣获国家“城市住宅优秀物业管理区”，201*年新加花园荣获“江苏省优秀物业管理小区”。

中新合资的凯德物业公司根据园区外向度非常高的特点充分借助新方国际化、专业化的优势，向客户提供策略性的物业设施管理服务，与客户以伙伴的关系共同发展，通过战略资源的配置、有效性的管理措施，提供满足客户商业运作需求的服务，并将现代化的高科技技术运用到物业管理的过程中，全面提升其管理的科技含量。凯德物业公司的宗旨是：确保并提升公司客户的固定资产投资的价值；确保物业的可靠性和有效性以支持客户的商业运作；维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境；保持物业与客户的商业运作环境的一致性。

“创造优美环境、提供优质服务、吸引优秀人才。”凯德物业管理公司在全体员工的共同努力下，开拓进取，精心打造凯德品牌。三、项目概况与分析

3．1无锡光华大厦物业特点的分析3．1．1无锡光华大厦概述

无锡光华大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近201*0平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。

大厦内主要设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。本方案针对6层以上住宅提供物业管理服务，6层以下的商业中心不计入本方案书内。

3．1．2项目特点和物业管理需求分折

1、本项目性质为高级服务公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活服务需求具有多样性和个性化的特征；

2、大厦的业主层次高，时间价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时间，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依赖性强。

3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本项目管理的重点和难点。虽然俱乐部服务项目仍属常规项目，但要保持俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、服务人员素质、管理水平都有很高的要求。

4、本项目所有公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。

5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求必须要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。

7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程管理人员。

8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高；3．2管理思路

根据无锡光华大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：1、根据本项目特点、物业管理需求分析和我司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位在五星级酒店标准上。

2、本项目采取酒店式管理关键在客户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定客户服务和俱乐部服务的项目、内容和标准。

3、俱乐部与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能提供一个安静、温馨、高雅、舒适、精致的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的氛围。因此，我们认为本项目的俱乐部应严格控制对外服务范围。

4、项目员工全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，我司认为在服务项目上应多样化，并且严格按照五星级酒店的标准，如提供班车服务以及各类代办服务等。

6、针对大厦业主安全、保密要求较高，建议在设置小区配套设备上应重点考虑。

7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应考虑大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开管理的需求。

8、定期安排本项目上的人员参加培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的管理水平。

3．3管理目标

3．3．1管理总目标

按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后一年内达到国家级物业管理示范住宅小区标准。3．3．2管理体系目标

接管后，三个月内建立一套符合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际标准。3．3．3管理分项目标1、客户服务

客户服务满意率99%以上；有效投诉率1%以下；

物业管理费收缴率98%以上；回访率100%。2、安保服务

重大管理责任事故发生率0

一般管理责任事故发生率0.1%以下安保服务满意率99%3、维修保养服务维修及时率100%维修合格率100%设备完好率100%维修回访率100%维修服务满意率99%4、保洁服务

保洁合格率100%保洁服务满意率99%5、绿化养护服务绿化成活率100%绿化养护合格率100%绿化养护满意率99%四、物业管理初步方案4．1说明

本计划书仅为今后服务的基本架构，主要提供无锡光华大厦项目的物业管理，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。

在顺利进场接管无锡光华大厦后，我们将根据实际情况，按照凯德公司现有的ISO9000质量管理体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。4．2管理机构设置及人员配置4．2．1管理架构

我公司拟设无锡光华大厦项目部，全面负责公司在无锡光华大厦的日常管理运作，统管整个无锡光华大厦的内外事务。项目部下设：客户服务部、维修班、安保队、绿化保洁队。

项目部架构图如下所示：

4．2．2人员配置

项目部将按照公司ISO9001质量标准和无锡光华大厦的实际情况，科学、合理的设置机构和安排人员，力求实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。4．2．3岗位安排

部门岗位名称编号人数工作区域经理助理项目部管理员司机服务员队长保洁队保洁员保安队长保安队保安员维修班

4．2．4服务时间及人员安排

人员经理助理管理员时间08:30-17:3008:30-17:3008:00-20:0006:00-14:00保洁员08:30-17:3014:00-22:0008:30-17:30保安员07:00-19:0019:00-07:00维修工00100201*00400500600700800901011224191124项目部项目部项目部大厅公共区域公共区域大厦内大厦内大厦内周一周二周三周四周五周六周日1113331661023331661013331660113331660123331661123331661123330608:00-20:00维修工08:00-17:0020:00-08:00111111111111111121121

4．2．5骨干人员的素质要求

部门岗位人数职责具备条件本科以上文化，物业管理相关专业，具有5年以上物业管理经验，英语流利，协调能力强，精通ISO9001质量体系。经理全面负责无锡1人光华大厦项目部工作助理项目部协助项目经理，大专以上文化，物业管理相关专负责无锡光华1人业，具有2年以上物业管理经验，大厦的日常运熟悉ISO9001质量体系。作2人费用结算、客户大专文化，品貌端正、普通话标回访、档案管理准。接送客户往返高中文化，持A照，有3年以上上海、苏州市内大巴驾驶经验，能吃苦。前台接待、服务高中文化，品貌端正、普通话标提供准，有宾馆饭店工作经验。四级以上技术等级，熟悉各种设施设备的维修与养护。管理员司机服务员2人4人维修班维修工处理日常报修4人及设施设备的保养与巡检保安队保安员22周岁以上40周岁以下，高中以上学历，退役军人，身高16人安全保卫、巡逻173~178CM，双眼裸视力1.2以上，身体健康，反应敏捷。有安保经验。1人13人日常保洁、检有保洁管理工作经验、有一定的查、培训、考核协调能力，工作认真负责。打扫室内外卫生能吃苦耐劳，工作兢兢业业。清洁绿化部队长清洁工4．2．6员工培训

详见ISO9001质量管理程序文件WY/QP6.2.2-201*4．2．7员工日常考核

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/QP5.5.1-01-201*4．2．8奖惩

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/QP5.5.1-01-201*4．3岗位职责4．3．1项目经理

主持无锡光华大厦的日常管理工作。根据无锡光华大厦各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业主提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出报告向公司和业主汇报。

每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

监管财务各类款项的收支，督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。

负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合作好质量管理体系评审的有关工作。

负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。4．3．2项目助理

协助经理做好部门日常工作；

分管前台服务、清洁工作及经营场所，对小区每日实施全面检查；协助经理做好定期回访及对客户投诉的处理；

负责短期服务公寓工作，包括：客户接待、收费、房间检查等；

对销售部开出的物业联系单的发放与落实，全面掌握客户入住前的各项准备情况，确保客户按期无误入住；

办理外籍人员住宿登记，各类施工证的办理及押金收取工作；每周房况表统计及住户档案的及时修改；钟点工的安排，健身房等的管理；项目经理交办的其他工作。4．3．3客户服务主管

负责制定大厦管理的服务标准、规范，服务人员的配置；

协助项目经理全面负责对客户服务质量的检查、督导、评价，发现不合格项及时整改；

负责对服务人员的技能、态度、礼仪的培训、考核，并保存考核记录；负责前台服务管理的质量检查，发现不合格项及时处理、督导；征询客户建议、意见、服务信息反馈，收集整理，处理解决；负责延伸服务项目的开发和延伸服务收费管理；完成项目经理交办的其他工作。4．3．4工程维修主管

制定设备设施管理计划，设备设施运行、修理、维保的标准、规范；检查、监督设备设施服务管理，发现情况立即采取措施；负责维保人员的合理配置、培训和考核评价；

制定并执行维修服务承诺制度，认真听取各部门及客户对维修人员的意见，并采取相应措施解决存在问题；

对设备实行三级保养制度，如有改造更新计划，报经理审核后实施按公司程序做好各类备品备件的采购管理工作，并做好相应的报表；完成项目经理交办的其他工作。4．3．5安保队长

负责制定各安保岗位的服务标准、规范；

负责消防管理、培训、义务消防队伍的训练，不定期检查消防器材，确保完好；

负责对安保人员的岗位培训、考核，并做好记录；巡视门岗、巡逻岗、监控岗和车管岗的安保服务质量，发现不合格及时处理；负责停车场、地下车库等安保服务巡查、标志牌完整，并管理停车费收缴；检查监控中心的设备系统管理、服务状态；

制定治安、火警应急预案，发生应急服务应第一时间投入应急服务管理；完成项目经理交办的其他工作。4．3．6清洁绿化队长

制定大厦的保洁计划、操作标准及规范，并负责实施；

巡视保洁区域，保持公寓环境整洁，无垃圾，无堆物，地面清洁，发现不合格及时处理；

巡视绿化养护区域，绿化养护良好，花木生长保持美观，无杂草、无垃圾、无枯枝落叶；

室内摆绿优良，使客户满意；

巡查停车场、地下车库清洁，通道畅通；完成项目经理交办的其他工作。4．4各部门工作内容4．4．1客户服务工作

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI6.2.2-01-201*4．4．2安保工作

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI7.5.0-05-01-201*4．4．3工程维修工作

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI6.3.0-02-201*4．4．4保洁工作

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI7.5.0-02-01-201*五、管理服务内容和标准5．1客户服务5．1．1接待服务

仪表仪容端庄整洁；

按规定着装，服装整洁，佩戴胸卡，头发梳理整齐，淡妆、不留长指甲、不涂抹指甲油；接听电话，做好来电记录；

为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务；5．1．2问讯服务接受问讯及查询；处理客户的邮件；函件、杂志收发管理。5．1．4票务服务

客户至大堂或电话预定汽车、火车、飞机和其它票务；经确认后给予办理；

预定成功后电话通知客户或上门服务；5．1．5叫车、洗车服务

为客户联系预定出租车或其它用车服务；代客户到洗车场洗车；5．1．6引导服务

门岗安保提供引导客户至俱乐部服务；5．1．7收费、缴费服务

代客户缴水费、电费、煤气费等各类费用；5．1．8信息服务交通方面信息；

主要娱乐休闲、购物、体育信息；旅游观光场所信息；5．1．9代订报刊杂志服务

为客户提供订阅报刊杂志的信息；根据客户要求代订各类报刊杂志；5．1．10商务中心服务；客户可收发传真；

商务中心可以为客户提供打字、复印、秘书服务；可提供上网服务；5．1．11家政服务代请代搬家具公司；

代请保姆、清洁钟点服务；代请家教5．2安保服务

5．2．1大厅岗服务外来人员进出管理物品出门管理大厦的安全防范5．2．2巡逻岗服务

大厦公共区域安全防范管理

业主装修状况巡视管理（装修施工、装修时间、垃圾清运、电梯使用）5．2．3监控服务24小时监控服务异常情况及时处理大厦的安全防范5．2．4车管服务车辆停放管理机动车泊位使用管理5．3清洁绿化服务5．3．1清洁服务维护公共区域清洁负责垃圾清运5．3．2绿化服务绿化养护更新室内摆绿

5．3．3住户特约清洁服务代办家庭单位保洁服务；代请清洗地毯、地板打蜡；5．4维修服务5．4．1设备运行设备的日常检查

设备日常与定期维护保养5．4．2维修保养公用设施的检查

公用设施的维护与修理入室维修服务5．5俱乐部服务5．5．1健身房

健身房按会所规定的服务时间开放；

在健身房使用设施和设备应注意安全，违章操作者，由自己承担风险，在使用设备或设施时，服务人员应主动向客人演示；使用健身房者应衣着适当；14岁以下者不准进入健身房；

不得将食品或饮料携入健身房，严禁在健身房吸烟。5．5．2阅览室

按规定的时间开放；

为住户提供中外报刊杂志坐堂阅览；5．5．3棋牌室

谢绝18岁以下者进入棋牌室；可以根据时点确定收费标准；

5．6室内维修24小时有偿服务收费标准（部分）维修类别通用维修维修项目水、电工泥工木工水暖维修收费标准20元/小时维修类别维修项目收费标准10元/只10元/只更换执手窗、门、更换不锈钢半锁20元/小时圆锁20元/小时其它更换12滑撑20元/副更换14滑撑25元/副更换滑轮10元/只调换、修理台盆落水20元/只普通龙头安装、更5元/只换、修理高档龙头安装、更换、修理更换金属软管抽水马桶水箱修理角阀修理与更换分户水表更换修理、更换水阀热水器安装拆热水器热水器维修饮水器维修油烟机维修拆抽油烟机安装抽油烟机拆空调安装空调（分体）安装空调（窗计）空调维修安装消毒机洗衣机维修疏通蹲、座厕疏通浴缸疏通地漏疏通洗脸盆洗菜池下水疏通下水主管15元/只5元/根20元/只10元/只20元/只10元/只30元/台20元/台150元/只20元/只50元/只20元/只30元/台150元/台250元/台150元/台50元/台20元/台30元/台50元/只50元/只30元/只30元/只60元/次更换窗纱装橡皮条更换玻璃安装窗帘挂画、挂镜框安装毛巾架安装浴帘更换信箱锁修理信箱锁更换铁门锁（需电焊）更换木门锁修理门锁更换日光灯管、灯泡修理、更换开关修理、更换插座修理、更换电话盒修理、更换电视盒更换空气开关更换漏电开关灯具修理灯具安装门铃安装排气扇安装、修理吊扇修理更换电线20元/平方米5元/米50元/平方米15元/扇5元/个5元/只10元/个15元/把10元/把30元/把15元/把10元/把5元/次10元/个10元/个10元/个10元/个15元/个15元/个15元/个20元/个5元/个15元/台20元/只6元/米管道疏通

注：上述维修费用为参考标准，若与昆山当地标准不一致，接管后作相应调整。5．7室内保洁有偿服务收费标准

保洁类别钟点工服务保姆服务收费标准10元/小时1000元/月备注家教服务地板打蜡大理石抛光

1000元/月5元/平方米5元/平方米包工包料包工包料

六、各项工作检查标准6．1客户服务工作

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI6.2.2-01-201*6．2安保工作

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI7.5.0-05-01-201*6．3工程维修工作

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI6.3.0-02-201*6．4保洁工作

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI7.5.0-02-01-201*

七、各类应急处理措施

详见ISO9001质量管理工作指导书WY/WI7.5.0-06-01-201*

八、管理经费测算

本计划书中我司特别注明物业管理服务费主要由管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；安保费；办公费；物业项目部固定资产折旧费；法定税费等构成，经过初步测算无锡光华大厦全年物业管理费为122.7万元，平均物业管理费为4.09元/平方米/月。

九、结语

苏州凯德物业有限公司是由苏州工业园区建屋房产有限公司和新加坡新工集团强强联手总投资50万美元组建的拥有国家二级资质的物业管理公司，具有雄厚的经济实力和技术力量，可以为客户提供高水平、高质量的物业管理服务。我们的服务宗旨是“客户至上”，我们将与客户充分沟通，了解客户的需求，融合新加坡先进的管理方式方法和本地的实际情况，制定出一套行之有效的管理方案，以满足业主的商业需求和战略目的。

我们视客户为我们亲密的伙伴，关心他们的企业效益，以高度的责任心为客户服务，以最大的努力降低营运成本，最终达到互惠互利的长远合作目的。最后，衷心地祝愿苏州工业园区xx公司事业成功！

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