201*.5.16.楼盘市场调查心得
市场调查心得
房地产是个周期行业，有分阶段性，房地产开发企业的开发流程可以大略的分为前期准备阶段建筑施工阶段销售阶段。如果说前期的准备阶段是房地产开发的奠基石，那么市场调研就是承受基石的重要土壤了。所以说市场调查与研究是了解区域房地产特征与现状的手段，作为策划初学者来说，只有不断的更新了解泉州房地产市场的信息动态，才能在项目操作中更能得心应手。虽然学习时间不长，但是通过几天的市场调查和现有的优秀调查报告的学习，对市场调查在实行过程中也有自己的一番心得。
“市场调查就是市场调研”这是我一开始对此理解的误区。一直到后来我才真正理解市场调查和市场调研是有本质上的区别的。市场调查更注重的是对市场数据的采集，说的更透一点，市场调查只是查，是对整个市场浅层面的认识。就像你知道了一件事的结果，可是对导致该结果发生原因却无从得知一样。不知道原因，你就更不知道如何去改进或加强。
房地产市场调研，顾名思义，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。一个项目资料的整合就需要以了解市场为先机，无论是撰写市场调研报告还是制作项目策划PPT，都要从市场寻找信息和资料。同时信息的来源也不一定单从市场中获取，由于现代化信息技术的不断更新，很多房地产的市场信息都可以从网络媒体等渠道获取。而对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点---单个楼盘)到线、面----(区域-)，再由线、面---(区域市场)到体---(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、我现有的工作内容先从市场单个楼盘的调查开始，并不断的深化。对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。我觉得市场调研的目的主要是：
1、通过对在销楼盘实地调查，收集板块其产品及销售信息；
2、通过对资料的整理，研究先进楼盘的可借之处，分析各个楼盘的优劣势（地段、户型设计、
周边配套设施），为公司新项目的开发提供建议；3、通过案例研究，不断提高实习人员素质
这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。所以我每次在市场调查前都有在明确自己通过调查要解决哪些问题，对哪些竞争性楼盘重点调查。如果开始抓的问题就不够准，就会照成信息的浪费。不过，市场调查操作过程中，也不断的在锻炼我自身的经验。
二、对于调查内目的确定，经过指导人员的参考建议，我概括了一下了调查主要内容：
1、项目基本情况：投资市场分析、楼盘概况、主要技术指标
了解一个楼盘，首先要分析楼盘所在的地理位置。就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。其次，就是产品分析，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。
2、项目功能分析：户型系统分析、产品及其销售情况分析
户型配比是了解一个产品的重要指数，其主推户型、户型面积范围、市场需求户型等都是必要信息。而楼盘价格方面即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。对于产品销售情况，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
3、总体分析：环境分析、企划分析、业务分析、客群分析、项目优劣势
有了具体的一个调查方向，我将会更针对性的利用市场调查的一些方法，通过踩盘来获取我们想要得到的信息。这时候，角色的转换、沟通的技巧、观察的细致等这些实际面临的问题都要重新定位。
三、市场调查有许多方法，调查方法的选择，因人而异，因盘而异。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。方法众多，我就不具体分析了，我一般采用直接访问法，到楼盘现场去观察，在沟通过程中直观获取大量内部信息，当然现在调查人员人脉的扩展，电话咨询法也比较常用，这样节省了不少的人力物力。
四、通过踩盘信息的获取后，我需要做的就是对调查资料的整理分析，并做统计。信息的统计也有技巧性，把杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，把错误的、不可靠的资料剔除，在资料编辑整理过程中，要保证资料的真实和准确。我归纳为：1.信息的编辑整理2、调查资料的电脑分类存档3、有必要对此进行表格的统计4、对比归纳总结。
五、最后就撰写调查报告，并提出合理性建议
以上是我在研究过程中，参考现有理论知识，提出的调查市场时所要进行的步骤。其实，在市场调查的参与中，确实让我学习到很多，对踩盘的技巧也有自己的一些见解，有句话“知己知彼，百战不殆”，到售楼部踩盘就是为了搜集情报和增长知识。通常去踩盘，现场售楼人员表现态度不一般，有的对你不屑一顾，有的热情款待，因此，怎样达到良好的效果，就得事前做好充分的准备。选择哪个时间段去现场？以怎样的身份和借口交谈甚佳？准备哪些设备和交通工具？如何端正自己的心态？我一般以同行的身份去现场，直截了当的获取当前信息，成功率80%左右，因为很大一部分同行还是会理解业内规则。
市场是动态的，我们对所服务客户的调研工作也是动态的。因此我们的市场调查工作要保持一种持续的状态。它也许是一项艰苦乏味枯燥的工作内容，但在市场调查的同时，我相信也不断提升了调查人员的专业素质。并且实践证明，在这个复杂、竞争激烈的房地产市场环境中，每个代理商都在运用各种渠道来提高自身的综合实力，只有认真细致，有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，做出让客户满意的项目策划案，使企业利益最大化。
201*-5-16
扩展阅读：房地产市场调查实训心得
实训心得
大二第一学期的时候我们学习了房地产市场调查的理论课程，本学期末，在我们经管系最为风趣的彪哥的指导下，我们迎来了房地产市场调查的实训。
通过完成实训，我收获了很多很多，当然也付出了不少的努力。在本次实训中，我们组的课题是有关万科柏悦湾的市场调查。我个主要进行初期调查框架的设计与调查问卷的策划、项目的概况以及报告的整理，由于实训任务基本上都是我做的，所以感受颇多，个人觉得主要表现在三个方面：
1）做调查一定要先明确调查目的，然后根据目的确定调查方法以及问卷形式及内容；
2）设计问卷一定要科学严密，要按照一定的逻辑顺序，要带有目的性的设计，并不是随随便便问几个问题想怎么问就怎么问；
3）在资料收集过程中会遇到各种各样的困难和阻力，如何把握好自己的心态，应对各种情况这点至关重要。
本次实训，我们在初期对所要调查的项目进行了详细资料收集和分析，明确了项目的概况以及市场状况后以Word文档和PPT的形式整理好了资料，然后根据项目设计出具体的调查问卷，最后经过进行相关的数据收集与统计分析的工作，由我完成最终的调研报告。
这次的实训，我感到投身到调研工作的感觉，这并非简单的工作来。说真的我们的信息来源主要是二手资料，但即便是这样我们也找的相对的吃力，要是让我们找一手资料的话相信我们可能很难完成这次的实训任务。实训中我学习到很多书本上没有的东西，有很多有趣有用知识让我产生强烈的兴趣；偶尔发现的网站更被我保存好以便以后查找资料。知识的缺乏促使我更进一步的学习，我相信我在以后的学习中会学到更多的知识充实自己。最后我想说，这次实习，虽然我基本做了全部的工作，但正因为有组员的支持有他们对我的信任，我相信正因为有同伴我们才会做的更好。
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