修改后物业工作汇报
物业工作现行情况及困难汇报
一、物业管理中心现在的工作情况
物业管理服务中心现在是我场唯一的面向场区的专业化服务队伍，负责范围是我场的内围（和泰家园小区）37栋楼、外围22栋楼以及监管有物业服务的楼房区，共计66栋楼。具体日常工作包括：
1、房屋建筑楼道部分的卫生清洁工作。
物业管理服务中心依据良好的地域优势和资源优势，对和泰家园小区37栋楼、外围22栋楼以及监管有物业服务楼房区物业保洁服务。特成立了专业保洁服务队伍，招聘了20名保洁员对居民楼进行了环境保洁清扫,取得了业主的认可和好评。
2、各类小广告的清理工作。
针对小区到处乱贴小广告现象，物业管理服务中心辖区各类广告进行了彻底清除，严格禁止粘贴各种装潢类、家政服务类、上门维修服务类、医疗广告类、小家电推销类等，清除近万张上述小广告。
3、协助业主处理楼房如防盗门维修、车库门维修、朔窗玻璃维修、阳台漏水维修、缓台防水疏通等工作。
在和泰家园小区二期工程的开发商维修期内的楼房，物业管理中心在协助业主处理楼房在保修期内与开发商以和城建局之间产生的关于防盗门维修40余件、车库门维修余件、朔窗玻璃维修500余件、阳台漏水维修90余件、下水疏通20余件、缓台防水疏通70余件。
4、在每栋楼的单元楼楼道内安装便民联系栏工作。针对突出便民管理及时联系的特色服务我们物业管理中心在每栋楼的单元楼内安装了便民联系栏，所负责辖区66栋楼，共安装便民联系栏300余块，取得业主的充分认可。
5、设立专人接待业主的来电咨询和上门来访工作。为了更加方便的服务业主特成立了物业办公室，并且安装了电话设立专人接待业主业主来电咨询和上门来访，专门负责业主与开发商之间关于房屋问题的沟通和协调工作，五月份开始至今接待并处理来电来访问题760件。
6、物业档案资料收集和管理工作。
物业管理服务中心在201*年正式成立以来，工作地点暂时定在和泰家园小区37号楼二单元，刚刚成立的部门各项内业管理都在不断的借鉴和自我创新，分别建立了组织机构及职能、来电来访登记、回访记录、保洁检查记录、公共设施检查记录、和泰家园验收记录、检查记录、物业法规与文件等15项物业内业档案。
二、物业管理中心目前存在的工作困难
在我们物业管理服务中心开展实际工作中，却经常因为各部门之间的责任不明确，以及我们物业资质的未取得时常出现下面这样的问题：
第一，我们物业管理服务中心设有办公室和专线电话，来接待处理业主的来电来访，并及时登记和回访。在来访和回访过程中我们却发现业主对物业所负责的管理范围、职责权限并不清楚，甚至当出现问题时便有“有问题，第一时间找物业！”观念。发生这样的情况，一方面是由于自身组织机构的不健全，工作人员少，没有专业技术服务队伍，另一方面时由于城建局（或开发商）的责任归咎问题，在为业主与城建局（或开发商）进行沟通时，很多时候这些部门会以各种原因推迟或拖延为业主解决问题的时间，并且有些楼房问题并非物业中心管理范围之内，但是当城建局（或开发商）不想处理问题时就推卸责任，将问题抛到物业来，事实上这样类似的问题屡见不鲜。
第二，有关用电使用问题的处理方面的工作困难，有的个别业主因为电表卡拿错而购买了电字不能正常输入使用的情况发生时或者由于楼房建造时室内安装墙壁电线存在不通的问题时，业主反映问题后，当发生需要我们帮助业主联系城建局、供电局或者相关部门时往往发生推卸责任的情况，导致业主对物业管理中心服务不满意的情绪增加。
第三，物业管理体制尚未完全理顺，物业管理是一项系统工程，有较强的区域特点，有时各种矛盾会交织在一起。因此，光靠行物业管部门难以协调各方。农场、业主在这方面的综合协调作用尚未充分发挥。物业管理中心的的协调工作能力和水平也有待在实践中进一步提高。
三、针对上述为题的处理意见和解决办法
（一）、成立专业服务队伍，方便业主（没有在开发商保修期内的广大业主）
物业管理中心是新兴部门，通过借鉴经验和结合我们农场的实际情况，成立专业的服务队伍为没有在开发商保修期内的广大业主服务已经成为发展的必然趋势，在我们物业管理中心服务的我场的内围（和泰家园小区）37栋楼、外围22栋楼以及监管新兴家园小区7栋楼房区当中，除了二期工程和泰家园9号楼37号楼是在开发商的保修期内，其余楼区都没有开发商保修。为此，当业主反应楼房的相关问题时，由于我们物业中心没有专业的维修服务队伍，所以服务工作开展起来服务范围十分有限，并且还会给广大业主造成管理服务上的误解。
（二）、物业管理中心与居民委共同协作处理好验收在开发商楼房建设完竣工后，业主入户进住要进行装修，为此物业管理中心将协同居民委对业主的装修进行验收，物业管理中心必须严格把关。物业管理中心在居民委配合验收时要仔细检查装修情况，包括小区业主装修时的房屋主体、装修验收单规定范围内的一切细节等都拍摄照片，作为实物保留存档，为日后业主在关于装修保证金的处理情况做到有据可寻。
（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理的服务水平；
2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；
3、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。
在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业管理中心服务的辖区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
（四）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境
深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理中心进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，物业管理中心提供服务与业主的信息反馈成为的互补状态，促进我们前进农场住宅小区环境更加优化，推动整个物业管理中心行业健康、有序发展，同时推进了我们前进农场的管理工作走向新阶段。
扩展阅读：物业管理处工作报告
莱安逸境物业管理处莱安逸境物业管理处
201*年12月物业管理工作报告
莱安逸境物业管理处物业管理工作报告
地区：中国西安项目：
莱安逸境
日期：贰零壹零年拾贰月
驻场总物业经理：
2莱安逸境物业管理处
目录
管理处总体经营管理情况………………………………………………………………………4分项工作报告
1．发文…………………………………………………………………………………………52．内部沟通会议纪要…………………………………………………………………………53．培训…………………………………………………………………………………………54.事故报告……………………………………………………………………………………65.管理处人事状况……………………………………………………………………………6
5.1人员编制……………………………………………………………………………………………65.2现有人员名册………………………………………………………………………………………75.3各岗位工作时间……………………………………………………………………………………8
6.费用支出……………………………………………………………………………………87.管理处低值易耗品库存表…………………………………………………………………88.能耗分析…………………………………………………………………………………89.物业各部门工作汇总………………………………………………………………………10
9.1客服部工作情况汇总……………………………………………………………………………109.2保洁部工作情况汇总……………………………………………………………………………119.3秩序维护部工作情况汇总………………………………………………………………………11
10.工程维修…………………………………………………………………………………1211.现场物业管理……………………………………………………………………………1212．员工激励…………………………………………………………………………………1313.下月工作计划……………………………………………………………………………1314.附录………………………………………………………………………………………14
莱安逸境物业管理处
管理处总体管理情况
本月是201*年度的最后一个月，自我管理处入场以来，转眼即将结束的第二个年头，我们历时1年零5个月的时间，从摸索到熟悉，边做边学，在我们前进的每一步中，都得到了公司领导和合作部门的热情相助，得到了大部分客户与同事的支持与认可。一年多来，我们面对了很多压力，克服了很多困难，扎实工作，勤奋敬业，协调各方，周到服务，力求完成领导交办的各项工作任务，配合莱安逸境的高端品质定位，为这里的客户提供安全、舒适、私密的一站式管家服务。这个月，我们通过自检、互检的方式对201*年度进行了一次深刻而有意义的工作总结。
12月气温骤降，商业二期正式销售，售楼处现场施工变更，使得我们开展了一系列的配合工作，这个月，是承上启下继往开来的一个月，我们希望能够通过这个月的努力，明确下个月，乃至下一年度的要求与目标，以更多的时间，更大的热情投入工作。希望我们在工作模式与高端服务品质方面做出细化与提升，更好的发挥团队精神，用良好的沟通、先进的理念、优良的服务、永恒的微笑感染每一位业主朋友，从细节体现尊贵，使客户能享受到真正的尊贵感受。
莱安逸境物业管理处
分项工作报告1、发文
向甲方发文1份
日期201*.12.10编号LA/PM/F/201*050主送张纳事项关于莱安逸境1号楼样板间软装交接事宜向外判商发文1份
日期201*.12.02编号LA/PM/F/201*051主送保洁公司闫总事项关于保洁员体检的相关事宜
2、内部沟通会议纪要11份
日期201*.12.02201*.12.02201*.12.03201*.12.07201*.12.07201*.12.09201*.12.16201*.12.18201*.12.19201*.12.23201*.12.23编号LA/PM/M/201*065LA/PM/M/201*066LA/PM/M/201*067LA/PM/M/201*068LA/PM/M/201*069LA/PM/M/201*070LA/PM/M/201*071LA/PM/M/201*072LA/PM/M/201*073LA/PM/M/201*074LA/PM/M/201*075参加人保洁部秩序维护部秩序维护部客服部秩序维护部保洁部保洁部保洁部保洁部秩序维护部保洁部事项近期工作总结及工作安排部门骨干会议近期工作总结及工作安排近期工作总结及工作安排部门骨干会议近期工作总结及工作安排近期工作总结及工作安排近期工作总结及工作安排近期工作总结及工作安排部门骨干会议近期工作总结及工作安排3、
员工培训15次
莱安逸境物业管理处
理论培训
日期编号参加人培训内容201*.12.17LA/PM/T/201*031客服部管理处制度201*.12.24LA/PM/T/201*032客服部红酒品鉴
实操培训保洁部3次秩序维护部8次
4、事故报告3份
时间事项事件描述跟进结果201*.12.08财物12月8日下午约15：10，秩序维疑似为工程施工人员强行推开配电井门受损护员巡岗至3#架空层发现壁画折导致壁画破裂，已沟通工程部避免此类事断，壁画后配电井门向外敞开，件的再次发生，建议尽快更换壁画。无人目睹事发经过。201*.12.15财物12月15日17:10秩序维护员巡对现场及时进行清洁处理，建议甲方沟通受损岗至3#1号户型，其时发现样板施工方，进行此类施工时可采取一定措间客厅地毯被水侵泡，经调查发施，以减少不必要的损失。跑水现楼宇施工浇水，污水流至样板水浸间阳台，积水较多时流入样板间。201*.12.18财物12月18日16:40，客服员巡楼过鉴于此处为施工现场，且已多次发生高空受损程中发现商业售楼部门厅挑檐两坠物毁坏物品的先例，故怀疑为坠物所块玻璃破裂，无人目击事件过程。致，已沟通工程部尽快更换。
5、管理处人事状况:
5.1人员编制：
1）戴德梁行莱安逸镜销售中心物业服务团队总编制：51人。
驻场总物业经理：1人客服部：13人保洁员：15人秩序维护员：22人
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2）现有在岗人员：35人；
A、客服部在岗10人，其他工作岗位根据工作情况进行上岗；
B、保洁部在岗10人，领班1人、保洁9人，其他工作岗位根据工作情况进行上岗；C、秩序维护部在岗15人，经理1人、领班3人、夜值2人、员工9人，其他工作岗
位根据工作情况进行上岗。
5.2管理处现有员工名册：
莱安逸境物业服务人员花名册姓名申昕沈思璐吝绵韩婧杨晓东白娜张贞赵阳章辛张莎谷光涛王强李良生罗燕兵吕建飞涂吉祥黄卓孟雄飞赵朴王美超王关保贾亚飞张斌客服部部门职位客服员客服员迎宾员客服员样板间讲解员客服员客服员样板间讲解员客服员客服员秩序维护部经理秩序维护员夜值秩序维护部领班秩序维护部领班秩序维护员秩序维护部秩序维护部领班秩序维护员秩序维护员秩序维护员夜值秩序维护员秩序维护员备注12.06新入职12.20新入职莱安逸境物业管理处
孔中原秩序维护员康强秩序维护员贺新宁保洁部领班王玲保洁员赖邦勤保洁员杜妮保洁员苏武润孟选利保洁部保洁员保洁员白俊秀保洁员田亚妮保洁员邹彩莲保洁员艾国霞保洁员
5.3各岗位工作时间：
戴德梁行莱安逸境物业管理处员工上班时间安排
部门班次上岗时间备注客服部早班9：0018：00晚班9:3018：30早班6:30-11:00/13:00-16:30保洁部中班8:00-11:00/13:00-18:00晚班8:00-13:00/16:00-19:00早班8：0012：00/16:0019：00秩序维护部中班12：0016：00/19：0022：00晚班22：008：00通班9:00---18:00
6费用支出（详见附件内容）
7管理处低值易耗品库存、消耗及部分物耗分析（详见附件内容）8能耗分析
A．用电量：10年10月、11月与本月同期用电量比照表：
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用电部位用电量（度）（10.10.07-10.11.07）用电量（度）（10.11.07-10.12.07）用电量（度）（10.12.07-11.1.04）记录周期售楼处空调售楼处照明商业售楼处、3#样板间30天7680618013440201*02930030天1924012660216061007201*736027天1201*166201*5009280424005B#楼广告牌1#样板间总用电量201*01500010000500005B#广告牌售楼处空调售楼处照明商业售楼处、3#样板间1#样板间10月11月12月
为开源节流，降低能耗，我司对各项用电进行了合理控制和监管：
1）自今年11月起，售楼处灯源照明与商业售楼处合并供电，故用电量大幅度增加；2）10月空调开启时间相对略短，11月起空调正式转入制暖状态，并增加了空调电加热装，该装每月耗电约10000度，故11、12两月空调用电量大幅度增加；
3）商业售楼处、3#样板间用电量已归入售楼处灯源用电表，故自12月起无用电量抄录；4）外墙亮化泛光照明调试11月初始调试完成才开始正常启用，故11、12月用电量较大，且在正常浮动范围内；
综上分析，本年度同期用电量的增加属正常范围。
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B.用水量：10年10月、11月与本月同期用水量比照表：使用时间用水量（吨）（10.10.0710.11.07）用水量（吨）（10.11.0710.12.07）用水量（吨）（10.12.0711.01.05）销售中心3#楼塔吊边商业售楼处总用水量400350300250201*5010050037901239115829121991394512196销售中心3#楼塔吊边商业售楼处10.10月10.11月10.12月
从图表可以清晰地看出本月用水情况：
1）由于天气较冷，不适宜开启喷泉，故售楼处用水量本月与上月基本持平；
2）3#楼塔吊边连接外围绿植取水点，现仅开放一个取水口，故用水量有所上升，但仍处于正常浮动范围内；
3）商业售楼部本月与前两月用水量持平。
9物业人员工作汇总
9.1客服部整体情况汇总
1）配合甲方完成12月月度抽奖暨咖啡品鉴会、圣诞家私拍卖暨花茶品鉴会及各项暖场活
动相关事宜；
2）尝试提供冬季茶点单、为客户提供小毛毯、热毛巾等；
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3）部门开会1次，对日常工作进行安排，细化服务品质；4）培训2次，提高员工的整体专业水平；
5）每周二在QQ群与业主沟通，进行物业疑问解答，力求与业主建立互通信任的平台；6）配合各部门进行年终文件的封存及总结；
7）配合售楼处后厅的拆迁采取一系列的现场服务变更措施；8）日常细项工作不做列举。
9.2保洁部整体情况汇总：
1）莱安逸境销售中心保洁部分采用外包形式，保洁外判服务商派驻之保洁人员现阶段工
作状况有所好转，从仪容仪表和工作流程及工作细项上有了明显的提高，工作安排与培训力度均已进行调整且初见成效；
2）内部会议6次（12月2日、12月9日、12月16日、12月18日、12月19日、12
月23日），就工作计划完成进度、规章制度遵守等情况进行沟通；3）完成沙盘、户型展示柜、卫生间、办公室等区域细项保洁操作；
4）除日常保洁外12月保洁计划工作48项，完成48项，完成率为100%；
5）配合完成专项保洁：住宅销售中心挑檐清洗1次（12月18日）、商业销售中心挑檐
清洗1次（12月18日）、商业塑胶地面清洗1次（12月18日）、1#大堂石材翻新1次（12月18日）；6）日常细项工作不做列举。
9.3秩序维护部整体情况汇总：
1）本月主要以商业销售中心及1号楼样板间开放工作为重点；
2）加强非工作时间样板间展示区域施工监管工作，5号样板间部分维修工作现场跟近；
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3）彻底落实进入展示区域所属人员安全管理工作，由于目前正处于外立面施工阶段，为
保证人员通行安全，要求必须佩带安全帽及提醒服务；4）本月组织员工团队建设一次，加强团队合作培训；
5）停车场本月共计接待1280辆，其中重复进入车辆为51次。接派工单本月共计28次，；6）本月部门共计培训5次，其中专项培训共计4次；
7)圆满完成了12月份月度抽奖及24日样板间物品拍卖活动。活动当天的现场秩序维护
工作。协助拍卖物品的搬运工作；
8)因现场处于施工阶段，加强展示区域、样板间施工安全监管，流动人员安全进行专人
负责；
9)对3号、5号楼样板间进行了查封，目前进行日常日检工作有专人负责。商业展示区
域的物品及设施设备进行了查验，做了相关登记；
10)目前由于商业销售中心对外开放，外立面处于施工阶段，目前根据现场实际情况客户
必须是车辆接送；
11)商业展示区域、销售中心门头出现不亮现象，与工程部门多次联系，目前仍然存在故
障现象；
12）日常细项工作不做列举。
10工程维修
1）12月工程口头告知工程待修事件19项，派工单3单，完工回复率达91%，感谢甲方工程部的配合；
2）日常工作不做列举。
11现场物业管理
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1）本月25日对销售中心应急灯进行逐一检查，确保特殊时期的正常使用，由于后厅拆除，
故应急灯数量减少。
2）本月25日对销售中心、商业销售中心、5A#样板间、3#黄志达、1#样板间消防器材
进行逐一检查，对灭火器保质期、数量、箱体进行检查，确保其使用正常。
3）本月针对电梯维护方面，于11月26日、12月8日，12月23日作人员进行了3次电
梯检测，确保其使用正常，并联系贵司相关人员着手进行电梯年检。4）景观灯开启时间为18：00-23：00。
5）喷泉由于气温较低较易冻结的原因暂未开放，至天气转暖即可正常开放。6）莱安逸境销售中心绿植部分采用外包形式：由春天园林与景天园林共同负责。
A、销售大厅、销售中心外围、实景样板间、商业售楼部绿植为春天园林绿植公司提供并负责养护；实景展示区部分绿植为景天园林绿植公司提供并负责养护；随着1#样板间的开放，园区增加绿植部分为春天园林绿植公司提供并负责养护；
B、春天园林之人员工作态度较好，仪容仪表整齐，工作认真负责，尤其在室内护理工作中尽职尽责，保证租摆绿植的鲜亮外观，并精心护理，在10.11.26---10.12.25期间共计护理6次；
C、景天园林在绿植养护时迄今为止未与我管理处进行养护沟通，就其养护标准与养护时间、形式等方面仍需进行沟通，经过严格的要求方能保证展示区的良好的展示效果。
12员工激励
采用统一评选201*年度优秀员工及优秀团队。
13次月工作计划：
莱安逸境物业管理处
1、下个月是201*年的第一个月，我司将秉承优良的工作作风，弥补先前工作中的不足，
将工作的重心放于一流周到的对客服方面；
2、对1#楼样板间的现场管理方面，对存在的问题进行随时处理，并以周为单位，以书面
形式就1#样板间存在的问题进行及时反馈与跟进，提出合理化建议，不断提高楼盘品质；
3、计划配合甲方在新年里的各项活动安排，我司将从人员排岗、物料准备、现场管理等
方面着手，以保障活动的顺利进行；
4、强化人员培训计划，优化计划等，优化服务细节，对各部门、各岗位之工作标准，工
作流程等制度进行再次培训，不断提高服务品质；
5、依照公司新的人事及薪资福利政策，完善员工档案，建立员工工作状况记录表，加强
员工思想教育及素质教育工作，提高员工服务意识，做好工作记录的监督检查工作；6、坚持每两周进行门厅挑檐、商业门厅挑檐、地毯等处的清洗，以保证销售中心各方面
的最佳展示形象；
7、加强突发事件的应急培训，进入冬季重点是防盗、防火、防破坏、防跑水，提高秩序
维护人员应变能力；
8、加强现场的巡检力度与服务要求，加强展示区域人员活动范围管理，保证样板间开放
期间安全；
9、对现场绿化护理工作进行严格把控，提高服务品质；
10、由于天气逐渐变冷，室外工作人员的工作条件较为恶劣，为保证团队的稳定性与服务
质量，需加强员工的团队意识的培训与管理处对员工的关怀，尤其需改善夜值工作环境；
11、做好201*年度的年终总结、员工年会，并在新的一年提出新的要求与目标；12、日常细项工作不做列举。
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14附件
1、2、
12月费用支出明细表
管理处低值易耗品库存消耗表（10.11.26-10.12.25）
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