使用市场法评估房地产计税价格需要关注的问题
使用市场法评估房地产计税价格需要关注的问题
徐汉峰
湖北职业技术学院（湖北孝感43201*）
摘要：使用市场法评估房地产计税价格时要特别注意基准价值，个案价值影响因素修正系数、建筑面积和计税比例四大要素，使评税技术文本符合科学性、公平性、可操性和统一性原则，使计税价格具有客观性、公正性和合理性，推动存量房交易的顺利进行。区分不同情况开征房地产税，既要为国家增加财政收入，又要减轻劳动人民的经济负担，更要抑制炒房现象，构建一个“均无贫，和无寡，安无倾”的“两型”和谐社会。
关键词：存量房；二手房；交易；申报；计税价格；市场法；评估
中图分类号：F230文献标识码：A文章编号：一、市场法评税计价提出的客观必然性1、理论依据
“实行有利于科学发展的财税制度，建立健全资源有偿使用制度和生态环境补偿机制”[1]
是建立评税计价机制的理论依据。自上个世纪五十年代，居民房屋出租时要向租赁者收取租金收入，所以要向政府交纳房产税金。但在改革开放后三十多年里，人民的居住水平不断得到改善和提高，由原来的几代人同居一个屋发展为今天的几乎是两代人居住一套房子的事实，导致空置房现象较为普遍，于是就出现闲置房、空置房出租的事实。在前几年的金融风暴中，有钱人为了防止货币投资风险，于是就做起了房地产开发商和炒房投机商。炒房现象在目前的现实生活中也较为普遍，有钱人、有权人、有势的人大多有多套住房，这也是不争的事实。而另一方面，中国的年青人则需要几十年甚至是几代人的努力才能买得起一套住房，在房地产交易中又出现了以低价报税的手段而偷逃国家税收的现象也十分严重。为了抑制炒房热，稳定金融秩序，节约社会资源，和谐社会，和谐中国，国家职能部门责无旁贷地要运用税收杠杆强制调节人民的经济运行和提高人民的物质生活水平。我国房地产业从一九九三年至今已经有近二十年的发展时间，房地产市场的强劲发展，同时也推动了存量房交易的发展，这个由房市推动的经济发展“无论是在拉动GDP的增长，还是在提高居民的居住质量上都起到了决定性的作用。”[2]随着国民经济的强势增长，房地产市场的繁荣也出现了过度投资、投机现象，房价飞涨，贫富差距进一步拉大，所以要采取强硬措施抑制这种现象。
2、政策依据
根据中央政府职能部门三个文件精神，一是《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定：“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税款。”[3]二是财政部和国家总局于二OO九年七月十四日印发的《财政部、国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》，三是财政部、国家税务总局又以财税[201*]105号文件发出了“财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作的通知。”[4]所以，要对存量房交易纳税人申报的计税价格进行评估，对于低报成交价格，伪造阴阳合同，以及评估报告偏离实际情况的现象可能起到控制作用。逐步将房地产评估计价技术应用到计税价格的评估核实工作之中，增强计税价格核定的权威性、公正性和科学性，推动房地产市场的计税改革，提高税政征管水平，增加国家税收收益。
3、前提条件
在征收房地产契税问题上有三层意思：一是征不征税？即多大面积才征税？多大面积不征税？二是计征房地产契税的依据是什么？即课税的价格由谁来确定？三是按计税价格的多少比率或比重计征房产税？在征与不征房产税的问题上各地都有各自的具体做法。例如：深圳市采用“自用满五年（含五年）且是家庭唯一住房的就免征个人房地产税。意思就是说只要是居民买给自己居住的房屋，其居住年限在五年以上的就免征房产税，说明这个房屋是劳动人民用来居住的物质条件，是生存的需要，是生活的需用，是学习的需要，是休养生息的地方，理所当然的不征个人房地产税，这就是一种明智的选择，是提高人民生活水平的表现，是提高人民幸福指数的做法。上海在征不征房地产税和征多少个人房地产税上也有明确规定，上海市人民政府于二O一一年一月二十七日印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，“办法规定从二O一一年一月二十八日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为百分之零点六和百分之零点四。”[5]起征点为人均六十平方米以上按年计征，不足一年的按月计征。以一般家庭一对夫妻加一个未成年子女三口之家计算，三个人应居住一百八十平方米（60×3人），若原有一套五十平方米住房，现购买一套一百一十平方米住房，两套住房合计面积一百六十平方米，人均居住面积五十三平方米，尚未超过法定居住面积，所以不征房产税。再例如，该户主原有住房面积一百五十平方米，现购住房一套面积一百一十平方米，两套住房合计二百六十平方米，人均居住面积约为八十七平方米，每人超出约二十七平方米，全家三个人超出法定居住面积八十平方米（260-180），这个超出的八十平方米就要按照当地税务机关核定的征收比例征收房产税，这做作法笔者认为是很合情合理。本人认为，有其人必有其居，有其居必有其房，这是天经地义的事情。上海市和深圳市等地的经验可以总结，借得全国各地学习和借鉴。第一，对于常居人口而言可以按三口之家或多口之家以家庭为单位，人均六十平方米居住权计算，当然，各地也可以根据各地的实际房源情况和人均居住水平确定一个令当地人民群众满意的人均居住面积。第二，对于终生单身者，在政策层面上要放宽一点政策，允许居住八十平方米或九十平方米的一套小户型，在小户型范围内免征房产税。第三，对于丧偶重组家庭，建议维持原核定居住面积，因为丧偶再婚者双方已有子女，是两个“生存”空间。第四，对于离异再婚者，可以以两个家庭单位核定居住面积。总之，在计征房地产评税计价中，既要防止炒房者从中牟利，又要使出租房屋者向政府交纳合法的房产税，还要关心广大人民群众的合法居住权益。既要征收房产税，又要减轻人民群众的经济负担，让改革开放的成果惠及到中华人民共和国每一个公民。只有政府的正确领导和正确引导，人民群众的理性理解和刚性支持，房产税才会顺利推行、推广和推进，有条不紊的顺利进行。在征收计算依据上，按照两者孰高法予以确定。即纳税人申报的面积与申报的价格与评估时由税务部门核定的面积和核定的价格两者相比，哪个价格高就以那个价格高的价格作为计税的依据。在征收比例上，从网上资料可以看出，“深圳普通住宅按核定价百分之一计征，非普通住宅税率按核定价百分之一点五计征。”[6]
二、市场法评估计价的技术路径和技术内涵
根据相关文本提出的评税方法主要有成本法、市场法和收益法三种，房地产评税方式是采用批量评估方式，以财政部、国家税务总局确定的《房地产税评税系统》为基本技术平台，结合各地实际情况，采用成本法对应税房地产进行评估计税价格进行信息采集，在完成成本法评税的基础之上再采用市场法对个人住宅进行评税。本文就市场法的基本内容展开讨论。市场法评税公式是：房地产计税价格=适用的基准价值×个案价值影响因素修正系数×建筑面积×计税价格比例。从这个计算公式可以看出房地产计税价格的大小、高低
与多少，对税务机关征收的税收收益或房产主应赋税的税额有直接关系，若房地产计税价格越高，且征收的房地产税额也就越高。若房地产计税价格越低，且征收的房地产税额也就越低。但决定房产计税价格高低的主要因素表现在各个地区各个地段各个楼幢的基准价值、个案价值影响因素修正系数、建筑面积和计税价格比例四个因素，至此，运用市场法评税计算公式计算房地产计税价格时要特别注意四个问题。
1、确定基准价值需要注意的问题
基准价值的确定要由房地产管理部门对本地的每幢楼盘进行数据收集、分析，并结合专家的职业经验确定其基准价值，基准价值有一般房地产评估价值和特殊房地产评估价值两个对象。第一、一般房地产评税价值的确定，一般房地产评税价值=楼幢基准价值×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×面积修正系数×建筑面积。其中，楼幢基准价值可以根据每个楼幢的实际基准价值确定。例如，某城市有五大地段十一类小区，大约有三百个物业小区合计二万个楼盘，其每平方米的平均造价值由最低的七百元左右到一千四百元之间，其每平方米的平均售价值由一千四百元左右到七千四百元之间，这里就存在两个衡量标准。其一可以采用建安平均造价成本作为基准价值，其二也可以采用平均售价值作为基准价值。笔者认为运用谨慎原则或保守原则，则可以采用成本评估价作为基础价值，这种作法可以使税务部门少征收一点房产税，让少征收的税额要藏富于民。如果当地税务机关要多征收一些房产税，就可以运用激励办法，采用以售价为基础的评估价值，这种作法税务机关当然可以多征收一点房产税，但使老百姓又要多拿出税额，增加了劳动人民的财力负担。笔者认为，应该从长远的经济利益观点出来，采用两者熟低法作为评估价值的基础，也就是说不论成本价或是出售价或是购入价，那个价值较低就采用那个价格作为房地产的评估基准价值。第二、特殊房地产评税价值，特殊房地产评税价格计算公式如下：特殊房地产评税价格=楼幢的基准价格×（1+顶层差价）×（1+朝向差价率）×面积修系数×特殊房产修正系数×建筑面积。这里有两个指标需要特别注意，一是顶层差价率与其他楼层的差价率相比往往要低一点或者是个负数值。因为顶层的建筑有两种建筑风格，一是平顶式，二是瓦顶式。在平顶建筑物上，由于顶层要承受自然力作用的影响容易产生漏水等现象。即使是瓦顶，在某些城市喜欢安装太阳能的情况下也容易产生漏水等不良现象。至此，顶层的差价率应该为最小值或者是减项值或叫负值。二是特殊房产修正系数，有的修正系数可能大于“1”，也有的修正系数可能要小于“1”，这就要看具体情况而定。
2、确定个案价值影响因素修正系数需要注意的问题
市场法是运用替代原理对于商业性用房的评税价值进行确定的，是将评税对象与评税时点近两年内有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当的修正，其修正系数有六个方面：一是商业用房新旧程度修正系数表，可以根据房地产权益证书确认。二是商业用房深度修正系数表，可以根据房地产权益证书确认。三是商业用房高度修正系数表，可以根据实地勘测法予以确认。四是商业用房临街修正系数表，既可以根据房地产权益证书确认，又可以进行实地勘查确定。五是商业房地产楼层修正系数表，既可以根据房地产权益证书确认，又可以进行实地勘查确定。六是住宅附属建筑物商业房产修正系数表。可以根据附属修正因素进行实地勘查确定才能得出正确结论。某一幢楼盘总的个案价值影响因素=新旧程度修正系数×深度修正系数×高度修正系数×临街修正系数×楼层修正系数×附属建筑物修正系数。
3、确定建筑面积需要注意的问题
房地产评税价值中的建筑面积应该是该房地产的实际建筑面积，在如何确认建筑面积上有三种观点。一种观点认为房产的建筑面积就是指房屋自身的建筑面积，一般以平方米
计算，有的房屋是包括外墙计算，如果是连体房屋，也就是东西南北有邻墙现象的，应该以砖长二十四公分的一半十二公分计算。第二种观点认为，房屋内的楼道应分摊到纳税人名下。第三种观点认为，还应该将水泵房、水塔、门卫房、小景点、花坛、苗圃、绿地、体育设施等面积分摊到纳税人名下，其理由都很充分。笔者认为，这就要看是批量评估方式还是以个案评估方式而言，如果采用批量评估方式就采用第三种观点，将所有建筑物的建筑面积分摊到个人名下。如果采用个案评估方式就要视不同情况加以区别对待，尽量采用藏富于民的政策，少计算一点建筑面积。
4、确定计税价格比较基准机制需要注意的问题
第一、建立房地产评税区间，在同一个城市、不同地段、不同区位的房地产市场价格水平存在着明显的差异，因此要将一个城市划分为若干个评税区间。第二、建立标准房地产样本实证资料。将每幢楼盘与政务、商务、学校、医院、交通、公园等三十多个特征因素进行划分为大区类型和小区类型，形成特征因素数据库，以便分区计价。第三、建立市场交易案例数据库，从房产、地产等部门采集近两年期间内的有关实际交易的房地产价格信息。第四、建立价格比较机制，运用SPSS统计软件对整理后的案例数据进行多元回归模型分析，将各项特征因素进行量化分析，代入特征价格模型，以计算机自动计算出的各个楼幢的基准价位作为评税计价的依据。第五、对相关数据做出合理的修正，运用数学方法对所评估的房地产价值与基准价值相比，作出修正系数，调整楼层、朝向、建筑面积等多种修正系数，使评税价格具有全面性、公正性和权威性。
5、确定计税价格比例需要注意的问题
首先、计税价格的确定可以先由房地产业主在填写《申报房地产税金表》时实事求是的按交易价格填写，并作为评税的价格依据。其次、国家税务总局确定计征比例房地产计税价格比例。一般应由税务主管机关确定，国家税务总局应该根据各个城市的区域经济的发展状况和楼盘建设的档次以及楼盘建设的使用年限诸因素综合考虑，当经济发展情况好，城市化水平高的楼盘就应该制定一个比较能让公众接受的计税价格比例。对于经济发展情况较弱，城市化水平较低层次的城市以及老区、贫因地区、西部地区的小城市、小城镇是否就应该采用一个比较低一点的税收比例，只要意思尽到，有纳税意识就可以了，让人们知道艰苦奋斗，勤俭敬业就行了，还要让人们知道节约资源，和谐社会。在征收中一定要藏富于民，从长计议。最后、房地产评税计价由计算机软件自动选择，其原则是采用两者孰高法予以确定，所以，业主们要实事求是的填报《房地产纳税申报表》，以严肃的态度对待个人、对待社会。
6、市场法的利弊及适用环境
市场法的优点：一是在于评税价值的确定考虑了房屋的层次、朝向、使用面积修正系数，同时又考虑了交通、医院、学校、超市、菜场、体育、娱乐、周边环境近三十个生存、生活与发展要素的便利性与优越性。二是在个案价值影响因素方面也考虑了房产的新旧程度、深度、高度、临街、楼层高低及附属建筑物等方面的修正系数。市场法的缺点就在于什么叫环境优美？！各人有各自的审美观，有人以“静”为美，有人以“闹”为美，有人认为房屋坐北朝南为美，有人认为房屋为坐西朝东为美，有人则以风水学，左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武为美。有人以多层楼房为美，有人则认为高层楼房为美，对于这些问题要具体情况具体对待，以大多数普通人的认知标准作为判断标准。“市场”一词故名思议就是该地段热闹繁荣有生意，但中国目前正处于一个发展大变革历史时期，由于新的政府机关、学校、医院、超市、交通干线、车站、码头在不断地变迁之中，所以，要与时俱进，随时刷新数据。市场法的适用性：一是市场法的适用对象是具有交易性且在同一供求范围
内在估价时点的近期存在着较多类似交易实例的房地产，例如：房地产开发用地、普通商品住房、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等等。二是个人住宅类房地产评税时首选市场法。三是商业用房用于交易时优先采用市场法进行评估。
7、存量房契税的计算及账务处理
应交纳存量房产税=（房屋产权证面积-常居人口核定居住面积）×评估计税价格（计算机模块显示的两者熟高的价位）×征收比例。
房地产税作为购入者交纳而言，从理论上讲应该计生产经营成本，至此应该作为“管理费用”这个期间费用科目处理，其会计分录如下：第一、应交时：借：管理费用房产税；贷：应交税金应交房产税。第二、已交时：借：应交税金应交房产税；贷：现金或银行存款。
在下收房地产税金过程中，希望人们走出几个认识误区，一是房地产征税不等于就是要降低房价。二是房地产征税能不能起到抑制有多套房的人投资行为而去买更多的房。笔者认为，炒房者囤房者一般是有钱人、有权人、有势人，他们不会使自己吃亏，俗语说得好：“羊毛出在羊身上”。还有一句话：“从哪来，到哪去。”他们一定会把房地产税加到房地产身上去的。三是廉租房、保障房不一定就廉租就保障，需要一个相当长的历史时期才能够达到平衡点。
参考文献：
[1]胡锦涛.高举中国特色社会主义伟大旗帜，为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗[M].北京：人民出版社，201*：26.
[2]杨井贺.美国房地产税收制度研究[EB/OL]http：//[201*-08-06]
[3]孝感市地税局负责人.就存量房交易计税价格评估工作答记者问[N].孝感晚报，201*-06-28-02.[4]财政部，国家税务总局.关于推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作的通知[EB/OL]http：//[201*-02-16]
[5]强国社区.上海重庆今起开征房产税，逐步对个人征收[EB/OL]http：//ptoplt.com.cn/posDetail.oo？vitw=2&id=107079918&boardl=1.[201*-01-28]
[6]天津财税信息.深圳二手房评估征税政策解读[EB/OL]http：///fehfgld/201*/0705/24022.html.[201*-07-05].作者署名：徐汉峰
工作单位：湖北职业技术学院通讯地址：湖北省孝感市玉泉路17号邮政编码：43201*联系电话：13797126017
电子信箱：xu-hanfeng＠163.com若采用若修改需要纸介质文本，请回复本邮箱
作者简介：徐汉峰（1952）男，汉族，湖北孝感人，大学本科，湖北职业技术学院教授，研究方向：
财务会计管理，会计文化建设，高职技术教育。
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广东商学院答题纸（格式二）------------------------课程资产评估20－20学年第学期----------------线------------------------------------号---学--订------------------名---姓---------------------装-----------级---班-------------------------------成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析对房地产市场法评估摘要：中国现代意义上的资产评估是随着中国对外开放、企业改革和社会主义市场经济的建立，在引进国外评估理论和方法的基础上发展起来的。十多年来，资产评估从无到有，业务范围、种类、数量日益扩大，资产评估管理水平日益提高，资产评估业已经成为社会主义市场经济中一个重要的中介行业，对于促进社会主义市场经济发展，无疑发挥着日益重要的作用。本文讲首先介绍资产评估的理论框架，再以实际案例进行评估分析。关键字：资产评估收益法价值一、资产评估基本理论框架资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
1-（一）、资产评估目的决定了资产评估价值类型与评估方法资产评估目的作为资产评估价值基础的条件之一，是因为资产评估特定目的不但决定着资产评估结果的具体用途，而且会直接或间接地在宏观层面上影响着资产评估的过程及其运作条件，包括对评估对象的利用方式和使用状态的宏观约束，以及对资产评估市场条件的宏观限定。相同的资产在不同的评估特定目的下，以及由不同评估特定目的宏观约束的利用条件和市场条件下可能会有不同的评估结果和价值表现形式。资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个评估结果都是质和量的统一。评估价值受目的影响。资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的。不同的评估目的，决定了不同的价值类型。一般地，评估价值类型主要有以下几种：1、公开市场价值公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。所谓公开市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有垄断性和强制性。2、投资价值投资价值是指以资产的收益能力为依据确定评估价值。资产的投入和产出往往存在较大的差异，有的资产投入量较高，但产出较小。投资价值是以产出效率为依据衡量其价值的。3、重置价值重置价值是指在现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。如果说，投资价值是从产出角度评估资产价值，重置价值则是从投入角度评估资产价值。就一个企业而言，如果企业的收益率与行业平均收益率相同的话，其投资价值和重置价值趋向一致。如果企业收益率超过行业平均收益率，其投资价值就会高于重置价值。如果企业收益率低于行业平均收益率投资价值就低于重置价值。4、清算价格清算价格是指非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价，这是由市场供求状况决定的。（二）资产评估是对额定产权的评估资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行了必要的产权验证及对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件如房产证、车辆行驶证、重大设备购买发票及验收入库单等。其实就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定。资产本身就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际上就是对产权权利的评估。二、资产评估三大方法运用范围与评估方式（一）、成本法成本法的评估思路是：先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新构建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。
A.成本法的评估公式（2个）：被评估资产评估值=复原重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值该公式的重置成本是一种复原重置成本，运用价格指数法确定的重置成本就是复原重置成本，此时必须考虑其功能落后因素并扣除其功能性贬值。被评估资产评估值=更新重置成本*综合成新率=更新重置成本实体性贬值综合成新率=理论成新率*现场勘察调整系数公式运用市场更新重置方式得到更新重置成本，已经考虑了其功能落后因素，故不需再进行计算功能性贬值，当背景材料未提供经济性贬值信息时，亦不扣除经济性贬值因素。重置成本和复原重置成本的区别与联系；重置成本是以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来的材料、标准、设计及技术等，以现时价格购建全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，根据现代标准及设计，以现时价格购建全新资产所需的成本。两者采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。在同时可获得两种重置成本时，应选择更新重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性损耗也大。其中重置成本的计算方法有多种：a.重置核算法（有市价、对于自建的）重置成本=直接成本+间接成本b.功能系数法被估资产生产能力被估资产重置成本=参照物成交价×参照物生产能力被估资产年产量X)参照物年产量被估资产重置成本=参照物重置成本×(c.价格指数法资产评估时物价指数被估资产重置成本=资产的历史成本×资产购建时物价指数（定基物价指数）(1+an%)被估资产重置成本=资产的历史成本×(1+a1%)(1+a2%)（环比物价指数）d.统计分析法某类抽样资产重置成本某类抽样资产历史成本某类资产重置成本=某类资产原始成本×B.适用前提①购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途。②评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。③评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。④评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。
单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。C.适用范围成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可以用此法进行评估D.运用成本法应注意的问题成本法的运用是建立在历史资料的基础上的，例如复原重置成本的计算。因此，应保证历史资料的真实性、准确性。另外，成本法是从成本耗费的角度评估资产的价值，但是这些成本耗费应该是必要的。(二)、收益法收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。换言之，一项资产目前的价格即为人们为拥有该项资产预期收益的权利，依据目前的市场利率以及该收益的风险状况，目前应支付的价格，这是一种现值货币与将来不断取得货币收入的权利之前的交换。A.运用前提条件a.资产的收益可用资产计量。收益法是从产生收益的能力的角度来评估一些资产，因此它适用于能直接产生收益或者说是现金流的资产。b.资产所有者所承担的风险也可用货币计量。因为资产的价值不仅取决于预期收益，还取决于其风险报酬率的高低。B.适用范围一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。C.收益法的评估公式：①资产未来收益有限期情况下每期收益不等额：Pi1nnRi(1r)i每期收益等额：Pi1A(1r)i②资产未来收益无限期情况下P稳定化收益法：ArAi1nRi(P/A,r,n)(1r)iPi1n分段法：RiA1(1r)ir"(1r)n1gPR0rg纯收益按等比级数变化：P纯收益按等差级数变化：R0Brr2（递增）PR0B2rr（递减）③资产未来收益有限期情况下的特殊计算公式Pi1tRiA1[1]itnt(1r)r(1r)(1r)（三）、市场法含义：市场法也称市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一直资产评估方法。A.适用范围①主要适用于单项资产交易价格的评估。②不宜采用市场法的如下：1、因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备；2、对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料。B.前提条件①充分发育活跃的资产市场。在资产市场上，交易越频繁，与被估资产相类似的交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情。②参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。一般来说，与被评估资产完全相同的资产很难找到，因此往往需要对相类似的参照物进行调整。这时，有关调整的指标、技术参数能否获得，也是决定市场比较法能否运用的关键。C.调整差异1、时间因素。2、区域因素。3、功能因素。4、成新率因素。5、交易情况调整。D.收益法的评估公式：①单一因素比较法评估对象价值=参照物成交价格×（评估对象A元素/参照物A元素）②类比调整法交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数或交易案例A的调整值=参照物A的成交价±时间因素调整值±区域因素调整值±功能因素调整值±成新率调整值±交易情况调整值三、评估案例简介(一)介绍案例估价对象是一块空地，总面积为300平方米。评估该宗土地于201*年10月1日的买卖价格。1、评估对象概况此次委托评估的是位于xx市xx开发区内的工业用途房地产。（1)估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：xx有限公司坐落：xx路xx号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止土地总面积：300平方米房屋类型：工厂未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。（2)估价对象四至情况估价对象位于xx市xx开发区xx路xx号，土地等级属xx市基准地价十级地段。距xx大桥30km，距xx机场52km，距xx火车站45km，距xx国际机场30km。估价对象四至：东为待租土地，西为xx路，北为xx路，南为xx有限公司。1、买卖实例资料本次估价，选择了与估价对象条件类似的A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。实例A的面积为266平方米，成交单价1200元/平方米，交易日期为201*年4月1日。实例B的面积为354平方米，成交单价1020元/平方米，交易日期为201*年3月1日。实例C的面积为300平方米，成交单价910元/平方米，交易日期为201*年6月1日。实例D的面积为257平方米，成交单价950元/平方米，交易日期为201*年7月1日。实例E的面积为276平方米，成交单价1250元/平方米，交易日期为201*年3月1日。(二)选择方法在估价对象所在地区和近郊地区，该类型土地存在较多的交易实例，所以采用市场比较法进行估价。（三）具体参数分析
1、确定交易情况修正系数实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估价偏低3%，实例C估价偏低4%，实例D估价偏低5%。各宗可比实例的交易情况修正系数如表1所示：表1交易情况修正系数表实例A实例B实例C实例D实例E100100100-0100100100100-397100100100-496100100100-595100100100-01002、确定交易时间修正系数据调查，201*年4月1日至201*年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易时间修正系数如表2所示：表2交易时间修正系数表实例A实例B实例C实例D实例E6716157（11%）1.06（11%）1.07（11%）1.17（11%）1.16（11%）1.073、确定区域因素修正系数实例A、C、D与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B、E与估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如表3所示：表3区域因素比较分析区域因素繁华程度道路通达度公交便捷度对外交通环境质量景观城市基础设施社会公共设施规划限制治安状况总分值估价对象201*105105151555100实例A201*105105151555100实例B198109851195387实例C201*105105151555100实例D201*105105151555100实例E13111013912811912108各宗可比实例的区域因素修正系数如表4所示：表4区域因素修正系数表实例A实例B实例C实例D实例E100100100871001001001001001084、确定个别因素修正系数估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其它方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低2%。所以各宗可比实例的个别
因素修正系数如表5所示：表5个别因素修正系数表实例A实例B实例C实例D实例E100100100-298100100100-298100100100-298100100100-298100100100-298（四）评估过程1、计算公式如下：估价对象比准价格=比较案例价格×交易日期调整指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择。选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象土地价格测算。本次估价，选择了与估价对象条件类似的五个交易案例作为比较实例。（1）因素综合修正。对上述因素综合修正后结果如表6所示：表6个因素综合修正系数表项目单价/(元/平方米)交易情况修正交易时间修正区域因素修正个别因素修正比准价格实例A1200实例B1020实例C910实例D950实例E125010010010610010010010098129810097107100100871009813201*09611710010010010098113210095116100100100100981184100100107100100108100981264（2）估价对象土地价格的确定（假设50年使用权）。对上述5个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价=（1298+1320+1132+1184+1264）/5=1240元/平方米（3）估算估价对象土地现状的市场单价和总价。估价对象土地为1996年1月1日出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限1-1/(1r)n为36.86年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为：y=m11/(1r)式中：y为宗地使用年期修正系数；r为土地折现率，取r=6%；m为土地剩余有效使用年限（36.86年）；n为土地法定最高使用年限（工业用地50年）。经计算，y=0.93，则估价对西安土地评估单价=1240×0.93=1153.2元/平方米估价对象土地总价=1153.2×300=345960元。（五）评估结论和评价
1、评估结论本次估价根据估价目的，遵循估价原则和程序，以掌握的有关标的物的信息资料为依据，经估价，xx有限公司位于xx市xx开发区xx路xx号的房地产（土地面积300平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）。在估价时点201*年10月1日的评估价格为人民币345960元，大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整。2、评估评价（1）评估结论适当。由于挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值，这种市场比较法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。因此，这次评估结论的准确性偏高，是一个有价值的参数。（2）评估方法适宜。本例中，已经充分考虑了管理、维修、保险、税金等其他不变因素费用，符合了其市场法应该考虑的各方面。尽管成本法和收益法都实用，但在本例中，市场法比较恰当合理地评估了该土地的实际价格，故采用市场比较法更为妥当合理。（3）与评估对象相适应。本例中，评估的是单个土地的价格，属于单项评估，具有通用性，可以在公开市场上出售，较适宜采用市场法。（4）评估数据有限但有价值。每一种评估方法都需要有相应的数据和资料，但是由于市场缺陷的存在和资产本身的问题，某些数据和资料往往无法获得，从而也就限制了相关评估方法的运用。本例中，给出的案例数据具有产权市场活跃、被评估资产具有一定的通用性，因此他们的参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料具有参考价值。（5）年期修正系数适中。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-13.14=36.86年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。这样就在客观事实上来合理公正地评价其实际价格。五、结语随着中国经济体制改革的发展，企业之间出现了横向经济联合的趋势，以企业集团、股份制改造、企业拍卖、转让、合并、兼并、收购等形式进行的资产重组活动逐渐发展起来，国有企业改革突破了存量资产僵化不动的局面。在当前投资方式下，资产评估就成为市场经济活动中不可或缺的服务中介。一个全方位的工程强化资产评估业的地位与作用，其直接的表现就是中国资产评估业的健康和有序的发展。不同的资产可以用不同的评估方法来评估，评估方法的多样性和专业性让评估方法的选取更加严格和谨慎。需要考虑各种因素和评估目的来确定，所以要考验评估人员的专业性和客观性。从这次的论文中，我领略到了评估一个资产的评估是需要全方面的考虑，从开始数据的收集以及后面的计算等各方面的细节都必须做得很好，才能保证万无一失，评估得当。希望这次的论文对我以后的生活和职业生涯中有很好的帮助，为我未来的工作奠定下基础。
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