项目发展部报批报建工作指引
项目发展部报批报建工作指引
1.目的
保证项目立项及报批报建工作能够及时地适应和配合项目的开发建设和经营。
2.适用范围
本程序适用于公司开发经营的房地产项目的立项和报批报建。
3.引用文件
3.1《深圳市规划国土局依法行政手册》
4.定义无。
5.职责
5.1总经理负责审批年度向计划局申报固定资产投资项目立项申请，审批公司《工程项目立项审批表》（见GFP4-5-F1）。
5.2项目开发部经理负责公司对外项目立项及与国土局有关的报批报建的工作安排。
5.3工程部设计副经理负责安排与消防局、人防办有关的消防、人防报批报建工作。
5.4工程部给排水专业人员负责办理项目各阶段消防报建。5.5工程部建筑专业人员负责办理项目各阶段人防报建。5.6项目开发部报建人员负责：
a)项目立项
申报固定资产投资计划表；申报前期项目立项申请；申报新建项目立项申请；申报续建项目立项申请。
b)办理用地手续
办理划小红线、出宗地图；办理测算地价、签定土地使用合同。
c)办理《建设用地规划许可证》
d)各设计阶段的报批、报建
办理方案报建审批；办理扩初设计方案审批；办理基础开工审批；办理施工图报建审批、办理《建设工程许可证》；办理《建筑装修许可证》。e)办理《投资许可证》
f)办理《房地产预售许可证》g)办理房屋竣工测量；h)办理房屋规划竣工验收i)办理房地产权初始登记j)办理房地产权转移登记
k)办理竣工资料向档案馆的移交l)办理房地产行业资质年审m)零星事项
6.资格或培训
执行本程序不需特别的资格和培训。
7.程序7.1.项目立项7.1.1.每年年末项目开发部报建员在接到区计划统计局《关于编报**年度固定资产投资计划的通知》后，根据公司开发计划，填报下一年度的《固定资产投资项目计划表》交部门经理审核，总经理审批后，报区计划统计局备案。7.1.2.对当年新建项目，其《项目可行性报告》获公司批准后，项目策划人员书面通知项目开发部报建员，项目开发部报建员根据年度开发进度，向有关政府审批单位申报立项申请，并填报《计划立项申请表》，审批过程同7.1.1。7.1.2.1.对尚未具备开工建设条件而又必须进行筹备工作的建设项目，由项目开发部部经理安排报建员向区统计局申报前期工作项目计划。7.1.2.2.项目在完成前期准备工作后项目开发部报建员向区统计局申报年度建设计划。7.1.2.3.凡申报年度建设计划的项目，在当年未完成所有投资的，下一年度项目开发部报建员向区统计局申报续建立项。7.1.3.项目开发部报建员跟踪办理项目立项，并获得计划立项批文。并将此项工作记录于《项目立项及报建工作记录表》。7.2.项目报批建设7.2.1.划红线项目开发部报建员依据《深圳市规划国土局依法行政手册》(以下简称《手册》)，准备申请报告及申请用地位置图等，交部门经理审批后，向市规划国土局福田分局(以下简称分局)申报，并交福田分局测绘队制作宗地图，自留以备签定土地使用权出让合同书时用。7.2.2.申请规划设计要点办理划定小红线后，项目开发部报建人员根据用地规划设计方案，草拟申请提规划设计要点报告，经部门经理审批后，报分局规划科，办理《建设用地规划许可证》。
7.2.3.地价交纳、签订土地使用合同项目开发部报建员根据分局付款通知在15个工作日内交付地价款，办理签定《土地使用权出让合同书》手续。7.2.4.设计方案报建项目开发部报建员准备申请书、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》及设计方案等，交部门经理审批后，报分局建管科，并在25个工作日内领取《设计方案审查意见书》，复印件交由工程部项目设计负责人据此作下一步设计工作。7.2.5.设计方案消防报建工程部设备专业负责人(设计阶段)准备申请书及设计方案等，交工程部设计副经理审批后，报深圳市消防局，并在8个工作日内领取《设计方案消防审查意见书》，复印件交由项目设计负责人作下一步设计工作。7.2.6.设计方案民防报建工程部建筑专业负责人准备申请书及设计方案等，交工程部设计副经理审批后，报市民防办，并领取《民防工程建设审查意见书》，复印件交由项目设计负责人作下一步设计工作。7.2.7.初步设计消防报建。程序见7.2.5。7.2.8.初步设计民防报建。程序见7.2.6。7.2.9.初步设计报建项目开发部报建员准备《设计方案审查意见书》、《初步设计消防审查意见书》、《初步设计民防审查意见书》及初步设计图纸等报分局建管科，并在25个工作日内领取《初步设计审查意见书》，复印件交由工程部项目设计负责人作施工图设计工作或修改初步设计。7.2.10.基础工程提前开工报建项目开发部报建员准备申请书、土地合同、扩初设计审查意见书、《扩初设计消防审查意见书》及基础部分施工图等，交部门经理审批后，报分局建管科，并在15个工作日内领取《建筑工程基础提前开工许可证》。7.2.11.施工图消防报建工程部设备专业负责人（设计阶段）准备申请书及施工图等，交工程部设计副经理审批后，报市消防局，并在17个工作日内领取《施工图消防审查意见书》。7.2.12.施工图民防报建项目开发部报建员准备申请书及施工图等，交部门经理审批后，报市民防办，并领取《施工图民防审查意见书》。7.2.13.施工图报建项目开发部报建员准备《建设用地规划许可证》、《设计方案审查意见书》、《初步设计审查意见书》、《施工图消防审查意见书》、《施工图民防审查意见书》及全套施工图等报分局建管科，并在20个工作日内领取《建设工程规划许可证》。7.2.14.办理《投资许可证》项目开发部报建员准备《建设工程规划许可证》，向工程部施工副经理索取《开工许可证》，报区计划局，并在40日内领取《投资许可证》。
7.2.15.办理《房地产预售许可证》
项目开发部报建员按总经办计划督办颁布的《***项目总体计划》进度安排，依据《深圳市规划国土局依法行政手册》中办理预售许可证所应提供的资料，上报分局市场科审批，并在20个工作日领取《房地产预售许可证》。
7.2.16.建筑工程规划验收7.2.16.1.项目开发部报建员在接到工程部项目施工负责人发来《建筑工程竣工验收通知单》后，准备《建筑工程规划许可证》复印件等送市局或分局办公室登记，提出申请建筑工程竣工测量及规划验收。
7.2.16.2.项目开发部报建员应协助分局到工程现场进行该项验收工作。
7.2.16.3.验收合格后，项目开发部报建员按通知到登记办公室领取《规划验收许可证》（提出申请后31个工作日内），若不合格，如能在限期内经整改，由项目开发部报建员协助分局重新验收，证实合格的，由项目开发部报建员领取颁发的《规划验收许可证》。不能整改的等候接受地政监察处处理，处理完毕并办理其它有关手续后补领《规划验收许可证》。
7.2.17.档案移交
项目竣工后，项目开发部报建员整理有关工程前期及报建资料，并向工程部索要有关工程竣工资料，按市档案馆要求移交档案资料，办理《档案移交合格证书》，并退回保证金。
7.2.18.房地产权初始登记
项目开发部报建员准备土地合同、《建设工程规划许可证》复印件、《开工许可证》复印件及竣工验收证明，并交纳一定土地增殖费后，办理房地产权初始登记，领取公司《房地产证》。
7.2.19房地产权转移登记
由销售部提供小业主办证资料，项目开发部报建员向分局产权科申请办理小业主房产证，交由销售部发放。
7.3.交纳土地使用费
接分局《关于交纳**年度土地使用费的通知》并经部门经理审批后，项目开发部报建员统计并在《通知》规定的时限内向分局征收科交纳土地使用费。7.4.对7.2.1-7.2.18中每项工作,由项目开发部报建员完成的,则由项目开发部报建员根据每个项目的计划进度及完成情况填写《项目立项及报建工作记录表》（见GFP4-3-F1），并分阶段交项目开发部经理确认，交主管副总经理评定；由工程部专业负责人完成的，则由工程部专业负责人填写《项目立项及报建工作记录表》，并交工程部设计副经理签字。
7.5.项目开发部报建员按一个项目建立一份档案，将按报建程序所办理的手续、证件复印存档，便于部门使用、查找。
8.记录
8.1.《项目立项及报建工作记录表》由项目报建人员保存一年后销毁。8.2.以下资料原件由项目开发部报建人员复印留底自用：立项批文
《土地使用合同书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《投资许可证》《开工许可证》《规划验收许可证》
《建筑工程基础提前开工许可证》《房地产预售许可证》《房地产证》
《档案移交合格证书》《土地使用费证书》8.3以下资料原件由工程部兼职资料员保留至工程竣工后移交市档案馆，复印件交档案管理员永久保存：《设计方案审查意见书》《初步设计审查意见书》《设计方案消防审查意见书》《设计方案民防审查意见书》《初步设计消防审查意见书》《初步设计民防审查意见书》《施工图消防审查意见书》《施工图民防审查意见书》9.附件9.1GFP4-3-F1《项目立项及报建工作记录表》。GFP4-3-F1.2
项目立项及报建工作记录表
项目名称：报建过程立项划红线规划设计要点签定土地使用合同设计方案报建设计方案消防报建设计方案民防报建初步设计报建初步设计消防报建初步设计民防报建基础提前开工报建施工图消防报建施工图民防报建施工图报建办理《投资许可证》办理房地产预售建筑工程规划验收档案移交房地产权初始登记计划工作日实际办理起止日期完成时间备注责任人制表：部门经理签字
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项目报批报建作业指引编号：NBVK/WI/PR022版号：A/0页码：第1页共7页项目报批报建作业指引编制审核批准日期日期日期流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人项目报批报建作业指引编号：NBVK/WI/PR022版号：A/0页码：第2页共7页项目前期阶段报建流程设计营销管管理理部部成本管理部工程及采购管理部工程及采购管理部财务部支持性文件项目论证资料移交办理签署《国有土地使用权出让合同〉手续产品定位策划配套征询配套条件审核意见书支付地价办理《建设用地规划许可证》办理缴纳土地出让金及契税总体方案确定办理《土地证》项目投资估算书项目可行性报告报计委办理年度商品房计划项目报批报建作业指引编号：NBVK/WI/PR022版号：A/0页码：第3页共7页项目建设阶段报建流程图营销管副总理部经理确定项目名称工程及采购管理部工程及采购管理部办理项目地名注册手续设计管理部设计任务书工程及采购管理部财务部总经理办公室支持性文件不同意设计方案招标审批同意报环保局、民防办、园林局、住宅局、卫生局、市交警、环卫局、教育局、规划局审批设计方案初步设计报环保局、民防办、园林局、住宅局、卫生局、市交警、环卫局、教育局、地震办、规划局审批施工图申请基地编码施工招标施工图审图新型墙体协议报消防局、镇政府审批，报规划局办理《工程规划许可证》工程报监办理《工程施工许可证》办理开工验线手续主体开工有误面积预测有误复核预售面积工程形象进度达预售条件测绘机构出具工程进度鉴证报告复核预售面积无误支付配套费与银行签署〈预售监管协议〉与物业公司签署〈前期物业管理合同〉办理〈预售许可证〉正式预售项目报批报建作业指引编号：NBVK/WI/PR022版号：A/0页码：第4页共7页项目竣工阶段报建流程图项目销售经营部发展部项目经理部总经理支持性文件办公室单体竣工竣工面积实测测量总体竣工规划验收消防验收人防验收四大管线验收园林验收办理竣工档案验收粘土砖核实手续完成填报〈住宅使用说明书〉《住宅质量保证书》办理〈竣工验收备案证书〉资质证明交付使用许可证办理房地产权初始登记及大产证项目报批报建作业指引编号：NBVK/WI/PR022版号：A/0页码：第5页共7页1.目的科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。2.适用范围适用于上海万科项目开发过程中，因为地理位置较远，报批报建成本较高而由项目经理部负责的报批报建工作。3.术语和定义4.职责4.1.工程及采购管理部4.2.严格按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报批报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证；4.3.营销管理部、成本管理部、设计管理部负责提交本部门报批报建资料。5.工作程序5.1.在项目开发过程中，需各部门向工程及采购管理部提交的报批报建资料及提交时机见下表：报批报建事项所需资料付清地价款证明房地产证土地出让合同工程及采购管理部建设用地规划许可证申办项目地名注册设计方案报审初步设计报审建设工程规划许可证土地出让合同项目名称及释义设计方案文件初步设计图审图公司审核后的施工图工程及采购管理部营销管理部设计部设计部设计部中标且测绘报告完成方案报建前审核后审核后审核后办完付清地价款证明资料提交部门财务部提交时机按土地出让合同项目报批报建作业指引编号：NBVK/WI/PR022版号：A/0页码：第6页共7页报批报建事项商品房面积预测所需资料施工图及电子文件预售合同示范文本有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告物业公司的前期物业管理服务合同资料提交部门设计部营销管理部工程及采购管理部总经理办公室工程及采购管理部工程及采购管理部财务部设计部工程及采购管理部工程及采购管理部营销管理部提交时机开盘前60天开盘前30天开盘前15天开盘前30天预售许可证公安部门批准的门牌号码批文及附图建筑面积预测报告与资金监管机构签定的预售监管协议开盘前20天开盘前30天开盘前20天竣工验收前15天竣工验收前15天竣工面积实测规划验收建筑图纸形象进度说明竣工验收备案证明房地产权初始登记分层分户汇总表项目验收后15天内项目验收后15天内5.2.项目经理部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交资料。5.3.政府主管部门窗口收文后，项目经理部主办人员在取得批文前，至少与政府经办人联系一次，了解办文进展或按对方要求进行配合工作。5.4.政府部门承诺的办文时限到期当日或次日，项目经理部主办人员到指定地点领取批文，移交项目秘书归档，由项目秘书交总经理办公室存档。6.相关记录6.1.建设用地规划许可证项目报批报建作业指引编号：NBVK/WI/PR022版号：A/0页码：第7页共7页6.2.建设工程规划许可证6.3.建筑工程施工许可证6.4.商品房预售许可证6.5.竣工备案表
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