酒店式公寓与服务式公寓

酒店式公寓与服务式公寓

酒店式公寓与服务式公寓

酒店式公寓

概念

能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于4～5星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营，这类公寓一般只租不售。

起源及发展

酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。特点

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

案例

国内的案例包括：深圳的泰格公寓、金中环公寓以及世金汉宫；上海的雅诗阁（ASCOTT），翠湖天地以及华府天地；北京的世界城，柏悦居以及昆仑公寓等。

国外的如美国曼哈顿的Manhattanhouse,455CentralParkWest和TheLincolnPark.

服务式公寓

概念

指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域，有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项目。什么叫服务式公寓？有何标准？目前国内还无固定模式。

起源及发展

服务式公寓，最早始于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形，服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住。真正意义上的服务式公寓的出现在20世纪中叶，欧美国家经历了巨大的社会变革，人们开始享有更多的文化和教育的机会，流动性更强，家庭结构趋于松散，居住者开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。

国内的服务式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。时至今日，此种暂住式经营模式更为一些大集团专业经营。近年更流行大酒店集团在兴建酒店项目中加入一栋或以上的服务式公寓，如深圳的会展阁，广州的远洋宾馆及其公寓等。

特点

整体上，服务式公寓均采用酒店式服务，公寓式管理。其能提供酒店式的各项配套服务，如有人整理房间及清洁，亦能使住户享受到星级酒店的家，更能提供管家服务予住客。管家服务不但可以为住户提供餐饮、订票等服务外，更可为住客安排一般起居生活需要，如购物及安排消闲节目等，服务比酒店更全面，而且收费比酒店便宜。它主要的特点包括：较大的空间、配有设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、以及比较个人的环境和家居化的家俱。

案例

最为人熟知的服务式公寓包括有深圳著名的名仕阁及会景阁，而北京的有新世界酒店所属的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海湾酒店公寓等等。

酒店式公寓和服务式公寓的区别

毫无疑问，不论酒店式公寓还是服务式公寓，都是房地产产品类别的细分，或者说是公寓这一概念范畴内的不动产品种。结合目前国内实际情况，酒店式公寓与服务式公寓在定义上有比较明显的差别。

酒店式公寓能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于4～5星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营。这类公寓一般只租不售，北京的情况是租期至少一年左右。在北京，此类公寓有国贸公寓、丽都公寓、嘉里公寓等。

酒店式公寓因为不出售产权，故要求投资商要有长期投资实力，一般开发商很少投资此类公寓。从实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是比较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房。

服务式公寓有较好的服务质量与物业管理的公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产短线投资项目。

什么叫服务式公寓？有何标准？目前国内还无固定模式。实际上与酒店式公寓相比，服务式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供类似酒店的软硬件服务。美国明尼苏达州居住的一般公寓即带有类似服务：室外游泳池、烧烤设施、公用洗衣房、健身房、物业管理公司举办的周末业主聚会等等，所有这一切均包括在房租内，不另外收费。

服务式公寓从实质上说是公寓，只是服务的硬件与软件有较高水准，有区别于一般公寓的特色。对开发商而言，投资此种产品应有明确的客户群定位与市场预测。因为随着服务标准提高，物业管理费也相应增加，会给销售带来相当难度。

总之，酒店式公寓和服务式公寓在投资理念、产权归属、经营环境、服务水准上是有明显区别的。但两者亦有一些共同特征，比如都是居住功能齐全方便、附精装修、配备家具，户型一般面积不大，多为一室一厅或两室一厅等。

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戴德梁行深度观察：酒店式公寓服务第一

16:52深圳房产

酒店式公寓一直被宣扬成低总价、风险小的投资上品，那么，到底什么才是酒店式公寓呢？

所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。成为酒店式公寓的两大条件：一是位于城市商务集中区。

地段是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。二是出色的经营管理。

良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式公寓的另一必要条件，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。服务式公寓在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，应使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命的关键。通常情况下，其物业管理非为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施，如家具家电等设备的品牌和质量，功能齐全的会所和商业设施等；而软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。随着中国入世更多外资企业来深圳设立办事处，对服务式公寓的需求更是殷切，加上市场竞争日趋激烈，许多服务式公寓为使服务更趋完善，通常配备不少设施，如餐厅、会所、商店等。

深圳市的酒店式公寓多集中于蛇口片区，深受外籍人士青睐

的酒店式公寓包括有鲸山公寓，

泰格公寓，迎辉公寓，明华会议中心等。在罗湖片区的酒店式公寓集中于深南东路，包括罗湖商务中心，华乐星苑和丹枫白露。

最新投入服务的泰格公寓座落在深圳大南山之东，紧邻蛇口最大的高档居住区--鲸山别墅区。泰格公寓在户型设计和家居配置方面充分考虑外籍人士的多样化需求，以国际化的视觉诠释居住的内涵，以细心的呵护注解居家的关怀，以品质彰显家的尊贵与温情。泰格公寓的建筑环境景观由著名的澳大利亚泊涛墨尔本建筑设计有限公司精心设计，室内设计由新加坡DESIGNIDEAS公司细心打造。该公寓景色秀美，远可俯视整个深圳湾，与香港元朗隔岸相望；近在咫尺的是海上世界娱乐区、百家超市等服务设施。此外，泰格公寓还紧邻新时代广场、海洋石油大厦、金融中心等知名物业。交通便利，多班次免费班车穿梭水陆联运站、重要商业购物区。至蛇口客运码头和宝安国际机场的班车，分别为5分钟和45分钟一班。泰格公寓是由著名的地产运营商开发，在经营理念上和其他地产有所不同的是，从一开始开发商就坚持维护产权的统一性，将其作为保值的优质物业不会出售，这也就造就了泰格公寓只租不卖的经营方式。参与项目全程管理的新加坡辉盛管理有限公司，曾获得新加坡经济管理局商业总部头衔，以专业的国际化管理服务闻名国际，凭借品牌和卓越的个性化服务享誉全球，成为业内顶尖的国际高尚服务管理品牌。该公司在亚太、欧洲等地区都建有基地，特别是新加坡、汉城、马尼拉和伦敦等地，泰格公寓是该公司登陆中国的第一个参与全程管理经营的高档涉外酒店式公寓。

服务式公寓应提供什么服务？

顾名思义，服务式公寓所提供的服务应比一般公寓更为专业周到，更具人性化和个人化。以泰格公寓为例，这里除提供全套的家居设计和电器外，更为不同户型配有不同格调的配衬与装饰，住户可以根据个人喜好，大到挑选寓所的户型、朝向、楼层，小到布置一桌、一椅、一幅画、一盏灯等各种生活小节，其他生活设施如租用DVD机、传真机、盆栽等，都可要求公寓一一办到。

业内人士指出，一些海外公司与社团高层管理人员是深圳服务式公寓的主要客户群体，他们希望在深圳的住所既有传统公寓的硬件配置，又有相当水准的专业服务，重要的是能提供家庭式的居室环境，有家庭的私密特质和生活氛围，也有高档住宅的良好环境和专业服务。故许多高档服务式公寓专门聘请了酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司进行管理，满足这个独特客户群的需求，尤其是单一业权的服务式公寓更可确保租客素质及物业管理力度。

未来竞争靠物业与服务

一个成功的服务式公寓还要具备以下六个条件：

一)地理位置是否具备可持续发展潜力

二)建筑设计、内部装修等是否符合客户需求

三)管理既有奉献精神，又有品牌效益

四)应有弹性的租务计划以照顾不同客户的需要

五)持续、稳定的市场推广是物业发展的基础

六)整体经济的发展态势相关人士指出，前几项条件在目前大多数服务式公寓项目中都有体现。拿深圳最受外籍高层人士青睐的鲸山公寓来说，其位于蛇口，深圳外籍人士的聚居地，户型从一百多平方米到三百多平方米不等，有二至六房多类型房间，部分房型设有多个卫生间、多卧房、宽敞起居室、独立书房及步入式衣帽间等。此外，其他设备如现代化厨房设施、卫星电视系统及宽频互联网络等一应俱全，可以满足租户的不同需求。里面配套设施包括有SIS国际学校，教堂，商店，泳池，图书馆，提供保姆，洗衣，邮件快递，送餐等服务，应有尽有。其大部分住客选择居住鲸山公寓的原因是因为那里有良好的文化氛围，优质的服务及齐全的配套。

酒店式服务公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在深圳市场上快速发展，市场上自称是酒店式服务公寓的项目不少，在深圳的酒店式公寓正处于一个供不应求的状态。但在深圳真正能称得上是酒店式服务公寓的仅10多家。大多数自称“酒店式公寓”的项目其实是普通住宅，充其量只是楼下大堂看上去比较象酒店。并且产权分散，业主与管理公司之间往往不能达到统一的意见，所以不能做到统一管理，面向客户的档次也不明确，没有弹性化的租务计划，更加谈不上酒店式的服务了。这种项目充其量只能称为“类似酒店的私产式公寓”。香港某银行的一位高级行政人员A先生刚开始在深圳工作的时候因为不习惯长期居住酒店，所以选择了位于罗湖区的某酒店式公寓，但由于A先生拥有一定量的私人家私，所以提出了让酒店把屋内部分家私搬出去的要求，但该酒店式公寓拒绝了更换家私的要求，其理由为假如开了这个先例，有一定的机率会导致其他的住客也会频繁地更换家私，并增加工作人员的工作强度。此决定导致了A先生对该酒店的管理不满意，合同到期就立刻更换了住所。并且导致该银行的职员对这家酒店式公寓产生了不好的印象。

从上面的例子可以看出，在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务并且能弹性化处理客户的需求是评定服务式公寓好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，服务将必定成为高档未来服务式服务公寓竞争的焦点。

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