廉租住房制度发展及问题研究
廉租住房制度发展及问题研究
摘要：住房保障问题始终是惠及民生的一项重要内容，“住房保障”也是今年十二五“两会”的热点；本文总结我国廉租房制度的演变特征，并以济南的廉租房建设为例，结合实际对我国依法规范廉租房建设的发展产生一些思考。
关键词：住房保障；廉租房；十二五；保障对象
古语云：“人以宅为家。居若安，则家代昌吉”。住宅问题自始至终是人类亘古不变的追求。住房问题是关系到人们生存、发展和享受的重要因素之一。
我国目前正在经历着工业化、城市化和市场化。工业化和城市化使得大量的人口向城市集中，这就导致了城市的住房供应日益紧缺。虽然市场化促进了房地产市场的繁荣发展，但是高价位的商品房使得贫困群体无法通过市场获得住处。这就要求具有主导作用的中央政府发展住房保障政策，以期解决低收入群体的居住问题。1我国廉租房制度的发展
我国的住房政策经历了计划经济体制向市场经济体制的转变，即由政府直接分配住房的福利政策向市场调控和住房保障制度并举的转变。当然廉租住房的政策也跟随着住房制度改革的推进和深化不断地发展完善。
基于我国廉租住房的发展历程和政策的制定，将我国廉租住房的发展分为三个阶段。
1.1基础酝酿期（1998-201*）
1978年以前，这个时期最主要的住房制度就是以全社会低水平、广覆盖的福利分房制度，这是极具中国特色的住房保障形式。1998年开始有建立廉租房的设想。1998年7月份国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，个人住房消费逐渐走向了市场，并成为消费的主体。这标志着福利分房向住房货币化、商品化的转变，并开始在全国推行廉租住房制度，由政府或者单位向最低收入家庭提供廉租住房。
1.2转型过渡期（201*-201*）
201*年三月份我国废除了旧的《城镇廉租房管理办法》，开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。新的廉租房管理办法明确了“单位”不再是解决职工住房问题的主要责任者，强化了中央和地方政府的职能。新办法还提出了廉租住房面积规定，即“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”。
201*年后，全国的房地产价格高涨，为了稳定房价，201*年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，针对房地产调控所提出的“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个比较显著的位置。这个法规和文件极大的促进了廉租房制度的发展。1.3逐渐成熟期（201*年至今）
扩展阅读：现阶段我国城镇廉租房制度存在的问题及其对策分析
四川师范大学本科毕业论文
现阶段我国城镇廉租房制度存在的问题及
其对策分析
学生姓名院系名称专业名称班级学号指导教师完成时间
杨磊
地理与资源科学学院资源环境与城乡规划管理
201*级4班201*100457李世强
201*年5月16日
四川师范大学教务处二○一二年五月
现阶段我国城镇廉租房制度存在的问题及其对策分析
学生：杨磊指导老师：李世强
内容摘要：国外城镇廉租房制度经过几百年的发展，已经非常完善，
许多国家都建立了公共住房制度，城镇廉租房制度成为了各个国家住房保障体系中不可或缺的一部分，恩格斯在《论住宅》中提出了”住宅缺乏现象，住房问题是工业化与城市化加速发展的产物”；由于我国在1998年之前都实行福利分房制度，住房保障体系研究基本处于封闭状态，改革开放后，在市场经济的推进过程中，城镇住宅建设得到长足发展，城市居民收入差距进一步拉大，城镇低收入家庭的住房困难问题日益凸显，在当前构建和谐社会的大背景下，如何保障我国逐渐庞大的弱势群体的居住权利，实现社会公平，关系到社会的稳定，国家的长治久安。
本文采用理论和实例相结合的方式，运用文献法、实证分析法等研究方法进行了比较系统分析和逻辑归纳。具体而言，就是从城镇廉租房制度在实施过程中存在的实际问题出发，对城镇廉租房存在的问题进行研究，对政府在城镇廉租房实施过程中的作用、引入全新的融资模式、完善廉租房的准入与退出机制等方面进行了探索。
关键词：廉租房低收入者社会保障
theproblemsofurbanlow-renthousingsystemanditsCountermeasuresAtpresent
Student：YangLeiTutor：LiShiQiang
Abstract:Foreigntownsystemoflow-renthousingafterhundredsof
yearsofdevelopment,hasveryperfect,manycountrieshaveestablishedpublichousingsystem,townsystemoflow-renthousingbecamethevariouscountriesinthehousingguaranteesystemindispensablepartofEngelsin"onhouse"inputforward"houseslackofphenomenon,housingproblemisacceleratedindustrializationandurbanizationdevelopmentproduct";Becauseourcountryin1998yearsbeforethewelfaresystemofdistribution,housingguaranteesystemresearchbasicallyinaclosedstate,afterthereformandopening,inamarketeconomyoftheprocess,townhouseconstructiongetrapiddevelopment,urbanresidentsincomegap,townofthehousingdifficultiesoflow-incomefamiliesincreasinglyprominent,inthecurrentunderthebackgroundofconstructingharmonioussociety,howtoguaranteethegraduallyhugedisadvantagegroup"sliveright,achievingsocialjustice,relatedtothestabilityofthesociety,thelongtermstabilityofthecountry.
Inthisarticle,thecombinationofthetheoryandpracticalway,usingthemethodofliterature,empiricalanalysisandothermethodsarecomparedsystemanalysisandlogicalinduction.Specificandcharacter,itisfromurbansystemoflow-renthousingintheprocessofimplementingexistaccordingtotheactualproblemsforthetowntheproblemofthestudy,intowntothegovernmentfortheroleintheimplementationof,theintroductionofnewfinancingmode,perfectthelow-renthousingentryandexitmechanismetcexplored.
Keywords：Low-costhousingLowincomeSocialsecurity
目录
1前言..............................................................12廉租房制度的发展历程..............................................12.1廉租房的含义..................................................12.2廉租房制度的发展历程..........................................23廉租房制度建设中的问题............................................33.1廉租房建设缺乏完善的法律、法规................................33.2地方政府不够重视..............................................33.3廉租房覆盖面窄................................................43.4资金与土地形成瓶颈............................................43.5房源供给不足..................................................53.6廉租房准入与退出机制不完善....................................53.6.1廉租房准入机制不完善.......................................53.6.2廉租房退出机制不完善.......................................54完善廉租房制度建设的建议.........................................64.1建立和完善廉租房制度的法律体系................................64.1.1制定符合我国国情的统一的廉租房保障法规....................64.1.2完善住房保障的配套法规.....................................64.2建立合理的廉租住房管理体系....................................64.2.1明确各级政府的责任.........................................64.2.2建立专门的机构管理廉租房...................................74.3扩大廉租房的覆盖范围..........................................74.4完善廉租房建设的土地政策......................................74.4.1政府预留一定比例的土地建设廉租房...........................74.4.2鼓励开发企业参与廉租房建设.................................74.5拓宽廉租房建设的融资渠道......................................84.5.1发行住房建设公债...........................................84.5.2适时开征住房保障税.........................................84.6保障廉租房的房源供给..........................................84.6.1收购空置房.................................................84.6.2引入新型廉租房建设模式.....................................94.7完善廉租房的准入与退出机制....................................94.7.1完善廉租房的准入机制.......................................94.7.2完善廉租房的退出机制......................................105结语.............................................................10参考文献...........................................................11致谢...............................................................12
现阶段我国城镇廉租房制度存在的问题及其对策分析
1前言
随着住房改革制度和城镇化的不断推进，低收入家庭的住房困难问题日益凸显，受到了社会各界的广泛关注，国家曾多次出台政策促进住房保障体系的建立和完善，在1998年的年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中首次提出了廉租房的概念。廉租房制度是我国住房供应体系的一个重要组成部分，是有效解决我国城镇低收入者住房问题的重要途径。全国人大常委会在201*年发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至201*年8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6％，不足四分之一。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成201*年的建设计划。这种状况表明，我国地方政府用于保障住房的实际能力与社会巨大的现实需求之间还存在很大差距，虽然我国的廉租房制度实施有十几年了，但由于各种原因，廉租房的发展步履维艰①。在当前构建和谐社会的大背景下，如何保障我国逐渐庞大的弱势群体的居住权利，实现社会公平，具有非常重要的现实意义。基于这一背景，本文较深入的分析了廉租房制度建设现状，找出了廉租房建设中存在的问题，并对廉租房的稳健发展提出了一些建议。
2廉租房制度的发展历程
2.1廉租房的含义
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。我国廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
①解文.保障性安居工程应“按需调控”.中国人大,201*,(21):9-10
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2.2廉租房制度的发展历程
廉租房发展的第一阶段：为了与市场经济体制发展配套，国务院于1998年发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出了“廉租房”概念，“规定对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”。1999年住建部在总结各地试点经验的基础上发布《城镇廉租住房管理办法》，该办法就城镇廉租住房的来源、租金标准等作出了规定，这一文件标志着廉租房制度在中国建立。
廉租房发展的第二阶段：为加快建立和完善适合我国国情的廉租住房保障制度，201*年12月31日，国家建设部等五部局联合下发了《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》，该办法在城镇廉租房建设的资金来源方面要求实行以财政预算安排为主、多渠道筹集资金的原则。201*年5月17日，国务院出台了关于促进房地产健康发展的六点意见(“国六条”)，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。在这阶段已有一些城市开工建设了一定规模的廉租房，据数据显示，截至201*年底，全国657个县级以上城市中已有512个城市建立了廉租住房制度，占总数的77.9%[1]。
廉租房发展的第三阶段：1998～201*年，在中国房地产开发企业新建住房中，90%为商品住房，经济适用住房平均只占10%左右，针对城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难，国务院在201*年8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中，把“保障性住房”提到前所未有的高度，是中国历程中的一个新的里程碑，标志着从“重市场，轻保障”向着1998年房改“市场，保障并重”的正确方向回归，从“重买房，轻租赁”向着“租售”的合理模式回归[16]。据数据显示，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%。与8月底相比，本月新开工118万套，开工率提高了12个百分点。从各地来看，北京、河北、山西、辽宁、吉林、江苏、浙江、福建、山东、广西、重庆、四川、陕西、甘肃、宁夏等15（自治区、直辖市）开工套数已超全年目标任务数①。从这些数据可以看出，廉租房建设进入了快速发展时期。
①中华人民共和国住房和城乡建设部，今年1-9月全国城镇保障性安居工程开工率达98%
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3廉租房制度建设中的问题
3.1廉租房建设缺乏完善的法律、法规
我国至今还没有一部专门用于居民住宅的法律，只有建设部于201*年3月1日颁布实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等部门规章，这与越来越凸显的低收入家庭住房困难问题是相悖的。我国是社会主义法治国家，只有有法可依，才能保证居民的居住权不被侵害。而目前我国由于廉租房建设起步较晚，相关的法律、法规建设相对滞后。
3.2地方政府不够重视
实施社会保障是政府的基本管理职能，是其不可推卸的责任，廉租房建设是保障性住房建设的重要组成部分，政府应起主导作用。中央政府对廉租房建设相当重视，陆续出台了许多政策促进廉租房的发展，如201*发布的《廉租住房保障资金管理办法》和《廉租住房保障办法》，201*年发布的《关于加强廉租房质量管理的通知》。而廉租房的建设关键是要落实到地方政府，落实到具体实施管理的基层部门。我国廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，以低于社会租金的方式租给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。土地出让金被称作地方“第二财政”，据报道，中国东部地区的一线城市目前基建资金的40%至60%来自土地出让金。如果认真落实廉租房制度，廉租房的供应将拉低房价。据有关专家估计，廉租房与房价呈反比关系，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，而房价下跌，土地出让金也会跟着降低，这将直接减少地方政府的“第二财政”收入[2]。南昌市201*年的土地出让收入为29.73亿元，而用于廉租房支出的仅有4500万元，约占土地出让纯收益的2.5%，远远没有达到10%的比例①。
①贾海峰,22城市为何疏漏百亿廉租房资金?21世纪网,
-11/19/content_134945.htm
3.3廉租房覆盖面窄
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难，所谓最低收入家庭是指享受低保的同时人均居住面积低于某一标准的家庭。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外[17]。例如截至201*年5月18日，深圳市深圳市的总人口为1450万，而累积登记的流动人口就有1200.55万人，占深圳市总人口的82.79%，而这部分人口并不在廉租房规定的保障范围之内①。
3.4资金与土地形成瓶颈
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈.城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地就必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题，政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的ＧＤＰ增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境②。就资金而言，根据《廉租住房保障资金管理办法》规定，廉租房建设的资金来源主要有以下几个渠道：市，县财政预算安排的住房保障资金；土地出让净收益中不低于10%的比例；住房公积金增值收益中按一定比例提取的城市廉租房补充资金；从直管公房售房款中提取的部分资金；社会捐赠的资金；发行社会福利彩票筹资。这些资金不仅数额不定，而且落实起来非常困难，土地出让金是政府财政收入的主要部分，建设廉租房，政府不但要出地还要出钱，一旦财力不足，资金就无法落实。但在实际运行中，由于前几年房改过程中，公房基本上都已经出售给了个人，能够用来出售的公房少之又少；而受我国经济水平和生活习惯的影响，社会捐赠廉租房资金也难有大的作为。因此，各地以住房公积金增值收入和财政拨款为主。然而，我国住房公积金增值普遍收益很少或不稳定，在提取风险准备金、支付管理费用后，所剩资金十分有限，难以支持廉租房制度建设。而对于一些经济欠发达的城市，财政实力也明显不足，无法提供足够的资金用于廉租房补贴或建设。因此，廉租房政策对于这些城市往往心有余而力不足。而在一些经济较发达的城市，住房公积金增值收入尽管支撑着廉租房制度建设，但也面临一些问题[4]。另外还有一个重要的情况就是廉租房源的供应量和当地的房价成反比，供应越多，房价就越不可能上涨，这也意味着也越不可能为当地政府带来更多的税费收入。另外，在廉租房建设过程中，公共住房的购建和维修、租金补贴等都需要有大额、稳定、持续的资金作保证。因
①中商情报网,201*年深圳人口统计②
刘勇.当前我国内地城市廉租房建设与管理应注意的几个问题[J].中州学刊.201*,(6)
此，我国虽然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地资源的有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
3.5房源供给不足
从有关规定来看，廉租房的房源主要是依靠旧有的公房，但目前的现实情况却与当初设计的情况存有偏颇，房源缺乏已经成为制约推广廉租房保障的一个瓶颈。一些地区采用摇号等不得己而为之的办法就是例证。而且隐形房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺，现实供给与迫切的需求之间存在有极大的矛盾[5]。有的城市新建廉租房的数量仅是目前申请者住房需求数量的1%，甚至更低，远远不能满足其需求，廉租房主要由政府供给，企业并无直接的驱动力向低收入家庭提供住宅。另外，中介服务体系落后、社会缺乏公正意识，也是影响廉租房供求矛盾加大的重要原因。同时，由于政策宣传不到位，使得一些拥有房源的房东，基于对廉租房保障政策的疑虑以及其他方面的担忧不愿意将房屋出租给廉租家庭。
3.6廉租房准入与退出机制不完善3.6.1廉租房准入机制不完善
目前各地的廉租对象一般为经民政部门认定的低保家庭中的住房困难户，而我国城镇中需要廉租房的住房困难户则不仅包括低保家庭中的住房困难户，还应包括那些既买不起房又非低保的住房困难户。随着廉租对象范围的逐步扩大，根据各地居民收入划分一个合理的收入线，并据此科学地确定廉租对象就变得日益紧迫。然而，由于我国没有建立个人信用制度和个人收人申报机制，居民的“隐形”收入没有办法统计，因而划分居民收入线的基础将很薄弱，实施起来也非常困难。而且，即使在收入线划分以后，还存在监督成本过高的问题。因为“隐形”收入的存在导致监督居民的实际收入变的异常困难[6]。由于这些“隐形”收入的存在，有关部门不能确定申请者的真实收入情况，这样就使一些人钻了政策的空子，使一些根本不符合低收入家庭标准的人员也被作为保障对象住上了廉租住房。
3.6.2廉租房退出机制不完善
腾退机制是廉租住房制度的重要内容，由于廉租住房租金低于市场租金，廉租房租金与市场租金就形成了巨大的利益差，一些已不符合廉租房租住要求的住户不愿意搬出廉租房，政府管理部门很难让不符合条件的租房者搬廉租房，如果政府强行让其搬走，一旦出现问题将会影响社会的稳定与和谐，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。
4完善廉租房制度建设的建议
4.1建立和完善廉租房制度的法律体系
纵观世界各国廉租房的建设，无不是先立法后建设，而我国的廉租房建设迄今为止还没有一部统一的法律，这与我国大力发展廉租房的建设是不相符的，因此尽快建立和完善廉租房建设的法律体系势在必行。4.1.1制定符合我国国情的统一的廉租房保障法规
可以从立法上规定廉租住房的保障对象，保障标准，保障水平，保障资金的来源，建立专门的管理机构，加大对骗取保障优惠行为的惩罚等。二是要求各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的廉租住房保障法规。严格制定廉租住房保障对象的进入、退出管理办法，规定当地居民收入发生变化以后，保障措施也要相应的发生变化[7]。4.1.2完善住房保障的配套法规
住房保障涉及的内容很广，需要配套法规的支持。第一，应修订房地产产权产籍管理法规，明确“保障房”这一产权类别，并对其具体含义，管理内容做出规定；第二，制定关于住房保障基金的管理规定，明确并保障住房保障资金的来源，并就其管理机构，管理职责，运行与增值处理，监管工作等分别做出规定；第三，建立严厉的惩治措施，真正让有困难者得到补贴，骗取保障者得到相应的惩罚。
4.2建立合理的廉租住房管理体系4.2.1明确各级政府的责任
地方政府要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施项目，年初制定责任状，明确责任部门，年中检查进展情况，加强监督指导，年末实行目标考核，确保既定目标的实现.通过目标管理的实施，一方面可以明确责任部门，增强部门的责任意识；另一方面可以强化管理措施，部门可以根据全市最低收入家庭的现状和财政可用于安排廉租房的资金，制定切实可行的进度安排和工作措施，以确保目标任务的完成，地方政府定期要对廉租住房工作目标完成情况进行检查。同时也可以根据不同地区最低收入家庭所占比重，将政府工作目标进行量化，层层分解，以签订目标管理责任书的形式，对各级职能部门实行年终考核，与职工奖金挂钩，从而调动政府职能部门工作人员的积极性[8]。
4.2.2建立专门的机构管理廉租房
廉租住房保障管理的专业性较强，需要专门机构及专职人员进行管理。这样可以保证住房保障工作公开、透明、实施到位.各地方政府负责贯彻执行国务院和省政府住房保障方面的法律、法规等规范性文件，制定和完善地方廉租住房保障政策，调配廉租住房的保障资金和房源，审核申请廉租住房的家庭资格，确定申请廉租家庭住房的保障方式。各个区级政府的廉租住房管理部门主要负责受理申请、调查走访、资格初审、社区公示、签约发证、年审和其他的日常管理等工作[9]。
4.3扩大廉租房的覆盖范围
政府应结合当地的经济发展情况，人口、住房水平及市场需求等确定廉租房保障对象，扩大廉租房的保障对象。对于那些在城市中凭一已之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。解决这些弱势群体的居住困难，需要多方努力。既要创造较多的就业机会，又要解决其生存环境问题，因此，廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”[10]。
4.4完善廉租房建设的土地政策
用于廉租房建设的土地是划拨的，政府不仅出钱还要出地，土地是政府财政收入的重要组成部分，少了这笔收入，政府的社会职责也无法得到实现，廉租房建设完全由政府来承担，压力过大，而且达不到理想效果。4.4.1政府预留一定比例的土地建设廉租房
城市设的土地总量是一定的，除了出让给房地产开发企业获取土地出让金，政府应立法规定预留多少比例的土地用于保障性住房建设，有了法律的保障，才能保证地方政府不会因利益的驱使将用于廉租房建设的土地用来获取土地出让金。
4.4.2鼓励开发企业参与廉租房建设
在香港，新加坡等房地产较为发达的地区，政府可以不收地价或给与开发商低价优惠，开发商划出部分土地建设廉租房，使得开发企业加入廉租房的建设。一种做法是将廉租房建设用地与商品房的招拍挂土地配套，另一种做法是可在招标形式出让土地时，为竞标方设置占有一定权重的类似于社会责任(如开发廉租房的数量及满意程度)的考察项，以增加开发较多廉租住房的开发商中标的可能
性，这两种做法既让开发商获利又让他们参与开发廉租住房[11]。除了以土地的优惠吸引开放商之外，还可以减免开发企业在开发以及流通环节的税费。政府还可以邀请一些具有较大社会影响力的媒体，对开发商加入廉租房建设进行宣传，加强开发企业的正面形象，形成企业的无形资产。
4.5拓宽廉租房建设的融资渠道4.5.1发行住房建设公债
廉租房作为国家一项长期的建设投资，发行住房建设公债可以从一定程度上缓解廉租房的融资困境。但应注意的是，在运作过程中，必须审慎而行，不能盲目发行。对于住房建设公债发行的数额，应遵循“缺口补给式”原则，即总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定数额[12]。另外，政府在确定住房建设公债发行规模的时候，还应根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限。只有住房建设公债规范合理的进行发放，才会对廉租房建设融资有所帮助。4.5.2适时开征住房保障税
根据国际货币基金组织统计，目前世界上征收不同形式社会保障税的国家有80多个，住宅保障税是其中一种。借鉴新加坡兴建公共组屋时征收高额所得税和中央基金的经验，我国的住宅保障税可以面向城镇在职居民，按照其工资收入水平实行累进税率制，为使我国住宅建设结构逐渐倾向满足多数人的基本住房需求，所以在设置住房保障税时，应主要考虑对住房进行征收，且不宜将现行房产税，土地增值税以及土地出让金等税费合并。其中一定标准面积下住房免税，超标准实行较高的累进税率，因此考虑向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该项税收专门用于廉租房建设、修缮和廉租房从而有力地抑制住房过度消费和有限的土地资源被占用的情况，同时将该项税收专门用于廉租房建设、修缮和廉租房租金补贴。
4.6保障廉租房的房源供给
我国廉租房的建设虽然取得了一定成绩，但是仍然不能满足广大低收入者的需求，政府作为廉租房供给的主体，应积极的探索廉租房的供给方式，保障房源，结合我国现阶段的基本国情，提出了以下几点建议。4.6.1收购空置房
购空置住房主要指政府出资，以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房。我国目前空置房的数量很大，这不仅不利于房地产开发商资金的回笼，而且给商业银行造成大量的不良资产。政府可以抓住时机通过经济手段将空置房转
化为廉租住房，既可以达到盘活空置住房资金的目的，又可以省去兴建廉租住房所带来的各种成本。在收购工作完成后，对其按廉租房标准进行重新设计并改造成适合最低收入家庭居住的低标准住房。在收购空置住房时一方面应注意与旧城改造和城市公共设施建设拆与迁补偿结合起来，加快消化空置商品住宅；另一方面将空置商品住宅转换为廉租房与清偿国有商业银行逾期开发贷款相结合，降低金融风险[13]。
4.6.2引入新型廉租房建设模式
传统的廉租房建设主体主要是政府，在市场经济条件，除了政府之外，还要考虑把企业，社会团体组织及个人纳入到建房主体中来.我国的廉租房建设可以引进先进的BOT(（Build-Operate-Transfer）模式和PPP（PublicPrivatePartnerships）模式。所谓的BOT项目融资是指私营机构参与国家公共基础设施项目，并与政府机构形成一种“伙伴”关系，在互利互惠的基础上分配该项目的资源、风险和利益的融资方式。政府通过契约授予私营企业以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府，因此BOT模式也称为“特许权融资”。近年来兴起的“PPP”融资模式对我国当前廉租房建设资金缺乏的状况而言，也不失为一种较好的资金补充渠道。PPP（PublicPrivatePartnerships），即公共部门与私人企业合作模式是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式，通过这种合作形式，合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险从而达到“双赢”和“多赢”的目的[14]。由于缺乏房地产项目BOT或PPP融资方式的案例借鉴，因而政府可以先在部分地区或城镇的小范围内试行廉租房建设的BOT或PPP融资模式，通过项目实际运作的收益情况、暴露的问题及解决来检验这两种融资模式的可行性与合理性。
4.7完善廉租房的准入与退出机制4.7.1完善廉租房的准入机制
廉租房的租金与市场租金相比有着巨大的利益差，许多不符合廉租房申请标准的家庭也加入了廉租房的申请当中，因此要建立一个健全的廉租房准入机制。首先，建立廉租房分配的申报、审核、公示制度，加大社会监督介入的力度，保证信息的真实性与公正性。其次，加大虚报者的惩处力度，对居民个体家庭的欺瞒行为，一方面加快建立城市家庭收入征信体系，使居民家庭收入更加透明，且可核对、可查验，力求从源头上做到防止瞒报收入；另一方面要加大事前震慑和事后惩罚的力度，让人们在机会主义面前畏惧。各地政府在出台廉租房保障对象标准认定与管理办法中，也应进一步细化对欺瞒行为的惩罚措施，并且使其具有可操作性。针对权力寻租的腐败行为，也要两手抓，两手都要硬，一手抓加大惩治腐败力度；一手抓权力下放，并使其庇护者承担连带责任[15]。
4.7.2完善廉租房的退出机制
各地政府要建立动态管理制度，特别是加强统计和调查工作，全面、准确掌握低收入住房困难家庭的基本情况，完善廉租住房申请、审核、公示、轮候制度和退出机制。对廉租房保障对象实行动态跟踪管理，用更加灵活多样的手段建立、完善廉租房租赁管理体系。要切实加大审核力度，联合社区、街道、民政部门等，每年对廉租房住户进行审核，对不再符合保障条件的家庭，可以考虑给予一定的过渡期。在过渡期内，政府给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破在廉租房保障过程中的“终身制”现象。对确实不愿意搬出的住户，可以考虑将廉租住房市场化，以市场价格出售给租住户，政府可以利用这些售房资金继续修建廉租住房。同时，进一步发挥公众的监督作用，鼓励群众举报他人瞒报收入的行为，将个人收入纳入社会监督网络。建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报收入，通过非法渠道租住廉租房的，要严厉惩罚，并与个人信用挂钩，记入个人档案[16]。通过完善可行的退出机制，让更多真正有困难的家庭居有其所，从而确保廉租住房制度的顺利实施和国有资产的有序使用。
5结语
我国廉租房的建设虽然困难重重，但是廉租房的建设关系到社会的稳定，国家的长治久安，是民生工程的重要组成部分，近年来政府出台了许多政策促进廉租房的建设，廉租房的建设取得了一些成就，但是廉租房的建设是一件任重而道远的事情，应该长久的坚持下去。本文简单分析了我国廉租房的现状，在建设中遇到的问题，以及针对这些问题提出的一些对策。限于本人对理论知识把握的能力以及对廉租房建设有限的理解层次，没能对廉租房建设提出更多切实有效的创新建议。本文仅仅是对廉租房建设做了一个简单的探索和分析，为完善低收入群体住房保障制度尽一点绵薄之力，提出的意见也难免粗陋。值得庆幸的是，廉租房建设的研究正受到越来越多的学者的关注。希望本文的探讨能够起到抛砖引玉的作用，吸引更多的学者加入到完善我国廉租房建设的研究中来。
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致谢
时间荏苒，岁月如梭，弹指一挥间，我的大学生活已接近尾声，回首过往的岁月，心中倍感充实，当我写完这篇毕业论文的时候，有一种如释重负的感觉，感慨颇多。
诚挚感谢我的论文指导老师以及教过我的所有老师们，是你们教会了我勤奋学习，诚实做人，踏实做事，以宽容之心面对生活，指引着我们沿着正确方向前进，在点滴汇聚中使我逐渐形成正确、成熟的人生观、价值观。
感谢四年来陪伴在我身边的同学、朋友，感谢他们为我提出的有益建议和意见，有了他们的支持、鼓励和帮助，我才能充实的度过了四年的大学生活，最后，衷心的感谢我的家人，是你们一直以来的默默支持，才成就了今天的我。
在今后的学习生活中，我将继续坚持研究，不断丰富完善，精益求精，开拓进取。
杨磊
四川师范大学地理学院
201*年5月
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