关于银行利率变动对房地产市场影响的调查报告

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前言：房地产业已成为我国国民经济的一个支柱产业，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境，但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，面临新的不确定因素，尤其是利率因素的影响，是政府近年来调控房地产价格的最主要的手段。但由于利率政策的时滞性和房地产需求刚性的影响，利率调控政策的效应还有待进一步观察。本文结合近两年我国银行的利率调整，探讨了银行利率的调整对我国房地产市场的价格、开发商和购房消费者的影响以及运用利率政策调控房地产市场时产生的问题。

一、我国房地产市场现状（一）房地产开发完成情况

201*年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%

201*年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。

201*年1-8月份，我国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资29990亿元，增长10.6%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。（二）商品房销售情况

201*年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1

201*年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。

201*年1-8月，全国商品房销售面积5.74亿平方米，比去年同期减少4%，减少幅度与1-7月相比放缓了2.5%。8月份，当月商品房销售面积0.88亿平方米，环比增长2%，同比增长13%。当前市场仍处于积极恢复阶段。商品房累计销售额达到3.4万亿元，较去年同期增长2.2%。商品房8月当月销售额5311亿元，环比减少1%，同比增长20%。（三）房地产开发企业资金来源情况

201*年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。

201*年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与201*年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。

201*年1-7月份，房地产开发企业本年资金来源50832亿元，同比增长6.2%。其中，国内贷款8723亿元，增长8.8%；利用外资228亿元，下降54.3%；自筹资金21284亿元，增长10.3%；定金及预收款12750亿元，上升5.5%；个人按揭贷款5094亿元，上升4.6%。

二、近两年我国银行利率变动情况

201*年12月25日，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。201*年10月19日，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。

自201*年4月6日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。从201*年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21%，创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。201*年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次存款准备金率调整后准备金率高达21.5%，再创历史新高。201*年12月5日起，央行下调存准率0.5个百分点。

201*年2月24日起央行决定下调存款准备金率0.5个百分点。201*央行首次“降准”，将一次性释放约4000亿元资金。中国大型金融机构的存准率将由21%回落至20.5%，中小型金融机构的存准率则降至17%。此为201*首次下调存准率，也是自201*年6月存准率大型机构升至21.5%和中小型机构18%的历史高位后，央行第二次下调存准率。

三、银行利率变动对我国房地产市场的影响（一）银行利率变动与房地产业的关系

银行利率降低，信贷金额增大，货币供应量增长。当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，作为货币需求者的房地产开发商、房地产商品消费者和投机者，并没有急于将多余的资金用于投资或消费；但当货币供应量继续增加，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因数的影响下，这一过程可能导致抢购房地产的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替换过程。随着房地产需求持续上涨，在短期内房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加。由于价格的不断上升导致现有价格严重脱离其实有价值，加快房地产经济进入严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重。

（二）银行利率变动对房地产价格的影响

一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降低，利率降低时，房地产价格上涨。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产价格缺少支撑力，结果必然价格下跌；二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产投资的收益大大降低，，这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。而当利率降低到一定程度，各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。提高存款准备金率和上调金融机构人民币存贷款基准利率，目的是减少银行贷款增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。这必然将影响到银行的信贷规模，抑制银行贷款增长的势头。所以，首先波及的将是资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。现在看来，从201*年开始频繁采取的加息措施并没有成功抑制房价上涨的势头。不过，由于购房贷款期限短则十年，长则二三十年，所以，未来利率的继续调整，可能导致的“从量变到质变”的影响，即防止房价过快增长。

（三）银行利率变动对开发商的影响目前，房地产开发商上市直接融资的还是少数，多数开发商还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资，因此利率的变动导致开发商的财务成本增大，对其资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招牌挂市场化出让经营性土地的趋势下，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还有可能迫使开发商加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款负担加重，以开发商年贷款100亿为例，在贷款利率上调0.27个百分点以后，开发商一年增加还款2700万。对于央行加息对目前房产市场的影响，大致分为两种意见，一种认为，加息使得房地产市场开发成本加大，房价会随之上扬；另一种认为，由于大部分房产开发商房产在建项目都存在贷款行为，央行加息使得开发成本加大，部分资金链紧张的开发商可能会由于资金压力，可能会采取降价的方式及早出售自己手中的楼盘。对于开发商，利率提高将加大开发商的成本，会加速地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。

（四）银行利率变动对购房消费者的影响

加息给中国百姓带来最直接的好处就是存款利息的增加。但对购房消费者来说，加息会增加成本。一方面，对已购房者来说，加息增加了他们每月支付的购房成本，挤占他们的日常消费；另一方面，对潜在的购房者来说，购房成本的增长，又会减弱他们进入市场的欲望。特别是由于我国信贷消费刚开始，购房者从没有体验过利息波动对个人消费的影响，如果利息的波动，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支出陡然上升，会导致潜在消费者对购房欲望的减弱甚至停滞，从而导致房地产业的萧条，使整个经济增长放缓。目前，房价并非卖方决定，开发商不会贸然将其转嫁给消费者，房价短期不会因此有明显上涨；从消费者角度来看，虽然加息增加了购房成本，消费者可能放缓其购房步伐，但此次加息幅度有限，对其影响甚微，心理影响大于实际影响。由于目前市场上许多银行推出贷款优惠政策，因此短期来讲，加息对市场需求影响不大，对房价的影响也不会很大。利率上升，由于消费者的购买欲望会降低，资金也存在着从房地产市场流向银行的趋势。因此，整个房地产市场将形成一方面开发商开发成本增加，另一方面市场需求降低的状况，从而达到挤压房地产泡沫的目的。

四、在运用利率政策调控房地产市场时产生的问题

（一）利率政策存在滞后性，调控的效应有待进一步考察。从经济学的角度来看，以利率调整等货币政策实施宏观调控房地产市场，必然存在一定的政策效应滞后期。造成这种现象的主要原因利率政策本身存在时滞性。利率变动通过中介变量货币供应量作用于房地产市场时，利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间，也体现在中介变量与最终目标变量之间。同时作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建立数据信息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，央行难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据，从而可能出现调控滞后的问题。

（二）由于我国房地产需求旺盛，小幅利率变动对房地产需求的影响不大，从而也影响了利率政策的时效性。利率政策的效果还有待时间检验。贷款利率的调整同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。中国人存在"人者有其居"的观念，到达一定的年龄,就需要考虑拥有自己的房子,从而使购房需求呈现刚性，对于小幅利率政策调整反应不敏感。因此在之前加息面前，需求变动不大而供给减少，房地产价格上升也就不足为奇。但是如果加息成为一种常态，不仅会加大普通购房者的借贷成本，更是会进一步推动房地产价格走高，一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力，需求会急速下降。（三）开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业,他们起着价格领袖的作用，将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨。从而在一定程度上抵消了利率政策的效果。这是由于在土地交易价格的调控上,人民银行基本上无能为力，不是央行的货币政策所能决定的，在而我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的很大一部分,所以开发商将土地成本转嫁到购房者身上，对此，货币政策在影响房地产市场的走向方面有一定的局限性。

五、总结

从上文可以看出，通过利率调整房地产投资的规模和投资增长速度及投资风险，对于保持房地产业与国民经济的协调发展是十分必要的。但对房地产投资较高的回报率和具有一定的垄断性而言，利率调整不足以降低房地产投资，反而使消费者的房贷成本大幅增加，对房地产消费起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策来对房地产需求进行调控，必须做到因时制宜和灵活应用，才能正确发挥利率政策对房地产市场需求的作用，

政府对房地产市场的规制是一个系统工程，仅仅依靠利率调整还是不够的，还需要税收、信贷等方面的综合配套政策支持。因此在对房地产价格进行调控的时候，除了运用相关的货币政策工具，还必须辅之其它有效的政策手段，比如信贷政策、住房制度、土地政策等。这就要求政府在宏观调控时要慎用货币政策,并完善相关的机制。

对整个经济的影响起到复苏、保持经济平稳增长的作用；调低存款准备金率对银行的信贷规模扩张有正面作用，对市场特别是对银行股会有一个好的作用。

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关于房贷调整对房地产市场影响的调查报告文献综述

引文

房地产作为一种耐用商品,其价格是在资本或资产市场上决定的,这决定了房地产市场与金融资本市场有着密不可分的关系。房地产开发具有投资规模较大,开发周期较长的特点,这使得房地产的投资需要大量资金,远高于房地产企业自有资金规模,外部融资成为房地产企业主要资金来源。目前我国房地产企业的融资渠道主要有国内银行贷款、REITs融资、上市融资、债券发行等多种途径。以开发住房为主营业务的房地产企业,一直以来都以银行贷款为主。因此居住类房地产的价格变化必然与银行放贷量、利率等金融指标的变化有着千丝万缕的联系。在市场经济的条件下,政府对居住类房地产价格的调控除了供需调节外,借助房地产金融方面的调控在整个宏观调控体系中也是必不可少的。利率调节由于其容易施行、见效快等特点,是使用比较频繁的房地产金融政策。随着利率调整,整个住房市场会产生怎样的响应,住房价格会如何变化等问题是历次调控政策出台后,各界广泛关注的焦点。

关键词：

住房贷款；房地产市场

一、个人住房贷款发展及风险概况

从发展历程看，与北京市住房市场和宏观政策调控相适应，北京市个人住房贷款发展可以大致划分为三个阶段：1998-201*年为个人住房信贷的高速发展时期，年均增速为319.5%。201*-201*年为个人住房贷款平稳发展期，在房地产调控政策和房地产市场的共同作用下，个人住房贷款高速增长的势头受到抑制，201*-201*年北京市个人住房贷款增速分别为13.8%、7.3%和13.6%。201*年以来，随着房地产市场进入全面调整，北京市个人住房贷款进入结构调整期。201*年北京市个人住房贷款同比增速下降2.7%，比上年末回落20.8个百分点。从结构看，在新建房贷款负增的情况下，二手房贷款保持了高速增长。

从信贷风险看，在个人住房贷款高速发展时期，随着个人住房贷款的快速增长，个人住房贷款不良率也迅速提高。201*年末北京市个人住房贷款不良率为0.3%，到201*年末上升为1.62%。自201*年以来，在宏观调控的作用下，北京市个人住房贷款增速迅速回落，但资产质量保持了总体较好的状态。201*年末，北京市个人住房贷款不良率为1.43%，比201*年末下降了0.19个百分点。截至201*年末，中资金融机构各项房地产人民币贷款不良率为2.39%，比上年末微升0.02个百分点。其中，商业性个人住房贷款不良率为1.53%，比上年末仅提高0.03百分点。

在房地产市场进入全面调整时期，我国个人住房贷款风险并没有出现快速上升，即使在深圳、广州等房价降幅较大的城市，个人住房贷款依然是商业银行的优质信贷资产。这表明我国居民信用意识并不像境外某些信用评级机构想象的那样弱，也表明提高首付比率、对主体封顶楼盘发放贷款、月供收入比等房地产信贷政策起到了一定的效果。同时，说明居民对家庭收入预期、经济增长预期较好，对中国经济维持健康快速平稳发展的信心仍在。

二、住房贷款风险分析

当前，我国个人住房贷款种类相对单一，仅有数亿元的固定利率住房贷款，且基本已经停办或停滞发展，其他基本上是根据法定基准利率变动的可调整利率住房抵押贷款，并附有贷款保险或担保，与美国的ARM（Adjustableratemortgage）相类似，但不能流通转让。因而，除了系统性风险外，其具体风险主要可分为违约风险、提前偿还风险、操作风险和流动性风险等。具体情况分析如下：

（一）月供收入比的信贷政策要求提高了房贷抗风险能力，因收入变化带来的违约风险不会大幅增加

违约风险特指借款人可能不履行偿还本金与支付利息的义务而产生的风险。违约理论及实证研究表明，借款人收入下降或意外支出增加会降低借款人的支付能力而违约风险增加。基于该理论和判断，我国信贷政策要求房贷月供占家庭收入的比重不超过50%，因而只要贷款购房人对家庭收入的预期保持稳定或向好，因收入骤下降而造成的违约风险就不会大幅上升。影响支付能力的因素包括借款人的年龄、收入、支出及其他借贷关系。据调查显示，北京市房贷借款人中青年占主体，其收入正处于上升阶段。其中，30岁（含）以下和30-40岁（含）的借款人占比为超过七成，50岁及以上贷款购房人仅为贷款购房人数的百分之五左右。尽管受到国际金融危机的影响逐步加深，但北京市贷款购房人对家庭收入稳定预期尚在。预期家庭收入基本稳定及较大幅度上升的超过八成，对收入预期不确定的家庭不足两成。从商业银行了解到发生过延期还款行为的房贷借款人不足一成，而且在出现延期还款行为的房贷借款人中，九成借款人是因为遗忘、出差等情况而无意间延期。这表明我国房贷风险。

这与爆发于美国的次债危机有明显不同，美国金融机构为了发展房地产信贷业务，除了信用优质家庭发放住房抵押贷款外，还向信用较低或低收入的购房人发放抵押贷款。美国抵押贷款市场大致可以分为三个层次:优质贷款市场(PrimeMarket)，“ALT-A”贷款市场和次级抵押贷款市场(SubprimeMarket)。优质贷款市场面向信用分数在660分以上，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。“ALT-A”贷款市场介于二者之间，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，还包括一部分分数高于660的高信用度客户。次级抵押贷款对信用要求程度不高，信用风险较高，贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%-3%。美国次级抵押贷款总规模大致在1.3万亿美元左右,其中有近半数贷款人没有固定收入凭证，这部分人的收入不稳定性较大。可见，房贷客户不稳定是重要的信贷风险因素之一。

（二）首付款比例等房贷政策要求增强了应对房价下跌的能力，房价滞涨不会大幅提高房贷不良率

国外理论界实证研究表明，当抵押房产的价值低于剩余贷款余额时，借款人即使有能力支付房贷月供也可能违约。美国次债款危机正是发端于房价降温，受美联储低利率政策和房价持续上涨的影响，美国人的买房热情高涨，据美国联邦统计调查署统计，全美家庭自有住宅比例从1980年的64.4%持续走高到201*年的69.1%。大量美国居民贷款购房，201*年美国次级抵押贷款占全部抵押贷款的比例快速跃升到30%左右。201*年以来由于美国住房市场的急剧降温，借款人很难及时将房产变现，房屋价值也可能已经跌到不足以偿还剩余贷款的地步，由此造成越来越多的次级抵押贷款者不堪重负。

基于此项结论，我国个人住房贷款政策明确规定了首付款比例的最低要求。为了支持普通家庭购房，同时为了防范房地产信贷风险，201*年我国信贷政策进一步将购买90平方米以上住房的首付比率提高到了30%。当前，我国房贷平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上。这表明我国房价即使出现波动，如果下降幅度不超过20%，通常的房产价值不会低于贷款余额，由此导致的房贷违约风险将会较低。另一方面，从1998年开始，随着国家住房制度改革、商品化进程的加快，在土地、金融等政策的综合作用下，我国房地产市场进入快速增长期，部分城市房价出现快速上涨。据统计，从201*-201*年北京市住房销售价格指数累计上涨60%左右，从实际销售价格看，我国许多城市房价涨幅应在一倍以上。因而，尽管我国房地产市场进入全面调整期，但由于累计涨幅和最低首付款比率要求，我国银行房贷资产不良率不会出现较大幅度上升。

（三）受国际金融危机影响通货膨胀预期逆转，五次降息将利率风险降到较低水平从需求角度讲，住房贷款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上决定住房贷款的实际利率水平。从供给角度讲，房贷的实际利率水平至少能够补偿商业银行的资金成本或通货膨胀水平。住房需求、通胀预期、资金供给、利息调整等对实际利率水平均存在不确定影响，从而造成利率风险。在美国，也正是由于利率上涨刺破了房地产泡沫而激发了次债危机。次级抵押贷款人很少考虑到未来利率上升后的负担，他们预期房地产价格会持续上涨，或至少认为在“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出售，风险是“可控”的，并且想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加。然而在美联储连续17次上调联邦利率后，80%的次级抵押贷款人月还款额在不到半年时间里猛增了30%～50%。据雷曼兄弟公司报告显示，在201*年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷。

受国际金融危机的影响，我国房贷利率政策及时调整，201*年下半年人民银行连续五次下调存贷款基准利率，累积下调216个基点，并且购买自住普通商品住宅的购房人申请商业贷款还能最低享受0.7倍的下限优惠。截至201*年末，五年期以上的商业贷款购房基准利率为5.94%，下限优惠利率为4.158%。五年期以上（含）的公积金住房贷款利率为3.87%，五年期以下的公积金住房贷款利率为3.33%。从当前利率水平看，房贷的利率风险相对降到较低水平，如果我国宏观经济不出现意想不到的波动，房贷质量不会出现较大幅度下降。

（四）流动性过剩局面与相关调控政策效果之间关系微妙，提前还贷风险逐渐加大当前，个人住房贷款一般来说允许借款人提前偿还而不规定罚金，借款人可以自由选择提前偿还贷款，从而带来金融机构安排信贷资金的不确定性和再贷款利率低于合同利率的损失，从而产生提前还款风险。在当前流动性相对过剩的情况下，提前还款风险正在逐步显现。据调查，北京市住房贷款借款人有提前还款行为的约占三成，在当前情况下有提前还款倾向的借款人超过一半。从当前金融市场形势看，居民手中的房产、股票等资产价值逐步回归，资产投资收益率逐步降低。在这种情况下，理性借款人会逐步将资产投资资金用于提前归还贷款。从北京情况看，201*年提前还款约占个人住房贷款余额的12.0%，201*年和201*年约占个人住房贷款的13%，提前还款风险较大。

（五）信贷管理尚有很大的提高空间，操作风险不容忽视

我国的住房贷款在贷款管理制度上相对比较完备，既有房产的抵押，又有贷款保险或担保。信用放款金额相对较小，金融机构产生直接贷款损失的可能性较低。但是在房贷业务竞争日益激烈的情况下，商业银行经办人员过于重视抵押物价值，对借款人资质的审查流于形式。特别是对借款人收入情况以及其他申请文件只作形式上的审核，使得一些不符合规定的

借款人获得个人住房贷款。特别是对以贷款炒房为目的的借款人识别能力不够、审查不严，客观上助长了投机炒房的气焰。一旦这样的行为正常化，就有可能出现一些假按揭现象，造成信贷风险。

（六）没有建立完善的资产证券化市场，住房贷款存在固有的流动性风险

不能以合理的价格及时变现所持有的资产，就会产生流动性风险，可出售的资产流动性较强，能够降低贷款的费用而降低利率。我国的个人住房贷款，金融机构不能出售变现，借款人也不能“转”按揭，因而固有流动性风险。一旦遇到流动性逆转或出现负收益，银行很难在短期内改善或处理经营状况，流动性风险就会凸现。流动性风险能够加大投资人的利息负担，增加金融机构的支付风险，需要引起高度关注。从北京形势看，201*年北京市商业银行的存贷比约为50%，信贷资金比较充沛。但从流动性比率看，银行负债趋向活期化而资产因住房抵押趋向长期化，这种趋势长期持续引发流动性风险。

三、相关政策建议

（一）加强贷款管理，防止转向“次级贷款”或假按揭风险

在市场条件不成熟的情况下，“次级贷款”会加大银行的经营风险，为防范银行向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款，建议加强对借款人的资格审查及贷后管理，并有利于防止“假按揭”风险。其措施包括：加强与借款人面访及信用调查；严格房地产价格评估；完善收入的有效凭证；定期了解借款人情况。

（二）预测并及早安排提前还款资金，降低资金的机会成本

从国际经验看，对借款人收取提前还款的罚金并不是常规做法。商业银行应具有预测及有效安排改部分资金的能力，面对可能逐步增加的提前还款风险，我国商业银行要做好预测、及早安排，降低提前还贷资金的机会成本，提高实际收益水平。

（三）加强对房地产市场的预警及分析，推进风险定价机制建设

长期利率取决于市场前景及预期，短期利率取决于当前资金供求关系。在利率市场化的进程中，商业银行应加强对房地产市场形势的分析与预测，通过推进风险覆盖风险的定价机制建设，灵活确定贷款利率，切实防范信贷风险。

（四）推进房贷产品创新，加强流动性风险和违约风险管理

我们既要从美国次债危机中汲取教训，又不能固步自封延迟创新步伐，而是积极地推进房贷创新产品市场健康地发展。资产证券化可以降低流动性风险和交易成本，提高资金使用效率。同时，利用选择权等创新房贷还款机制，使借款人根据资金的收入选择还款月供，从而降低风险。

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