关于创办老年公寓的种种
一、几点概念
（一）老年公寓与敬老院的区别老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施，当然这是要支付相应的费用的。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高于养老院
一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所
老年社区必须有很多资源（地理位置，公交，医院）等与之匹配，而老年社区的服务也需要专业的机构参与，并非一日之功
（二）老年公寓的特点
1、老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。2、老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
二、政策优惠及相关风险
（一）政策优惠税收上有明显优惠。根据民政局和税务局1994年72号文件，兴办养老机构可以免交营业税，免交一年所得税（实际上现有敬老院从未交过此项税款），免交固定资产投资方向调节税。（二）相关风险
根据国务院和民政部有关规定，目前我国民办养老院一般只能在民政部门登记为“民办非企业单位”。登记为民办非企业单位，虽然从理论上可以享受免税等优惠政策，却意味着投资者实际上难以融资，不能进行分红，甚至连自己投资建设的都不能归自己。（一对夫妇开办了家水心老年公寓，二人以公寓为家，吃住在公寓，还要亲自买菜、做饭，惨淡经营一年，盈余仅六七千元。即便如此，按照民办非企业的管理规定，这些盈余也归老年公寓所有，不能属于个人。还有，奉化市99老人乐园投入大量资金盖好的房产成为“福利机构所有”，从而无法申请抵押贷款，使经营陷入困境。）行业人士认为，投资养老地产还存在政策不够优惠、银行资金和地方扶持力度不够等诸多问题，怎样既能实现盈利又有社会效益，这都是专家热衷讨论的问题。养老地产前景虽好，但道路注定漫长。（另附：老年地产简析）
三、集资方式
第一种方式，由房地产商单独投资，作为一个地产项目来开发建设、出售，这种形式在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年公寓的连锁公司。
第二种方式，房地产商投资于住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。但可操作性较差。
第三种方式，BOT融资模式。由于老年公寓开发的特殊特点，所需资金规模较大，所需资金回收期较长，可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓-----BOT融资模式。
昆明还出现了一种集资方式。一个养老地产项目向社会募资的方式是：1万元入会，按不同投资年限，承诺年投资回报8%-9%。每年还可以去他们的别墅群休闲几天。
四、建筑模式
美国老年人居住建筑模式主要有3种类型：独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。集合式老年人住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。
护理型老年人住宅提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。但该模式不太受欢迎。
（一）建筑设计
在老年公寓的建筑设计中，有很多方面与普通公寓不同。比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动不便，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。
五、收费项目情况
老年公寓的收费主要包括床位费、护理费和生活费三部分。其中中档的老年公寓床位费有单人间、双人间、三人间之分，一般在500-1500元之间，而高档的老年公寓则超过3000元。生活费主要指饭费，一般在200-400元之间。护理费则主要根据老人的身体状况来交纳，生活可以自理的老人不需交纳。
扩展阅读：老年公寓
（一）社区规划
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。环境园林化，低容积率
幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
公建设施高比例，配套完善化
小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。
设计人性化
平面设计要方便老人出行，没有过多的台阶（有台阶处有相的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于1/12，两侧均有扶手，每间隔200m设休息坐椅；室内地面采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。生活智能化
配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。
户型要合理化
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充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60左右。建筑艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相均有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。
规划特征
项目占地63亩，规划建筑总面积6万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相的配套服务设施；整体建筑风格以的新中式为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免中式风格的过度细部，注重神似形简，创造性的展现新中式现代建筑形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，充分展现现代，简洁的新中式风格。满足以上这些要求的同时，采用建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
社区构架
社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。单栋住宅既自成体系，独立配套又与小区相协调，聚散得体、疏密为保障行人和车辆出入安全、方便，社区设2个主出入通道。
（四）总体平面布置
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保证大部分住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射适当偏西南、偏东南，避免“兵营”式排列，没有层次感，沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各组团住宅部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。利用原始地形地貌，营造缓坡浅山微地形，在同一小区内既有低层，又有多层，和高层，空间布置关系错落有致。
（五）产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。
（六）社区会所设计与布置
社区会所分两大块，一是整个社区的大会所，一是各小区的小会所。所有会所都集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。会所配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。
（七）社区内环境规划设计
园区的环境为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是
60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，
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不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
整个社区的景观规划总体上该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。
园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。
整个社区规划形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。同时，各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。
（八）单体建筑设计
建筑结构：低层和多层均为框架结构；楼层：低层为2-3层，多层为6层，
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高层为12层，多层、高层均配有电梯。多层建筑依山而建，底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，局部能达到3.6米，顺山势可延伸室外景观。
采用环保地热供暖，分户计费。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证
立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。
隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗
敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光充足的阳台。
（九）户型面积控制及户内设施
针对市场需求，保留住宅户型档次多样性。高层主要是一房和二房套间，及经济型，套间均带厨卫；一房套间面积控制在40左右，二房套间面积控制在50～60，单间及一房、二房占总套数的70%。低层建大户型老年住宅，满足两代、三代甚至四代同堂的需要。
阳光是健康生活不可或缺的。所有的户型都最大限度地保证采光。阳光透过大飘窗，洒在房间的每一个角落，一种温暖拥入心房。中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透、四季如春。大起居室宽敞明亮，满足老人交流、活动之需要。房间每个细节都需要求设计师深思熟虑：无障碍设计，保证家中老人安全。长柄门锁，便于使用。超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。步入式浴缸、防滑扶手，保证老人洗浴安全。房屋还安装电子安防系统、紧急呼叫援助系统等。
（十）车位、商业配套的设置
停车：在不影响小区道路交通的前提下，设置了部分露天停车位，方便车辆
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停放，以地下停车场为主要停车方式。
道路布置：实行完全人车分流，在主干道构架下，沿基地外围布置消防环路，
形成车行道路系统。内部结合景观建筑物组织步行系统。
商业配套设置按外围商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能
确定，商业步行街既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩功能。
八、结论
老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到201*年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些国内外的养老经验，结合中国传统的居家养老观念，拟在长沙市管城区南曹乡野曹村建设老年怡养公寓长沙望城县丁字镇，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中国民族的敬老、养老的传统美德。
目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构
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养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担一定的社会责任和义务。
项目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司负责报批用地手续、解决所有的建设资金。通过对村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中经营入股，组建村企合作公司，以实现“农民利益最大化，公司利益合法化”。具体操作方式是：村民将承包地流转给合作公司，发展农业产业化项目，壮大农村集体经济组织；村民的宅基地折价入股进入项目运做，建设农民集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生产生活条件。村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目的保底分红。其余的宅基地、集体建设用地建设长沙望城县丁字镇养老住宅。简言之就是：承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设用地换集体经济。
该项目建筑面积201*00平方米。建成后将为长沙市范围及周边区域的约10000名中老人提供居住、休闲、养老服务，平均每人月消费1000元以内。有一定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。
万名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物14.4万斤，鸡蛋24万个，肉类5.76万斤，蔬菜24万斤，水果7.2万斤。需要服务人员201*余人。
长沙望城县丁字镇老年住宅的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给
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村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出：基数大,已占全国总人口的11%；增长速度快,半世纪走完别国一百年的老龄化进程；历史欠账较大，养老没有积累；人口老龄化与社会发展水平不相适，是典型的“未富先老”国家……因此,更需要低价位的养老公寓。国办发〔201*〕19号《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》规定：社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。
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