履职能力征文：如何做好机关物业管理工作
如何做好机关办公楼物业管理工作
敬爱的周总理曾形象的比喻：“政务和事务是机关工作的两个车轮，二者缺一不可”。物业管理服务在机关事务工作中又占有相当重要的地位。
从省局银丰大厦办公楼目前物业管理工作情况看，主要有以下六个方面的任务：是房屋的维修与管理。办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐步降低。为了延缓这个过程，就需要经常对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的。二是设施设备的管理。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理，主要包括高低压配电供应、给排水、空调、消防、电信通讯、卫视、图像监控、红外线报警，综合布线及电梯的管理等。三是清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、活动室的清洁等服务，为机关办公提供清洁的环境。四是内部会议、来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前、会中提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放、音响操作等。五是治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全监控及停车场（库）的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，管理难度大，隐患多，服务性也强。六是办公楼节能降耗管理。主要是全面贯彻落实省政府关于公共机构节能降耗工作的部署和要求，切实抓好能源资源节约，建设节约型机关，树立质监系统良好形象，加强办公楼节能管理。通过以上六个方面的管理服务，为省局机关提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。
办公区的物业管理，有着与其它物业管理不同的特点：一是技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的信息设备、设施日益先进，不但维修难度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也特别高。二是政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务非常重。三是涉密性强。服务的对象是省级机关，领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅、会议的内容，带有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。四是服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁,必须高标准、严要求,供电通讯上一刻不能间断，节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有非常高的服务技能和敬业奉献精神。
根据以上的任务与特点，做好机关物业管理工作一定要牢记服务宗旨，紧紧围绕“精心、精细、精准、精益求精”的工作要求，强化服务意识、狠抓服务质量，着眼机关特点，建立健全安全、高效、规范、有序的物业管理体制，发扬敬业奉献精神，努力为大家提供优质、高效、满意的服务。
一、抓好物业服务人员素质提升。
机关物业服务人员比较分散，工作量大，在公共区域内部工作，接受机关全体工作人员的监督和检验。物业服务人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须高度重视人员素质，必须把好“三关”：一是人员进人关。服务中心物业部目前在用人上主要采用的是合同工聘任制度，90%以上的物业服务人员都是聘用合同工，他们主要安排在工程维修、卫生保洁、会议引导内勤及安全保卫岗位上。这些工作人员，直接为领导服务、为机关服务，内勤还直接触到领导的办公处(室)，涉密性强。在选拔这些人员时，要进行较为严格的面试、试用，同时在文化程度、外在气质上有一定要求，在政治上严格要求，以保证队伍的纯洁性。二是思想教育关。主要是以职业道德教育为重点，要抓好社会公德、家庭美德、职业道德的“三德”教育。以增强服务意识、责任意识，树立“以单位为家”的思想，使其自觉做好服务工作。三是跟踪监督关。对招聘的所有工作人员，对其工作、思想要跟踪考察，及时发现问题，该辞退的辞退，该调整的调整，不姑息迁就，不能等出了问题再作处理。
二、抓好服务技能提升。
有些人误认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“看看门”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视物业管理服务人才的引进使用，导致技术力量薄弱，服务质量低下。五年的物业管理实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高，不能光凭良好的愿望，还要有真本领。业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务中心的工作效率。因此，必须通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能，主要有：(一)参加短期培训。根据专业特点和社会办班的实际情况，按照行业规定，组织技术人员参加专业对口的短期培训，并取得上岗证书，掌握实际操作技能。(二)开展岗位练兵和技能比武。提倡在岗自学，同时有选择地进行专题讲解，请专业人员现场讲授专业知识及操作方法，根据讲课内容，组织岗位练兵和技能比武活动。(三)借助企业的技术优势。为了提高设施设备的维护质量，一般情况下设备使用单位都会与专业企业签订重要设备的维护合同，按规定企业会定期派人上门维修保养，我们应借此机会，组织本单位维修人员跟班作业，向专业人才学习，同时还要有针对性地请他们现场教学，进一步提高自己人员的技术水平。
三、抓好物业维保质量水平提升。
加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。一是主动安排预防性维修。对于大型、关键性的设备，如变压器、配电柜、空调、电梯、自动监控、消防报警等，不能等出了故障再处理，一般都应及早制定计划，进行预防性维修。有些还要与专业厂家协作，走物业管理专业化、社会化的路子，提高设施、设备运行的安全系数，打好主动仗。二是及时完成日常性急修。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。为此应加强工作人员通讯联系，要求维护人员准备好必备的工具及配件、材料，不能因待料贻误抢修时机。三是认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况的变化，给机关办公带来不便，需要作某些改进性的处理。
四、抓好内部服务管理品质提升。
要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。具体地说，就是要着重抓好“四化”：一是服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。为此，在制订办公楼综合管理制度的基础上，加强保安员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。二是操作目标化。在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保证服务质量。三是管理制度化。如制定办公楼综合管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、卫生保洁管理制度等，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。四是考核日常化。制订详细的考核计划，加大检查、评比力度，建立完整的目标考核管理体系。
机关服务中心物业部
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我的见解之物业管理工作该怎样做好
在物业管理日受大家关注的今天，探索提高物业管理水平的新思路、新方法，是从业物业管理人员的重要责任。我认为，物业管理是一项平凡、琐碎却很复杂的工作，每一项都必须：从细处着眼，从细处着手，从细中求发展，从细中求和谐。但要做好细致的工作，必须要明确几个大的管理和服务方向，这是搞好物业管理，同时把物业管理工作做细的前提。
一、明确物业管理以管为辅、以服务为主的行业性质
一直以来，一谈到管理，人们都认为管理是约束，通过约束机制来达到管的目的，殊不知在物业管理的过程中，管理者不是行政机构，也不是什么职权部门，更没有独立和强制管理权限，也就是说没有必然的约束力。相反的，物业管理者在从事管理过程中，更多的是为满足业主所需，为业主创造更合理、和谐的工作和生活环境，为业主排忧解难。在这个过程中，管理者通过收取一定费用来完成物业管理过程中的设施、设备维护、人员薪酬、环境改善以及其他的物业管理成本所需，同时获得一定的综合利润促进自身的发展壮大，而业主同时也就享受了自己花钱买来的整洁、安全、文明、舒适的生活和工作环境。物业管理的每一个过程中，都切实需要管理者用心为业主服务，都透着服务业的特性，确切地说，物业管理在更多意义上是一个服务行业，是：“以服务为主，以管为辅”的九个字为宗旨。因此，要搞好物业管理就需要有服务业的管理理念，有服务于管理的精神，在每一项管理活动中，都要从服务的角度出发。二、过硬的员工素质是做好管理服务工作的前提
一流的管理理念和管理方案如果没有相应素质的人去执行，就不可能达到最佳的预期效果，在任何一项管理活动中，人是决定效果的第一因素。因此，要搞好管理服务工作，必须有一支素质过硬的员工队伍。
物业管理以管理为主的行业性质决定了从业人员在具备管理能力的同时，更要具备服务的理念和精神，要把服务当成管理，将管理融入到服务中，以服务业的角色进行管理工作。在目前物业管理水平参差不齐的现状下，一些物业管理者简单地认为物业管理就是一项简单的管理工作，不需要多高的素质。因此，对人员的使用、培训、要求等方面不够重视。员工没有较好的沟通能力，会使物业管理工作中一些简单地事情复杂化。由此可见，提高员工的队伍素质是提升服务水平的关键，也是搞好物业管理工作的前提。三、与业主的真诚沟通是做好管理工作的基础
物业管理工作不管是设施设备维护、环境改造、文化建设或是治安管理工作，其最终目的都是为了提高物业管理者在业主心目中的形象和信誉，让业主满意。而业主在工作、生活中的需要也最终需要物业管理人员来具体解决，这是一个需要相互理解的过程双方所要达到的目的，必须通过深度的沟通才能实现。因此，做为物业管理者，必须学会与业主真诚地沟通，才能实现管理效果，达到预期管理目标。
在具体管理过程中，沟通可以是语言的沟通，也可以是其他形式的沟通。语言的沟通自不必说，而其他形式的沟通可以通过具体的形态来体现。比如：通常情况下，很多业主都会关心物管费用的收缴、管理、使用等是否合理，这种情况就可以通过板报、公告等多种形式予以告知，实现业主所期望的透明化；在不同的节假日、纪念日，也可以有针对性地组织一些社区共建活动；针对业主工作、年龄、爱好等特点，可以搞一些不同群体风格和趣味特征的群体活动；对有特殊情况的个别业主，多关注、多留意，并适时地予以帮助：建立回访制度，通过电话、上门服务等方式对业主进行服务回访，并切实在回访反馈的基础上有针对性地改进和提高服务水平。
在管理的过程中，只有通过感情、思想、理念、行为方式、文化交流等多种渠道加强与业主的沟通，才能了解业主所需，做好服务工作，得到业主最大程度的支持，促进管理工作向更合理、更轻松、更和谐的方向发展。四、不断更新服务理念才能“长治久安”
随着市场经济的不断发展，物业管理所涉及的范围、业主的角色等都趋于多样化，最明显的就是与经济发展的关系越来越密切，物业有了新的市场概念，投资型物业在大量增加。因此，物业管理者必须更新理念，及时调整管理思路。现代物业管理者要有成本意识，不只是内部管理成本控制，还要充分考虑业主利益，在取之于业主，用之于业主的物业管理费用的使用上充分与市场接轨，努力降低成本，花更少的钱提供更超值的服务。要充分考虑所管物业的社会效益，通过自己的管理服务尽力提高物业的市场价值，实现物业的保值增值。对投资型的业主，要想业主所想，通过发布租售信息、提供交易中介、甚至合同管理等多方位增值服务来提升自己的服务水平，形成特色服务。这些不仅能提高业主对管理者的信任度，同时也能提升管理者的行业声誉，为自己开拓更大的市场，真正实现管理者与业主的互利双赢。
好的物业管理，需要管理者与业主共同努力创造，只有充分沟通、相互理解、相互支持，才能共建一个整洁、文明、安全、和谐的社区。对物业管理者来说，用心服务，用心与业主沟通，想业主之想，急业主之急，做业主所需，从做好内功开始，从细处着眼，向大局看齐，始终牢记“物业管理无小事”，也许做好物业管理工作就有了基础。
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