201*深圳会展总结报告

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春意渐浓，在万物迎来勃勃生机的时候，我们美布美也迎来了201*年深圳家访展会，这是一年春的开始，也是美布美进行跨越式发展的开始，是美布美完成美丽的一次蜕变，通过这次展会完美的诠释了公司产品的生命力，完美的展现了产品的风格与品位，并推出了一整套的合作盈利模式，使得客户不仅仅享受到公司产品给他们带来的惊喜，更是美布美公司与客户一同成长，全心与客户一起进步的过程。

回顾这次展会，通过大家的辛苦劳动与通力合作，我们取得了一些可喜的成绩，也展示了美布美这个年轻团队的风采，但是同时也暴露了一些不足，主要总结为以下几点：

一、会展中的问题

1、团队之间的协作不是很默契，大部分人是第次参

加会展，会展前的准备工作与培训不足

2、展会期间物品的丢失情况较为严重，分工不明确，

专人专区专管落实不到位，政策不明朗3、展前的政策下达不明确，绩效奖励机制不完善

二、会展总结的建议与意见

1、会展后的团队配套服务以及安排的时间表应尽快

在最短的时间内予以落实

（1）现在所面临的情况是：会展后的跟踪、排单、营销指导、设计方案等各项工作必须全面、专业并落实到位，分工明确落实到相应责任人，并尽早的签订各项正式的合同文本（予以筛选）

（2）业务人员与设计师分工协作安排应予以细分具

体落实到位

（3）营销指导工作与调研以及售后服务须立即出台

一系列、一整套完整的操作规范与守则，规范和完善服务

2、针对加盟店中店专区的落实意见和建议

（1）加盟店实行专区、专人、专管，并配备相应的应

急预案

（2）生产上实行（加盟）优先，提高产品的品质和出

货效率

（3）调整相应的人员配备结构（重组合并）完善相应

的营销、设计、售后、培训、战略规化等工作

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201*深圳秋季房地产交易会

总结报告

201*年10月201*深圳秋季房地产交易会总结报告

目录

目录..................................................................................................................................................................2前言....................................................................................................................................................................3一、政策解读.......................................................................................................................................3二、展会概况.......................................................................................................................................4三、参展项目综述................................................................................................................................5四、营销分析.......................................................................................................................................9五、成交盘点.....................................................................................................................................11六、总结&预测...................................................................................................................................13

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前言

中国深圳（秋季）房地产交易会（总第35届）于201*年10月1日至5日在深圳会展中心举行。“4.15”新政使楼市持续向上的热销势头戛然而止，经历了4个月的僵持期后，在9月份表现出了量价齐升的回暖态势。面对楼市的升温和房价的反弹，调控政策又出重拳，在秋交会开幕前两天内，9.29新政和深圳“限购令”接踵而至，给短暂复苏的楼市蒙上一层阴霾，“银十”能否出现不容乐观。舆论和民情普遍表示4.15新政调控不成功，对9.29新政寄予厚望，因此本届秋交会对于深圳楼市而言，“风向标”的意义更加显著。。

一、政策背景

4.17新政后，商品房价格并未在民众期望中得到下降，最终以平稳为主。8月后全国快速普现楼市回暖行情，9月份部分城市的成交呈现量价齐升态势。“4.17”房产新政执行力度较差导致调控效果被严重打折扣，房地产宏观调控已失去公信力。在民众的“失望”中，中国楼市预期得到大幅逆转，房价上涨势头“蠢蠢欲动”。为巩固房地产市场调控成果，将房价快速上涨之风扼杀在摇篮内，促进房地产市场健康发展，三部委在国庆假期这个销售的黄金周到来之前，出台了进一步调控措施。

9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部等中央部委分别出台相关调控措施，规定暂停发放第三套房贷款；贷款购房首付款调整到30%；贷款购买第二套住房家庭，首付款不低于50%、利率不低于基准利率1.1倍；消费性贷款禁止用于购买住房。加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国；10月1日起出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不减免个税。对土地闲、捂盘惜售等房企，暂停发行股票、公司债和新购土地，银行停发新开发项目贷款和贷款展期。

10月1日凌晨深圳市政府出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，核心内容是在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。通知规定“对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

总体来看，9.29新政是对4月份新政的延续和强调，但力度更强调控面更广，表明了政府调控房地产市场的坚定决心。针对地方政府对4月新政执行的“高举轻落”，出台地方政府问责制度，以保证新的调控

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政策能够执行到位。深圳、厦门、上海等地随后迅速推出“限购令”，以暂时性政策强压房价。中央和地方双重调控重压，影响到了购房者的心理预期，对房价下跌的预期使观望气氛再次弥散，严格的信贷管理政策和购房限制，又使满足购房条件的群体数量进一步被压缩，投资需求和一部分刚性需求暂时被抑制，预计后期成交量将进一步萎缩，“银十”难出现。

二、展会概况

本届房交会的参展内容覆盖了地产、银行、建筑设计、家居装饰等上下游领域，秉承“智变”的主题，展区设计有所创新，在传统房地产展的基础上，细分出教育物业展区和绿色生态物业展区，以分众展览迎合大众需求。

经历了201*年春交会的惨淡和9月份楼市的回暖，本届秋交会的参展规模有所扩大，展厅面积约3万平米，与09年秋交会持平。共有47家开发商、84个楼盘参展，其中深圳本地楼盘21个，占比仅1//4。参展项目的覆盖区域有所扩大，除惠州、东莞、韶关、中山、广州等珠三角区域的项目外，还有广西北海、云南大理、湖南长沙等外省项目参展，并首次覆盖香港，由中原地产设立“香港馆”，展示推荐其代理销售的33个香港楼盘，异地楼盘喧宾夺主，再次在秋交会上“唱主角”，深圳房展会异地化趋势更明显。

深圳本地参展发展商共8个，包括深物业集团、振业集团、万科、星河、和记黄埔、天健地产、鹏达地产、禾田居，而众多品牌开发商如金地、中海、中信、招商、华侨城等再三缺席，相比之下，惠州开发商参展热情高，金融街、惠州大亚湾、惠州昌浩等大型珠三角品牌开发商集体亮相秋交会，珠三角二、三线城市项目对深圳房展会的倚重日益加强。从图1可看出，08年后，秋交会参展项目的数量呈逐年下降趋势；本届秋交会深圳项目的参展数量创3年以来的最低，房展会对开发商的吸引力正在逐渐减弱。

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图1：历届房交会深圳参展楼盘及参展商数量对比图908180706050424030201*10005年春05年秋06年春06年秋07年春07年秋参展商08年春参展项目08年秋09年春09年秋10年春10年秋2037333020302317147128203640575547387563

三、参展项目综述

深圳本地参展项目20个

据德思勤数据库监测，本次秋交会深圳市本地参展项目20个，其中关内项目4个，关外项目16个，关外区域仍旧是深圳主力参展区域，占深圳总参展项目数的80%，反映出深圳楼市关内新房供应稀缺、关外集中放量的现状。在20个参展项目中，形象展示与在售项目比约为1:3，深圳参展项目仍以销售为主。

图2：深圳各区参展楼盘数目表

201*530全市宝安福田龙岗参展楼盘数罗湖1南山0盐田

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表1：深圳各区参展楼盘一览表序号1234567891011121314151617181920区域南山福田福田福田宝安宝安宝安宝安宝安龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗龙岗楼盘项目星海名城7期彩天怡色廊桥花园深港一号和黄〃观湖园深物业〃新华城天健时尚空间名苑和黄〃御花园万科金色领域大鹏漫湾和黄〃御峰园振业城振业峦山谷阳光〃天健城第五园六期金色沁园万科金色半山花园星河时代花园摩尔城万科清林径3期现状在售形象展示形象展示在售在售在售在售形象展示形象展示在售在售在售在售在售在售在售在售形象展示在售在售主力产品1-6层为商业，6-30位办公和酒店户型面积在70-140平米之间以6597平米两房为主，另有少量三房及四房配3356平米1房6469平米两房5670平米小复式248-346平米双拼以两房和三房为主，另有少量四房和复式单位35-91平米一房、两房80-170平米两房到五房100余套68平米度假公寓在售175平米亲水联排、120-150平米亲地叠加224平米以上平面四房和310-350平复式单位主力户型仍为89平2房和130平4房，另有150平以上大户在售1期尚有6栋180平米，9栋232平米平层大户在售136平米复式两房、75平米复式三房88平米复式三房、160-180平米四房150平米联排、141平米复式三房三房211平米-302平米82平2房、86平3房及144平4房单位88-130平米2-3房价格(元/平米)未定未定未定2500030000-400001700028000未定未定17000联排:2.8-3万叠加:1.8-2万平面均价1.2万复式均价1.5万83001201*万19000-3000014500叠加400万/套、小高层2万/平米待定17000万13000万数据来源：德思勤数据库

外地参展项目增多在秋交会中唱主角

本届秋交会深圳以外地区参展项目共有64个，除去中原地产组织参展的33个香港项目，共31个。珠三角地区（惠州市、东莞市、韶关市、中山市、广州）有28个，其中惠州地区有18个楼盘参展，占64.28%，超出一半；珠三角其他区域共有10个项目参展。其中广州市的亚运城项目本身并未参展，而是由新浪网在其展区推荐展示，并现场组织看楼车到广州看房。

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图3：珠三角地区参展情况

18

数据来源：德思勤数据库

惠州市东莞市531韶关市参展个数中山市1广州市表2：珠三角参展楼盘一览表

序号1234567891011121314151617区域惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州楼盘项目四洲蜜方保利山水城城市山麓2期Dada的草地半岛一号奥林匹克花园晶地〃可乐富丽达花园美林雅苑日昌阳光地带听涛轩雅苑二期蓝海星宸花园纳威人的幸福皇庭波西塔诺金海湾海尚湾畔惠阳振业城现状形象展示在售形象展示在售在售在售在售在售在售在售在售在售在售在售形象展示在售在售34-104平米1-3房独栋：540平米；双拼：490平米；联排：220-340平米洋房89-143平米；复式：85-220平米40栋300-431平米独栋、14户双拼50-100平米1-4房125-150平米三房三期为78130平方米的两房-四房联排183-230平米；“合院”别墅266、273平米40-85平米1-2房51-137平方的1至3房单位40-80平方小复式30-90平方，1房、2房、3房、复式50-100小复式、公寓43-116平方1-3房60-90平方2-3房126-598平米叠拼、双拼、独栋、双拼54-61平米1-2房组成247-265平米双拼别墅、307-395平米独栋别墅主力产品均价(元/平米)未定洋房4500别墅6000-10000待定55005300550089004300480034005000340048004300未定11000-13000双拼1201*惠州德州城罗马印象花园Copyright201*Taskinworldwide.AllRightsReserved深圳市德思勤置业有限公司深圳市深南大道6008号深圳特区报业大厦20F电话：86-755-83515988

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独栋180001819202122232425262728

惠州中山中山中山东莞东莞东莞东莞东莞韶关广州惠州金域华庭雅居乐〃熹雅居乐〃世纪新城雅居乐〃御龙山万科棠樾中惠香樟半岛中惠香樟绿洲中惠庭中惠沁林山庄丹霞山1号亚运城在售在售在售在售在售在售在售在售在售形象展示在售150-280平米三房到五房95-150平米2-4房高层93-280平米2-5房高层90-130平米2-4房平层30-50平米公寓、70-129平米两房、三房70-90住宅、别墅、商铺住宅、别墅、商铺住宅、别墅住宅、公寓、别墅186-247平方的叠拼、联排；210-1601独栋90-130平米2房、3房运动员村；130-180平米大3房、4房技术官员村；58007000-100005500平层及复式5500元；联排、双拼14000；独栋1700080006800680075005200未公布13000图4：其他地区参展楼盘数

4030201*0长沙北海参展个数大理33111香港

数据来源：德思勤数据库

省外来深参展的地区以香港为主，由中原地产在其“香港馆”中集中展出相关资料，消费者可在秋交会现场乘坐看房车到香港看房，限购令实行后，投资者对香港项目兴趣更浓。

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四、营销分析

营销方式相对单一

本届秋交会以异地参展，多项目联展为主，深物业集团、深业集团、和记黄埔、雅居乐地产等品牌开发商携多个项目参展。各参展商以销售为主要目的，对现场设计展示未特别重视，展示手段常规，展位设计缺乏足够抢眼的亮点。现场活动形式单一，大多数展位以俊男靓女模特、派发礼品、搞怪角色扮演等方式吸引客流以聚拢人气。形式简单，对比起往年歌舞秀以及其他大型主题活动，显得单调无味。

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外地项目较为抢眼外地项目多利用其地方特色，或异域风情，或酷炫包装来吸引看房者眼球，给人耳目一新的感觉。例如洱海国际生态城，展场以蓝色为主调，强调生态概念，同时以民族服装和特色建筑体现浓厚的手术民族风情；北部湾1号利用三面荧屏和动态影像，凸显时尚、科技元素，绚丽的沙盘展示，充分体现项目优美的外立面及拥有的资源。

洱海国际生态城北部湾1号

深圳项目缺乏实质性促销外地项目优惠措施更多

根据德思勤对秋交会参展楼盘的调研，总体看来，大多数楼盘基本无特殊优惠或仅有很低的折扣，只有少数楼盘推出为数不多的特价房，优惠力度较大的项目在秋交会期间的成交量，明显高于其他项目。

表3：秋交会期间深圳部分参展楼盘促销活动一览表

区域福田区南山区楼盘深港1号星海名城和黄〃观湖园宝安区深物业〃新华城98折优惠。无推出特价双拼单位800万/套。无促销活动形式推出40套特价房，21000元/平米。其他均价25000元/平方米，高楼层均价28000元/平米，天健时尚空间名苑无和黄〃御峰园龙岗振业城振业峦山谷认筹5万抵十万。无8000元/平，直降500元/平Copyright201*Taskinworldwide.AllRightsReserved深圳市德思勤置业有限公司深圳市深南大道6008号深圳特区报业大厦20F电话：86-755-83515988

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阳光〃天健城摩尔城金色沁园第五园六期大鹏漫湾9.9折无98折*99折成交即减20万总价减8.8万数据来源：德思勤数据库万科金色半山花园99折相比之下，外地楼盘针对国庆购房促销的积极性较高，现场推出折扣、总价减免、抽奖等丰富的优惠活动。比如雅居乐地产在中山的三个在售楼盘，针对深圳购房团，国庆期间成交可享受9.2-9.5折优惠，位于大亚湾的金海湾国庆期间9.2折，而惠州8成以上项目推出较大力度的优惠和折扣，大理的洱海国际生态城10月1日到5日每日6套特价房等。

五、成交盘点

秋交会成交量盘点

国庆节前楼市“二次调控”突然而至，令各地的“银十”行情蒙上一层阴影。但深圳市规划国土委网站公布的统计数据显示，深圳一手房在国庆假期共成交2538套，日均成交362套，成交行情明显火爆。在秋交会期间（10月1日至5日）一手房共成交2179套，是去年秋交会成交量的3.9倍，其中宝安区成交417套、福田区成交18套、龙岗区成交1125套、南山区成交514套、盐田区成交5套、罗湖区无成交。其中10月1日和4日，日新房成交量均突破600套，创下今年以来新房成交量的最高纪录。

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图5：秋交会期间全市成交量656467369245261142503613640265137056503760050119170040241881460551十月一日全市十月二日宝安区福田区十月三日龙岗区罗湖区十月四日南山区盐田区十月五日

数据来源：德思勤数据库

但众所周知，规划国土委网站公布的数据有7到10天的滞后期，实际上反映的是调控前楼市成交情况。而且，受“限购令”的影响，多数楼盘赶在细则出台前集中办理备案和登记过户，仅宝安玉湖湾、龙岗金色半山、清林径、南山香山里四个项目在10月1日至5日的过户量就达到1500套，可见，多个9月份热销楼盘的集中备案和过户，是造成秋交会期间成交量创新高的主要原因。

德思勤对秋交会现场客户的访谈结果显示，80%以上的客户对后市信心不足，选择继续观望。另一方面，根据德思勤对深圳多个在售楼盘上门量、成交量的调查，秋交会期间普通住宅的上门量锐减30%，观望情绪浓厚，购房周期长；高端物业上门无明显增加，现场成交率低。总体看来，秋交会期间的时间成交量同比09年有较大幅度的下降。

秋交会均价盘点

秋交会前一周，深圳新房成交均价跌破2万元/平米，为19715元/平米。秋交会前1天的9月30日，新房成交均价为18209元/平米。虽新的调控政策在秋交会前两天密集出台，但受到政策滞后性的影响，10月１号、２号成交均价连续上升，分别为22906元/平米、26783元/平米。在10月３号，成交均价再次下跌至2万元/平米以下，为18472元/平米。之后连续4天成交均价呈上升趋势，直至10月7日飙升至31244元/平米。在政策影响下，成交均价不降反而升，主要原因是九月底开盘销售的宝能太古城、香山里、兰溪谷等高端项目，在国庆期间集中办理登记过户，将全市整体的销售均价拉升。

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图6：深圳市秋交会期间每日成交均价十月一日十月二日十月三日十月四日十月五日均价十月六日十月七日22906267831847218431203082296931244

数据来源：德思勤数据库

六、总结&预测

集中登记过户导致数据创新高

受深圳限购令影响，9月底新开盘项目集中于国庆期间办理备案和登记过户手续，导致秋交会期间国土局公示的成交量创历史新高，成交均价也呈上升趋势；

实际上门量和成交量减少，成交以刚性需求为主

受客户出行、新政及限购令影响，秋交会期间别墅等高端项目上门量无明显增加，同比去年秋交会上门量大幅下降，优惠力度较大的项目和产权简单项目仍有成交，客户以自住为主；普通住宅上门和成交量锐减30%以上，成交以刚需为主，客户对于后市发展不明朗的担忧，使过渡性业明显减少；限购、限贷政策令刚需客户更珍惜自己的购房机会，谨慎选择，导致购买周期加长；

观望情绪浓厚，成交量或再萎缩

9.29新政、深圳限购令的双重影响，导致客户心理预期走低，观望情绪浓厚，秋交会期间新房的实际成交与上门量锐减。二手房市场方面，调控政策出台后咨询电话和上门量也明显减少，且不少中介地铺连续多日零成交。政策传达的调控信号，让购房者产生新一轮观望，投资性需求和部门刚性需求被而至，预计后期深圳楼市“银十”难出现，成交量或将再次萎缩，出现二次探底的可能性较高。

后市成交均价可能跌破2万元/平米

9、10月份龙岗、宝安等区域供应量大幅增加，而高端物业在8、9月份得到消化，后期存量减少，受这两方面因素的影响，10月份成交均价预计会有一定幅度的下降。若部分楼盘在成交量萎缩的压力下调整营销策略，推出较大力度的优惠，则10月份成交均价有可能跌破2万元/平米。

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楼市不确定性增大发展商可调整商业模式规避风险受土地供应、市场发展程度、政策等因素的限制，一线城市的房地产市场已步入转折点，二、三线城市即将成为下一阶段房地产重点发展的区域，这也是外地楼盘在深圳秋交会唱主角的主要原因。

国家9.29新政和各地地方细则的相继出台，表明了政府对房地产市场调控的决心，中国房地产调控已进入关键时期。房地产商依靠在一线城市开发中积累的经验和主流开发模式，已很难在下一阶段的开发热潮中获取稳定的收益；另一方面，受政策不确定性的影响，房地产市场在后期的具体表现难以被准确预测，房地产企业的决策将面临不稳定的市场环境。

为正确应对市场不确定性，获得稳定的投资收益和回报，房地产开发商应适时转变其商业模式，采用基于风险调整、管理费收入和资本管理的增长方式，避免来自不确定性的风险，增加商业、写字楼、酒店等经营性物业的持有比例，侧重于来自资本管理业务的更稳定和经常性收入。

具体来说，譬如可以先成立私募基金，再进行商业收购和开发，开发商作为私募基金的投资者和管理人，与投资者形成利益共同体，同时又具备较大自主权，为承受持有商业地产的压力考验提供基础。开发商还可以采用“客户跟踪”策略，依托大型企业在二、三线城市的扩张计划，给予那些计划在新兴市场扩展业务的客户房地产需求上的支持，同时实现自己的扩张计划。以消费者为中心，多提供新增价值，才是获得持续稳定收益的长久之道。

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