物业总结1
第一章
△1.物业的含义：物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和场地
2.共同部位：建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。
房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。
3.物业的分类：（1）居住物业：包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等
（2）商业物业：包括写字楼（办公楼）、商业中心（大厦）、酒店、贸易中心、会展中心等（3）工业物业：如工业厂房、仓库等（4）其他用途的物业：A文化教育类B体育类C卫生类D娱乐类E其他
△4.物业的性质：物理性质（自然属性）指与物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会属性的物质内容和物质基础。二元性有限性差异性和多样性固定性永久性和长期性配套性经济性质（社会属性）是指物业与所有权和商品经济相联系的性质，包括：权属性垄断性商品性-投资性效用性保值增值性
△5.物业管理的含义：指由专门的机构和人员，依据合同或契约，对物业及其附属设备设施，周围环境等实施统一的、专业化的、综合的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值和增值。
△6.物业管理的特点：物业管理是一种新型的管理模式，具有社会化、专业化、企业化、经营型、建设与管理相结合等特点。
△7.物业管理与社区管理的联系（关系）：（1）物业管理是社区建设的重要组成部分。物业管理所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。（2）物业服务企业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业服务企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。社区建设反过来影响物业管理的发展。社区建设得好，社区△功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，△物业管理自然事半功倍。（3）在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业服务企业协助政府有关部门完成辅助性工作，客观上也推动了社区建设工作。
△8.物业管理的原则：1.产权、管理权分离的原则2.业主至上原则3.统一管理原则4.专业高效原则5.权责分明原则6.经济合理原则7.公平竞争原则8.依法行事原则9.了解p7
△10.物业管理的基本内容：一）常规性的公共服务：1.房屋建筑主体的管理2.房屋设备设施的管理3.环境卫生的管理4.绿化管理5.治安管理6.消防管理7.车辆道路管理
二）针对性的专项服务1.日常生活类2.商业服务类3.文化、教育、卫生、体育类4.金融服务类5.经纪代理中介服务6.社会福利类△三）委托性的特约服务
△11.物业管理的起源：19世纪20年代英国△12.我国发展三阶段：1）1981.31994.3探索和起步阶段2）1994.41999.5规范化发展阶段94.3建设部发布3.33号令《城市新建设住宅小区管理办法》3）99.5至今快速发展和市场化时期第二章
△1.业主大会：由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理自治权的业主自治机构。
△2首次业主大会条件：a)物业必须已竣工并交付使用b)新建商品住宅已出售建筑面积达50%以上的。c)公有住宅出售建筑面积达到30%以上的。d)区域内第一个业主入住之日起已满两年。是在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由行政主管部门指导召开。
3.业主的权利义务：权力：1.参加业主大会会议，享有表决权；2.享有主委员会成员的选举权，并有被选举权；3.享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务；4.监督业主委员会的管理工作；5.监督物业管理企业的管理服务活动；6.法律、法规及规章规定的其他权利。
义务：1.遵守物业区法律、法规、规章；(共用部位、共用设施使用、公共秩序、环境卫生的维护等）2.遵守业主公约；3.遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规章；4.执行业主大会的有关决议、决定；5.按时、足额交纳物业管理服务费用；6.法律、法规及规章规定的其他义务。
△4.临时会议有20%以上业主提议后14日内召开，临时会议或发生重大事故或紧急事件需及时处理的，不是业主可以参加业主大会，由业主授权。
5.业主公约：是由全体业主承诺的，并对全体
业主有共同约束力，有关业主在物业使用、维护及管理方面的权利、义务的行为准则
6.业主委员会权力：1）召集和主持业主大会。（除“首次”）2）修订业主公约、业主委员会章程。3）决定聘请物业管理企业。4）审议物业管理服务收费标准及使用办法。5）审议年度管理工作计划，年度费用概预算。6）监督物业管理企业的物业管理工作。7）监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责监督物业维修基金的使用。8）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
△7.物业管理企业：是按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。△8.物业管理企业申报程序，设立首先从企业的资质审批开始的。
10.物业管理企业主要机构职能P44-45：1办公室2财务部3工程部4综合管理部5保安部6保洁绿化部7经营发展部第三章
△1.物业管理的早期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便于建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。费用应由开发商承担
△2.根据《物业管理条例》规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。△3.前期物业管理工作内容：1草拟物业管理方案，2承揽物业管理任务3签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系4进驻工程建设现场，提出合理化建议设计物业管理模式，草拟管理制度5建立服务的系统与网络6办理移交接管与入伙事宜△4.物业管理的早期介入和前期物业管理区别：1是否拥有对物业的经营管理权2是否承担相应的民事责任
△5.竣工验收：承建单位把物业交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。
接管验收：指物业管理企业根据标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验，收受管理工作△6.地基基础和主体结构工程工程的合理使用年限1防水、防渗漏工程：5年2供热与供冷系统：两个采暖期、供冷期3电气系统、给排水管道、设备安装:两年4装修工程：两年保修期：从工程竣工验收合格之日起计算
7招标：指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业，而制定出符合服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学的方法进行分析和判断，最终确定物业管理公司的全过程。
△投标：指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制招标文件，并将其递交给招标人的行为
1.住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区△
七净：路面净、路沿净、人行道净、雨水井口净、树根净、电线杆净、墙根净
3.绿地率：△8.招标原则：1不规避法定招标原则2公平原则3公正原则4合理原则
投标原则：1真实性原则2合理竞争原则△9.招标方式：公开招标特点：竞争的充分性招标公告
邀请招标:特点：招标对象是特定法人邀请书
议标特点：协商谈判第四章
△1.物业管理：指由专门的机构和人员，依据合同或契约，对物业及其附属设备设施，周围环境等实施统一的、专业化的、综合的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值和增值。
△2.房屋维修管理含义：是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮管理。
△3.商品房购房保修期：1屋面防水3年、2墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年、3墙面、顶棚摸灰层脱落1年、4地面空鼓开裂、大面积超砂1年、5门窗翘裂、五金件损坏1年、6管道堵塞2个月、7供热、供冷系统为1个供暖期或供冷期、8卫生洁具1年、9灯具、电器开关6个月
△4.房屋维修管理内容：安全检查计划管理技术管理质量管理施工管理资金管理档案资料管理
△5.房屋完损等级：完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房
△△6走访查房率：50%以上（月/季度）养护计划率80%以上养护及时率99%以上
△△7.综合维修工程（轮修）：指成片、多幢（大楼可为单幢），大、中、小修一次性应修则修，即改变一片房屋的面貌。费用：同类结构新建造价的20%以上△8.硬：
软：
△9.我无业的设备管理分类：1给排水系统2供暖、供冷、通风系统3燃气设备4电气工程设备5防雷装置6智能化楼宇的技术设备系统第六章居住性物业的管理
域。即城市新建住宅小区。
△3.住宅小区的特点：1居住功能单一，相对封闭独立2人口密度高，人口结构复杂3房屋产权多元化，公用设施社会化4统一规划建设，配套设施齐全
△4.住宅小区物业管理的要求：1）物质环境管理要求：1增强住宅功能2搞好小区配套设施3创造优美的环境2）社会环境管理的要求3)以改革开拓精神，探索住宅小区物业管理的新思路
△5.高级公寓的特点：1既具有封闭性又具有共处性2业主和住户具有国际性3建筑档次高，硬件设施齐备6.
第七章经营性物业的管理
△1.经营性物业是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。如：写字楼、商业楼宇、工业厂房等
△2.经营性物业管理的内容：1制定管理计划2加强市场宣传以提升物业租金3制定收租方法4物业的维修5安全保卫
△3.实际租金取决于物业的市场供求关系△4.高层建筑的一般含义和特点
中国：10层以上的住宅及高度超过24米的其他建筑物
美国：7层以上或高度达2225米以上日本：8层以上或高度超过31米的其他建筑物英国：24.3米以上的
5.写字楼特点：1地理位置优越，交通条件良好2建筑规模大，机构和人员集中3建筑、设备既现代又先进4功能齐全、自成体系5使用时间集中，人员流动性大6经营管理要求高，时效性强
6.工业厂房物业管理服务特点：（一）管理服务的面广量大（二）生产设备和辅助设备设施种类多、专业性强（三）基础设施必须保证正常运转（四）常规性服务必须坚持高标准（五）环境保护要与国际接轨
第五章物业环境管理与综合经营服务
△1.高层建筑消防的特点：1耐火极限低2火险因
素多3火势蔓延快4补救难度大5疏散困难△2.—五定‖、—六无‖、—七净‖
五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量六无：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物
绿地覆盖率：
包括1）乔灌木树冠垂直投影面积2）空地被植物覆盖面积3）屋顶绿化覆盖面积第九章物业租赁管理
△1.按租凭管理模式划分：（1）包租转租模式业主不负责物业的租赁，不承担市场风险。物业公司既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。（2）出租代租模式业主也不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险（3）委托管理模式业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。
△2.物业租凭的原则：（一）为承租人服务的原则（二）维护租赁房屋的原则（三）提高经济效益原则（四）保证租赁关系正常化的原则（五）充分发挥房屋效用的原则
△3房屋租凭价格的构成一）折旧费二）维修费三)管理费四）地租五）利息六）税金七）保险费八）利润
△4.物业租金的形式（一）福利租金（二）半成本租金（三）成本租金（四）商品租金（五）市场租金
△9.物业管理企业的资质等级：
一级企业二级企业三级企业临时资质企业
注册资本500万300万50万一定数额（不少于10万）
中级以上不少于30人不少于20人不少于8人不少于8人
从业证80%60%50%
物业类型2类以上2类以上有受托项目有受托项目
获省优比例20%以上10%以上△2.居住区的分级：
人口规模居住区居住小区居住组团
户数（户）10000-16000300050003001000
人口(人）30000-5000010000150001000
-3000
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201*年对于的物业公司来说是成长和壮大的一年，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的一年。在上级领导的关心和支持下，在各部门的帮助和配合下，在公司党、政、工经营班子的正确领导下，紧紧围绕商城“打造精致豫园”战略主题，以提供优质服务为重心，以安全文明生产
为基础，积极开展了绩效管理、信息沟通，品牌建设，市场拓展等各方面的工作，不断更新思想观念，积极拓展工作思路，与时俱进，扎实工作，抢抓机遇、共谋发展，圆满完成了各项工作任务，特别是在人才培训，市场突破，经营业绩等方面取得了可喜的成绩。201*年，公司公司各职能部门和管理处主要完成了以下几个方面的工作：一、以ISO9001:201*质量管理体系为标准，加强内部管理机制
公司始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当作今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，以ISO9001：201*质量管理体系为标准，抓好基础管理是根本所在。
l综合管理部完成对ISO9001：201*质量管理体系文件全面改版工作并付诸实施。强化工作责任考核，把管理处经理落实责任作为工作考核目标之一。不断创新管理部监管工作方式，建立数据库完善小区的设施、设备管理情况。对各管理处进行安全管理教育，安全评价及技术指导，使小区的监管工作做到制度化，标准化，规范化。
l计财部随着公司业务的不断扩展，公司规模的进一步扩大，财务工作量翻倍加增，计财部全体人员发挥团队精神，兢兢业业，在财务核算、资产管理方面均尽职尽责，为商城总部以及公司提供相关的财务信息及相关管理工作，体现了较高的素质。06年度我司经历了税务及社保部门的两次检查，在检查中，计财部工作人员密切配合，积极协调，据理力争，使相关部门认可了我们的处理过程，未发生有行政处罚及补缴款情况。
l行政办办公室在协助经理室加强内部管理和配合党、政、工、团组织开展政治思想教育、学习培训、职工代表大会、对内对外宣传等方面做了大量工作，同时，协助各职能部门和管理处做好相关工作。协同人力资源部制定系统的培训计划，加强员工培训力度。以“细节成就品牌”为主题展开调研活动，以加强品牌建设为调研的主要目的，切实努力提高公司服务意识和服务质量。
l市场部在市场拓展方面取得了可喜的成绩，公司市场拓展在南汇地区取得突破性成功，顺利中标上海市住宅建设发展中心组织建设的秀康新城“四高”示范居住区，位于康桥板块的大型住宅区二、三、四、五号板块（昱龙家园，达成家园，康桥宝邸、海尚康庭）近66万平方米的项目物业管理权以及地处三林板块的“东方吉苑”10万平方米的物业项目。l人力资源部为满足公司业务发展需求，克服部门员工少，用工性质复杂，人员流动频繁等各种不利因素，勤勤恳恳做好部门工作，确保公司各项任务的顺利完成。06年人力资源部在上岗培训，最低工资调整，完善用工制度，建立外来人员信息库及降低用工成本开拓外聘人员渠道上做了大量工作。
二、公司上下团结务实，服务意识显著提高物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。
l商城管理处的全体员工团结一心，努力奋斗，完成了上级公司交下来的多项大型任务，确保各楼宇正常工作，增加了业主对我们工作的信任。在创建“市物业管理优秀大厦”的过程中，管理处上下同心同德，在经理室的关心和指导下，经过不懈努力，发挥了不怕苦，不怕累的精神，荣获了“市物业管理优秀大厦”的称号。
l公寓分公司全体员工通过努力和工作，使自己的服务意识和工作技能得到了一定程度的提高，员工的经济收益也有了相应的增长。在区域范围内实现了人尽其才，资源共享，开源节流。l浦东区域分公司始终把以人为本，人性化管理作为管理目标。昌里管理处四个小区成立了业主委员会。为了使小区面貌有一个较大的改观，给小区居民一个整洁、舒适的居住环境，管理处提出“心系居民，真情服务”的服务口号。别墅服务中心紧抓基础管理，对照服务中心存在的不足，一面学习，一面改进，通过多种途径，多种方式，提高员工的积极性，提升管理服务业务水平，从而确保完成了今年的经济指标。
l北上海管理处本年度基本完成了人员整合、精简、部门协调等预定目标，全体员工同心协力，精诚团结，克服种种困难，出色完成了各项工作，效益明显突出。
l海关综合楼管理处自去年10月进驻洋山深水港海关综合楼以来，强化内部管理，从基本制度建设、员工队伍建设和服务建设入手，严格按照公司和业主方的要求，深入细致地对区域内房屋实施标准化、制度化、规范化管理。
认真细致做好房屋接管验收工作，日常管理和维护及时到位，以确保设施设备的正常使用。l南方休闲广场管理处自年初顺利接管以来，管理处全体员工共同努力，克服一个又一个困难，在降低能耗成本和人事成本上取得了显著的成绩，管理处上下一心，完成各项工作，并以优质的服务取得了良好的经营效益。
三、加大人力资源开发，加强职工队伍建设
随着公司规模不断进取扩大，人力资源需求也日益增长。201*年初，公司根据不同岗位要求和职能特点，制定了系统的培训方案和培训目标，公司各部门经理及管理处第一负责人全部参加各种管理知识与技能的培训，公司各专业条线主管或员工（包括编外员工）参加专业知识与技能的培训。201*年，通过培训得到岗位晋升的有11人次，技能等级提升的有8人，7人获得了相关岗位资质证书，学历文凭提升有3人，各类复训37人次（包括编外员工）。公司持证上岗率90％以上，被评为“黄浦区学习型企业”。
公司的不断完善的培训机制，激发了员工积极向上的学习风潮，提高了技能水平和服务质量，提升了企业整体素质，推动了企业发展，并不断提高企业经济效益和管理水平。四、建立健全安全生产责任制，形成安全生产良好氛围公司领导班子十分重视安全生产工作，切实加强对安全生产工作的领导，把安全生产摆上重要位置来抓。加强沟通，形成上下互动，在传达上级和集团领导的要求，建立安全管理网络，完善安全管理制度，制定安全专职干部，做好四防一保工作。加强与各管理处的联系、沟通，利用行政会议及下发材料等形式，加强相互的支持和配合，形成“保证安全人人有责，人人尽责”的共识，上下互动，推进工作。明确了各职能部门和管理处位负责人是安全生产第一责任人，公司经理直接领导，领导层抓起，切实提高安全生产的认识。公司于年初分别与各职能部门和管理处签订了考核目标责任书，把安全生产责任作为一项重要内容抓。同时，我们加强安全生产监督考核，制定了监督考核制度和激励约束机制。针对各具体岗位，落实了相应的安全生产责任，严格落实施工用电、防火、防盗安全措施，规范设施、设备操作。财务人员具体负责公司财务安全，严格按财经纪律办事，加强现金、票据、印章的管理，把好财务关。驾驶员负责车辆的维修保养和运行安全，严格遵守交通法规。公司领导班子对安全生产工作非常重视，公司形成了安全生产的良好氛围。
五、市场拓展取得突破，实现从自有资源型向市场型的战略转变
201*年公司在市场拓展上取得了前所未有的好成绩，外接楼盘超过历年，增量巨大，有力地促进了公司主营收入的提高。为07年更好的发展打下了良好的基础。全年公司开拓市场有8个，总面积达77万平方米，占全公司管理面积的80％左右。上述项目中，全权委托管理6个，保洁、保安管理1个，码头保安管理1个，是公司发展历年之最。面对物业管理市场的激烈竞争态势，我们坚持把握市场变化，和企业长远发展的根本要求，有的放矢，扩大管理面积，提升公司企业的品牌，争取企业资质的提升到一级资质。
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