税务检查(稽查)报告(和平开发)

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税务检查报告

纳税人识别号：210902777750177纳税人名称：阜新和平房屋开发有限公司

检查报告号：

221010001278953186

案件编号检查期间检查人其他有限责法定代5210992101000034登记注册类高淑兰型任公司表人201*年7月1日－201*年12检查类型专项检查月31日检查实施201*年10月26日－刘英,苏静,孙儒时间201*年11月5日根据[阜新市地方税务局稽查局工作]安排，我检查组于201*年10月26日至201*年11月05日对阜新和平房屋开发有限公司201*年07月01日至201*年12月31日的纳税情况进行检查。现将情况报告如下：一、纳税人自然情况阜新和平房屋开发有限公司成立于201*年7月21日，公司经营地址为阜新市海州区滨河路北（原水产公司），法定代表人高淑兰，公司注册资本为人民币1346万元，公司类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发，该公司201*年管理人员8人，201*年管理人员9人，参加了阜新市社会保险，企业所得税由国税局负责征收管理。检查人员在检查过程中发现该纳税人201*年有未申报税款，所以提出了扩展检查期间的申请。经检查人员查验由阜新正信会计师事务所有限责任公司于201*年7月20日出具的《验资报告》[阜正会验报字（201*）29号]得知：阜新和平房屋开发有限公司是由自然人高淑兰、娄文成、冯加平共同出资组建，其注册资本为1196万元，其中：高淑兰出资343万元（土地使用权），娄文成出资52万元（土地使用权50元，货币资金2万元），冯加平出资801万元（营业室，办公楼）。查验阜新正信会计师事务所有限责任公司于201*年11月25日出具了[阜正会验变报字（201*）06号]得知股东冯加平由原出资方式实物801万元变更为货币资金801万元。查验由阜新汇丰会计师事务所有限责任公司于201*年2月26日出具的[阜新汇丰验字（201*）11号]得知，该公司注册资本为人民币6696万元，实收资本为人民币1196万元，本次出资为2期，出资额为人民币150万元，由股东高淑兰于201*年2月26日之前缴足。阜新和平房屋开发有限公司于201*年4月24日取得了原水产公司、富华家俱城7869平方米的土地使用证和原中药厂4657平方米的土地使用证。阜新和平房屋开发有限公司在规划用地上建设“滨河大厦”商品房、网点，按建设设计合同，建筑面积建设住宅部分48014.57平方米，地下室10386.59平方米，商业网点39617.63平方米。工程由阜新二建工程有限公司承建，截止到201*年末，工程未完工，房屋销售进入预售阶段。二、违法事实经检查，发现该纳税人存在如下问题。1、营业税问题：201*年，实现预收款42,344,390.18元，应纳营业税42,344,390.18*5%=2,117,219.51元，企业申报1,226,378.47元，缴纳900,900.90元。，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条、第五条、第十二条，及《营业税暂行条例实施细则》第二十五条的规定应查补营业税890,841.04元。201*年度应补缴营业税890,841.04元。2、个人所得税问题：201*年10月雇工售楼，201*年11月1日支付售楼佣金109,573.00元，未代扣代缴代办服务-劳务报酬所得征收品目的税款，根据《中华人民共和国个人所税法》及其《实施细则》，该项业务属于提供劳务，根据《中华人民共和国个人所税法》第八条、第九条，应查补税款17,531.

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元。3、房产税问题：201*年，企业自建并投入使用的售楼处，应查补的税款分别为：201*年9月投入使用的应缴120,000*（1-30%）*1.2%/12*3=252.00元；201*年10月投入使用的应缴63,040*（1-30%）*1.2%/12*2=88.26元；201*年11月投入使用的应缴50,000*（1-30%）*1.2%*12*1=35元。201*年应查补房产税375.26元。201*年，企业自建并投入使用的售楼处，应查补的税款分别为：201*年12月份投入使用的应缴283,040*（1-30%）*1.2%/12=2,377.54元；201*年4月投入使用的应缴3,000*（1-30%）*1.2%/12*8=16.8元。201*年应查补房产税2,394.34元。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《辽宁省房产税实施细则》的规定：201*201*年度共应查补房产税合计2769.60元。4、印花税问题:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条，第二条，第三条规定及《辽宁省印花税核定征收暂行办法》第四条第一款，第五条规定,下列项目应纳印花税：201*年度营业帐簿(按资本)11,960,000*万分之五=5,980.00元；权利、许可证照(按件)1*5=5.00元；201*年度合计应查补印花税5,985.00元。201*年度，建设工程勘察设计合同1,470,281.85*万分之五=735.14元；营业帐簿(按件)5*5=25.00元；产权转移书据(3,930,000+2,330,000+2,840,000)*万分之五=4,550.00元。因纳税人于201*年10月13日交纳了产权转移书据税目的税款12035.14元，根据印花税缴纳具有的一次性的特点，后补交的税款有相同税目的给予了抵顶。因此201*年度合计应查补印花税760.14元。201*年度建筑安装工程承包合同88,650,000*万分之五=26,595.00元；营业帐簿(按件)12*5=60.00元；借款合同66,500,000*万分之零点五=3,325.00元；营业帐簿(按资本)58,900,000*万分之五=29,450.00元；产权转移书据3,250,000*万分之五=1,625元；权利许可证照2*5=10元。因纳税人于201*年10月13日交纳了产权转移书据税目的税款12035.14元，抵顶完201*年相同税目标的税款4550.00元后，仍有余额，所以对201*年有相同税目的1625.00元也给予了抵顶；纳税人还于201*年8月23日缴纳了建筑安装工程承包合同税目的印花税15000.00元，根据同一原则给予了抵顶。201*年度合计应查补印花税44,440.00元。

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201*201*年度总计应查补印花税51,185.14元。5、土地增值税问题：201*年共发生预收款42,344,390.18元，其中住宅预收款14,474,531.89元；网点预收款27,869,858.29元。根据辽宁省地方税务局关于印发《辽宁省土地增值税预收管理规定》的通知（辽地税发[201*]86号）文件第二条、第三条、第四条的规定，以下收入应预征土地增值税：住宅应预缴土地增值税：14,474,531.89*1%=144,745.32元；网点应预缴土地增值税：27,869,858.29*1.5%=418,047.87元企业已于201*年10月预缴土地增值税住宅1,000,000.00元。多预缴855,254.68元。企业已于201*年6月预缴土地增值税网点1,200,000.00元。多预缴781,952.13元。6、土地使用税问题：该单位于201*年4月21日取得了与国土资源局签订的原中药厂地块的《国有土地使用权出让合同》，宗地面积4,657平方米，合同载明交付使用时间为201*年2月5日；于201*年6月27日取得了与国土资源局签订的原水产公司、富华家具城地块的《国有土地使用权出让合同》，宗地面积7,869平方米，合同载明交付使用时间为201*年6月4日。企业应纳土地使用税：201*年度：原水产公司，富华家具城地块：7,869*2/12*6=7,869.00元；201*年度：7,869*8=62,952.00元。201*年度：原中药厂地块4,657*24/12*10=93,140.00元。原水产公司地块7,869*24=188,856.00元。201*年度合计281,996.00元。201*年度：（7,869+4,657）*24=300,624.00元。201*年度：（7,869+4,657）*24=300,624.00元。201*201*年度共应纳土地使用税954,065.00元,已申报缴纳800,000元，因该纳税人在201*--201*年间未按照实际的纳税义务发生时间及时申报缴纳土地使用税，因此就出现了一个纳税年度多交或少缴的现象。检查人员按照先抵以前年度欠税，再以多缴的税款抵顶当年度未缴税款的方法，对该纳税人201*--201*年度的已纳数进行了调整（注：该纳税人申报的所属期201*年11月的土地使用税18,789.00元、12月的土地使用税18，789.00元未计提，账薄上也未冲减已预缴的税款，所以按该纳税人总计已申报缴纳土地使用税800,000.00元计算）。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条、财税[201*]186号《财政部、国家税务总

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局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》、辽政发[201*]12号《辽宁省人民政府关于调整全省城镇土地使用税应税范围税额标准的通知》文件的规定，201*应查补土地使用税154,065.00元。后附调整后的土地使用税计算表。7、城市维护建设税问题：201*年度，应缴城建税--营业税-7％税款2,117,219.51*7%=148,205.37元，企业已申报85,846.50元，已缴63,063.06元，依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条的规定应补缴：62,358.87元；201*年共应补缴城建税--营业税62,358.87元。8、教育费附加问题：201*年度，应纳教育费附加：2,117,219.51*3%=63,516.59元，企业已申报36,791.35元，已缴27,027.03元，依据国务院关于《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条的规定，《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》国发（1994）2号的规定，应补缴：26,725.24元；201*年度共应查补教育费附加26,725.24元。9、地方教育费问题：201*年应纳地方教育费：2,117,219.51*1%=21,172.20元，企业已申报12,263.78元，已缴9,009.01元，应补缴：8,908.42元。201*年度依据辽财字（1999）106号文件《关于开征地方教育费的通知》第二条的规定，共应查补地方教育费8,908.42元。10、契税问题：201*年度:201*年7月，股东以土地使用权及营业室、办公楼出资入股，其中土地使用权3,930,000.00元；营业室、办公楼8,010,000.00元。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第（一）款规定应纳契税11,940,000.00*4%=477,600.00元。201*年度：201*年购买水产公司及富华家具城地块共支付土地征用及拆迁补偿款39,480,800元，征新华路塑料彩印厂地块支付土地征用及拆迁补偿款7,747,700元，201*年10月第265号凭证记账的付给房屋开发动迁办公室的拆迁管理费20,000.00元、201*年10月第351号凭证记账的为动迁户支付的电费5,059.55元均应是与取得土地有关的费用，以上总额共47,253,559.55元。是为取得土地所支付的费用根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条及财税字[1998]96号《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》文件规定及《辽宁省地方税务局关于配套费征收契税有关业务问题的批复》（辽地税函[201*]218号）文件的规定应缴纳契税，（47,253,559.55-3,930,000.00）*4%=1,732,942.38元。201*年度：

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201*年共支付原水产公司及中药厂地块土地征用及拆迁补偿款8,825,560.00元，城市综合配套设施费500,000.00元，支付新华路原塑料彩印厂地块土地重用及拆迁补偿款1,625,000.00元，201*年2月第57号凭证记账的城市综合配套设施费6,058,100.00元，201*年9月第68号凭证记账的产权转让手续费35,700.00元，201*年签订的《房屋拆迁（协议拆迁）货币安置协议书》计算的总额1,170,540.00元和《房屋拆迁安置协议书》计算的总额500,346.04元，合计18,715,246.04元，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条及财税字[1998]96号文应缴纳契税18,715,246.04*4%=748,609.84元。201*201*年共应缴纳契税477,600.00+1,732,942.38+748,609.84=2,959,152.22元，企业已缴纳2,350,000元，应查补契税609,152.22元。因该纳税人在201*--201*年间未按照税法规定的契税的纳税义务发生时间及时申报缴纳契税，但在以后年度又缴纳了部分税款。因此检查人员按照先抵以前年度欠税，再以多缴的税款抵顶当年度未缴税款的方法，对该纳税人201*--201*年度的已纳数进行了调整。调整后201*年共应查补契税609,152.22元。后附调整后的契税计算表。11、企业基本养老保险费问题：根据201*年6月27日辽宁省人民政府第116号令《辽宁省社会保险费征缴规定》第二、第三、第四、第二十五条，201*年7月6日辽政发[201*]24号《辽宁省完善城镇企业职工基本养老保险制度实施办法（试行）》第四条，辽劳社发[201*]33号《辽宁省劳动和社会保障厅、辽宁省财政厅、辽宁省地方税务局关于规范企业基本养老保险费缴费基数有关问题的通知》的规定：201*年应缴养老保险--统筹：296,605.00*20%=59,321.00元，企业已申报缴纳4,500.00元，应补缴：54,821.00元。201*年应计缴养老保险统筹：172,097*20%=34,419.40元，企业已申报15,321.40元，应补缴：19,098.00元。201*201*年度共应查补养老保险统筹73,919.00元。12、失业保险费问题：根据201*年6月8日辽宁省人发代表大会常务委员会第32号《辽宁省失业保险条例》的规定：201*年应缴失业保险--单位：296,605.00*2%=5,932.10元，企业已申报缴纳270.00元，应补缴5,662.10元。201*年应计缴失业保险单位：172,097*2%=3,441.94元，企业已申报1,280.00元，应补缴：2,161.94元。与201*年合并计算，应补缴：7,824.04元。201*201*年度共应查补失业保险单位7,824.04元。13、残疾人就业保障金问题：该单位未安排残疾人就业，根据《关于征收残疾人就业保障金问题的通知》（辽政发[201*]23号）第一条、第二条和（辽地税发[201*]71号）之规定，在行政区内的机关、事业单位、社会团体、企业和民办非企业单位，应不低于本单位在职职工总数的1.7%比例安排残疾人就业。达不到规定比例，每少安排1人，按不低于单位所在地的市上一年度职工年平均工资收入的50%缴纳残疾人就业保证金。阜新市残疾人劳动就业服务中心规定201*年以后按100%征收残疾人就业保证金。按阜新市统计局《原口径阜新地区城镇职工年平均工资表》及该单位上年的工资表计算的上年职工平均数,应缴纳的残疾人就业保障金为：

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201*年应缴残疾人就业保障金12,149.00*8*1.7%=1,652.26元。201*年度应交残疾人就业保障金14,283*9*1.7%=2,185.30元，企业已申报1,000元，应补缴1,185.30元201*201*年度共应查补残疾人就业保障金2,837.56元。14、工会经费问题：根据201*年11月29日辽地政发[201*]183号《辽宁省地方税务局辽宁省总工会关于印发〈辽宁省地方税务机关代收工会经费（筹备金）若干规定》〉的通知中第一、第二、第三、第四、第五条的规定：201*年应缴工会经费296,605*2%=5,932.10元，企业已申报缴纳193.20元，应补缴5,738.90元。201*年应计缴工会经费：172,097*2%=3,441.94元，企业已申报3,610.08元，多缴168.14元。201*201*年度共应查补工会经费5,570.76元。15、河道工程修建维护费问题：按该单位上年的工资表计算的上年职工平均数,应缴纳的河道工程维护费为：201*年应缴河道工程修建维护费8*5=40元；201*年应缴河道工程修建维护费9*5=45元。201*201*年度依据《辽宁省河道工程修建维护费征收使用办法》第二条、第三条、第六条的规定共应查补河道工程修建维护费85元。201*年度--201*年度共查补各项税费1,913,773.57元。三、处理意见基于上述违法事实，拟对该纳税人作出如下处理。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，对查补的地方各税责令企业限期缴纳，并从滞纳之日起按日加收万分之五滞纳金（印花税不征滞纳金）。并根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定,对印花税处50%罚款；根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条的规定，对个人所得税处以50%的罚款。四、责任分析一、企业财务人员，对税法理解有偏差。二、税款入库不均衡，造成有的税种交过头税，有的税种还要被查补。三、征收监管不力。报告人：部门负责人：报告日期：201*年11月5日审核日期：

扩展阅读：稽查报告

税务稽查报告

案件编号：州地税稽[201*]45号

纳税人：恩施土家族苗族自治州经济适用住房开发中心纳税人识别号：42280166229683-2法人代表：刘跃进稽查类型：专项稽查

稽查税种：地方各税、费及发票

稽查期间：201*年1月1日至201*年12月31日稽查人员：李佑劲向颖娇张奔稽查时间：201*年9月28日至10月20日

根据州地方税务关于印发《恩施州地方税务局关于开展重点行业地方税费专项检查工作实施方案》的通知（州地税发[201*]137号文件精神，按照州地方税务局稽查局的统一安排，我检查组于201*年9月28日至10月20日对恩施土家族苗族自治州经济适用住房开发中心201*年1月1日至201*年12月31日期间地方税费的申报纳税情况和发票使用管理情况进行了检查，现报告如下：

一、基本情况

恩施土家族苗族自治州经济适用住房开发中心于201*年10月运行，201*年6月16日正式成立，机构类型属于事业法人，开办资金为3.60万元，现经营地址位于恩施市施州大道路155号（金安大厦10楼），组织机构代码：66229683-2，税务登记证号：42280166229683-2，法人代表：刘跃进，财务负责人：陈汝虹，联系电话：13636289322，该单位经营范围主要是负责筹措经济适用住房建设资金、开发建设、住房销售以及经济适用房和州直干部周转房的管理，现有职工5人。该单位财务健全，实行独立核算。开户银行及

帐号：中国建设银行恩施州分行

4201*72860805988107，已向主管税务机关报告。

该单位201*年至201*年在建的经济适用住房项目有怡康苑、怡宁苑、金龙苑、怡隆苑、怡锦苑、怡嘉苑、怡惠苑、怡然苑（其中：怡康苑已办理工程竣工决算，并进行了收入、成本结转；怡宁苑、金龙苑、怡隆苑虽已竣工，但还未进行验收、成本还没进行审计，物价部门也还未核定价格；怡锦苑、怡嘉苑分别于201*年6月、201*年4月开工，已取得预售收入，但未与购房者签订合同，还无法确定单套面积和单价；怡惠苑、怡然苑201*年12月开工，暂未取得预售收入）；筹建的有怡泰苑和怡甸苑。鉴于上述情况，本次检查只针对怡宁苑、金龙苑、怡隆苑、怡锦苑、怡嘉苑、怡康苑应纳地方税、费进行了检查（主要对怡康苑进行了成本结算；对怡宁苑、金龙苑、怡隆苑等三个项目所涉及的地方各税、费进行检查；对怡锦苑、怡嘉苑所涉及的企业所得税、营业税及附加进行检查）。

二、申报纳税情况

201*年申报缴纳税、费1560394.96元,其中：营业税1089366.94元,城市维护建设税76255.68元,教育费附加32681元,地方教育附加21787.34元,印花税10893.6元,土地增值税131764.16元，企业所得税197646.24元。

201*年申报缴纳税、费3186982.16元，其中：营业税2858034.77元,城市维护建设税201*62.43元,教育费附加85741.04元,地方教育附加42870.52元,印花税273.4元。

三、稽查的主要方法

本次检查，我组采用了审阅法和抽查法，仅对该单位提供的201*年至201*年会计报表、账簿、原始凭证及相关资料和数据进行了核查，重点审核了“预收账款”、“房地产经营收入”、“其他业务收入”、

“经营成本”、“开发成本”、“管理费用”等科目，并对相关证据按程序进行了复制取证。由于该单位于201*年度10月才设立账簿，201*年度和201*年度取得和开具的发票较少，检查组只对201*年度和201*年度的发票进行了抽查检查，对该单位取得在三十万元以的发票进行了复制；对201*年4月-6月和201*年4月-6月“成本、费用”类科目中列支的发票取得情况进行了抽查并编制了检查清单。

四、检查发现的主要问题（一）营业税

该单位201*年度取得房地产经营收入（预收账款）17420790.00元（怡康苑当期发生额13224937.00元、怡宁苑4195853.00元）；取的其它业务收入（房屋租赁收入）7700.00元。（证据见P页）。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第五条之规定，应申报缴纳营业税872504.50元，未申报缴纳。

该单位201*年度取得房地产经营收入（预收账款）22700541.63元（怡康苑17980043.59元、怡宁苑220498.04元、怡隆苑4500000.00元）；取得营业外收入（利息收入）104940.00元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第五条之规定，应申报缴纳营业税1153274.08元，未申报缴纳。

该单位201*年度取得房地产经营收入（预收账款）67107625.33元（怡康苑9807776.83元、怡宁苑276599.40元、怡隆苑29341572.00元、金龙苑13031677.10元、怡锦苑14650000.00元）（证据见P页）。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第五条之规定，应申报缴纳营业税3355381.27元，已申报缴纳1089366.94元，应补缴营业税2266014.33元。

该单位201*年度取得房地产经营收入（预收账款）82025828.28

元（怡康苑-30162.00元、怡宁苑-6114.00元、怡隆苑30996259元、金龙苑23465845.28元、怡嘉苑27600000.00元）（证据见P页）。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条、第五条之规定，应申报缴纳营业税4101291.41元，已申报缴纳2858034.77元，应补缴营业税1243256.64元。

以上共应申报缴纳营业税9445727.31元，已申报缴纳3947401.71元，应补缴营业税5498325.60元。

(二)城市维护建设税

该单位201*年度应缴纳营业税872504.50元。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条之规定，应申报缴纳城市维护建设税61075.32元，未申报缴纳。

该单位201*年度应缴纳营业税1153274.08元。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条之规定，应申报缴纳城市维护建设税80729.19元，未申报缴纳。

该单位201*年度应缴纳营业税3355381.27元。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条之规定，应申报缴纳城市维护建设税234876.69元，已申报缴纳76255.68元，应补缴城市维护建设税158621.01元。

该单位201*年度应缴纳营业税4101291.41元。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条之规定，应申报缴纳城市维护建设税287090.40元，已申报缴纳201*62.43元，应补缴城市维护建设税87027.97元。

以上共应申报缴纳城市维护建设税661200.91元，已申报缴纳276318.11元，应补缴城市维护建设税384882.80元。

(三)印花税

该单位201*年度签订建筑安装合同金额978000.00元；借款合同金额35950000.00元；财产租赁合同金额29300.00元；勘察设计合同金额586000.00元；材料采购合同133201*.00元；营业账簿（其他账簿）3本（证据见第222-242页）。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条和《湖北省印花税征收管理办法》（鄂地税发201*223号）之规定，应申报缴纳印花税19005.30元，实际未申报缴纳，应补缴缴19005.30元。

该单位201*年度签订建筑安装合同金额1022980.00元；勘察设计合同金额43200.00元；材料采购合同3833200.00元；营业账簿（其他账簿）3本（证据见第222-242页）。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条和《湖北省印花税征收管理办法》（鄂地税发201*223号）之规定，应申报缴纳印花税1493.50元，实际未申报缴纳，应补缴1493.50元。

该单位201*年度签订产权转移书金额6298959.14元；建筑安装合同金额444600.00元；勘察设计合同金额279000.00元；材料采购合同1372600.00元；营业账簿（其他账簿）4本（证据见第222-242页）。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条和《湖北省印花税征收管理办法》（鄂地税发201*223号）之规定，应申报缴纳印花税19005.30元，已申报缴纳108893.60，多申报缴纳7039.40元。

该单位201*年度签订建筑安装合同金额610000.00元；产权转移书金额4048312.00元；财产保险合同金额6055.59元；勘察设计合同金额60000.00元；材料采购合同201*600.00元；营业账簿（其他账簿）5本（证据见第222-242页）。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条和《湖北省印花税征收管理办法》（鄂地税发201*223号）之规定，应申报缴纳印花税2869.70元，已申报缴纳273.40元，应补缴2596.30元。

以上共应申报缴纳印花税27222.70元，已申报缴纳11167.00元，应补缴印花税16055.70元。

（四）车船税

该单位201*年新购一辆小汽车，车船税已由保险公司代扣代缴。

（五）城镇土地使用税

该单位用于经济适用房项目建设的土地均属划拨性质，根据州政办发[201*]16号文规定，国土部门先不办理土地转移登记手续，待经济适用房建成后再颁发新的土地使用证，因此纳入本次城镇土地使用税检查范围的“怡康苑”、“怡宁苑”、“金龙苑”、“怡隆苑”项目的土地面积及取得时间以原土地拥有单位与开发单位签订的协议为准，未签订协议的，以建设规划部门颁发的建设用地规划许可证时间及面积为准。上述土地主要用于经济适用房的开发建设，其中：

“怡康苑”经济适用房项目土地使用面积6501.25，取得时间为201*年8月，交房时间(产权转移时间)为201*年9月,总建筑面积29508.06元，其中含有超经济适用房标准（超过140）面积116.48、还建房面积15703.31、商品房面积2457.84、车库面积2520.25(车库于201*年3月移交物业)等非经济适用房面积20797.88；车库移交前非经济适用房面积占总建筑面积的70%,车库移交后非经济适用房面积占总建筑面积的62%。

“怡宁苑”经济适用房项目土地使用面积6964.28，取得时间为201*年4月，交房时间(产权转移时间)为201*年10月,总建筑面积12770.31元，其中含有超经济适用房标准（超过140）面积2.99，非经济适用房面积占总建筑面积为0。

“金龙苑”经济适用房项目土地使用面积10052.68，取得时间为201*年11月，交房时间(产权转移时间)为201*年6月,总建筑面积28224.27元，其中含有超经济适用房标准（超过140）面积892.55、还建房面积2793.15等非经济适用房面积3685.70，

非经济适用房面积占总建筑面积的13%。

“怡隆苑”经济适用房项目土地使用面积8005，取得时间为201*年9月，交房时间(产权转移时间)为201*年3月,总建筑面积40447.56元，其中含有超经济适用房标准（超过140）面积1050.32、门面面积616.83、车库面积2860.74(车库于201*年12月移交物业)等非经济适用房面积4527.89；车库移交前非经济适用房面积占总建筑面积的11%,车库移交后非经济适用房面积占总建筑面积的4%。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条和《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税【201*】24号）文件第一条第二项及《市人民政府关于调整恩施市城镇土地使用税地段等级及适用税额标准的批复》（恩市政函[201*]52号）之规定，该单位201*年至201*年应纳城镇土地使用税如下：

“怡康苑”201*年应申报缴纳城镇土地使用税45822.13元,201*年应申报缴纳城镇土地使用税31590.27元,合计应纳77412.4元;

“金龙苑”201*年应申报缴纳城镇土地使用税1093.95元,201*年应申报缴纳城镇土地使用税13127.41元,201*年应申报缴纳城镇土地使用税13127.41元,201*年应申报缴纳城镇6563.71元,合计应纳33912.48元;

“怡隆苑”201*年应申报缴纳城镇土地使用税2240.29元,201*年应申报缴纳城镇土地使用税8961.17元,201*年应申报缴纳城镇8961.17元,合计应纳20987.51元;

综上，该单位201*年应纳城镇土地使用税49156.37元，201*年应纳城镇土地使用税53678.86元，201*年应纳城镇土地使用税22088.59元，201*年应纳城镇土地使用税7388.57元，合计应申报

缴纳城镇土地使用税132312.39元，未申报缴纳，应补缴缴城镇土地使用税132312.39元。

（六）房产税

该单位201*年取得房产租金收入7700.00元（证据见P××页）。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条和第四条之规定，应申报缴纳房产税924.00元，未申报缴纳

(七)土地增值税

根据《中华人民共和国城镇土地增值税暂行条例》第二条、第三条和第四条之规定和《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发【201*】211号）文件第二条、第三条第二款以及《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发(201*)207号）第五条之规定。

该单位开发的经济适用住房“怡康苑”项目已全部竣工、完成销售，已经达到土地增值税清算条件。该项目已预缴土地增值税131764.16元（商品房开发票时以票控税），其清算工作由主管税务机关责令该中心办理清算手续。

该单位201*年至201*年开发的经济适用房“金龙苑”、“怡隆苑”(“怡宁苑”、“怡嘉苑”、“怡景苑”因项目未竣工决算，非经济适用房部分无法划清)，检查期限内，尚未达到土地增值税清算条件，对该项目土地增值税应适用预征。根据《省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》鄂地税发[201*]215号文和《湖北省地方税务局关于预售新经济适用房和工业园内厂房车间征收土地增值税问题的批复》(鄂地税函【201*】140号文“对预售新建的经济适用房暂不实行预征”)规定,经请示，“对经济适用房开发项目中非经济适用房按规定进行预征。”

该单位201*年“金龙苑”取得非经济适用房（还建房）预售收入

391554.00元（证据见P××页），根据20年《》文应预缴土地增值税7831.08元，未预缴。

201*年“怡隆苑”取得非经济适用房（门面）预售收入4048312.00元，根据201*年《》文应预缴土地增值税161932.48元，未预缴。

（八）契税

本次检查该单位开发的六个小区土地性质均为划拨，经请示，在土地性质未发生改变前，不征收契税。

（九）企业所得税

该单位201*年度账面会计利润为-22436.31元，取得房地产经营收入（预收账款）16707911.00元（怡康苑13224937.00元、怡宁苑3482974.00元）。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第二条、第三条、第五条、第七条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[201*]31号的第一项的第一款规定，预售收入按计税毛利率3%计算，预计毛利额501237.33元计入当期应纳税所得额。审核如下：

审减项目，合计数额47579.61元

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第八条之规定，该单位应补缴缴的税金47579.61元，应审减应纳税所得额。

以上审核后，201*年度该单位应纳税所得额为431221.41元，应纳企业所得税为142303.07元，未申报缴纳。

该单位201*年度账面会计利润为149940.67元，取得房地产经营收入（预收账款）22700541.63元（怡康苑17980043.59元、怡宁苑220498.04元、3、怡隆苑4500000.00元）。根据《中华人民共和国企业所得税法》第二条、第三条、第五条、第七条、《中华人民共

和国企业所得税法实施细则》和《国家税务总局关于印发的通知》国税发[201*]31号第八条第四项和第九条之规定，预售收入22700541.63元按计税毛利率3%计算，预计毛利额681016.25元计入当期应纳税所得额。审核如下：

审增项目，合计数额45120.55元

1．根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条的规定，业务招待费税前允许扣除限额为33726.00元，实际列支56210.00元，应调增应纳税所得额22484.00元。

2．根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十条的规定，职工福利费计提18109.24元，未实际发生，应调增应纳税所得额18109.24元。

3．根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十一条和国家税务总局《关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》（国家税务总局公告201*年第24号）第一条的规定，工会经费计提2587.04元，未实际拨缴，应调增应纳税所得额2587.04元。

4．根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十二条的规定，职工教育经费计提1940.27元，未实际发生，应调增应纳税所得额1940.27元。

审减项目，合计数额44630.68元

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第八条之规定，该单位应补缴缴的税金44630.68元，应审减应纳税所得额。

以上审增和审减后，201*年度应纳税所得额为831446.79元，应纳企业所得税为207861.70元，未申报缴纳。

该单位201*年度账面会计利润为1730494.67元，取得房地产经营收入17704608.69元：预收账款49403016.64元，合计67107625.33元（怡康苑9807776.83元、怡宁苑276599.40元、怡隆苑

29341572.00元、金龙苑13031677.10、怡锦苑14650000.00）。根据《中华人民共和国企业所得税法》第二条、第三条、第五条、第七条、《中华人民共和国企业所得税法实施细则》和《国家税务总局关于印发的通知》国税发[201*]31号第八条第四项和第九条之规定，预售收入49403016.64元按计税毛利率3%计算，预计毛利额1482090.50元计入当期应纳税所得额审核如下：

审增项目，合计数额424659.08元

1．根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条的规定，业务招待费税前允许扣除限额为19794.00元，实际列支32990.00元，应调增应纳税所得额13196.00元。

2．根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十条第四项的规定，营业外支出（物价局罚没款）5201*.00元，应调增应纳税所得额。

3.经济适用房怡康苑项目201*年结转收入17704608.69元，预售账款23277986.73元，实际毛利额与预计毛利额之间的差额为1930348.27元，应调增应纳税所得额；该单位201*年度实际结转利润3570194.27元，房地产经营收入17704608.69按实际毛利率应计利润1999309.08元，多计利润1570885.19元，应调减应纳税所得额。合计应调增应纳税所得额359463.08元。

审减项目，合计数额1286289.38元

1.根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第八条之规定，该单位应补缴缴的税金21908.78元，应审减应纳税所得额。

2.根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第八

条之规定，该单位本年度应缴销售税金及附加2254042.75元（40982595.42*5.5%）企业实际列支989662.15元，少列支1264380.60元，应审减应纳税所得额。

以上审增和审减后，201*年度应纳税所得额为2350954.87元，应纳企业所得税为587738.72元，已申报缴纳197646.24元,少申报缴纳390092.48元。

该单位201*年度账面会计利润为-3660355.18元，取得房地产经营收入（预收账款）82025828.28元（怡康苑-30162.00元、怡宁苑-6114.00元、3、怡隆苑30996259.00元、金龙苑23465845.28元、怡嘉苑27600000.00元）。根据《中华人民共和国企业所得税法》第二条、第三条、第五条、第七条、《中华人民共和国企业所得税法实施细则》和《国家税务总局关于印发的通知》国税发[201*]31号第八条第四项和第九条之规定，预售收入82055990.28元按计税毛利率3%计算，预计毛利额2460774.85元计入当期应纳税所得额。审核如下：

审增项目，合计数额424659.08元

1．根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条的规定，业务招待费税前允许扣除限额为61584.00元，实际列支102640.00元，应调增应纳税所得额41056.00元。

以上审增和审减后，201*年度该单位应纳税所得额为346387.03元，应申报缴纳企业所得税69277.41元，已申报缴纳企业所得税56666.72元，应补缴缴企业所得税12610.69元。

该单位201*年度至201*年度共应申报缴纳企业所得税102401.97元，已申报缴纳企业所得税82088.54元，应补缴缴企业所

得税20313.43元。

(十)个人所得税

该单位201*年6月到201*年4月，州直经济适用住房开发中心隶属州房地产管理局二级单位，中心人员工资由州房地产管理局核发。201*年5月州经济适用住房开发中心调整成为州住房和城乡建设委员会的二级单位，工作人员共5人，其工资改为中心核发，因此，本次检查对201*年5月至12月的“工资、薪金所得”个人所得税进行了检查。

根据《中华人民共和国个人所得税法》第一条、第二条、第三条、第六条和国税发[201*]47号文之规定,该单位201*年度应代扣代缴“工资、薪金所得”个人所得税391.50元，（证据见第页），未代扣代缴。

（十一）教育费附加

该单位201*年度应缴纳营业税872504.50元。根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条和第六条之规定，应申报缴纳教育费附加26175.14元，未申报缴纳。

该单位201*年度应缴纳营业税1153274.08元。根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条和第六条之规定，应申报缴纳教育费附加34598.22元，未申报缴纳。

该单位201*年度应缴纳营业税3355381.27元。根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条和第六条之规定，应申报缴纳教育费附加100661.44元，已申报缴纳32681.00元，应补缴教育费附加67980.44元。

该单位201*年度应缴纳营业税4101291.41元。根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条和第六条之规定，应申报缴纳教育费附加123038.99元，已申报缴纳85741.04元，应补缴教育费附

加37342.95元。

以上共应申报缴纳教育费附加283405.51元，已申报缴纳118422.04元，应补缴教育费附加164983.47元。

（十二）地方教育附加

该单位201*年度取得经营收入16715611.00元。根据《湖北省人民政府关于征收地方教育发展费的通知》（鄂政发199725号）第二条、第三条和第四条之规定，应申报缴纳地方教育发展费16715.61元，未申报缴纳。

该单位201*年度取得经营收入23065481.63元。根据《湖北省人民政府关于征收地方教育发展费的通知》（鄂政发199725号）第二条、第三条和第四条之规定，应申报缴纳地方教育发展费23065.48元，未申报缴纳。

该单位201*年度应缴纳营业税3355381.27元。根据《湖北省人民政府关于征收地方教育附加的通知》（鄂政发201*14号）第一条和第二条之规定，应申报缴纳地方教育附加50330.72元，已申报缴纳21787.34元，应补缴地方教育附加28543.38元。

该单位201*年度应缴纳营业税4101291.41元。根据《湖北省人民政府关于征收地方教育附加的通知》（鄂政发201*14号）第一条和第二条之规定应申报缴纳地方教育附加61541.99元，已申报缴纳42870.52元，应补缴地方教育附加18671.47元。

以上共应申报缴纳地方教育附加151653.80元，已申报缴纳64657.86元，应补缴地方教育附加86995.94元。

（十三）社会保险费缴纳情况

该单位职工为恩施州房地产管理局借调，201*年5月正式成为恩施州经济适用住房开发中心的职工，该中心201*年5至12月已按规定缴纳社会保险费2545.80元。

（十四）残疾人就业保障金

该单位201*年度已按规定缴纳残疾人就业保障金1787.63元。（十四）发票检查情况

按照要求我们对该单位201*年度至201*年度开具和取得的单票金额在三十万元以上的发票进行了复制取证；对普通发票按时间段进行了抽查（证据见第378-335页），取得和取得的发票项目齐全、规范。

1.三十万元以上的发票情况：

(1)发票号码：00218174；填开时间：201*年01月09日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：488280.80元。

(2)发票号码：00220363;填开时间：201*年01月05日;发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：838562.40元。

(3)发票号码：00053157；填开时间：201*年05月14日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：16385340.18元。

(4)发票号码：00053156；填开时间：201*年05月14日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：9826677.64元。

(5)发票号码：00055328；填开时间：201*年08月28日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：39201*0.00元。

(6)发票号码：00142472;填开时间：201*年09月03日;发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：2332519.03元。

(7)发票号码：00256660；填开时间：201*年02月04日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：429816.63元。

(8)发票号码：00085059；填开时间：201*年02月01日；发票种类：湖北省服务业发票；填开金额：350000.00元。

(9)发票号码：00243912；填开时间：201*年01月05日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：410000.00元。

(10)发票号码：00255489;填开时间：201*年01月22日;发票

种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：444600.00元。

(11)发票号码：00024843；填开时间：201*年01月24日；发票种类：湖北省增值税普通发票；填开金额：610600.00元。

(12)发票号码：00024842；填开时间：201*年01月24日；发票种类：湖北省增值税普通发票；填开金额：76201*.00元。

(13)发票号码：00255771；填开时间：201*年02月03日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：1140000.00元。

(14)发票号码：00254824;填开时间：201*年01月13日;种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：566000.00元。

(15)发票号码：00256691；填开时间：201*年04月16日；种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：368000.00元。

(16)发票号码：00261004；填开时间：201*年05月24日；种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：387000.00元。

(17)发票号码：00187214；填开时间：201*年08月27日；种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：624172.80元。

(18)发票号码：00479022;填开时间：201*年09月27日;种类：建筑业统一发票（电子）；填开金额：307561.22元。

(19)发票号码：00187932；填开时间：201*年09月29日；种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：329793.90元。

(20)发票号码：00479089；填开时间：201*年10月12日；种类：建筑业统一发票（电子）；填开金额：1201*00.00元。

(21)发票号码：00032381；填开时间：201*年11月17日；种类：湖北省服务业发票；填开金额：300000.00元。

(22)发票号码：00426356;填开时间：201*年11月16日;种类：税务机关代开统一发票；填开金额：438097.17元。

(23)发票号码：00026719；填开时间：201*年09月29日；种类：湖北省建筑安装业发票；填开金额：4300000.00元。

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发票发票发票发票发票发票发票发票发票发票

(24)发票号码：00219665；填开时间：201*年12月12日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：800000.00元。

(25)发票号码：00189432；填开时间：201*年11月05日；发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：618273.71元。

(26)发票号码：00362164;填开时间：201*年11月10日;发票种类：建筑业统一发票（代开）；填开金额：500000.00元。

(27)发票号码：00032384；填开时间：201*年12月6日；发票种类：湖北省服务业发票；填开金额：474400.00元。

2.普通发票抽查情况：201*、201*年度抽查了4-6月普通发票201*年度抽查了4、5、6月普通发票，共56份，金额28003812.42元。

201*年度抽查了4、5、6月普通发票，共288份，金额2826434.09元。

五、违法性质

该单位201*年度和201*年度少申报缴纳地方税20799.82元,其中,营业税362.24元,印花税124.15元，企业所得税20313.43元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条规定，属于纳税人未如实办理纳税申报的税收违法行为。

该单位201*年度和201*年度少代扣代缴个人所得税391.50元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条第一款规定，属于代扣代缴义务人未履行代扣代缴义务，应扣未扣税款的行为。

六、被查单位态度

检查中，该单位给予了积极配合，按要求提供了检查所需要的证据资料，并对相关的涉税问题作了解释说明。

该单位对本次检查方法及结果无异议。七、处理意见

（一）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十一条第一

款之规定，责令该单位限期到恩施市地方税务局补缴营业税362.24元,印花税124.15元，企业所得税20313.43元，合计20799.82元。

（二）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定，对该单位少缴的营业税362.24元,印花税124.15元，企业所得税20313.43元，合计20799.82元，从滞纳税款之日起到本次检查之日止按日加收万分之五的滞纳金。

（三）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条之规定，对该单位少申报缴纳的营业税362.24元,印花税124.15元，企业所得税20313.43元，合计20799.82元，拟处少缴税款百分之五十的罚款，计10399.91元。

（四）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条及国家税务总局国税发[201*]47号文之规定，对该单位少扣缴的个人所得税391.50元,责令该单位限期到恩施市地方税务局补扣补缴入库。

（五）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条之规定，对该单位拟处以应扣未扣个人所得税391.50元一倍的罚款，计391.50元。

（六）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条之规定，对该单位多缴的城市维护建设税1987.94元、教育费附加853.47元、地方教育费附加4857.15元，合计7698.56元，由该单位向恩施市地方税务局提出申请，按规定办理。

其他说明的事项：

该单位201*年度至201*年度违反规定代收购房者契税共3650615.17元，恩施市地方税务局于201*年4月15日以恩地税通字（201*）第5号已要求该单位限期申报缴纳或自行处理。

检查人员签名：

二○一一年九月二十四日

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