耕地占用税政策与征管工作中的若干问题
耕地占用税政策与征管工作中的若干问题
1.耕地占用税的沿革：1987年4月1日开征；201*年1月1日新条例颁布实施
2.耕地占用税特点：1兼具资源税和行为税性质2以保护耕地资源为主要目的3一次性征收4采用了地区差别定额税率
3.纳税人：凡占用耕地（包括其他农用地）建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人
4.耕地范畴：耕地是指用于种植农作物的土地。耕地包括熟地，新开发、复垦、整理地、休闲地（含轮歇地、轮作地），以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地。耕地还包括宽度＜2.0米的沟、渠、路和地（埂）；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。5.其他农用地
1）园地：包括用于育苗的土地、果园、茶园及其他园地。2）林地：指生长乔木、竹类、灌木的土地。但不包括居民点内部的绿化林木用地、铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林。3）草地：指生长草本植物的土地。包括天然牧草地、人工牧草地、其他草地。6．确定纳税人
1有审批手续的，以批准的占地人为纳税人。2非法占地的，以实际占地人为纳税人。7.征税对象：征税对象为占用耕地建房或者从事非农业建设的行为。
8．征税范围：包括占用耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地。①占用园地视同占用耕地征收耕地占用税。②占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面及渔业水域滩涂等其他农用地比照（减半）征收耕地占用税。9、税率：耕地占用税实行定额税率。陕西省平均税额为20元/平方米。西安市平均税额为33元/平方米。高陵县适用税额为30元/平方米。★
10.计税依据：以纳税人占用耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性计算征收。
占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
11.纳税义务发生时间的认定：经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。
12.纳税义务发生时间：批地时间、占地时间13.纳税环节：耕地占用税的纳税环节，是在土地管理部门通知单位和个人办理占用耕地手续后，土地管理部门发放建设用地批准书之前。
14．先税后证：土地管理部门凭耕地占用税完税证或免税凭证发放用地批准书。
15.纳税期限：获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。
纳税人改变用途且不再属于减免范围的，应对自改变用途之日起30日内补缴税款。16.核定计税面积：批准面积大于实际占地面积，按批准面积核定；实际占地面积大于批准面积，按实际占地面积核定
17.应纳税额＝计税面积×适用税额
18.减免优惠：法定免税项目(减免原则：合法减免，非法不减免)；低限税率项目；困难照顾项目；其他减征项目
19.法定免税项目：军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地；农田水利占用耕地的,不征收耕地占用税；建设直接为农业生产服务的生产设施占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水等农用地的，不征收耕地占用税
20.低限税率项目：铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元征收耕地占用税。
21.困难照顾项目：农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边远贫困山区生活困难的农村居民在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的免征耕地占用税
22其他减征项目：农村居民占用耕地新建住宅，减半征收耕地占用税；占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等其他农用地的，按当地适用税额的50%征收耕地占用税。23.存在问题：执法刚性不强、易受干预；税赋偏低；保护作用不强
24.改革方向：以耕地质量和经济发展水平确定适用税额；上浮征收标准、定期调整；明确区县平均税额；加强占用其他农用地耕地占用税征收
契税政策与征管工作中的若干问题
1.纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。
2.纳税人确定①有产权证的，以房地产权属证确定的产权人为契税纳税人②双方签订权属转移合同，以合同约定承受人为契税纳税人。
3.纳税对象契税的课税对象是土地、房屋权属转移的行为。土地、房屋权属转移是指：国有土地使用权出让、作价出资；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换；
4.纳税义务发生时间：契税的纳税义务发生时间为土地、房屋权属转移合同签订当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
5.纳税义务发生时间：①一般以合同生效时间作为纳税义务发生时间②执行当期契税政策（税率、减免）
纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
6.纳税申报：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。（并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款）7.契税税率：陕西省契税税率3％减半征收（1.5%）；减按1%征收
8.下列时期内普通住宅标准分别为：
1999年8月1日到201*年8月20日，指单套建筑面积在80平方米以下的住宅；
201*年8月21日到201*年5月31日，指单套建筑面积在180平方米及以下的非别墅、非高级公寓住宅；
201*年6月1日起，指同时满足以下三个条件的住宅：住宅小区建筑容积率在1.2以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。不同时段具体成交价格是指：区域成交价格05年6月1日07年12月31日全市时段4290元／以下08年1月1日09年12月31日城六区行政区划内5728元／以下其他区县5456元／以下10年1月1日城六区行政区划内7203元／以下10年12月31日其他区县6997元／以下9.201*年11月1日至201*年9月30日，个人首次购买90平方米及以下普通住宅的，暂按1％税率征收契税。
10.家庭唯一住房契税优惠政策：自201*年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，90平方米及以下，减按1%税率征收契税，其他按3％税率减半征收契税。
11.经济适用房契税优惠政策：不符合普通住宅标准的，对批准面积部分按1.5％征收契税，对超批准面积部分，按3％税率征收契税。12.计税依据：土地出让、转让，房屋买卖为成交价格；土地、房屋交换为差价;赠与为评估价格
13.核定计税依据:价格真实；全部经济利益
14.计税依据：成交价格明显低于市场价格，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，以及房屋赠与的由征收机关参照市场价格核定。15.应纳税额=计税依据×税率
16.契税征收业务：房产契税征收业务；土地契税征收业务
17.减免规定：法定免税项目；企业改制减免；其他减免(离婚析产、法定继承)；减免权限
扩展阅读：我市耕地占用税征管工作取得的成效及存在的问题和建议
我市耕地占用税征管工作取得的成效及存在的问题和建议
市地税局刘兴吴家琼
201*年耕地占用税新《条例》出台后，我市各县、区认真做好贯彻落实工作，并以此为契机，大力加强耕地占用税征管，取得了显著成效。201*年9月我市耕地占用税征收入库5,186万元，比上年同期征收的545万元增加4,641万元，增幅高达851.56％。
一、主要成效
（一）耕地占用税征管方式不断完善。一是凡201*年1月1日批准占用耕地，各地都严格按照宜府发〔201*〕42号文规定，以新条例新税额征税；二是做好新旧政策衔接，严格按照（《宜宾市财政局、宜宾市地方税务局关于转发省财政厅、省地税局关于耕地占用税若干问题》的通知）（宜财发〔201*〕207号）文件规定，组织做好欠税清缴；三是积极探索尝试有效的征管方法。筠连县针对农民修房造物面宽、量大，税额小不易征管的特点，积极调整工作思路，变坐门等税为主动出击。在征管中主动面对矛盾，求得乡镇党委政府的支持，借村组干部的力量对纳税户宣传耕地占用税政策、核实纳税户占用耕地等基本情况。由于方法得当，建房占用耕地的农户（包括历年欠税户和非法占地户）踊跃主动到筠连镇税务大厅申报并缴纳耕地占用税及罚款，有人比喻这些占耕地建房的农户缴纳耕地占用税的自觉性就象当年缴纳农业税一样。长宁、高县、珙县等也和财政、国土三家联合发文完善了相关的征税办法。
（二）耕地占用税征管制度不断规范。一是密切部门配合，建立税源共管的控管机制。去年以来，按照耕地占用税条例精神，县、区地税和国土部门就形成了长期、固定信息互通制度、达成“先税后发文”的税款共管原则，从源头上阻止税源的流失，由于形成了税源共管，所以税收增幅非常明显，宜宾县、南溪、江安、屏山等县尤为突出。二是严格耕地占用税的减免和备案制度。我市《宜宾市地方税务局耕地占用税契税减免管理暂行办法》（宜地税发（201*）75号）文严格了减免申报和逐级备案制度，检查中县、区没有越权减免、弄虚作假骗取减免和擅自出台与耕地占用税不符的减、免、缓政策；同时各地还对减免还实行跟踪管理，如遇擅自改变占地用途，立即通知纳税户补缴耕地占用税；三是统一文书格式、账务核算清楚。县、区使用的耕地占用税征管文书资料统一按照省局规范格式印制，税收完税证从201*年1月1日起统一使用“中华人民共和国税收通用完税证”，各地按要求填开、征收税款及时足额缴入金库，同时账务核算清楚准确。
（三）耕地占用税清欠工作成果显著。根据省局要求，市、县、区都公布了耕地占用税违法举报电话和联系人，设置具体举报奖励办法。各县地税部门组成各种清收小组，对已批未税、工业园区用地、政府土地储备中心欠税和违法占地及公路等大型工程建设用地进行清理。201*年我市耕地占用税入库6,547万元（其中清收欠税4,000多万元），比上年同期的1,139万元，增加5,408万元，增幅高达474.8％，比201*年入库的1,854万元，增加4,693万元，增长253.1%。201*年我们继续把清理耕地占用税欠税作为重点来抓。根据《四川省地方税务局关于开展耕地占用税专项检查的通知》（川地税函〔201*〕298号）的精神，今年4月我局也出台加大耕地占用税清欠的检查和催收的安排通知，5月按照省局要求又再次开展了专项执法检查，检查中特别强调对已批未税、工业园区用地和违法占地、政府土地储备中心欠税进行了清理和掌握，通过各级政府和相关部门的支持配合以及税务人员的辛勤努力，1-9月我们的耕地占用税大幅度增长，清欠收入占很大部分。
二、存在问题
在新《条例》的贯彻过程中，耕地占用税的征管正逐步走向规范化管理，但与其他税种的征管模式相比，仍存在着很多不完善的地方，表现在：（一）信息共享不畅。少数地说征收机关由于种种因素与国土还没有建立实质性的信息关联机制，获取信息不完整及时，特别是获取国土年度建设用地计划很难；个别县级政府由于欠省政府征地费省国土部门借故不下建设用地批文，致使税务部门无依据征税；耕地转用批复跨度时间长，事实占用耕地面积不好鉴定，特别是现在的工业园区占地。这些都造成欠税和征管滞后。
（二）财力不足造成欠税。市、县两级土地储备中心打捆上报批次征地，很多已批建项目目前尚未动工，由于纳税数额较大，各级政府一次缴纳上百、甚至上千万的税款难度非常大；部分工业园区的重点项目建设用地，特别是政府千方百计招商引资引来的“金凤凰”，政府承诺很多优惠，所以税款征收难度极大。
（三）纳税主体和纳税环节错位。新条例明确了土地储备中心是纳税人，但有个别县级部门对自己是纳税人想不通，他们指定企业在土地拍卖环节缴纳耕地占用税，造成纳税主体和环节错误，这给地税部门在公正执法中带来困难。
（四）征管资料亟待规范和完善。检查中发现个别企业应该享受减免的建设项目，征收机关没有按照减免税的要求逐级上报，减免资料也还待规范完善；征管资料有使用农税的也有使用工商税收资料的，很不规范；各地建立的征管台账存在不全面和完善的地方；耕地占用税完税证改成通用完税证后联数不够，影响其征管。
（五）税额存在随意性。条例第六条“经济特区、经济开发区、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高”，其中的“可以”、“适当”存在很大的随意性，实际工作中不好掌握和操作。
三、改进建议
（一）完善部门配合，明确部门职责。条例细则和办法都明确了国土部门有协助征收机关征税的职责，我们要求县、区一定要以此为契机，进一步密切相关部门协调配合、尽快和国土部门建立明确的信息关联制度，严格“先税后批文”，及时掌握国土部门的年度用地计划（包括对农户的年度用地计划）和建设用地批文；同时年终决算报表中两家单位占用耕地数量要严格一致，这样税务部门才算真正家底清楚，源头控制。
（二）加大宣传力度，规范执法行为。针对纳税主体环节错位，首先我们税务人员要提高自身征收管理水平；其次要有针对性地对社会各界特别是各级党政负责人做好新耕地占用税政策宣传，争取他们对此项工作的理解和支持，同时也要规范我们的执法行为。县级税务征管股要负责随时指导和规范房地产税收办公室及基层所耕地占用税征管及操作流程。
（三）加大清欠征收力度。对检查清理出来尚未征收的历年欠税，各地要抓紧时间尽快核实，了解欠税情况、制定清欠办法，严格按税收征管法有关规定处理违章案件，以避免新的尾欠发生，实现税款的应收尽收；对各类土地储备中心及纳税困难大户要加强耕地占用税政策宣传，使其他们在投资计划安排时有充分的准备，并能按时将税款足额的缴纳入库。
（四）加强耕地占用税政策的学习培训。为提高耕地占用税征管的理论水平，各地要有针对性地对征管人员耕地占用税政策的培训，以确保耕地占用税政策的正确贯彻和征管水平的提高。
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